박정국 KEB하나은행 세무전문위원
최근 오피스텔 투자를 통해 안정적인 임대료를 얻고 싶어하는 사람들이 많은데, 제약점도 있음을 알아야 한다. 오피스텔은 건축법상 업무 시설에 해당하지만 건축법상 업무 시설이라도 주택 용도로 임대할 수 있고 업무 용도로도 임대할 수 있다. 주택 용도인지, 업무 용도인지에 따라 여러 가지 세금 문제가 달라질 수 있으므로 사전에 충분히 검토를 해야 한다.
첫째, 업무용도로 임대하는 경우 부가가치세를 환급받을 수 있고 양도소득세 계산시 보유 주택 수에서 제외한다. 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하)을 갖춰 주택을 양도하는 경우 세금이 없다. 상가 용도로 임대하는 경우 오피스텔은 상가로 간주 되기 때문에 주택 수에 합산되지 않는다. 업무용도로 임대하는 경우 부가가치세 과세사업자로서 부가가치세법상의 사업자등록을 해야 한다. 오피스텔을 분양받고 부가가치세법상 일반과세자로 등록을 한 경우 부가가치세 환급 신고를 하면 건물 가격 중 10% 금액은 환급을 받을 수 있다. 또 6개월 단위의 과세기간마다 부가가치세 납부해야 한다.
둘째, 주택용도로 임대하는 경우 연간 2,000만원 이하의 임대소득에 대해서는 비과세를 적용한다. 주택 용도로 임대하는 경우에는 부부합산 주택 수를 계산해 봐야 한다. 부부합산 1주택을 보유한 자가 소유주택을 월세로 임대한 경우 시가 9억원을 초과하는 고가주택이 아닌 경우 소득세를 과세하지 않는다. 부부합산 2주택 이상을 보유한 자가 월세로 임대한 주택은 소득세가 부과된다. 따라서 1주택을 갖고 있는 상태에서 오피스텔을 구입해 주거 용도로 월세로 수령하면 2주택자가 되기 때문에 소득세가 과세된다.
셋째, 전용면적 60㎡ 이하의 주거용 오피스텔을 분양 받는 경우 주택임대사업자 등록을 하면 취득세를 면제한다. 취득세 면제를 받기 위해서 주택임대사업자 등록은 반드시 해야 한다. 시청에 가서 임대사업자 등록을 하고 관할 세무서에도 임대사업자 등록을 해야 한다. 반면 업무용으로 분양받아 임대하는 경우에는 취득세 전액 납부를 해야 한다.
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