"서울에 年 8.4만가구 공급하면 충분?…강남4구 실질수요만 17만가구"

■'도시계획통' 윤주선 홍익대 교수

"제2 강남 만드는 공급정책 필요"

윤주선 홍익대 도시건축학과 교수

“서울 강남 4구 진입을 희망하는 가구는 도심 밖에 거주하는 대기수요만 연 17만가구에 이릅니다. 반면 정부는 서울 전체로 연간 8만4,000가구면 공급이 충분하다고 주장합니다. 수요를 충족하기에 턱없이 부족한 것이 현실입니다.”

윤주선(사진) 홍익대 건축도시대학원 교수는 최근 서울경제와의 인터뷰에서 ‘실질수요’를 감안했을 때 이 같은 격차가 나온다며 공격적인 공급 확대 정책이 필요하다고 강조했다. 그는 대한국토·도시계획학회가 선정한 ‘2020년 도시계획 명예의 전당’에 오른 학자다. 그는 얼마 전 ‘서울 집값 잡을 수 있는가’라는 주제로 열린 정책세미나에서 현재 정부가 이야기하는 ‘실수요’라는 개념은 폐기돼야 한다고 진단했다. 그는 대안으로 ‘실질수요’를 제시하며 이같이 분석했다.

먼저 윤 교수는 정부의 ‘실수요’ 개념은 현실과 맞지 않는다는 입장이다. 그는 “정부는 ‘1가구 1주택’을 가정해 실수요라는 개념을 쓰고 있다. 주택에 실제 거주하기 위해 주택을 구입하는 수요라는 뜻으로 이외의 수요는 가수요로 보고 정책을 펴고 있다”고 말했다. 반면 실질수요는 미래 거주를 위한 수요까지 포함하는 개념이다. 그는 “실질수요는 구매와 임차를 아우르고 노후 대비를 위해 집을 사두는 등 미래 거주를 위한 수요까지 포함하는 실제적인 수요를 말한다”며 “부동산 시장과 가격은 이런 다양한 역동성을 고려한 수요로 인해 움직이기 때문”이라고 설명했다.



그렇다면 실질수요와 정부 실수요의 차이는 얼마나 될까. 그는 최근 연구에서 현재 동남권(강남 4구)으로 이주하려는 비도심권의 대기수요 규모만 연간 약 17만가구로 파악했다. 하지만 정부는 현재 서울의 경우 연 8만4,000가구면 충분하다고 보고 있다.

이 같은 판단을 근거로 공격적인 주택공급 정책을 통해 제2, 제3의 강남을 만들어야 한다고 말했다. 서울 외곽의 3기 및 4기 신도시는 대안이 될 수 없다는 설명이다. 그는 “수도권 집값은 반포가 가장 비싸고 반포로부터 거리가 멀어질수록 집값이 낮아지는 동심원 구조를 이루고 있다. 이를 깨지 못한다면 수도권 집값은 잡을 수 없다”며 “강남의 그린벨트까지 해제해 주택을 공급하는 게 아니라 전략적으로 제2, 제3의 강남을 만들어줘야 하는 것”이라고 주장했다. 수요 분산에 시간이 걸린다는 지적에는 “5년을 참을 수 있느냐다. 거기에 따라 우리 부동산 시장의 미래가 결정된다”고 말했다. /김흥록기자 [e-mail]