부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장이 좀처럼 회복하지 못하면서 공매 시장도 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 올해 진행된 공매에서 부동산 낙찰률이 3년 전과 비교할 때 절반 이하로 줄어든 데 이어 토지 낙찰률도 3분의 1 수준으로 급감했기 때문이다. 보증사고 여파로 복수의 환급사업장을 떠안게 된 주택도시보증공사(HUG)도 공매에 어려움을 겪는 가운데 정부의 부실 PF 사업장 구조조정이 속도를 올릴 경우 앞으로 공매 물건은 더욱 늘어날 것으로 전망된다.
공매 물건 늘어나지만…낙찰률은 뚝뚝
24일 온비드에 따르면 올 들어 이달 17일까지 진행된 공매(매각 기준)에서 낙찰된 부동산은 전체의 3.64%에 그친 것으로 나타났다. 2021년 같은 기간 낙찰률은 8.79% △2022년 8.94% △지난해 4.77%를 기록했다.
부동산 중에서도 토지 등의 낙찰률이 큰 폭으로 감소했다. 토지 낙찰률은 △2021년 20%에서 △2022년 17.11% △2023년 11.61% △올해는 7.84%를 기록했다. 물류창고와 공장 등 산업용 및 기타특수용 건물의 낙찰률도 △2022년 5.95%에서 △지난해 4.06% △올해 1.52%로 급감했다.
업계에서는 공매 시장의 낙찰률이 줄어든 상황에서 전체 공매 물건 수가 크게 늘어난 점을 더욱 우려하고 있다. 실제로 지난해 같은 기간 유찰된 부동산 물건은 4만 2156건이지만 올해 유찰된 물건은 8만 6875건으로 두 배 이상 늘었다. 부동산업계의 한 관계자는 “낙찰률이 절반 수준으로 줄어든 것은 물론이고 전체 유찰 물건 수가 많이 늘어나는 것이 더욱 우려할 요인”이라고 말했다.
업계에서는 당분간 공매에 넘어가는 부동산 물건이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다. 정부가 부실 PF 사업장 구조조정을 추진 중인 데다 도산에 빠지는 중견 건설사들이 연달아 나타나면서 공사가 중단되는 사업장도 늘고 있기 때문이다.
환급사업장 매각 나선 HUG…낙찰자 찾기 난항
공매 시장의 어려움은 HUG의 환급사업장 매각에서도 잘 나타난다. HUG는 지난 12일 광주에서 ‘환급사업장 매각설명회’를 개최했다. 이는 HUG에 의해 환급이행 처리된 사업장을 매각하기 위한 것으로, △강원 삼척시 ‘삼척 마달더스테이’ △전북 군산시 ‘군산 수페리체’ △광주 동구 ‘궁동 한국아델리움’ △광주 동구 ‘수기동 한국아델리움’ △광주 동구 ‘산수동 한국아델리움’ △울산 울주군 ‘울산 청량 신일해피트리’등 6곳이 대상이었다.
HUG가 이 같은 대규모의 매각설명회를 개최한 것은 이번이 처음이다. 매각 설명회는 최근 10년간 2014, 2018년, 2019년에 걸쳐 단 3번만 개최됐다. 2018년과 2019년은 환급사업장이 각각 1곳과 2곳, 2014년은 4곳에 그쳤다. HUG가 매각설명회까지 개최한 것은 환급이행 사업장들이 연일 공매에서 유찰되고 있기 때문이다. 삼척 마달더스테이의 경우 지난달 7일부터 이달 10일까지 진행된 8회차의 공매가 모두 유찰됐다. 유찰이 반복되며 417억 원 상당이었던 최저 입찰가도 219억 원으로 반 토막 난 상태다. 공매에 나선 사업장 6곳 중 4개 사업장은 최종회차인 8회차까지 모두 유찰됐으며, 첫 공매에서 모두 유찰돼 두 번째 공매를 시행한 2개 사업장 역시 7회차까지 유찰된 상태다. HUG 관계자는 “매각설명회 대상 6개 사업장의 경우 공매가 최종 유찰 처리되면 수의계약이 가능하다”면서도 “다만 HUG의 자체 규정에 따라 직전 공매가격 이상으로만 수의계약이 가능하다”고 말했다. 설명회에는 시행사 등 총 12곳이 참석했으나 아직 매각에 진전은 없는 것으로 알려졌다.
문제는 지금처럼 건설업계가 침체된 데다 공사비마저 빠르게 오르는 상황에서 이 같은 매물에 관심을 보일 사업자가 많지 않다는 점이다. 특히 HUG가 내놓은 사업장들은 모두 공사가 일정 부분 진행되다가 중단된 미준공 사업장이어서 주인을 찾기가 더욱 어렵다는 평가다. 미준공 사업장에서의 공사를 마무리하기 위해서는 승계 시공사를 찾아야 하는데, 앞서 진행된 공사 상황을 잘 알 수 없는 상황에서 추후 하자 등의 문제가 발생할 경우 책임 소재가 불분명할 수 있어 시공사들은 대개 승계 시공사가 되는 것을 꺼린다. 이 때문에 승계 시공사들은 평균 이상의 공사비를 요구하는데, 지금처럼 이미 공사비가 대폭 오른 상황에서 이를 감당할 시행사는 많지 않을 것으로 보인다.
이런 상황에서 도산에 빠지는 중견 건설사들이 늘고 있는 것도 HUG의 부담을 키우는 요소다. 현재 HUG가 공매 중인 사업장의 시공사들은 한국건설과 신일 등과 같은 중견 건설사였는데, 이들의 자금난으로 해당 사업장들의 공사가 중단되고 환급이행 처리됐기 때문이다. 올해 들어서만 종합건설사 3곳이 부도처리되는 등 건설업이 불안한 만큼 보증사고 사업장이 추가로 나올 여지가 크다는 분석이다. 한 부동산PF 업계 관계자는 “서울과 수도권 일부를 제외하고는 사업성이 나오지 않는 상황에서 HUG가 매각하는 사업장의 경우 지방에 소재하기 때문에 더욱 매각이 쉽지 않을 것”이라며 “특히 지금과 같은 상황에서 선뜻 미준공 사업장을 매수할 시행사를 찾기는 어려울 것”이라고 말했다.
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