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집값 6년만에 10억→20억…민간 분양가상한제 '역효과'
부동산 정책·제도 2019.07.09 17:58:37민간택지 분양가 상한제가 과연 집값을 잡는 데 효과적일까. 전문가들은 과거 사례를 보면 단기적으로는 집값을 안정시키는 효과가 있었지만 규제가 풀리면 곧바로 누른 만큼 튀어 오르는 현상이 나타났다고 평가한다. 되레 역효과를 불러일으켰다는 것이다. 특히 민간택지 분양가 상한제 카드까지 꺼내며 사실상 참여정부 시절 부동산 정책을 그대로 답습한 현 정부가 집값을 잡는 데 성공하기 어려울 것이라는 전망도 나온다. 민간택지 분양가 상한제는 참여정부 시절인 지난 2007년 9월 시행됐다. 청약가점제와 같이 시작하다 보니 건설사들이 제도 적용을 피하려고 밀어내기식 분양을 하면서 일시적으로 공급이 늘어났고 이후 2008년 세계 금융위기가 닥치면서 집값은 어느 정도 안정을 찾는 듯했다. 하지만 정부가 간과한 점이 있었다. 시간이 지나면서 저렴한 가격에 집을 사고자 하는 대기 수요가 늘어났다는 점이다. 박근혜 정부 시절인 2014년 말 민간택지 분양가 상한제를 폐지하자 그동안 누적된 수요를 공급량이 견디지 못하고 집값이 급등했다. 서울 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스(청실아파트 재건축)’가 대표적인 사례다. 이 아파트는 상한제를 적용받아 2013년 10월 전용 84㎡가 10억~11억원에 분양됐지만 현재는 가격이 25억원에 달한다. 6년가량 만에 집값이 15억원이나 급등했다. 서초 래미안에스티지 전용 83㎡은 10억원 수준에서 분양됐는데 현재 시세는 20억원을 넘어 두배가 뛰었다. 분양가 상한제의 가장 큰 문제는 수요와 공급에 의해 결정되는 시장가격을 정부가 인위적으로 누른다는 점이다. 이렇게 되면 공급이 축소되면서 신축아파트가 점점 귀해져 청약 시장에 수요자가 몰리고 새 아파트를 분양받기 어려워진다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “지금처럼 공급이 부족한 상황에서 분양가 통제는 집값을 밀어 올리는 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다. 민간택지 분양가 상한제 카드를 들고 나오면서 현 정부의 부동산 정책은 사실상 참여정부를 그대로 답습하고 있다. 실제로 분양가 상한제뿐만 아니라 참여정부에서 실시한 분양원가 공개 항목 확대, 재건축초과이익환수제도 이번 정부에서 부활했다. 참여정부에서 도입한 종부세는 이번 정부에서 세율이 더 강화됐고 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 상한은 더 축소돼 수요자들이 대출을 받기가 더 어려워졌다. 한 부동산 전문가는 “현 정부가 공급확대에도 힘쓴다고 얘기는 하지만 수요가 높은 재건축·재개발은 옥죄고 있는데다 참여정부 때처럼 규제 정책이 전면에 등장하고 있어 집값을 잡기 쉽지는 않을 것”이라고 지적했다./한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
"후분양할 이유 없어졌다"…퇴로 막힌 재건축단지 우왕좌왕
부동산 정책·제도 2019.07.09 17:58:03# “조합원들 분위기가 매우 안 좋습니다. 조합 사무실로도 전화가 많이 오고요. 분양가상한제에 대한 문의 외에 규제 일변도의 정부를 비판하는 불만의 목소리도 나오고 있습니다. 아직 정부가 언제 분양가상한제를 시행한다고 시기를 못 박은 것은 아니니 기다려봐야겠지만 우려가 되는 것은 사실입니다.” (송파구 잠실 미성크로바 재건축조합 관계자) # “일단 긴장하는 분위기입니다. 하지만 아직 호가를 내리는 집주인은 없습니다. 정책이 여러 차례 발표됐지만 효과가 좀 가다 말았잖아요. 학습효과로 시장 플레이어들도 내성이 생긴 것 같습니다.” (개포동 B공인중개사) 정부가 분양가상한제를 민간택지 아파트로 확대하기로 한 가운데 9일 기자가 찾은 강남권 재건축 시장은 혼란에 휩싸여 있었다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 벗어나기 위해 후분양을 고려했던 단지들은 깊은 고민에 빠진 모습이다. 민간 아파트 분양가상한제는 선분양·후분양 상관없이 일괄 적용될 가능성이 크기 때문이다. 현재 정부가 정확한 시행 시기와 방식을 공개하지 않은 상황이라 혼란은 더욱 크다. 하지만 분양가상한제가 집값을 잡을 수 있을지에 대해서는 대부분 부정적인 시각이었다. 현장에서 만난 중개업소 관계자나 매물을 보러온 수요자들 사이에서는 상한제 확대가 시행되면 시장이 위축되는 등 단기적 효과는 있겠지만 결국에는 공급 부족으로 집값이 더 오를 것이라는 관측이 주를 이루고 있었다. ◇후분양 검토하던 강남 재건축 단지 ‘혼란’=정부의 분양가 통제를 벗어나기 위해 이자비용을 무릅쓰고 후분양을 선택한 단지들은 이번 발표로 퇴로가 막혔다며 허탈해하고 있다. 신반포3차·반포경남 재건축조합 관계자는 “국토교통부가 어느 수준의 분양가를 요구할지 걱정된다”며 “조합원 분양가가 3.3㎡당 4,900만원가량 책정됐는데 일반분양을 이보다 더 싸게 할 수는 없는 것 아니냐. 하지만 현재로서는 상황을 주시하는 수밖에 없다”고 답답함을 토로했다. 송파 잠실미성크로바 조합 관계자는 “최선의 방법을 찾아야 하는데 현재 관망 중”이라며 “조합원들 사이에서는 소급적용에 따른 우려가 크다”고 말했다. 흑석3구역 재개발조합 관계자는 “착공이 두 달 앞으로 다가왔는데 분양가상한제로 시공사와 후분양 협상이 더 힘들어졌다”며 “현 상황에서 무엇을 판단하기가 쉽지 않다”고 말했다. 흑석 9구역 관계자는 “오는 8~9월께 세부계획을 발표하지 않을까 싶다. 단순히 그것만 개정하지는 않을 것 같다”며 “단순한 분양가 억제 외에 다른 칼날을 숨겨둘지 몰라 예의 주시하고 있다”고 전했다. 건설 업계도 수익성 악화를 고민하고 있다. 디벨로퍼 업계 관계자는 “민간사업자 입장에서 분양가상한제로 수익률이 떨어지면 사업이 쉽지 않다”며 “요새 뜨거웠던 수주 열기도 식을 것”이라고 내다봤다. 이 관계자는 “땅값은 계속 상승하고 공사비도 오르는데 가격을 그만큼 받을 수 없다면 업체들이 사업에 나서겠느냐”며 “결국 이번 정책도 공급 부족을 부를 뿐”이라고 우려했다. ◇규제 엄포 놓아도…되레 집값은 오를 겁니다=하지만 분양가상한제가 집값을 내리는 데 도움이 될지에 대해서는 시장 참여자 대부분이 회의적이었다. 일단 정부의 방침이 알려지면서 매수 문의가 잠잠해지고 있다는 게 현장의 설명이다. 하지만 집주인들은 결국 공급 부족으로 집값이 오를 것으로 보고 버티는 분위기이다. 강남구 대치동 한보미도맨션 인근의 공인중개사사무소 대표는 “구매하시려는 분들이 기사 보고 조금 조정이 있지 않을까 하고 연락을 하는데 파는 분들은 되레 호가를 올리거나 보류하거나 둘 중 하나”라며 “강남권 집값에 영향을 미치지는 않을 것 같다”고 전했다. 서울 서초구 반포동의 래미안114공인중개사 관계자 역시 “반포 1·2·4주구 등 분양을 앞둔 재건축 단지들에서 아직 특별한 반응이나 움직임은 없다”며 “래미안퍼스티지의 경우 새 아파트라 인기가 많고 호가도 보합세를 보이고 있다”고 말했다. 주요 재건축 단지들의 호가는 아직 보합세다. 하지만 긴장하는 모습이 역력하다. 강남구 역삼동 재건축 단지인 개나리4차 인근의 공인중개사사무소 관계자는 “조합원 매물은 나오는 게 없는데 찾으시는 분들은 아직 있다”며 “정부 규제 강도에 따라 시장 분위기가 달라질 것으로 보인다”고 말했다. 대치동 은마아파트 인근 공인중개사 대표는 “좀 더 지켜봐야 할 것 같다. 결국 오르기는 오를 것 아니냐”며 “전화로 문의하는 수요자들도 장기적 관점에서 보고 있다”고 말했다. /박윤선·이재명·권혁준기자 sepys@@sedaily.com -
분양가상한제 선정기준 손질 대신 투기지역에 적용 가능성
부동산 정책·제도 2019.07.09 17:16:35정부가 분양가 상한제 확대 시행을 기정사실화하면서 어떻게 시행령을 바꿀지에 관심이 쏠리고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 직접 밝힌 것처럼 시행령 개정을 통해 지정요건을 완화하고 적용 시점도 조율할 수 있기 때문이다. 국토부의 한 관계자는 이에 대해 “전체적인 시장 상황을 고려해 분양가 상한제 개선 방향을 검토하고 있다”고 밝혔다. 분양가 상한제 선정 기준을 완화하는 방법은 다양하다. 지난 2017년 11월 변경된 기본 요건에서는 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배를 초과해야 선정이 가능하다. 이 항목에서 물가 상승률의 ‘2배’ 기준을 낮추는 것이 한 방법이다. 물가상승률은 올해 내내 0%대다. 또 3개월 기한을 1년으로 늘려 ‘9·13대책’ 이전까지 넓혀 잡는 방법도 있다. 일부 전문가들은 정부가 이 같은 기준 완화 대신 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 투기과열지구·청약조정대상지역 등으로 바꿀 수 있다고 보고 있다. 이렇게 하면 물가 상승률 등의 지표는 신경 쓰지 않아도 된다. 적용 시점도 시행령 개정으로 조정할 수 있다. 정부는 상한제 확대 시행 이후 입주자모집공고 승인 신청일로 소급적용하는 것을 고려 중이다. 소급 적용 시 부칙으로 유예기간을 둘지도 관심사다. 시장에서는 집값 상승세가 지속될 경우 오는 8월께 추가 대책이 나올 것으로 보고 있다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
집값 잡으려다 '로또 아파트'만 대량 양산하나
부동산 정책·제도 2019.07.08 17:33:02정부가 분양가상한제 대상을 민간택지 아파트로 확대하기로 했다. 최근 들어 서울 강남에 이어 강북까지 주택시장이 다시 과열될 조짐을 보이자 최후 카드인 분양가상한제 대책을 꺼낸 것으로 보인다. 분양가상한제는 출범 이후 ‘역대급 부동산 대책’을 써온 현 정부에서도 막판까지 손대지 않았던 카드다. 전문가들은 분양가 상한제가 시행될 경우 단기적으로 재개발·재건축 사업이 올스톱 되는 한편 중장기적으로는 집값 상승을 부채질하는 등 심각한 부작용을 낳을 것을 우려하고 있다. 김현미(사진) 국토교통부 장관은 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다”고 밝혔다. 지난달 26일 방송기자클럽 토론회에서는 ‘민간택지 아파트에도 분양가상한제를 적용할 것이냐’는 질문에 “다양한 개선방안을 검토할 것”이라며 즉답을 피했지만 이날은 “도입을 검토할 때”라고 언급한 것이다. 이어 “주택법 시행령을 개정해 지정 요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있다”며 구체적인 적용방법까지 밝혔다. 시장에서는 정부가 사실상 분양가상한제 확대를 기정 사실화한 것으로 해석하고 있다. 분양가상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다. 국토부 관계자는 “부동산 시장이 과열됐다고 판단되면 시행령 개정을 서두를 것”이라고 말했다. 시장에서는 빠르면 이달 중 개정안이 발의될 것으로 보고 있다. 한 전문가는 “로또 아파트 양산 등 부작용 외에도 결과적으로 집값을 더 올리게 될 것”이라며 “집값 문제는 공급 확대로 풀어야 하는데 근본 해결책이 아니다”라고 말했다 한편 이날부터 재산세 고지서가 발부되면서 서울 강남 등 공시가격이 많이 오른 지역에서 20~30% 뛴 사례가 속출하고 있다. 올해 서울 아파트 공시가격이 14% 오르며 12년 만에 최고치를 나타낸 만큼 재산세 역시 두자릿수의 상승률을 기록한 것이다. 지난해만 해도 서울 지역의 재산세 상승률은 전년 대비 약 7% 수준으로 한자릿수에 머물렀지만 올해는 두자릿수 이상이 될 것으로 보인다. /한동훈·박윤선기자 hooni@@sedaily.com <후분양까지 겨냥한 역대급 대책…공급난에 집값 더 뛸수도> 김현미 국토교통부 장관이 집값 과열 시 내놓을 추가 대책으로 민간택지 분양가상한제 적용을 기정 사실화하면서 업계는 잔뜩 우려하는 분위기이다. 그의 발언을 보면 시행령을 개정해 요건을 낮추고 관리처분인가 단지까지 소급적용한다는 것으로 해석될 수 있다. 참여정부 시절 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용됐을 때 단기 공급 증가 이후 공급 부족이 심화하는 등 심각한 후유증을 겪은 바 있다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “단기적으로는 분양가가 내려가고 재건축·재개발 시장이 급랭할 것”이라면서도 “하지만 로또 분양과 신규 아파트의 희소성을 낳아 또다시 아파트값이 오를 수 있다”고 설명했다. ◇“시행령 개정해 소급적용하겠다”=김 장관은 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다”고 밝혔다. 이어 “주택법 시행령을 개정해 지정요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있다”며 구체적 적용 방법까지 밝혔다. 현행 주택법은 이미 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 적용할 수 있도록 규정하고 있다. 민간에 분양가상한제를 시행하는 요건은 공통적으로 지정일 직전 3개월간 해당 지역의 주택 매매가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다. 여기에 △12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률 2배 초과 △직전 2개월간 일반분양 5대1 초과 또는 국민주택규모 10대1 초과 △3개월 주택거래량 전년 동기 대비 20% 이상 증가 등 세 가지 중 하나를 충족하면 민간사업지에도 분양가상한제를 적용할 수 있다. 지난 2014년 이후 지금까지 이 조건을 충족한 지역이 없었기 때문에 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 적은 없었다. 핵심은 김 장관의 설명대로 주택법 시행령을 고쳐 민간택지에 분양가상한제를 적용할 수 있는 요건을 완화할 수 있다는 것이다. 규제지역으로 요건을 바꾸는 등의 방법으로 매매가·분양가격 상승률과 비교하지 않고도 즉각 시행할 수 있다. 또 시행령을 개정해 입주자 모집공고 승인 기준으로 분양가상한제 기준을 적용할 수도 있다. 이렇게 되면 현재 후분양을 추진하려는 단지 등 법 시행 이후 분양하는 모든 아파트에 적용된다. 국토부는 조만간 주택법 시행령을 개정해 상한제가 시장에서 작동하도록 기준요건을 강화할 방침이다. 업계에서는 이르면 이달 중 개정안이 발의될 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 “자체 시뮬레이션을 해본 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 HUG(주택도시보증공사) 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다”며 “상한제가 도입되면 분양가 인하 효과는 확실히 나타날 것”이라고 말했다. ◇공급 부족 심화 등 후폭풍 우려= 분양가상한제는 출범 이후 ‘역대급 부동산 대책’을 써온 이 정부에서도 막판까지 손대지 않았던 카드다. 그만큼 민간주택시장에 미치는 파급력이 크고 부작용도 우려되는 대책이기 때문이다. 전문가들은 분양가상한제 시행으로 공급이 급감할 것으로 우려하고 있다. 실제 2007년 9월부터 민간택지에 분양가상한제가 적용되고 이후 글로벌 경제위기까지 겹치면서 재건축·재개발 사업이 줄었다. 부동산114 조사에 따르면 서울 지역의 새 아파트 입주물량은 2008년 5만6,000여가구에서 2009년 3만1,700여 가구, 2010년 3만5,000가구, 2011년 3만6,900가구 등으로 반토막이 났다. 반면 미분양 물량은 전국 기준으로 2007년 11만2,254가구에서 2008년 16만5,599가구로, 서울 역시 454가구에서 2,486가구로 일시 급증했다. 여기에 상한제 적용 단지가 또 다른 ‘로또 분양’이 되는 풍선 효과도 우려된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2007년 분양가상한제 실시로 신규 분양 부족이라는 후폭풍을 겪었다”면서 “분양가상한제는 분양가를 낮추는 차원을 넘어 주택·건설시장 전반의 문제로 접근해야 한다”고 말했다. /한동훈·이재명기자 hooni@@sedaily.com -
민간택지 분양가 상한제 현실화…"집값 더 뛸수도"
부동산 정책·제도 2019.07.08 17:25:10김현미 국토교통부 장관이 집값 과열 시 내놓을 추가 대책으로 민간택지 분양가상한제 적용을 기정 사실화하면서 업계는 잔뜩 우려하는 분위기이다. 그의 발언을 보면 시행령을 개정해 요건을 낮추고 관리처분인가 단지까지 소급적용한다는 것으로 해석될 수 있다. 참여정부 시절 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용됐을 때 단기 공급 증가 이후 공급 부족이 심화하는 등 심각한 후유증을 겪은 바 있다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “단기적으로는 분양가가 내려가고 재건축·재개발 시장이 급랭할 것”이라면서도 “하지만 로또 분양과 신규 아파트의 희소성을 낳아 또다시 아파트값이 오를 수 있다”고 설명했다. ◇“시행령 개정해 소급적용하겠다”=김 장관은 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다”고 밝혔다. 이어 “주택법 시행령을 개정해 지정요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있다”며 구체적 적용 방법까지 밝혔다. 현행 주택법은 이미 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 적용할 수 있도록 규정하고 있다. 민간에 분양가상한제를 시행하는 요건은 공통적으로 지정일 직전 3개월간 해당 지역의 주택 매매가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다. 여기에 △12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률 2배 초과 △직전 2개월간 일반분양 5대1 초과 또는 국민주택규모 10대1 초과 △3개월 주택거래량 전년 동기 대비 20% 이상 증가 등 세 가지 중 하나를 충족하면 민간사업지에도 분양가상한제를 적용할 수 있다. 지난 2014년 이후 지금까지 이 조건을 충족한 지역이 없었기 때문에 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 적은 없었다. 핵심은 김 장관의 설명대로 주택법 시행령을 고쳐 민간택지에 분양가상한제를 적용할 수 있는 요건을 완화할 수 있다는 것이다. 규제지역으로 요건을 바꾸는 등의 방법으로 매매가·분양가격 상승률과 비교하지 않고도 즉각 시행할 수 있다. 또 시행령을 개정해 입주자 모집공고 승인 기준으로 분양가상한제 기준을 적용할 수도 있다. 이렇게 되면 현재 후분양을 추진하려는 단지 등 법 시행 이후 분양하는 모든 아파트에 적용된다. 서초구 원베일리, 강남구 상아 2차 등 관리처분인가를 받고 후분양을 준비 중인 강남권 재건축 단지가 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 용산 한남동의 나인원한남 사례처럼 임대분양으로 돌아서는 단지가 나올 것이라는 전망도 제기된다. 국토부는 조만간 주택법 시행령을 개정해 상한제가 시장에서 작동하도록 기준요건을 강화할 방침이다. 업계에서는 이르면 이달 중 개정안이 발의될 것으로 보고 있다. ◇공급 부족 심화 등 후폭풍 우려= 분양가상한제는 출범 이후 ‘역대급 부동산 대책’을 써온 이 정부에서도 막판까지 손대지 않았던 카드다. 그만큼 민간주택시장에 미치는 파급력이 크고 부작용도 우려되는 대책이기 때문이다. 전문가들은 분양가상한제 시행으로 공급이 급감할 것으로 우려하고 있다. 실제 2007년 9월부터 민간택지에 분양가상한제가 적용되고 이후 글로벌 경제위기까지 겹치면서 재건축·재개발 사업이 줄었다. 부동산114 조사에 따르면 서울 지역의 새 아파트 입주물량은 2008년 5만6,000여가구에서 2009년 3만1,700여 가구, 2010년 3만5,000가구, 2011년 3만6,900가구 등으로 반토막이 났다. 반면 미분양 물량은 전국 기준으로 2007년 11만2,254가구에서 2008년 16만5,599가구로, 서울 역시 454가구에서 2,486가구로 일시 급증했다. 여기에 상한제 적용 단지가 또 다른 ‘로또 분양’이 되는 풍선 효과도 우려된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2007년 분양가상한제 실시로 신규 분양 부족이라는 후폭풍을 겪었다”면서 “분양가상한제는 분양가를 낮추는 차원을 넘어 주택·건설시장 전반의 문제로 접근해야 한다”고 말했다. /한동훈·이재명기자 hooni@@sedaily.com -
국토부 장관 “민간택지, 분양가 상한제 도입 검토할 때”
부동산 정책·제도 2019.07.08 12:06:47김현미 국토교통부 장관이 민간택지에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 왔다고 밝혔다. 김현미 장관은 8일 국회 국토교통위원회에서 강훈식 더불어민주당 의원의 질의에 대해 “서울의 분양가 상승률이 (기존) 아파트보다 2배 이상 높아 무주택 서민의 부담이 상당히 높다”며 “민간지에도 분양가상한제를 검토할 때가 왔으며 주택시장의 투기과열이 심화될 경우 적극적으로 고민할 것”이라고 말했다. 이어 “주택법 시행령을 개정해 지정 요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있다”며 구체적 적용 방법까지 밝혔다. 분양가상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다. 현재는 공공택지에 적용되고 있는데 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용되면 민간 아파트의 분양가도 지방자치단체 분양가심사위원회의 심의·승인을 거쳐야 한다. 김 장관은 앞서 지난달 열린 방송기자클럽 초청토론회에서도 현행 주택도시보증공사(HUG)를 통한 분양가 통제는 한계가 있다며 분양가 상한제를 민간택지에 확대 도입하는 것을 고민하겠다고 밝힌 바 있다. /한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
관리처분인가 단지까지 분양가 상한제 소급 가능...공급가뭄 후폭풍 겪을수도
부동산 정책·제도 2019.06.28 17:25:58민간택지의 분양가상한제 적용이 부동산 업계의 핫 이슈로 떠오르고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 최근 집값 과열 시 분양가상한제를 민간택지(재개발·재건축 등)로 확대하는 것을 검토하겠다고 발언한 데 따른 것. 상한제는 땅값과 정부가 정한 건축비를 합쳐 분양가를 결정하는 제도로 현재 공공택지에만 시행되고 있다. 본지가 국토교통부 등을 통해 확인한 결과 이미 분양가상한제를 민간택지로 확대할 수 있는 법은 마련돼 있다. 즉 국토부가 별도의 법 개정 없이 시행령과 부칙 등만 고쳐 바로 시행할 수 있다는 의미다. 또 재개발·재건축 단지의 경우 상한제 시행 이후 관리처분인가를 받는 단지부터 적용하도록 돼 있는데 이것도 별 의미가 없다. 시행령·부칙만 고치면 소급적용으로 입주자 모집공고 승인단지로 대상을 확대할 수 있어서다. 지난 2007년 민간택지 분양가상한제가 시행됐을 때도 입주자 모집공고 승인 기준으로 소급적용한 바 있다. 문제는 이 같은 민간택지 분양가상한제가 분양 시장을 혼란에 빠뜨리고 물량 공급 축소로 연결되는 등 부작용이 적지 않다는 점이다. ◇ 관리처분 아닌 입주자 모집승인부터 적용=정부는 2017년에 분양가상한제를 민간택지로 확대할 수 있는 근거를 마련했다. 주택법 시행령을 보면 상한제 요건으로는 집값이 물가상승률의 두 배 넘게 오르고, 주택매매 거래량이나 청약경쟁률이 일정한 기준에 맞으면 지정할 수 있다. 이 기준에 따르면 강남 3구(강남·서초·송파구)뿐 아니라 서울 지역 상당 부분에 적용할 기회가 여러 차례 있었다. 하지만 지정하지 않았다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증으로 분양가를 통제하고 있었기 때문이다. 그런데 HUG를 통한 분양가 통제가 유명무실해지면서 정부가 옛 규정을 다시 들여다보고 있다. 현재 서울 집값이 꿈틀거리고 있으나 ‘9·13대책’ 이후 집값이 하향 안정세를 유지하고 있어 이 기준은 만족하지 못한다. 하지만 요건을 변경하면 집값 상승, 거래량 증거, 청약경쟁률 급등과 관계없이 지정할 수 있다. 즉 요건을 더 강화하거나 투기과열지구와 같은 규제지역으로 요건을 바꾸면 집값 상승을 기다리지 않고 바로 적용할 수 있는 것이다. 이 같은 제도 변경은 법 개정 사항이 아니다. 바로 국토부 선에서 가능하다. 아울러 분양가상한제를 민간으로 확대하면서 소급적용도 가능하다. 주택법을 보면 재개발·재건축의 분양가상한제는 관리처분인가를 받은 단지부터 하도록 돼 있다. 앞서 정부는 2007년 민간택지 분양가상한제를 시행할 때 부칙을 통해 ‘입주자 모집승인일’로 소급적용한 바 있다. 상한제 지역 지정 이후 입주자 모집공고를 신청하는 단지부터 바로 적용할 수 있다는 의미다. 업계의 한 관계자는 “정부가 빠져나갈 구멍을 주지 않을 것”이라며 “입주자 모집공고일로 소급적용하면 후분양 단지는 물론 상한제 시행 이후 분양하는 모든 단지가 적용되는 것”이라고 말했다. 아울러 민간택지 상한제 단지는 분양원가를 공개해야 한다. 공개 항목은 △택지비 △직접공사비 △간접공사비 등 7개 항목이다. ◇밀어내기 분양·미분양 사태 등 부작용=문제는 부작용이다. 앞서 2007년 민간택지에 분양가상한제를 적용하자 당장 2007년 12월1일 이전 분양승인을 받기 위한 밀어내기 분양이 성행했다. 단기 공급 증가와 이후 공급 부족이 오가면서 주택시장은 후유증을 겪어야 했다. 금융위기와 부동산 시장 침체가 겹치면서 2007년 11만2,254가구였던 전국 미분양 물량은 2008년 16만5,599가구로 늘었다. 분양가상한제로 인한 분양 쏠림과 공급 부진이 겹치면서 2009년에는 인허가와 분양 물량이 IMF 이후 최저 수준을 기록했다. 한국건설산업연구원에 따르면 2009년 인허가 물량은 34만가구로 2000년 평균 대비 67.4% 수준에 불과했다. 분양 물량도 평균 28만5,343가구에서 25만3,695가구로 88.9%를 채우는 데 그쳤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2007년 분양가상한제 실시로 인해 신규 분양 부족이라는 후폭풍을 겪었다”면서 “분양가상한제는 분양가를 낮추는 차원을 넘어 주택·건설 시장 전반의 문제로 접근해야 한다”고 말했다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “단기적으로는 분양가가 내려갈 것”이라면서도 “하지만 로또 분양과 신규 아파트의 희소성을 낳아 또다시 아파트값이 오를 수 있다”고 설명했다./이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
김현미 "부동산 과열되면 민간택지 분양가 상한제 도입 검토"
부동산 정책·제도 2019.06.26 17:53:22김현미 국토교통부 장관이 26일 집값이 조금이라도 과열되면 즉각 여러 정책을 시행하겠다고 밝혔다. 이의 일환으로 고분양가 문제 해결을 위해 민간택지에도 분양가상한제 도입을 검토하겠다고 언급했다. 김 장관은 이날 서울 양천구 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청토론회에서 “지난해 9·13부동산대책 발표 이후 부동산시장의 하향 안정세가 이어졌는데 최근 일부 변화가 나타나고 있다”며 “과열되면 즉각 조치를 취하겠다”고 강조했다. 그는 “여러 정책을 추진 중인데 (추가 대책) 시기는 지금이 그럴 때인지 봐야 한다”며 “고분양가는 인근 무주택 실수요자의 부담을 높이고 한번 분양가가 높게 책정되면 그 주변 주택가격까지 끌어올려 큰 문제”라고 말했다. 주택도시보증공사(HUG)를 통한 분양가 관리는 한계에 달했다는 것이 그의 설명이다. 한 패널이 “민간아파트에도 분양가상한제를 적용할 생각이 있느냐”고 묻자 “고민해보겠다”며 긍정적 의사를 드러냈다. 민간택지는 분양가상한제가 적용되지 않아 HUG의 분양보증 승인을 통한 우회적 방법으로 분양가를 관리하고 있다. HUG의 이 같은 분양가 통제가 ‘월권’이라는 건설·정비업계 안팎의 반발도 심한 상황이다. 김 장관의 발언으로 미뤄볼 때 집값 상승 시 민간아파트 분양가 통제를 더욱 강화하는 것 등을 골자로 한 추가 대책이 예상된다. 그는 또 “재건축·재개발 규제로 서울에서 주택공급이 위축돼 오히려 집값을 올린 게 아니냐”는 지적에 대해 “동의하지 않는다”고 잘라 말했다. 현재 서울에서 506개 지구가 재개발·재건축지구로 지정돼 있고 이미 98개 지구에서 공사가 이뤄지고 있으며 올해에만도 1만4,000가구의 재건축 인가가 난 사실 등을 그는 ‘재건축·재개발 정상화’의 근거로 들었다. 김 장관은 아파트 공급 물량에 대해서도 “올해에만도 (서울에서) 과거 한해 평균의 2배에 이르는 7만7,000가구가 공급되기 때문에 위축됐다고 보기 어렵다”고 강조했다. 김 장관은 퇴임 때까지 현재의 부동산정책 기조를 유지하겠다는 뜻도 밝혔다. 그는 “장관이 되면서부터 일관되게 ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳’이라는 말씀을 드렸다”며 “흔들림 없이 주택시장 안정을 이루고 집 없는 서민을 위한 정책을 펴겠다. 경기부양을 위해 주택경기를 활용하지 않겠다”고 말했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
김현미 "부동산 과열 되면 민간택지 분양가 상한제 검토"
부동산 정책·제도 2019.06.26 17:32:05김현미 국토교통부 장관이 집값이 조금이라도 과열되면 즉각 여러 정책을 시행하겠다고 밝혔다. 이의 일환으로 고분양가 문제 해결을 위해 민간택지에도 분양가 상한제 도입을 검토하겠다고 언급했다. 주택도시보증공사(HUG)를 통한 분양가 관리에 한계가 있다는 판단 때문이다. 민간택지는 분양가 상한제가 적용되지 않아 HUG의 분양보증 승인을 통한 우회적인 방법으로 분양가를 관리하고 있다. 전문가들은 민간 아파트 분양가 통제가 부작용만 더 키울 수 있다고 우려한다. 민간 택지에 분양가 상한제가 도입될 경우 공급물량 축소로 연결될 수밖에 없다. 시장에서는 공급 물량이 줄어들 것으로 우려하고 있는데, 대책은 정반대가 나오는 셈이다 ◇ 분양가 상한제, 민간 택지 확대 검토 = 김 장관은 26일 서울 양천구 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청토론회에서 “지난해 9·13부동산대책 발표 이후 부동산시장의 하향 안정세가 이어졌는데 최근 일부 변화가 나타나고 있다”며 “과열되면 즉각 조치를 취하겠다”고 강조했다. 그는 “여러 정책을 추진 중인데 (추가 대책) 시기는 지금이 그럴 때인지 봐야 한다”며 “고분양가는 인근 무주택 실수요자의 부담을 높이고 한번 분양가가 높게 책정되면 그 주변 주택가격까지 끌어올려 큰 문제”라고 말했다. 한 패널이 “민간아파트에도 분양가상한제를 적용할 생각이 있느냐”고 묻자 “고민해보겠다”며 긍정적 의사를 드러냈다. 추가 대책에는 대출 규제와 세제 강화 방안도 포함될 가능성이 높다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 조정하거나 조정지역 내 양도세 비과세 요건을 높이는 방안도 검토될 수 있다. 현행 규정상 조정지역 내 양도세 비과세 요건은 2년 거주인데 3년 거주로 늘어날 수 있다. 현행 30년인 재건축 연한을 35~40년으로 늘리는 것도 한 방안이다. ◇ ‘규제의 역설’에 동의하지 않아=김 장관은 이날 정비사업을 옥죄는 정책이 공급부족 우려를 낳아 아파트 값을 올린다는 지적에 “동의하지 않는다”고 선을 그었다. 김 장관은 “현재 진행하는 규제는 참여정부 때부터 갖고 있던 정책이며 과거 정권에서 과도하게 풀었던 내용을 정상화한 것”이라고 말했다. 문제는 시장의 분석이 이와 다르다는 점이다. 현재 강남 집값이 꿈틀대는 이유는 향후 서울 알짜지역에 주택 공급이 더욱 부족할 것으로 보고 시중 뭉칫돈이 기웃대는 것이 크다. 현재 강남 등 서울 인기 주택시장을 움직이는 계층은 현금 부자들이다. 한 전문가는 “주택공급 물량을 더 줄이는 대책을 내놓으면 역효과만 부를 수 있다”고 우려했다. 한편 김 장관은 이날 토론회 말미에 현재 지역구인 고양 일산 서구에 출마하겠다는 뜻을 피력했다. 고양 일산구는 최근 3기 신도시 발표로 집값 하락 등 불만이 높은 지역이다. 김 장관은 이날 사회자가 “일산을 지역구로 다시 총선에 출마할 것으로 생각해도 되겠느냐”고 묻자 “그렇다”고 인정했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
[무언설태]김현미 "흔들림 없는 주택정책 계속"… 이러다 참여정부 꼴 나는 건 아닌지 걱정입니다
오피니언 사내칼럼 2019.06.26 17:30:00▲김현미 국토교통부 장관이 퇴임까지 현재의 부동산 정책 기조를 유지하겠다고 밝혔습니다. 26일 방송기자클럽 초청 토론회에서 질문에 답한 내용인데요. 부동산이 과열되는 것처럼 보이면 추가 정책을 즉각 시행하겠다는 각오도 다졌다고 합니다. 주택시장 안정을 이루겠다면서 ‘흔들림 없이’라는 표현도 썼습니다. 시장을 이기는 정부는 없다는데요, 부동산시장과 한판 붙겠다는 건가요. 이러다 집값 폭등만 유발한 참여정부 때 잘못을 되풀이하는 건 아닐까 걱정이 됩니다. ▲중소기업부가 ‘제로 페이’를 전담할 법인을 만들면서 은행권에 출연금을 요구하는 공문을 보내 논란입니다. 최소 출연금 10억원에 법인 설립 이후 기부금으로 처리하겠다는 내용이 담겼다고 합니다. 참여는 자율이라고 했다지만 사실상 기부를 강요하며 손을 벌린거나 마찬가지입니다. 정부는 최저임금 대폭 인상으로 소상공인들이 어려움을 호소하자 카드 수수료 인하와 제로 페이 등을 들고 나왔는데요, 기업들의 팔 비틀기가 어디까지 이어질지 한숨만 나오네요. ▲김현준 국세청장 후보자가 26일 열린 인사청문회에서 사망설이 제기된 정태수 전 한보그룹 회장의 은닉재산을 추적 중이라고 밝혔습니다. 정 전 회장은 2,225억원을 체납해 고액 체납자 명단에서 부동의 1위를 차지하고 있죠. 정 전 회장이 체납한 것은 1997년 외환위기로 한보철강이 부도를 냈기 때문인데요. 22년간 은닉재산을 찾고 있다니 찾을 은닉재산이 없는 건가요 아니면 찾는 시늉만 하고 있는 건가요? -
김현미 장관, "민간택지 분양가 상한제 검토"
부동산 정책·제도 2019.06.26 12:30:44김현미 국토교통부 장관이 민간 택지에 조성하는 아파트의 분양가 상한제 도입을 검토하겠다는 뜻을 밝혔다. 또 분양가 심사위원회가 제 기능을 다하게 하도록 심사위원 명단과 회의 내용을 공개하는 방안을 고려 중이라고 밝혔다. 김 장관은 26일 서울 양천구 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청토론회에 나와 “서울의 아파트 가격 상승률보다 분양가 상승률이 2배가량 높다”며 “민간 택지에 조성하는 아파트는 주택도시보증공사(HUG)롤 통해 고분양가를 관리하는데 실효성이 한계에 도달했다”고 언급했다. 한 패널이 “분양가 상한제의 민간택지 적용 가능성이 있느냐”고 묻자 김 장관은 “고민해보겠다”며 긍정적 의사를 드러냈다. 분양가상한제는 건설업체의 적정 분양가격을 산정한 뒤 해당 가격 이하로만 분양할 수 있도록 하는 제도이다. 현재 민간택지에는 분양가 상한제가 적용되지 않는 대신 정부가 HUG의 분양 보증을 통해 간접적으로 통제하고 있다. 김 장관은 또 분양가 심사위원회의 명단과 회의 내용을 공개하는 방안도 검토하고 있다고 밝혔다. 김 장관은 “최근 전주시 관계자를 만났는데 분양가 심사위원회 명단과 회의 내용을 공개한 이후 분양가가 이전보다 10%가량 하락했다고 전했다”며 “분양가 심사위원회가 현재 제 기능을 못 한다는 비판이 제기되는 만큼 고려할 만하다”고 언급했다. 현재 부동산 시장에 대해서는 “일부 지역의 변화가 있는 것으로 본다”며 하향안정세를 유지한다는 기존 견해에서 변화가 감지됐다. 김 장관은 “지난해 9·13 부동산 대책 발표 이후 30주가량 부동산의 하락 안정세가 이어오고 있었는데 최근 일부 변화가 나타나고 있다”며 “현재 부동산 시장을 매일 모니터링하고 있으며 시장 과열 양상이 나타나면 준비한 대책을 즉각 시행하겠다”고 언급했다. 지방 부동산 침체에 대한 대책이 필요하지 않느냐는 지적에 대해선 “현재 부산과 대구, 세종시 일부 지역에서만 규제가 존재하며 지방에 규제정책이 진행되는 곳은 없다”며 “물량이 과잉 공급된 지역은 미분양 관리지역으로 수급조절을 하고 있다”고 설명했다. 재개발·재건축 등을 옥죄는 정책이 공급 불안을 야기해 집값 상승을 유도한다는 지적에 대해선 동의하지 않는다고 반대 의견을 피력했다. 김 장관은 “현재 진행되는 규제는 참여정부부터 갖고 있던 정책이며 과거 정권에서 과도하게 풀었던 내용을 정상화한 것”이라며 “서울시에서만 올해 1만4,000호가 재개발과 재건축으로 공급되는 등 공급 불안 요인이 없다”고 언급했다. 3기 신도시 지정과 관련 일산 지역 주민들의 반발에 대해서는 “과거와 달리 신도시 건립에 맞춰 교통대책을 함께 발표했다”며 “GTX노선 등이 개통하면 현재 우려는 불식할 수 있을 것”이라고 설명했다. 그는 자신의 지역구인 고양시 일산서구 출마와 관련해선 “국회의원 선거를 떠돌아가면서 하는 경우는 드물다”며 일산 서구에 출마하겠다는 의지를 드러냈다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
신반포궁전도 일몰제...재건축사업 중단된다
부동산 정책·제도 2019.06.25 17:36:03일몰제 적용에 따른 재개발·재건축 등 정비사업 구역 해제가 잇따르고 있다. 서울 은평구 증산4구역에 이어 서초구 반포동 신반포궁전아파트가 정비구역일몰제로 정비구역에서 해제된다. 재건축 단지가 정비구역 일몰제 적용을 받는 것은 이번이 처음이다. 서울에는 내년 3월부로 정비구역 일몰제의 적용을 받아 정비구역에서 해제되는 지역이 38곳에 달해 앞으로 구역 해제 절차에 들어가는 곳은 더욱 늘어날 전망이다. 서초구는 20일부터 오는 7월 22일까지 신반포궁전아파트의 재건축정비구역 해제를 위한 주민 공람을 진행한다. 이 단지는 추진위원회 승인일로부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않아 해제 절차를 밟게 됐다. 1984년 지어진 신반포궁전아파트는 올해로 준공 36년째다. 쉐라톤서울팔레스강남호텔 바로 옆에 위치해 있으며 구역 면적은 1만 1,520㎡에 달한다. 전용면적 117㎡와 146㎡, 205㎡ 등 108가구 2개 동으로 지어졌으며, 2014년 8월 21일 정비구역으로 지정돼 2015년 5월 7일 재건축정비사업 추진위원회가 승인됐다. 하지만 전용면적에 따른 소유주들의 의견차이로 조합설립에는 실패했다. 전용 117㎡과 146㎡ 거주자는 실거래가로, 전용 205㎡ 주민은 대지지분으로 지분을 평가받겠다고 팽팽하게 맞섰기 때문이다. 한편 앞으로 증산4구역이나 신반포궁전아파트처럼 일몰제 적용에 따라 정비구역이 해제되는 사례는 늘어날 전망이다. 도시정비법에 따라 2012년 1월 31일 이전에 정비구역으로 지정된 곳은 2020년 3월까지 조합설립인가를 신청해야 하지만 단기간에 주민 합의를 이끌어내기 어려운 탓이다. 서울시에 따르면 서울에서만 재건축 23곳, 재개발 구역 15곳 등 총 38곳이 내년 3월까지 조합을 설립하지 못하면 정비구역에서 해제될 수 있다. 여기에는 압구정3구역, 성수전략정비구역2지구 등 서울 정비사업 시장의 대어들도 다수 포함돼 있다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
올 정비구역 지정 '0'에 일몰제까지…더 줄어드는 재개발·재건축 공급
부동산 정책·제도 2019.06.24 17:21:26서울시에 따르면 올 1~3월 정비사업 구역으로 새롭게 지정된 곳은 ‘0곳’이다. 정부와 시가 관련 규제를 강화하면서 신규지정 문턱을 넘은 곳이 한 곳도 없었던 것이다. 설상가상으로 내년이면 서울 재건축·재개발 시장이 더욱 위축될 것으로 보인다. ‘정비구역 일몰제’의 적용으로 사업이 오랫동안 지연된 재건축·재개발 단지가 무더기로 정비구역에서 해제되기 때문이다. 특히 내년 해제되는 구역 중에는 주민들의 사업 추진 의지가 있음에도 불구하고 제도적인 문제로 정비구역에서 해제되는 사례도 있어 논란도 불가피할 것으로 보인다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “서울은 개발제한구역을 해제하지 않는 이상 가용 토지가 없다. 한 번 일몰제로 정비구역이 해제되면 다시 개발할 수 있는 가능성이 매우 떨어져 도심 공급에 악영향을 미칠 것”이라며 “해제된 지역의 심각한 주택 노후화에 대한 대책도 없어 일몰제를 신중하게 접근할 필요가 있다”고 지적했다. ◇ 38곳 대상, 압구정·성수 등 알짜도 대상=서울시는 서초구 등 각 자치구에 정비구역 일몰제 대상이 되는 사업지를 통보했다. 현재 서울에서 정비구역 일몰제에 해당하는 단지는 재건축 23곳, 재개발 15곳 등 총 38곳에 달한다. 여기에는 압구정3구역, 성수전략정비구역2지구 등 서울 정비사업 시장의 대어들도 다수 포함돼 있다. 이들 사업지는 추가 진척 사항이 없을 경우 내년 3월2일부로 정비구역에서 일괄 해제될 예정이다. 지난 2012년 최초로 도입된 정비구역 일몰제는 2016년 개정을 통해 2012년 이전부터 추진된 사업까지 확대 적용할 수 있게 됐다. 당시 단서 조항으로 4년의 유예 기간을 부여했다. 법 개정 4년 만인 2020년 3월2일 전국의 묵은 재개발·재건축 사업지들이 대거 정비구역에서 해제되는 것이다. 서울시는 각 구청에 일몰제 예비 대상 사업지를 통보하는 한편 사업 추진이 오랫동안 지연됐음에도 불구하고 법규 해석의 문제로 일몰제 대상에서 제외된 서대문구 가재울 7구역과 북가좌 6구역, 광진구 자양7구역과 서초구 방배 7구역 등 4개 지역에 대해 일몰제를 적용할 수 있는 방안을 국토교통부에 질의하는 등 적극적으로 움직이고 있다. ◇ 추진위 막 만들었는데도 ‘일몰’=정부와 서울시는 사업이 사실상 멈춰 있는 정비사업을 정비구역에서 해제, 시간과 비용의 소모를 막겠다는 입장이다. 하지만 이 같은 취지에서 벗어난 적용 사례도 나오고 있다. 주민들의 반대에도 해제를 강행하거나 주민이 아닌 서울시가 수십 년 전 ‘아파트구역’으로 지정해놓은 것을 정비사업의 시작점으로 해석해 일몰제를 적용하고 있기 때문이다. 대표적인 사례가 얼마 전 대법원에서 서울시의 승리로 판결 난 증산4구역이다. 증산4구역은 2014년 조합설립추진위원회가 설립됐으나 2년 안에 조합설립 동의율인 75%를 채우지 못했다. 이에 추진위는 토지 등 소유자 32%의 동의를 받아 해제 기한 연장을 신청했지만 서울시가 이를 받아들이지 않았다. 이는 주민들이 일몰 기한 연장을 신청했지만 서울시가 받아들이지 않고 구역 해제를 진행한 첫 사례다. 사업이 멈춰선 지 오래된 구역이라면 이 같은 조처가 덜 억울하지만 문제는 그렇지 않은 구역도 있다는 점이다. 내년 3월 일몰 시기가 도래하는 사업지 중 1976년 아파트지구로 지정된 곳들이 바로 그런 사례다. 압구정3구역, 여의도 광장아파트 등은 아파트지구 개발기본계획을 정비계획으로 간주해 주민들이 추진위원회를 만들고 사업을 본격화하기 전부터 이미 사업을 추진해온 것으로 해석한다. 압구정3구역의 경우 지난해 9월 재건축 추진위원회를 구성했는데 내년이면 일몰제 대상이 되는 상황에 놓였다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
"82㎡=20억6,800만원"…규제에 희소성 커진 잠실주공5
부동산 정책·제도 2019.06.24 17:21:20#서울시의 규제로 재건축 사업이 사실상 중단된 서울 송파구 잠실동 잠실주공 5단지. 서울부동산정보광장에 따르면 이 단지 전용 82㎡는 최근 20억6,800만원에 실거래됐다. 지난해 9월 20억4,000만원을 넘어선 역대 최고가다. 올해 초에는 18억1,000만원까지 떨어진 바 있다. 잠실동 A공인 대표는 “재건축 사업이 언제 진행될지 장담할 수 없지만 규제 때문에 오히려 (재건축의) 희소성이 더 부각되는 것 같다”며 “매물도 없고 추격매수도 예전보다 덜하지만 몇 건 거래되는 물건이 호가가 오른 값에 팔리고 있다”고 말했다. 정부와 서울시의 잇단 규제에도 불구하고 강남권 등 서울 알짜 재건축 아파트값의 호가 오름세가 지속되고 있다. 정부가 최근 들어 고분양가 규제까지 나선 가운데 지난해 전고점에 근접한 단지들이 늘어나고 있고 일부 강남권 노후 아파트는 최고가를 넘어서는 사례도 나오고 있다. 규제의 강도를 높였지만 시장에서는 재건축 선호도가 줄어들지 않고 있는 것이다. 이 같은 현상에 대해 전문가들은 규제로 사업이 지연되면서 재건축의 희소성을 더 높여주고 있다고 설명했다. ◇ 잠실주공5 등 강남권 잇단 신고가=신고가를 기록한 잠실주공 5단지의 경우 다른 평형에서도 오른 값에 거래되고 있다. 전용 76㎡도 6월 초 18억5,560만원에 거래된 후 이보다 높은 18억원 후반에 매매됐다는 소식도 전해진다. 지난 3월 16억원까지 가격이 떨어졌다가 지난해 최고가(19억1,000만원)에 다시 근접한 것이다. 주공 5단지와 더불어 재건축 사업이 막힌 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 6월 19억원대에 실거래됐다. 올해 초 16억원대까지 팔린 타입이다. 최근에는 19억5,000만원까지 실거래된 것으로 알려졌다. 인근 개포동 개포주공6단지도 전용 60㎡가 6월 15억원에 거래돼 신고가를 썼다. 다른 강남권 재건축 단지에서도 호가 오름세는 지속되고 있다. 압구정동 일대 대표적 한강변 재건축 단지인 신현대 11차는 최근 전용면적 183㎡가 지난해 9월 최고가인 39억원을 회복했다. 이 주택형은 올 들어 1월 23억원, 2월 34억4,000만원, 3월 36억5,000만원 등 실거래가가 매달 껑충 뛰었다. ◇여의도·마포·노원도 꿈틀=재건축 단지의 호가 강세는 비강남권에서도 나오고 있다. 마스터 플랜 보류로 사업이 멈춰선 영등포구 여의도동 일대는 지난달부터 거래가 늘며 집값도 꿈틀거리고 있다. 여의도동 삼익 전용 123㎡는 지난해 최고가(12억7,000만원)보다 오른 13억4,000만원에 지난달 말 신고가 거래됐다. 광장 전용 117㎡도 지난달 중순 17억3,000만원에 최고가 매매됐다. 여의도동 S공인의 한 관계자는 “여의도는 매물이 적어 거래량이 크게 늘지는 못하지만 투자 겸 실입주하려는 수요가 매입에 나서고 있다”고 말했다. 안전진단을 추진 중인 마포구 성산동의 성산시영도 이달부터 다시 문의가 늘어났다. 성산동 성산시영 전용 50㎡는 지난달 중순 6억6,000만원에 거래된 후 최근 6억9,800만원까지 거래 소식이 전해진다. 지난해 최고가는 7억원이다. 인근 H공인 대표는 “강남에 비해 강북 재건축은 가격이 저렴하다 보니 이달 새 10건 정도 거래됐다”고 전했다. 노원구 상계동 상계주공5단지도 호가가 오르고 있다. 전용 31㎡는 4월 3억4,000만원을 찍고 6월 4억5,500만원까지 실거래되며 지난해 9월 최고가(5억1,000만원)에 다가가고 있다. 상계동 I공인 대표는 “시범단지 선정 이후 투자자들의 눈길이 쏠려 호가가 다시 5억원까지 올랐다”고 밝혔다. ◇누를수록 희소성 더 커진다=강화되는 규제에도 불구하고 재건축 아파트값이 움직이는 이유에 대해 전문가들은 ‘희소성’을 가장 먼저 꼽고 있다. 재개발·재건축 규제 강화는 결국 서울 주택공급 물량 감소로 연결된다. 지금 당장 사업이 되지 않아도 중장기적으로 재건축만큼 더 좋은 투자대상이 없다고 시장은 판단하고 있는 것이다. 실제로 서울 신축 주택 공급은 갈수록 줄고 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 수도권 아파트 공급량 중 서울 아파트 비중은 2000~2009년 평균 33.0% 수준이었지만 2010~2019년에는 21.9%로 크게 줄었다. 특히 서울 내 아파트 중 준공 5년 이내 아파트는 2005년 35만4,460가구에 달했지만 2017년에는 18만1,214가구로 10여년 동안 절반 수준으로 급감했다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 “대출규제에 무관한 현금부자들이 희소성이 있는 정비사업 단지에 더욱 관심을 기울이고 있다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산팀 수석전문위원은 “재초환, 안전진단 강화 등 강화되는 규제를 시장에서는 재건축 공급 부족으로 인식하고 있다”며 “갈 곳이 없는 투자자금이 재건축으로 옮겨가는 것 같다”고 설명했다. 일부에서는 재건축 연한을 40년으로 늘려도 역효과를 낼 수 있다는 설명이다. 서진형(서경 펠로) 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “정부와 서울시의 규제로 사실상 재건축 자체가 이미 막혔다”며 “현재 재건축은 장기 관점의 투자라 단기 재건축 규제책이 효과가 있을지 의문”이라고 지적했다./이재명·권혁준기자 nowlight@@sedaily.com -
김현미 국토부 장관, “부동산 정책 많아 책임 막중하다”
부동산 정책·제도 2019.06.24 16:56:23김현미(사진) 국토교통부 장관이 김수현 전 청와대 정책실장 등판론에 대한 불끄기에 나섰다. 김 장관은 24일 국토부 간부회의를 통해 “진행되고 있는 중요한 부동산 정책이 많아 책임이 막중하다”며 장관직을 이어갈 것을 시사했다. 김 장관의 이 같은 발언은 최근 확산되고 있는 김수현 전 청와대 정책실장의 국토부 장관 내정설을 잠재우기 위한 것으로 풀이된다. 김 전 실장도 당분간 쉬면서 학교에 돌아가 강의를 하겠다는 입장을 밝혀 김 장관의 유임에 힘을 실었다. 청와대 역시 김 전 실장의 국토부 장관설에 대해 “향후 거취가 결정된 게 없다”고 공식 입장을 밝힌 바 있다. 한편 이달 취임 2주년을 맞이한 김 장관은 이번 주 방송기자들과의 토론회를 통해 3기 신도시, 주거복지 정책 등 주요 주택정책에 대한 청사진을 제시할 예정이다./강동효기자 kdhyo@@sedaily.com
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