최근 서울시에서 고도지구의 높이 제한 규제를 완화한다고 발표했습니다. 고도지구란 도시경관을 보호하고 과밀화를 막기 위해 건축물 최고 높이 한도를 정한 규제인데요. 서울시는 1972년 남산 일대를 고도지구로 첫 지정한 이래 현재 총 8곳(9.23㎢)의 고도지구를 운영 중입니다. 서울시는 산이 둘러싸고 있고 궁궐 등 역사적인 명소도 많기 때문에 높이 규제가 상당히 엄격한 곳입니다. 그래서 높이 제한을 푼다는 건 상당히 파격적인 조치인데요. 더 높은 건물을 지을 수 있게 되면 수익성이 좋아지고, 개발에도 속도가 붙을 수 있습니다. 과연 이번 규제 완화로 어떤 지역이 얼마나 수혜를 입는지 <코주부>와 함께 한 번 자세히 들여다보시죠.
최고 높이 51m에서 170m로 늘어난 지역은 OOO
우선 8곳(9.23㎢)의 서울시 고도지구가 6곳(7.06㎢)로 2.17㎢ 줄어듭니다. 크기가 감이 안잡히실 것 같아 알려드리자면 여의도 면적(2.9㎢) 보다 살짝 작은 규모. 이번에 고도지구에서 완전히 해제된 곳은 두 곳으로 구로구 오류 고도지구(0.09㎢)와 서초구 법원단지 주변 고도지구(0.11㎢)입니다. 하지만 시장에서는 고도지역은 유지되지만 높이 제한이 완화된 구역들의 수혜가 더 기대된다고 평가하는데요. 구체적으로 살펴보겠습니다.
①높이 규제가 가장 파격적으로 풀린 곳은 여의도
여의도 공원을 기준으로 동여의도는 고층 빌딩이 빼곡한 반면 서여의도는 상대적으로 낮고 칼로 자른 듯 똑같은 높이의 건물만 있습니다. 그 이유는 바로 서여의도에 국회의사당이 있기 때문입니다. 국가 주요 시설물인 국회의사당의 경관 보호를 위해 고층 건물을 짓지 못하게 한 건데요. 고도지구는 유지하되 서여의도 쪽으로 다가갈 수록 더 높은 건물을 지을 수 있도록 점층적으로 높이 제한을 완화하기로 했습니다. 아래 이미지를 보시면 참고가 되실 겁니다. 구체적인 수치로 보면 기존에 41~51m 이하에서 75~170m까지 허용된다고. 아파트 층 수에 대입해보면(1층당 3m 가정) 기존에 최대 17층에서 추후 최대 56층까지 늘어나는 셈!
②남산 일대 노후 주거지의 수혜가 예상됩니다.
기존에 고도제한이 12m, 20m였던 지역을 12~40m로 세분화했습니다. 그 중에서도 약수역 일대 준주거지역 역세권 지역 활성화를 위해 고도제한 20m에서 32~40m까지 완화해 폭이 가장 큽니다. 남산 자락의 또 다른 고도제한 구역인 용산구 후암동 일대도 개발 기대감이 커지고 있습니다. 그 중에서도 동후암3구역은 기존 최대 5층에서 10층 건물까지 지을 수 있게 돼 벌써부터 건설사들의 축하 현수막이 걸리고 있다고.
③8m에 15층 더 얹어드립니다...북한산 고도지구
북한산 주변 제2종일반주거지역은 현 고도제한 20m에서 28m까지 완화됐습니다. 다른 지역에 비해 높이 완화폭이 크진 않지만 주거 환경 개선을 위한 정비사업 추진시 최대 15층(45m)까지 추가로 완화하는 방안이 나왔습니다. 정비 사업하면 무조건 15층을 추가로 완화해주는 것은 아니고 북한산 경관 보호를 위한 가이드라인을 지켜야 한다고. 이 가이드라인은 현재 만드는 중입니다. 북한산 주변 고도지구 면적 중 약 67%가 강북구 미아·수유·우이동이고 도봉구도 생활가능 면적 중 11%가 고도지구로 지정돼 있다고 합니다. 특히 북한산과 인접해 개발이 멈춰있던 도봉1동, 방학2·3동, 쌍문1동 일대의 정비사업 수익성이 개선될 전망입니다.
④한강변 아파트 재건축 기대감
끝으로 고도지구는 아니지만 또 다른 높이 규제책인 '한강변 역사문화특화경관지구'도 이번에 해제됩니다. 현재 한강변 강변북로와 올림픽대로변을 따라 1.44㎢가 지정돼 있는데요. 이 지구 내에선 건물 높이가 최대 6층 이하로 제한돼 있습니다. 역사문화특화경관지구가 해제되면 재건축을 추진 중인 한강변 아파트들에겐 호재입니다.
규제 풀어도 집값은 횡보세
서울시가 연초 35층 룰을 폐지한 데 이어 고도지구까지 완화하면서 규제 환경은 정비사업에 유리해졌습니다. 하지만 모두들 아시다시피 규제만 풀린다고 해결된 상황은 아닙니다. 물가가 많이 올랐고 금리도 여전히 높은 상황. 집값은 아직 횡보하고 있습니다. 강남권 등 일부 선호 지역은 초고가 단지 위주로 가격 회복세를 띠고 있을 뿐 아직 서울 외곽 중저가 지역은 하락 기조가 우세한 상황입니다. 이번 규제 완화가 해당 지역에 호재인 것은 확실하지만 수혜를 체감하려면 시간이 조금 더 걸릴 것 같습니다. 일단 이번 규제 완화는 각종 의견 수렴과 심의를 거친 후 연말에나 진행될 예정이라는 점 참고하세요.
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