정부가 악성임대인의 전세사기 방지 차원에서 전세금 반환보증 대상 전세가율(매매가 대비 전세가격 비율)이 100%에서 90%로 하향 조정한다. 지금까지 일부 임대인과 공인중개사들은 전세가율 100%까지 보증가입을 허용하는 점을 노려 무자본 갭투자와 전세사기 수단으로 악용해왔기 때문이다.
임대인이 본인의 집을 팔 때 사전에 임차인에게 해당 사실을 알리도록 계약서상 특약을 반영하고, 공인중개사가 임대인의 세금 체납 정보와 선순위 권리관계 등을 직접 확인하고 임차인에게 설명하도록 책임을 강화한다.
국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했다. 이번 대책에는 악성임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선, 위험 계약 체결 방지를 위한 전방위 정보제공 확대 등 전세사기 예방 조치 방안이 담겼다.
올해 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증 대상 전세가율은 100%에서 90%로 하향된다. 기존에는 전세가격이 매매가의 100%인 경우까지 보증가입이 가능해 악성임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도를 부추긴 측면이 있었다. 실제로 속칭 ‘빌라왕’으로 불리는 임대업자 김모씨의 보증 가입 주택 평균 전세가율은 98%에 달했다.
HUG는 전세금 반환보증 전세가율 조정을 위해 이달 중 관련 내규를 개정할 예정이다. 이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 약 3개월의 유예기간을 부여하며 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 내년 1월부터 적용한다. 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증도 동일하게 전세가율 인하를 추진한다.
다만 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록 자본금 출자와 보증배수 상향 등 보증기반 확충을 검토한다. 또 서민 임차인 부담 완화를 위해 저소득층 보증료 할인 대상을 현재 연소득 4000만 원 이하에서 5000만 원 이하로, 할인폭을 50%에서 60%로 확대한다.
감정평가사의 시세 부풀리기도 차단한다. 일부 감정평가사와 임대인들은 보증 가입을 위한 전세가율 산정 시 감정가를 최우선 적용한다는 점을 악용해 고의적으로 시세를 부풀리는 등 전세사기에 가담해왔다.
이에 감정평가는 공시가격과 실거래가 없는 경우에만 적용하도록 개선했다. 또 감정평가사협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하고 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축한다.
등록임대사업자의 의무 임대보증 관리도 강화한다. 등록임대사업자의 의무 임대보증을 전세사기 수단으로 악용하지 못하도록 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용하고, 공실 주택은 등록 후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 보증 미가입으로 주택이 말소된 임대사업자의 경우 임대주택 추가 등록을 제한한다. 이는 민간임대주택에 관한 특별법(민임법) 개정 사항으로, 관련 개정안은 이달 중 발의될 예정이다.
임차인 대상으로 전세 계약 단계별로 다양한 정보를 제공해 위험 계약을 방지한다. 임차인은 계약 전 HUG의 안심전세 앱을 통해 신축빌라 등의 시세와 악성임대인 정보, 보증사고 이력, 세금체납 정보 등 필요한 정보를 확인할 수 있다. 연립?다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보를 함께 제공하며 이달 수도권을 시작으로 7월에는 지방 광역시, 오피스텔 등으로 범위를 넓히기로 했다.
계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영한다. 또 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지하도록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약에 반영한다.
전세사기 예방을 위한 공인중개사의 권한과 책임도 강화된다. 공인중개사가 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보를 임대인 동의 하에 직접 확인할 수 있도록 개선한다. 또 공인중개사가 주택의 선순위 권리관계와 전입세대 열람 등을 요청할 경우 임대인의 정보 제공을 의무화하도록 6월 중 공인중개사법 개정을 추진할 방침이다.
전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고, 전세가율과 전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내하도록 할 계획이다. 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보를 데이터베이스화 한다.
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