"재개발·재건축 투자, 몰라서 어려운 겁니다"
연이은 집값 상승에 따라 무주택자들의 내 집 마련이 어려워지고 있다. 이에 대한 돌파구로 재개발 ·재건축 이슈에 대한 관심이 커지고 있다. 이에 대한 관심을 증명이라도 하듯 실제 서울·수도권·5대 광역시 정비사업 구역, 리모델링 예정 단지 리스트 등이 수록된 서적 ‘대한민국 재건축 재개발 지도’는 지난달 28일 기준 경제·경영 부문 1위를 차지했다. 이 책의 저자인 ‘아임해피’ 정지영은 ‘청약의 신’이라고 불리며 유튜브와 블로그 등을 통해 내 집 마련을 꿈꾸는 모든 이에게 부동산 정보를 아낌없이 제공하는 부동산 투자 전문가다. 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’이 정 작가를 만나 청약의 신이 ‘재며들'(재건축·재개발 투자에 스며들) 수밖에 없던 이유를 들어봤다.
다음은 집슐랭이 정지영 작가와 나눈 일문일답이다.
틈새시장이라고 생각한 재개발·재건축 투자, 청약만큼 큰 관심에 놀라
▲ 재개발·재건축 투자와 청약의 차이점?
택지지구와 정비사업에서 나오는 일반 분양분에 당첨되는 게 청약이다. 여기서 정비사업은 조합원 물량을 빼고 일반 물량으로 청약을 한다. 이때 조합원 물량에 해당하는 입주권에 투자하는 게 재개발·재건축 투자이다.
▲ 투자자들이 어렵게 느끼는 재개발·재건축 투자는 어떤 단계로 진행되나?
몰라서 어려운 거다. 재건축·재개발의 투자 단계는 ‘조합이 사업을 관리한다’ 이 한 문장만 기억하면 된다. 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 순의 진행 단계를 간략히 표현한 것이다. 재개발·재건축 진행에 대해 주민들이 75% 이상 동의하면 조합설립인가가 난다. 그 후 조합이 사업계획을 세우고 건축심의 등을 진행하는데 이때 사업시행인가가 필요하다. 준비 절차가 끝나면 건물을 짓기 위한 사업비가 필요한데 각 조합원들에게 추가 분담금을 걷는 등의 방법으로 사업비를 조달하는 과정이 관리처분인가이다.
▲ 재개발·재건축 투자는 언제 시작하는 게 좋을지?
부동산 시장과 관련이 크다. 2012년부터 2014년 정도에는 부동산 시장이 어수선했던 시기라 사업 후반부인 사업시행인가와 관리처분인가 단계에서 투자를 했다. 하지만 지금은 초기 재개발·초기 재건축일 때 시작하는 것도 괜찮다. 만약 조합설립인가 전인데 사업에 대한 주민들의 의지가 크다면 더 빨리 시작하는 것도 좋다.
조합원들의 의지와 투자에 대한 유연한 사고방식이 중요
▲ 초기 재개발·초기 재건축 투자를 할 경우 입주까지 얼마나 걸리나?
평균적으로 10년이다. 길다고 생각할 수 있지만 꼭 그렇지만은 않다. 다수의 투자자들이 내가 투자 상품을 입주까지 가져간다고 착각하는데 더 좋은 상품이 나오면 바꿔 투자를 할 수 있기 때문이다. 이처럼 투자에 대한 유연한 사고방식이 중요하다.
▲ 2021년에 재개발에 주목해야 하는 이유는?
재건축은 깨끗한 지역의 아파트에서 상품만 바뀌는 건데 재개발은 도로부터 건물까지 ‘환골탈태’가 되기 때문에 숨은 보석과 같다. 또한 지난 2015년부터는 재개발 조합설립이 거의 없어 해당 단지들의 희소성이 더욱 커졌다.
안전마진을 믿고 ‘B급 전략’으로 투자하라
▲ 부동산 ‘B급 전략’을 계속 강조하는 이유는?
부동산 분야에서는 절대불변의 법칙인 것 같다. A급 상품은 갖기도 힘들지만 잡음이 너무 많다. 일례로 한남 뉴타운은 여러 이해관계가 얽혀 다른 지역에 비해 진행이 늦어진 상태다.
▲ 대부분의 재개발·재건축 구역 가격이 이미 오른 상태인데 투자 가치가 있나?
확실히 있다. 재건축·재개발 구역에 투자자와 실수요자가 모두 뛰어들어 프리미엄이 붙지만 주변 시세를 뛰어넘으면 안 된다. 즉 그만큼의 ‘안전마진’이 존재하는 것이다. 그리고 신축이라는 점과 주변 인프라 개선까지 고려한다면 투자할 가치는 충분하다. 아현 뉴타운이 그 예시다. 사업 전 아현 뉴타운의 모습은 현재 건너편에 영화 ‘기생충’에 나온 동네의 모습과 같았다. 물론 지금은 말 그대로 ‘천지개벽’이 됐다.
투자 비용, 직접 계산해보고 미래 가치에 투자하라
▲ ‘돈 없다’는 투자자들의 말에 질타를 했는데?
청약은 초기 투자금이 10%이지만 재개발·재건축은 30%인 것을 생각하면 많이 들어가는 건 사실이다. 하지만 초기 투자금이 크기에 더욱 싸게 살 수 있다. 자신이 생각하는 돈만 가지고 있을 것이라 생각하지 말고 투자 후 투자 상품의 미래 가치도 고려해 투자하라. 본인도 투자 당시 주변에서 조금씩 빌려 입주 당시에는 모두 갚았다. 막연히 목돈이 들어가는 것을 걱정하지 말고 직접 계산을 해보는 게 좋다. 그러면 생각하는 것보다 투자금이 덜 들어간다는 걸 알고 깜짝 놀랄 것이다.
#2부에서는 본격적인 재개발·재건축 투자 전략과 지역분석을 다룰 예정이다.
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