정부와 서울시가 투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 지위 취득을 규제하는 시점을 앞당기기로 한 가운데 소급적용 논란이 커지고 있다. 새 규제 골자는 재건축은 안전진단 통과 이후부터, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정해 이 시점 이후의 매매를 원칙적으로 금지하는 것이 골자다.
국토교통부와 서울시에 따르면 새로운 도시및주거환경정비법이 시행되면 시도지사가 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 별도의 기준일을 정해 조합원 지위 양도 금지 시점을 앞당길 수 있다. 현재 재건축은 조합설립 인가 이후부터, 재개발은 관리처분 인가 이후 단계부터 조합윈 지위 양도가 제한된다.
문제는 이미 안전진단을 통과하고 조합설립 인가 전인 재건축 단지다.
서울시에 따르면 안전진단 통과 전 재건축 단지는 6곳에 불과하다. 안전진단 통과 후 조합설립 인가 전 재건축 단지는 46곳에 이른다. 재개발에서도 정비구역 지정을 마치고 관리처분 전 단계 구역이 145곳에 달한다. 즉 재건축 46곳과 재개발 145곳은 이미 안전진단(재건축)과 정비구역 지정(재개발) 절차를 마친 것으로, 이들 단지에도 새 기준이 적용되는지 여부에 관심이 쏠린다.
이에 대해 국토부와 서울시는 소급 적용은 하지 않겠다는 입장이지만 개별 단지마다 조합원 지위 양도 제한 기준일을 다르게 설정할 수 있는 만큼 사실상 소급 적용이 될 것으로 보인다.
앞으로 도정법 개정 논의 과정에서 세부 방안이 정해지겠지만 이미 안전진단이나 정비구역 지정을 마쳤더라도 규제 대상이 될 수 있다는 것이다. 서울시 관계자는 “재건축 단지의 경우 안전진단 통과 단계를 지났다고 하더라도 해당 단지의 가격이 급등해 제재가 필요하다고 판단되면 추진위 단계나 정비구역 지정 단계에서도 (조합원 지위 양도 제한 시점을) 설정할 수 있다”고 말했다. 이렇게 되면 은마, 잠실주공5, 여의도 시범, 한남 뉴타운 등도 적용이 된다.
이 같은 방침에 대해 시장에서는 ‘풍선 효과’라는 또 다른 부작용을 우려하고 있다. 같은 재건축 사업 단계라고 하더라도 어떤 단지는 조합원 지위 양도가 제한되고 어떤 단지는 허용되면 상대적으로 규제가 덜한 단지로 수요가 이동할 수 있다는 것이다. 한 전문가는 “애매한 규제는 부작용만 더 키울 수 있다”며 “규제지역을 지정하면 다른 곳으로 수요가 옮겨가는 풍선 효과를 고려하지 않은 것 같다”고 지적했다.
/노희영 기자 nevermind@sedaily.com
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