전국 아파트 전셋값이 뚝뚝 떨어지고 있습니다. 지난 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 7788만원으로 2019년 4월 이후 39개월 만에 처음 하락세로 돌아섰습니다. 집주인들은 전세 보증금을 올려받기는 커녕 세입자를 구하지 못할까 노심초사하고 있다는데요. 집주인이 세입자에게 전세대출금 이자 일부를 보전해주는 '역월세'가 등장할 정도라고. 요즘 임대차 시장에 대체 무슨 일이 벌어지고 있는지, 앞으로 전망은 어떤지 <코주부>가 알기 쉽게 정리해봤습니다.
전세 얼마나 떨어졌길래?
15일 한국부동산원에 따르면 9월 첫째주 전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.16% 하락했습니다. 내림폭도 전주(-0.15%)에 비해 확대됐고요. 조사 지역 176곳 중 147곳의 전세가가 떨어졌는데요. 낙폭이 가장 컸던 곳은 세종시와 대구, 인천 등으로 확인됩니다. 이들 지역의 올해 누적 전세값 하락률을 보면 세종시는 -10.24%로 유일하게 두자릿수를 찍었습니다. 이어 대구 -6.12%, 인천 -3.95%, 대전 -3.65%입니다. 집값과 전셋값이 동반하락하면서 인천과 세종시는 21일 부동산 투기과열지구에서 해제되기도 했습니다.
이렇듯 전세값이 떨어지는 이유로는 두 가지가 꼽힙니다. 첫째 기준금리 인상, 둘째 계약갱신청구권 사용 영향인데요. 먼저 금리 인상으로 전세자금대출 이자 부담이 커지면서 “이럴바엔 월세를 살겠다”는 세입자가 늘었습니다. 즉 전세 수요가 감소해 전세 가격이 내렸다는 것입니다. 또한 계약갱신청구권으로 전세 계약 기간이 늘어나면서 거래량이 준 것도 전세 수요 감소에 영향을 미쳤습니다. 세종시와 대구는 신규 입주 물량까지 몰리면서 전세 하락에 기름을 부었고요.
2019년 벌어졌던 '역월세' 재연될까
이렇게 임대차 시장이 ‘세입자 우위’로 바뀌면서 ‘역월세’ 이야기까지 들려오고 있습니다. 역월세란 아주 간단히 말해 집주인이 세입자에게 월세를 주는 거에요. 어떻게 이런 일이 발생하느냐, 예를 들어볼게요. 동네 전셋값이 떨어지면 세입자가 재계약 때 전세금을 낮춰달라고 요구합니다. 만약 낮춰주지 않는다면 다른 곳으로 이사를 하겠다고 말하죠. 그런데 집주인은 세입자에게 돌려줄 전세금이 없고 세입자가 이사를 가면 새로운 세입자를 구하지 못할까 불안해요. 그럼 집주인이 세입자에게 돌려주지 못하는 전세금에 대해서 이자를 다달이 지불하겠다고 제안하는 겁니다. 설마 이런 일이 있을까 싶지만 2019년 서울 송파구에서 9510가구에 달하는 헬리오시티가 입주할때 서울 일대의 전셋값이 일시에 하락하면서 역월세가 단기적으로 확산된 바 있습니다.
2019년 나왔던 역월세 이야기까지 다시 나오는 이유는 단지 전세값이 떨어져서만은 아닙니다. 일단 기준금리 인상으로 대출 부담이 늘었고 각종 규제로 인해 새로 대출을 받는 것도 어려워졌기 때문입니다. 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 전세금 반환 대출도 주택담보대출의 일환이라 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받습니다. 이미 대출을 많이 받은 집주인이라면 추가로 대출을 받을 여력이 없겠죠. 특히 2020~2021년 집값 급등기에 ‘영끌’ 투자자가 많은 상황이라 집주인이 낮아진 전세금만큼 차액을 내줄 여력이 없는 경우가 많다고 합니다.
전문가들 "전셋값 더 떨어질 것"
물론 이런 역월세가 일반적으로 확산하기는 어려울 것으로 보입니다. 2019년의 역월세도 일부 지역에 단기간에 일어났습니다. 그러나 전셋값은 계속해서 떨어질 가능성이 높은 것 같습니다. 지역에 따라 편차가 있기는 하겠으나, 전문가들은 향후 전셋값이 더 떨어질 수 있다고 전망하는데요. 집은 한 번 팔면 그만이지만 전세는 나중에 가격을 다시 올릴 수도 있으니 집값보다는 더 쉽게 움직이는 성향(탄력성)이 있거든요. 이런 집값 하락기에는 전셋값이 집값보다 더 큰 폭으로 하락할 수 있다는 얘깁니다.
게다가 내년 입주 물량도 올해보다 늘어나 전셋값 하락을 심화할 것으로 예상됩니다. 한국부동산원의 공동주택 입주예정물량 정보 자료에 따르면 내년 입주예정물량은 올해보다 약 6만4000가구 증가한 41만 가구입니다. 부산·광주·대전·전북·세종을 제외하면 내년 입주에정물량이 올해보다 증가하는 것으로 나타났습니다. 그 중에서도 물량이 많은 특·광역시는 인천(8만2000가구), 서울(7만4000가구), 대구(6만3000가구) 등입니다. 전세를 구하거나 재계약을 앞뒀다면 인근의 임대차 시세를 잘 파악하셔서 가격을 낮출 수 있는 여지가 없는지 꼭 체크하시기 바랍니다. 집주인 역시 만약 세입자가 보증금을 낮춰달라고 할 때 어떻게 대응할지 고민이 필요해 보입니다.
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