Q. 경매로 매각되는 아파트에 전세권자가 전입신고도 해놓았습니다. 전세권 설정일보다 전입 신고일이 늦은데, 이런 경우 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있는지요. 전세권으로 경매를 신청할 경우 담보권 실행으로 인한 경매로 보아 임의경매가 되고, 그 전세권이 선순위라면 말소기준권리가 되는 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 이 사건의 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 대항력을 취득한 임차인으로서 경매절차에서 보증금을 전부 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 그 반환을 청구할 수 없는 것인가요.
A. 전세권자는 별도의 소송절차 없이 경매를 신청할 수 있고, 그런 경우 전세권자가 별도로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당받을 채권자에 포함됩니다. 따라서 그 전세권이 선순위이고 경매절차에서 보증금 중 일부를 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 부담이 인수되지 않고, 또한 말소기준권리가 되므로 전세권 설정 후에 동일 부분에 전입신고를 한 임대차는 매각으로 소멸합니다.
그러나 질문의 경우와 같이 선순위 전세권자와 후순위 임차인이 동일인이라면 만약 전세권으로 보증금 전액을 배당 받지 못할 경우 주택임대차보호법의 규정에 따른 대항력으로 낙찰자에게 대항할 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다.
주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대 차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 됩니다.
이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점이 인정됩니다. 또 자신의 지위를 강화하기 위해 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점. 또 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 경매신청 또는 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있습니다. 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 합니다. (대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정 [부동산인도명령결정에대한즉시항고] 참고)
따라서 질문의 경매사건 낙찰자는 경매절차에서 전세권자(임차인)가 배당 받지 못한 보증금에 대한 반환의무를 인수합니다.
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