주택 분야를 연구하는 학자들에게 주거점유형태의 결정은 해묵은 주제이다. 모든 가구는 주거의 안정을 위해 주택을 보유하거나 임차해야 하는데 이에 대한 결정이 어떠한 요인들에 의해서 영향받는가에 대한 분석은 아직도 지속적으로 많은 연구자들에 의해 연구되고 있다. 그런데 우리나라는 일반적인 보유·임대 외에도 세계에서 유일한 주거점유형태인 전세라는 제도가 있어 주거점유형태 분석을 더욱 어렵게 만들고 있다.
전세제도는 끊임없이 논란이 되고 있다. 전세 가격이 오르면 입주자들은 수천만원에 이르는 추가 전세 보증금을 마련하기 위해 만사 제쳐놓고 동분서주해야 하며 대부분의 경우 차입금이 증가해 살림살이가 쪼들리게 된다. 그래서 정부가 이에 대한 대책을 일주일이 멀다 하고 발표하는 것을 여러 번 봐왔다. 이 같은 현상을 ‘전세난’이라고 부르던 때가 불과 1년 전의 우리나라 주택시장에 있었다.
그런데 최근에는 정부의 강력한 주택투기 억제정책으로 ‘역전세난’에 대한 우려가 나오고 있다. 즉 전세 가격이 내려가면 집주인이 오히려 일부 내려간 전세보증금을 반환해야 하는데 가용자금의 한계가 있는 집주인의 경우 자금 마련이 쉽지도 않고 시간도 걸려 임차인을 불안하게 만들고 있다.
이처럼 전세 가격은 올라도 문제가 되고 내려도 문제가 된다. 전세 제도는 국민의 주거안정을 위협하는 세계에서도 유사 사례가 없는 비효율적 제도이다. 다른 나라에서는 내 집에서 살거나 매달 월세를 내면서 임대주택에 살거나 하는 것이 일반적이다. 통상 월세의 변동 폭은 그다지 크지 않아서 세입자들은 자기 소득수준에 맞는 임대주택을 찾아 주거의 안정을 도모하게 된다. 해외에 나가 있는 유학생이나 회사주재원들 대부분 이러한 월세 임대주택이 있기에 쉽게 현지에 정착할 수 있다.
전세 위주의 주택임대차 시장에서 벗어나 시세보다 낮은 월세 형태의 임대주택을 공급하고자 도입된 정책이 ‘기업형임대주택(뉴스테이)’이다. 뉴스테이는 중산층의 주거안정을 위해 그동안 자가보유를 촉진하던 정책에서 벗어나 이들 계층에게 정부의 지원으로 소득수준에 맞는 적절한 임대료의 기업형 월세 임대주택을 공급하고자 만든 임대주택 브랜드다. 민영 아파트 주거수준과 차이가 나지 않는 임대주택에 8년 이상 장기간 안정적으로 거주할 수 있게 해줌으로써 중산층의 주거안정에 기여할 것으로 보인다.
민간임대주택에 대한 건설지원은 선진국에서도 대부분 도입하고 있는 정책이다. 늦게나마 뉴스테이의 도입으로 우리나라에서도 민간임대주택에 대한 지원 기틀이 마련된 것은 다행스러운 일이다. 이 같은 좋은 정책이 정권이 바뀌었다고 중단되거나 축소되지 않기를 바란다. 오히려 전세자금대출·전세보증 등 그동안 전세입주자들을 지원하던 정부의 재정을 서서히 줄이고 대신 공공·민간임대주택 건설에 집중 지원한다면 우리나라 국민들의 주거 안정이 보다 더 강화될 것이라고 생각한다.
김관영 한국리츠협회 회장
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