▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다.
독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다
[주요 이슈 브리핑]
■ 체납 신용불량 기준 24년 동결: 정부의 소상공인 빚 탕감 정책에도 500만 원 세금 체납 신용불량 기준이 2001년부터 24년간 유지되고 있다. 신용정보기관 등록 체납자 수는 2020년 46만 명에서 작년 43만2000명을 기록하며 2년 연속 증가했고, 지난 24년간 소비자물가가 80.8% 상승했음에도 기준 금액은 그대로여서 체납 통보 기준 상향 조정이나 영세 사업자 완화 방안이 필요하다는 지적이 나온다.
■ 대형 오피스텔 아파트 대체재 부상: 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 비주택으로 분류된 대형 오피스텔이 아파트 대체재로 주목받고 있다. 서울 대형 오피스텔 매매가격 상승률이 0.41%로 전체 평균 0.11%의 3배를 기록했으며, 마포트라팰리스 76.81㎡가 10억 5천만 원, 목동 현대하이페리온 102.36㎡가 21억 5천만 원에 거래되는 등 학군지를 중심으로 신고가 거래가 속출하고 있다.
■ 건설사 개발사업 본격 재개: 고금리와 PF 시장 경색으로 지연됐던 대형 건설사들의 개발사업이 본격 재시동되고 있다. 강남 르메르디앙 호텔부지가 2021년 매입 후 4년 6개월 만에 3195억 원 공공기여 협약을 체결하고 이달 중 인허가 완료 예정이며, HDC현대산업개발(294870)의 파주메디컬클러스터(1조5000억원)와 현대건설(000720) 컨소시엄의 위례복정역세권(10조 원) 등이 연내 착공을 앞두고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 소상공인 빚탕감에도…낡은 ‘체납 신불자 기준’이 재기 막아
- 핵심 요약: 정부의 소상공인 빚 탕감 정책에도 불구하고 24년간 유지된 500만 원 세금 체납 신용불량 기준이 재기를 막고 있다는 분석이 제기됐다. 신용정보기관 등록 체납자 수는 2020년 46만 명에서 2023년 41만 8천 명, 작년 43만 2천 명으로 2년 연속 증가 추세를 보이고 있다. 전문가들은 지난 24년간 소비자물가가 80.8% 상승한 점을 고려해 체납 통보 기준 상향 조정이나 영세 법인·개인사업자 기준 완화가 필요하다고 제안했다. 일각에서는 배드뱅크 설치와 새출발기금 확대처럼 현재 정부가 추진하는 금융 채무 탕감 정책과 보폭을 맞추기 위해 소액 체납액에 대해서도 구제 조치가 필요하다는 의견도 제기된다. 정부는 추가적인 지원책을 살펴보고 있으며 기재부는 징수 특례를 비롯한 재기 지원 제도 측면에서 행정상 보완 사항이 없는지 검토하고 있다.
2. 아파트 대체재로 다시 뜨는 ‘대형 오피스텔’…서울 쏠림도
- 핵심 요약: 6·27 대출 규제 이후 서울 대형 오피스텔이 아파트 대체재로 주목받으며 매매가격이 상승하고 있다. 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔 평균 매매가는 8억 5037만 원으로 전월보다 상승한 반면, 중·소형은 모두 하락세를 나타냈다. 마포 도화동 마포트라팰리스 76.81㎡가 직전 거래 대비 1억 1500만 원 오른 10억 5천만 원에 신고가 거래됐으며, 강남 역삼동과 삼성동에서도 12억~13억 원대 최고가 거래가 속출했다. 또한 경기·인천 오피스텔 매매가는 하락한 반면 서울만 상승하며 수도권 내에서도 서울 쏠림 현상이 뚜렷하게 나타나고 있어, 실거주 가능한 서울 대형 오피스텔의 아파트 대체 투자 가치 검토가 필요한 상황이다.
3. 새 먹거리 확보에 정책 기대감도 솔솔…대형 건설사 개발사업 ‘재시동’
- 핵심 요약: 대형 건설사들이 고금리와 PF 시장 경색으로 지연됐던 개발사업을 본격 재개하며 새 먹거리 확보에 나서고 있다. 강남 르메르디앙 호텔부지는 2021년 매입 후 4년 6개월 만에 3195억 원 공공기여 협약을 체결하고 이달 중 인허가 완료 예정이다. 이와 함께 HDC현대산업개발의 파주메디컬클러스터(1조 5천억 원), 현대건설 컨소시엄의 위례복정역세권(10조 원), BS한양의 세종 스마트시티도 연내 착공을 앞두고 있다. 또한 건설산업기본법 개정으로 비주택 PF 대출에도 HUG 보증이 가능해져 자금조달 여건이 개선되면서, 대형 개발사업 주변 지역의 부동산 가치 상승 기회를 선제적으로 발굴할 시점이다. 특히 건설사들의 새 먹거리로 떠오른 데이터센터 개발 및 운용에 힘이 실릴 것으로 예상된다
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 오세훈 서울시장 외국인 주택매입에 칼 빼드나
- 핵심 요약: 오세훈 서울시장이 실거주하지 않는 외국인의 고가 주택 매입에 대한 규제와 감독 방안 검토를 지시했다. 6·27 대책 이후 집합건물 소유권 이전 등기를 신청한 외국인은 6월 198명에서 7월 200명으로 2명 증가한 반면 내국인은 1만 9732명에서 1만 7209명으로 2523명 감소했다. 또한 서울에서 확정일자를 받은 외국인 임대인은 17명 늘어나는 등 외국인의 부동산 매입과 임대사업 참여가 확대되고 있다. 서울시는 미국·호주·싱가포르·캐나다 등 해외 사례를 바탕으로 비거주 외국인의 주택 취득 제한과 사전 승인제를 상호주의 원칙으로 검토 중이며 6월부터 국토부에 외국인 부동산 취득 제한을 위한 상호주의 제도 신설 등 부동산거래신고법 시행령 개정을 건의했다. 지난달부터는 서울연구원과 협업해 외국인 부동산 보유 현황을 국적·연령·지역별로 분석하는 연구에 착수했다.
5. 대출 규제에도 양극화 여전…한강벨트-노도강 더 벌어졌다
관련기사
- 핵심 요약: 6·27 대출 규제에도 한강벨트 지역의 아파트 가격 상승세가 지속되며 서울 내 지역별 양극화가 심화되고 있다. 강동구 1.7%, 동작구 1.6%, 송파구 1.5% 등 한강벨트가 서울 평균 1.1%를 상회하는 상승률을 기록한 반면, 금천구 0.2%, 강북·중랑구 0.4% 등 외곽 지역은 저조한 모습을 보였다. 특히 서초구와 도봉구의 아파트 평균 매매가 차이는 26억 1735만 원으로 6월 25억 8764만 원보다 더 벌어졌다. 한편 서울 전체 매매 거래량은 6월 1만 1982건에서 7월 3628건으로 69.7% 급감했지만 한강벨트 신축·준신축·재건축 단지를 중심으로 신고가 거래가 이어지고 있다. 다만 전문가들은 이 같은 서울의 집값 양극화가 지속될 지 지켜봐야 한다고 지적했다.
6. 외인, 11조 국채선물 매집…9월 美 금리 인하에 베팅
- 핵심 요약: 외국인들이 9월 Fed 금리 인하를 전망하며 국내 국채선물 시장에서 이례적인 대규모 순매수에 나서고 있다. 이달 1일부터 8일까지 3년물 국채선물 5조 7362억 원, 10년물 5조 2885억 원을 순매수하며 지난달 순매도에서 급전환했다. 트럼프 대통령이 친완화 성향의 스티브 마이런을 연준 이사로 지명하고, JP모건이 7월 비농업 고용 하향 조정과 실업률 상승 등을 근거로 9월 금리 인하 가능성을 제시했다. 국채 선물 순매수는 국채 가격 상승 즉 금리 인하에 베팅한다는 의미로, 우리나라 국채금리가 미국과 강하게 연동되는 특성상 국내 금리도 동반 하락할 가능성이 높은 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 대형 오피스텔 투자 지금이 적기인가요?
A. 서울 대형 오피스텔 상승률이 전체 평균의 3배로 투자 적기입니다. 6·27 대출 규제로 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔이 아파트 대체재로 급부상하며 매매가격이 상승하고 있습니다. 마포트라팰리스 76.81㎡가 직전 거래 대비 1억 1500만 원 오른 10억 5천만 원에 거래되는 등 학군지와 한강벨트를 중심으로 신고가 거래가 속출하고 있습니다. 특히 실거주 가능한 방 2개 이상 구조의 대형 오피스텔은 4인 가구 거주가 가능해 아파트로 가지 못하는 수요가 지속 유입될 전망입니다.
Q. 한강벨트와 외곽 지역의 가격 차이는 얼마나 되나요?
A. 한강벨트는 1.41.7% 상승, 외곽은 0.20.8%로 상승률 격차가 벌어지고 있습니다. 7월 서울 아파트 가격 상승률은 강동구 1.7%, 동작구 1.6%, 영등포구·성동구 1.4% 등 한강벨트가 상위권을 차지한 반면, 금천구 0.2%, 강북·중랑구 0.4%, 도봉구 0.8% 등 외곽 지역은 서울 평균 1.1%에 못 미쳤습니다. 서초구와 도봉구의 아파트 평균 매매가 차이는 26억 1735만 원으로 6월 25억 8764만 원보다 확대됐습니다. 6·27 규제로 서울 전체 거래량이 69.7% 급감했지만 한강벨트 신축·준신축·재건축 단지에서는 여전히 신고가 거래가 이어지고 있는 상황입니다.
Q. 9월 미국 금리 변화 전망은 어떻게 되나요?
A. 외국인들이 국채선물 11조 원 순매수하며 9월 금리 인하에 베팅하고 있습니다. 이달 1일부터 8일까지 외국인은 3년물 국채선물 5조 7362억 원, 10년물 5조 2885억 원을 순매수하며 지난달 순매도에서 급전환했습니다. 트럼프 대통령이 친완화 성향의 스티브 마이런을 연준 이사로 지명하고, JP모건이 7월 비농업 고용 하향 조정과 실업률 상승 등을 근거로 9월 금리 인하 가능성을 제시했습니다. 국채 선물 순매수는 국채 가격 상승 즉 금리 인하에 베팅한다는 의미로, 우리나라 국채금리가 미국과 강하게 연동되는 점을 고려할 때 국내 금리도 동반 하락할 가능성이 높은 상황입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 대형 오피스텔 선별 투자: 전용 85㎡ 초과 서울 학군지·한강벨트 입지 우선 검토, 대지지분과 관리비 부담 고려한 수익성 분석 필수
✓ 개발호재 사전 포착: 강남 르메르디앙·파주메디컬·위례복정역세권 등 대형 개발사업 착공 확정 시 주변 지역 부동산 가치 상승 모니터링
✓ 지역별 차별화 전략: 한강벨트 1.41.7% 상승 지속 지역은 상승 모멘텀 활용, 외곽 0.20.8% 저상승 지역은 저평가 매수 기회 검토
✓ 외국인 규제 정책 대응: 비거주 외국인 주택취득 제한 도입 전 매수 타이밍 조절, 규제 시행 후 매수 경쟁 완화 효과 활용 준비
✓ 금리 하락 시나리오 준비: 9월 Fed 금리 인하 시 국내 금리 동반 하락으로 대출 이자 부담 완화, 부동산 유동성 증가 시점 활용 전략 수립
[키워드 TOP 5]
대형 오피스텔 급등, 한강벨트 양극화, 대형 개발사업 재개, 외국인 매입 규제, 9월 금리 인하, AI PRISM, AI 프리즘
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