여의도 고밀도 재건축 최고35층 건축 가능

기본계획 확정…기준용적률 230% 강남 재건축시장 영향 받을듯

서울 여의도 고밀도지구 재건축 기본계획이 확정돼 최고 35층까지 재건축이 가능할 것으로 예상된다.

서울시는 영등포구 여의도동 일대 16만6,590평(55만734㎡) 규모의 여의도 아파트지구 4개 주택구역에 대한 개발기본계획(정비계획) 변경안을 확정, 고시했다고 16일 밝혔다.

이날 고시된 여의도 정비계획에 따르면 여의도 아파트 지구의 3종 일반주거지역은 12만3,350평으로 확정됐다. 3종 일반주거지역에는 시범아파트 1,584가구를 비롯해 목화(312가구)ㆍ삼부(870가구)ㆍ장미(196가구)ㆍ화랑(160가구)ㆍ대교(576가구)ㆍ한양(588가구)ㆍ삼익(360가구)ㆍ은하(360가구)ㆍ미성(577가구)ㆍ광장아파트(744가구) 등이 포함됐다.

이들 단지는 대부분 지난 1971~78년 사이에 지어진 10~15층 높이로 대부분 용적률이 200~200%선이다. 이들 지역은 기준 용적률 230%가 적용되고 도로, 공원, 학교 부지 등 공공용지를 내놓을 경우 인센티브를 받아 최대 250%까지 지을 수 있다.

업계에선 최근 최고 35층으로 서울시 재건축 심의를 통과한 강남구 청담동 한양아파트가 비슷한 용적률을 갖췄다는 점에서 이들 아파트들도 35층 안팎에서 층고가 결정될 것으로 내다보고 있다. 서울시는 지난해 잠원 한신5차 재건축을 허용하면서 요건만 갖추면 35층까지 재건축을 허용한다는 방침을 밝혔다.

이에 대해 서울시 관계자는 “이들 단지의 층고는 각 단지들이 제출한 건축계획을 심의한 후 결정될 것”이라며 “현재로선 어느 정도까지 재건축 층고가 허용될 지 알 수 없다”고 말했다. 다만 한강 인접부 아파트의 경우 재건축시 탑상형 배치로 시각적 개방감을 확보해야 하며 간선도로변은 탑상형내지 직각배치해야 한다. 단지내에는 전체부지의 30% 이상을 녹지로 조성토록 했다.

하지만 이들 여의도 3종 일반주거지역 내 기존 아파트 용적률이 200~220% 대에 달해 1대 1 재건축 또는 리모델링 추진 가능성도 배제할 수 없다는 게 업계의 관측이다. 이 경우 종전 계획에 따라 건축행위를 할 수 있으며 층고는 추가로 높이기 어려울 것으로 보인다. 이 밖에 1종 일반주거지역(4층 이하)은 3,019평(9,980.0㎡)이며 7층 이하로 제한되는 제2종 일반주거지역은 당초 계획보다 1,838평 줄어든 3만3,970평(11만2,298.8㎡)이다. 나머지 6,257평(2만686.5㎡)은 일반상업지역이다.

부동산 전문가들은 서울시의 여의도 고밀도 지구 재건축 계획이 확정됨에 따라 최근 불안한 양상을 보이고 있는 강남 재건축 시장이 영향을 받을 것으로 분석하고 있다. 강남 재건축 아파트는 서울시가 청담 한양아파트 35층 재건축과 무산되긴 했지만 용적률 상향(210%？230%)추진 등으로 급등 양상을 보였다.

한 부동산 전문가는 “현재 강남 재건축 시장은 사소한 호재라도 가격 급등으로 이어지고 있는 것이 특징”이라며 “재건축 용적률 상향이 무산됐지만 기대감으로 집 값이 요지부동인 점을 감안하면 이번 여의도 재건축 계획 확정 소식은 집 값을 올리는 호재로 받아들여질 것으로 보인다”고 말했다.