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김상학 한성대 부동산학과 3학년

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도시기본계획으로 알아보는 서울의 미래

도시기본계획이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제18, 19, 20조'에 해당하며, 상위계획인 국토종합계획·광역도시계획의 내용을 수용해 도시가 지향해야 할 바람직한 미래상을 제시하고 장기적인 발전방향을 제시하는 20년단위의 종합계획을 말한다. 건축도시분야 관련 법정계획으로는 국토, 도시, 건축/주택, 건설, 환경, 에너지, 사회복지 등 다양한 분야의 계획들이 존재한다. 그 중에서도 부동산, 특히 서울특별시와 관련해 공부하면 좋은 계획이 바로 ‘2040서울도시기본계획’이다. 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이며 구체적인 권역별로 구획하여 각 권역의 특성에 맞는 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이기 때문이다. 최신 계획들 뿐만 아니라 과거 계획들이 실제로 실천되었는지 또한 ‘건축공간연구원(auri)’에서 확인할 수 있다. 실제로 필자가 거주하던 서울 동남권의 2030서울도시기본계획을 살펴보면 9호선 연장, 5호선 연장 등의 교통 관련 공사 내용이 현재 계획대로 진행되고 있기도 하다. 2040서울도시기본계획에서는 특히 디지털 전환, 팬데믹, 인구변화 등에 따른 미래 도시공간 변화에 대비한 7대 공간목표를 설정했다. 또한 2019년을 기준으로 시민, 전문가, 행정 등 다양한 주체의 의견을 수렴하여 미래상과 도시 전반에 대한 목표와 전략을 수립하였다. 주요 내용으로는 가속화되는 저출생-고령화에 대한 계획인구 설정부터 글로벌 경쟁력을 위한 지속가능한 산업 정책 및 도시공간구조 개편안을 제시했다. 최근 GTX 광역교통망 신설과 3기 신도시 공급 등의 수도권 광역화에 따른 대응도 계획의 필요성을 증가시켰다. 특히 자율주행차량, 전동킥보드 등 교통 기술이 더욱 발전함에 따라 정착 가이드라인과 안전하고 효율적인 기존-신규 교통수단의 조화가 요구된다. 부동산과 관련한 관점에서 2040서울도시기본계획을 살펴보면 더욱 다양한 관점을 확보할 수 있다. 서울은 3도심(서울도심, 여의도-영등포, 강남)을 중심으로 중심지 기능을 고도화할 전략을 가지고 있다. 이와 더불어 ‘4대 신성장 혁신축’을 중심으로 중심지 체계와 주변 산업자원을 연계하여 분야 간 연계 가능한 클러스터를 조성하고 서울에 성장동력을 불어넣으려 한다. 여의도-용산을 중심으로 한 국제 디지털 금융 혁신 코어 등 다양한 산업을 지원하는 것을 눈여겨보면 오피스텔 등의 공간임대 투자에 적합한 곳을 생각해 볼 수 있다. 결국 일자리와 사람이 모이는 곳에 인프라와 부동산이 생겨나기 때문이다. 그리고 마곡, 상암, 용산, 가산, 잠실, 왕십리, 창동 등의 광역줌심을 통해 각 지역의 특성을 반영한 육성 관리방안을 마련할 예정이니 광역중심과 사당, 성수 등을 비롯한 지역 중심을 눈여겨볼 필요가 있다. 교통 호재와 관련한 관점에서도 살펴보면 철도 인프라의 급행화 및 도시철도 취약지역인 강북 등에도 노선망 조성이 이뤄질 예정이다. 특히 강남은 영동대로와 간부간선도로의 입체복합화가 진행중이며 GTX노선을 통해 광화문, 동대문역 등에 접근성을 더욱 높일 전망이다. 수도권 노선 역시 대장홍대선, 위례과천선 등 교통 수요를 확충하기 위한 여러 노선들이 계획 중에 있다. 앞서 광역중심과 지역중심을 눈여겨보아야 하는 이유 역시 이러한 교통망 확충이 중심을 기준으로 이뤄지기 때문이다. 서울도심부터 연신내-고양과 의정부까지, 여의도부터 가산과 부천까지, 강남부터 성남과 과천에서 하남까지 3도심을 중심으로 7광역중심, 12지역중심을 연결짓는 체계를 파악하면 더욱 도움이 될 것이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.12.22 08:20:09
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2기 트럼프 시대의 재테크 전략

도널드 트럼프 전 미국 대통령이 제 47회 미국 대통령 선거에서 재집권에 성공하며 세계 경제에는 다시 새로운 바람이 불고 있다. 트럼프 당선인은 중국의 미국 내 중요 인프라 소유를 제한하고 중국산 필수 상품들의 수입을 단계적으로 폐지하는 등 중국에 적대적인 정책들을 내세우고 있다. 미국이 주도권을 잡길 원하는 항공모빌리티 산업, 비트코인 등이 주목을 받는 것은 이 때문이다. 전기차 산업과 관련해 기존 바이든 대통령이 내걸었던 전기차 판매량 40%를 목표로 하는 일명 ‘바이든 협정’을 폐지할 가능성이 크다. 전기차 보조금도 없앨 것으로 보인다. 현대차, 기아 등은 미국 시장에서 테슬라에 이어 점유율 2위를 차지하고 있어 보조금 폐지는 한국 자동차 수출 기업에 큰 영향을 끼칠 것으로 보인다. 이에 반해 중국과의 경쟁에서 주도권을 가져와야 하는 ‘항공모빌리티(UAM)’ 산업은 정책적 육성산업으로 선정하며 강화할 것으로 예상된다. 항공모빌리티란 드론을 활용하여 도심 속 하늘을 자유롭게 주행항 수 있는 새로운 교통망 산업이다. 현재 자동차 업계를 넘어 다양한 글로벌 기업들이 이 분야에 뛰어들고 있는 상황이다. 향후 2040년에는 항공모빌리티 산업의 시장 규모가 1조 5000억 달러까지 성장할 것으로 보이는데 각종 기술적, 제도적 문제들이 해결된다면 성장 속도에 탄력을 받을 것으로 보인다. 주요 항공 모빌리티 관련주인 ‘아처 에비에이션(AHCR)’, ‘버티컬 에어로스페이스(EVTL)’, ‘조비 에비에이션(JOBY)’ 등과 함께 한국의 한화에어로스페이스와 같은 기업들의 성장 역시 긍정적인 영향을 받을 것으로 전망된다. 또 트럼프 당선인은 우크라이나 전쟁의 빠른 종언을 공언한 만큼 당선 이후 우크라이나 재건 관련 종목과 건설, 토목장비 관련주가 관심을 받기도 했다. 가장 뜨거운 화두는 역시 비트코인이다. 트럼프 당선인의 당선 이후 비트코인 가격은 사상 처음으로 9만 달러(원화 약 1억 2600만원)를 돌파하며 30%가까이 급등했다. 트럼프는 가상자산 확대를 바탕으로 각종 규제 완화와 함께 미 연방준비위원회(FED)가 비트코인을 전략자산으로 비축해야 한다고도 주장했다. 그리고 미국 부통령 J.D.밴스가 가상화폐 보유자로 알려진 점과 가상자산 관련 인물인 일론 머스크(테슬라 CEO)가 트럼프를 지원한 점도 눈여겨볼 대목이다. 최근 가상자산의 대표인 비트코인은 금리 인하로 인한 유동성 확대와 함께 상장지수펀드(ETF)로 상장하며 자금 유입이 이뤄지고 있는 상황이다. 세계 최대 자산운용사인 미국의 블랙록 또한 지속적으로 비트코인을 매입하고 있으며 미국의 가상자산 거래소인 ‘코인베이스(COIN)’가 상장하기도 한다. 하지만 전통자산에 비해 가상화폐는 위험성이 매우 높은 자산이며 현재 과매수 상태에 돌입한 상황이므로 변동성 확대에 대한 의문점과 함께 금리 인하 둔화로 인한 하락 가능성도 충분히 존재한다. 따라서 많은 공부와 함께 시장 모니터링이 필수적으로 요구된다. 이렇게 트럼프 당선인의 정책에 따라 글로벌 경제가 영향을 받는 만큼 지속적으로 다양한 산업들을 파악하고 정책 변화에 대한 흐름을 주의 깊게 살피며 투자할 필요가 있다.

2024.11.18 15:51:24
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"부동산 공부, 용어부터 시작하세요"

“로또 당첨되면 일단 건물부터 사야겠다.” 심심치 않게 들을 수 있는 이야기이다. 그만큼 우리나라는 ‘한정된’ 영토에서 부동산 시장이 발달했고, 그 중요성 또한 대다수의 시민들이 알게 됐기 때문이다. 하지만 부동산과 함께 대표적인 투자 수단으로 꼽히는 주식에 비해 유동성이 낮고 법적 절차가 훨씬 복잡해 진입 장벽이 높은 것도 사실이다. 부동산학은 부동산 경제론, 부동산 정책론, 부동산 세법, 부동산 민법 등 다양한 학문이 부동산과 관련해 얽혀 있는 종합적인 성격을 보인다. 게다가 한국의 부동산 시장은 수도권의 집값 과열 문제를 해결하기 위해 세금 규제 등 여러 정책들의 변화가 큰 편이다. 그렇기에 뉴스에서 접할 수 있거나 일상에서 주택을 구할 때 알아야 하는 기본 용어들부터 익혀야 할 필요성이 존재한다. 부동산을 가장 처음 접하게 되는 시기는 사회초년생 시기에 집을 구해야 할 필요성이 생길 때다. 따라서 부동산을 구하기 위한 거래 관련 용어들이 익숙해져야 한다. 최근 ‘로또청약’이란 신조어가 생길 만큼 ‘주택청약제도’의 중요성이 커지고 있다. 공공 및 민간 분양 아파트에서 입주자를 모집하기 위한 제도로 가점제와 추첨제 등을 운영하고 있어 기준에 따라 주택청약통장에서 조건을 충족해야 한다. 주택 매매까지 힘들 경우 ‘전세 제도’를 활용해야 한다. 많은 사람들이 사용하는 제도로 월세와 달리 임대료를 지불하지 않는다는 특징이 있다. 기존에 2년이었던 전세 기간이 ‘임대차3법’이 제정되면서 계약갱신이 조금 더 유용해졌다. 하지만 최근 전세사기 등 여러 이슈가 존재하기 때문에 꼼꼼한 공부가 필요하다. 공부를 위해선 해당 부동산이 과거에 어떤 권리관계와 소유권 변동이 있었는지 기록돼 있는 ‘부동산등기부’를 이해해야 한다. 저당권이나 가압류 등 담보나 강제집행 절차가 진행되기 이전 부동산은 더욱 주의가 필요하기 때문이다. 이렇게 자신이 구할 집과 구매할 제도를 알아보았다면 대출을 위한 금융 관련 용어들도 익혀야 한다. ‘LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율)’는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액 비율을 나타내며 투기과열지구 등 특정 지역에 따라 기준인 LTV가 달라지곤 한다. 대출을 위해선 소득과 관련한 ‘총부채상환비율’ 등도 파악해야 하며, 주택을 매입했다면 향후 주택을 담보로 대출을 받는 ‘주택담보대출’을 활용해야 할 수도 있다. 주택을 매입한 이후는 세금과 관련해 많은 고민을 하게 될 수 있다. 여러 개의 세금들이 중첩돼서 부과될 수도 있기 때문이다. 부동산과 관련해서는 취득 시 부과되는 세금인 ‘취득세’와 부동산 소유자에게 매년 부과되는 지방세인 ‘재산세’를 내야 한다. 또한 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자는 ‘종합부동산세’를 내야 하며 매매 이익에 대해서는 ‘양도소득세’가 부과된다. 상속이나 증여를 하게 될 시에도 상속세와 증여세가 부과되기에 부동산을 매입하거나 매매할 상황이라면 세금과 관련한 공부 역시 필요하다. 자신이 살고 있던 아파트가 재건축이나 재개발 시기가 됐다면 개발과 건축 관련 용어에 대한 이해도 필요하다. 이러한 절차들은 조합이 설립되고 계획을 승인받는 등 오랜 과정이 필요하지만 개발이 이루어졌을 경우에는 이전보다 고급의 아파트가 건축된다. 따라서 기존 거주자들은 토지를 재배분하는 ‘환지방식’으로 진행되거나 조합원이 된다면 새로운 주택에 들어갈 권리인 ‘입주권’이 주어진다. 이 외에도 부동산 시장과 관련한 ‘부동산 경기지수’, 정부에서 지정하는 ‘투기과열지구’등의 정책 용어들까지 익숙해진다면 관련 뉴스를 보는 데에도 훨씬 수월할 것이다. 최근 GTX-A노선이 개통되고 5호선 연장 등 교통 관련한 정보들 역시 본인이 거주하는 지역 주변의 소식부터 공부한다면 흥미를 끌어올릴 수 있다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.10.19 08:00:00
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현실이 된 금리 인하 …‘빅컷’과 함께 시장 상황 파악하기

마침내 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 5.50%였던 기준금리를 4년 반 만에 인하했다. 인플레이션을 잡기 위한 고금리 통화정책 기조에 마침표를 찍은 것이다. 기존에는 0.25%포인트를 내리는 스몰컷을 통해서 점차적인 금리 인하가 예상됐지만 최근 노동 시장 침체로 인해 경기 침체가 이루어질 가능성이 대두되어 ‘빅컷’(0.5%포인트 인하)을 단행했다. 이와 함께 그동안 고금리의 이유였던 인플레이션이 2%대로 순항하는 모습을 보이면서 연말 기준금리 전망치(중간값)를 종전의 5.1%에서 4.4%로 낮췄다. 이는 통화정책 전환의 시작과 함께 연내에 0.5% 포인트 추가로 금리 인하가 있을 것임을 예고한 것이다. 제롬 파월 연준 의장은 “인플레이션 상방 위험은 줄었지만 실업률 상방 위험이 커졌다”며 금리 인하의 배경을 밝혔다. 그러면서 파월 의장은 “경기 침체 가능성의 징후는 찾을 수 없다”라며 경기 침체에 대한 우려도 잠재우려는 모습을 보였다. 하지만 시장은 빅컷이 필요한 만큼 불안한 미국 고용과 경기 상황을 경계하며 소폭 하락하는 모습을 보여주었다. 그렇다면 한국은행은 미국의 금리 인하에 어떻게 대응해야 할까? 미국이 빅컷을 시작한 만큼 3.5%의 기준금리를 유지하고 있는 한국에도 압박이 거세질 수 밖에 없다. 최근 가계부채 수치가 지난 8월에 사상 최대 증가 폭(8조2000억원)을 기록하며 상당히 문제가 됐기 때문이다. 하지만 금리 인하는 추가적인 대출의 증가로 부동산 가격 상승을 불러올 수 있어 한국은행의 정책 방향이 굉장히 중요해진다. 따라서 가계부채와 부동산 가격 사이에서 한국은행은 10월까지 여러 경제 지표를 보고 판단할 가능성이 높다. 그렇다면 자연스럽게 시선은 미국 증시와 그 영향을 받는 한국 증시로 향한다. 대표적인 금리 인하 수혜주로 거론되는 ‘바이오주’가 가장 먼저 주목받고 있다. 신약 개발을 위해선 미래 자금이 필요하기에 빅컷 이후 경영 부담이 매우 줄어들었을 것이다. 이에 따라 지난달 19일 3년 만에 신고가를 갱신한 삼성바이오로직스를 필두로 셀트리온, 알테오젠, 리가켐바이오 등의 바이오주가 일제히 좋은 흐름을 보이고 있다. 특히 삼성바이오로직스와 셀트리온은 각각 연간 매출은 4조 원과 3조 5000억 원으로 제시하며 성과에도 자신감을 내비치고 있다. 그동안 하락을 계속했던 ‘2차전지주’ 역시 저가 매수세와 함께 유럽의 이산화탄소 배출 규제와 해리스 부통령 지지율 상승효과로 LG에너지솔루션, 포스코홀딩스 등이 상승을 시작했다. 그리고 금리 인하로 인해 달러 가치가 떨어질 것으로 예상되어 가상자산과 금, 은 시장이 반응하기 시작했다. 금은 역대 신고가에 거래되고 있으며 비트코인의 상승세도 눈에 띈다. 이러한 상승에 단기적인 호재에 그칠 것이라는 전망도 나오지만 역사적으로 4분기부터 엄청난 상승률을 보여주었기에 상승장의 시작이라는 의견도 존재한다. 이렇게 자산시장이 상승을 알리고 있지만 아직 미국 대선 등 불확실성이 남아있는 시기이기에 현금 비중을 늘려야 한다는 분석 역시 제시되고 있다. 특히 국내 주식은 삼성전자와 SK하이닉스 등 대형 반도체주의 하락이 지속되고 있기도 하다. 게다가 한동안 상승 랠리를 이어오던 인공지능(AI) 거품론이 제기되며 업종간 주가 차별화가 이루어질 가능성이 매우 높다. 주요 리서치센터 자산배분 전략으로는 채권 비중을 고려하며 중립 의견이 지배적이며 바이오, 2차전지 순환매, 조선, 방산 등의 업종에 주목하는 모습을 보였다. 4분기 시작과 함께 본격적인 분기점을 맞이한 만큼 투자 선택의 중요성이 가장 중요해진 시기가 도래했다. 이제는 많은 공부와 함께 새로운 방향의 시장을 준비할 필요가 있어 보인다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.10.06 09:55:03
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다가오는 금리 인하, 증시 영향과 수혜 자산 살펴보기

올해 증시의 가장 큰 키워드를 꼽으라면 단연 ‘금리 정책’일 것이다. 인플레이션 억제를 위해 미국이 지난해 7월부터 기준금리 5.5%를 유지하며 22년 만에 최고치를 기록했기 때문이다. 이에 한국은행도 기준금리를 올리는 등 전 세계 경제가 큰 영향을 받았다. 1년동안 유지되던 미국의 기준금리가 소비자물가지수(CPI)등이 안정됨에 따라 변화의 양상을 띄고 있다. 지난 24일 제롬 파월 미국 연방준비제도(FED)의장은 “이제 통화 정책을 조정할 시기가 됐다(The time has come for policy to adjust)” 고 언급하며 9월 금리 인하 가능성을 공식화했다. 이달 17일~18일 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 어떤 결정을 내리느냐에 따라 글로벌 통화정책의 변곡점이 될 예정이다. 금리를 얼만큼 내리느냐에 따라서도 거시경제에 많은 영향을 끼칠 수 있다. 천천히 내리는 쪽을 선택한다면 미국 통화의 강세를 유지하게 될 것이고 공격적으로 내릴 시에는 다른 나라 중앙은행들 또한 금리를 따라 내리게 될 가능성이 존재한다. 완만한 금리 인하가 이뤄졌던 1995년과 2019년에는 거의 모든 자산에 긍정적이었다면, 2001년과 2007년에는 급격한 금리 인하가 이뤄져 안전자산인 채권을 제외한 증시는 부진한 모습을 보였다. 이러한 거시경제의 흐름 속에서 증시는 어떻게 영향을 받고 어떤 자산이 수혜를 받게 될까? 최근 예상보다 금리 인하가 지연돼 미국 증시가 하락을 겪었었던 만큼 금리 인하는 대출과 소비를 증진시켜 경제 부양 기대감을 불러일으킬 것이다. 이는 자연스럽게 증권 시장으로 자금이 유입되는 결과로 이어진다. 또한 미국이 공격적으로 금리를 내릴 경우엔 미국 달러화 약세가 이루어져 신흥 시장인 한국의 코스피(KOSPI)와 코스닥(KOSDAQ)의 상승 요인이 될 수 있다. 구체적으로 미국의 기술주를 비롯한 성장주들은 금리 인하를 통해 기업의 자본 조달 비용을 낮추고 미래 현금흐름을 기대하게 된다. 따라서 미래 현금흐름을 반영하는 현재의 주가가 높아질 수 있다. 게다가 늘어나는 소비자 지출과 대출을 통해서 은행과 금융 서비스업 역시 긍정적인 영향을 받는다. 이러한 금리 인하는 증시 뿐만 아니라 장기채권과 부동산 및 리츠, 비트코인과 금까지 영향을 끼치게 된다. 금리가 인하돼 유입되는 자금이 엄청나기 때문이다. 앞서 언급했던 채권 시장은 금리가 하락하면 미래에 받을 이자와 원금의 현재가치가 증가하기 때문에 장기채일수록 가격이 오르게 된다. 부동산 시장 역시 금리 인하가 모기지 금리를 낮춰 투자를 촉진시킨다. 최근 상업용 부동산과 주거용 부동산의 흐름이 조금씩 살아나고 있는 이유도 금리 정책으로부터 시작된다. 또한 일반 주식처럼 가볍게 거래하며 배당 수익을 창출하는 부동산 간접투자 상품인 리츠를 통해 배당금 뿐만 아니라 시세 차익까지 노려볼 수 있는 기회다. 나아가 고정된 공급량을 가진 비트코인 역시 화폐 가치 하락에 대한 우려로 디지털 자산에 대한 선호도가 증가하고 자금의 유동성이 증가하며 수혜를 볼 수 있다. 전통적인 안전자산인 금 역시 무이자 자산이기 때문에 금리가 내려가면 가격 상승이 예상된다. 이렇게 1년만에 찾아온 금리 인하 시기에 다양한 자산군을 통해 포트폴리오를 형성하고, 분산투자를 통해 시장의 변화를 지켜볼 필요가 있다. 이러한 시도는 향후에도 자산 시장에서 투자하는 데에 아주 큰 경험이 될 것이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.09.01 07:20:00
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정책을 알아야 부동산이 보인다

부동산과 정책은 뗄레야 뗄 수 없는 관계다. 6·25 전쟁으로 국토가 황폐화됐을 때부터 현재까지 사회적, 경제적 변화에 맞추어 지속적으로 부동산 정책은 변화해 왔다. 이러한 변화의 흐름을 이해하고 정책을 통해 부동산 시장의 동향을 파악한다면 더욱 효율적인 투자 계획이나 주거 계획을 세우기 유리할 것이다. 우리나라가 본격적으로 현대적인 모습을 갖추게 된 계기는 ‘택지개발촉진법(1980)’이 제정된 이후다. 주택 공급 확대를 위해 대규모 택지 개발이 허용되면서 수도권을 중심으로 신도시 개발이 시작됐다. 1기 신도시인 분당, 일산 등이 택지개발촉진법에 기반해 개발됐으며 주택 공급 안정화가 이루어졌다. 이후 ‘분양가 상한제(1989)’, ‘부동산실명제법(1995)’ 등이 도입되면서 부동산 시장을 안정화하기 위해 분양가를 일정 수준 이하로 제한하거나 명의를 타인에게 빌려주는 차명 거래가 이루어지지 않도록 투명성을 높였다. 안정적인 부동산 시장의 기틀이 마련되고 나서는 ‘재건축 초과이익 환수제(2006)’, ‘다주택자 규제’ 등을 통해서 재건축 사업의 막대한 초과이익을 억제하고 종합부동산세를 인상하고 취득세 및 양도소득세 등을 중과하기 시작했다. 이렇게 현재 우리나라 부동산 시장의 근간이 되는 법들이 제정된 이후에는 여러 상세한 정책들을 통해 시장을 조절하려는 시도들이 이뤄지고 있다. 특히 전세 제도와 재건축 및 재개발이 많은 영향을 받는다. 이전 정부에서 ‘임대차 3법’이 시행되며 기존에 2년이었던 전세 기간이 임차인의 계약갱신청구권을 보장하며 2년 추가 연장 권리를 가지게 됐다. 가장 최근에는 특정 조건이 성립되면 재건축 과정에서 안전진단을 생략할 수 있는 ‘재건축 패스스트랙’ 정책이 시행되기도 했다. 1기 신도시가 지어지고 30년이 지난 아파트들이 생기게 되자 오는 2030년 입주를 목표로 재건축을 빠르게 시행하기 위한 정책인 것이다. 또한 서울 아파트값이 올 들어 큰 상승을 보이자 12년 만에 ‘개발제한구역(그린벨트) 해제’를 결정하기도 했다. 기존 재건축 과정 중 일부를 생략하거나 개발제한구역을 해제하며 새로운 공공주택을 짓는 만큼 수혜를 보게 될 지역이 어디인지에도 관심이 쏠리고 있다. 30년 이상 된 아파트들이 많은 1기 신도시 5곳과 서울에서도 노후 아파트가 많은 노원구, 도봉구, 강북구 등이 수혜를 볼 예정이며 그린벨트 해제는 서초구가 유력한 지역으로 꼽힌다. 이러한 부동산 정책들은 주택 가격, 가계부채, 가계 소득 등의 경제 지표들과 주거 안정성, 부동산 민원 등 사회적 지표와 여론 등에 복합적으로 영향을 받는다. 정책을 더욱 효과적으로 이해하기 위해선 ‘국토교통부의 홈페이지’의 정책정보 검색이나 ‘한국부동산원’의 부동산 조사, 통계 등을 확인하는 것도 좋은 방법이다. 아울러 실질적으로 서민에게 도움이 될 수 있는 공공정책을 파악할 필요도 있다. 최근 ‘청년드림 주택청약통장’을 통해 청약에 당첨될 시에는 2.2%의 저금리 대출을 제공하거나 ‘청년 및 신혼부부 특별공급’을 통해 공공주택 공급을 활성화하고 있다. 공공임대 주택인 ‘행복주택’, 신혼부부와 6세 이하 자녀를 위한 ‘신혼희망타운’ 등 주택도시공사가 실시하는 다양한 공공주택정책도 존재하기 때문에 자신에게 맞는 조건의 정책을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.08.17 08:00:00
초보 재테크 이야기

시세보다 낮게 낙찰받는 부동산 경매

최근 부동산 시장이 서울을 중심으로 거래량이 늘어나는 모습을 보이고 있다. 한동안 높은 금리로 인해 침체된 부동산 시장이었던 만큼 법원 경매 건수도 증가했었지만, 이제는 높은 낙찰가율을 보이며 감정가와 유사한 가격대에 거래가 이루어지는 상황이다. 부동산 경매는 이름이 많이 알려져 있지만 그에 비해 진입장벽이 높아 쉽게 손이 가지 않는 투자이기도 하다. 하지만 아파트 뿐만 아니라 오피스텔, 상가 등 다양한 분야의 경매가 이뤄지고 있으며 자금이 많든 적든 자신의 여건에 맞추어 목표하는 물건을 저렴하게 투자할 수 있다는 장점이 있다. 부동산 침체기에 부동산 경매 물건을 낙찰받았다면 수익을 얻을 수 있는 상황이었던 것이다. 따라서 오늘은 부동산 경매에 대해서 알아보려고 한다. 경매 과정을 알아보기 전에 우선 우리가 생각하는 일반적인 거주 주택과의 차이를 이해해야 한다. 입주를 시작하는 신축아파트가 아니라면 경매로 나온 부동산은 관리가 완벽한 상태가 아니다. 그런만큼 집을 매매할 때 보는 시세가격이 아닌 감정가액을 기준으로 경매가 진행되며 가장 높은 금액을 입찰한 사람이 그 금액을 낙찰가로 낙찰받게 된다. 이 과정에서 취득세, 인테리어비, 수리비와 같은 세금과 비용이 들어가게 된다. 또한 경매로 취득한 부동산에 무조건 거주해야 하는 것이 아니라 상태를 회복한 이후 전세나 월세를 통해 임차인이 들어오게 할 수 있다. 핵심은 경매 매물은 낙찰가의 80% 혹은 감정가의 70%중 적은 금액까지 은행에서 대출이 가능하다는 것이다. 따라서 적은 금액으로도 투자를 시작할 수 있으며 세입자를 통해 이자 비용을 해결할 수 있다. 이후 부동산 시장이 상승하여 매물의 가격이 오른다면 원하는 가격에 매각을 통해 수익을 창출하게 된다 그러나 이 과정에서 큰 걸림돌이 발생한다. 바로 부동산에 법적인 권리들을 파악해야 하는 ‘권리분석’과 낙찰받은 부동산에 거주하는 소유자를 내보내는 행위인 ‘명도’이다. 먼저 권리분석은 경매로 나온 물건이 왜 나오게 되었는지를 파악하는 일이다. 일반적으로 부동산을 담보로 대출을 받았다가 이자를 제때 갚지 못하는 경우에 담보인 부동산을 처분하는 절차가 경매이다. 때문에 경매 매물에는 담보에 활용되는 근저당권과 가압류가 설정된 경우가 대다수이다. 이러한 권리는 등기부등본을 통해 매물의 기본 정보가 담긴 ‘표제부’, 매물의 소유권 정보가 담긴 ‘갑구’, 소유권 이외의 전세권, 저당권 등의 권리 내용이 담긴 ‘을구’를 파악해야 한다. 경매 후에 소멸되는 권리와 그렇지 않은 권리가 있기 때문에 여러 경우의 경매 사건을 공부해서 권리를 파악해야 한다. 다음으로 명도는 점유자 퇴거를 진행하는 방법이기에 일반적인 매매에서는 경험하기 힘든 과정이다. 낙찰받은 집에 거주하는 점유자는 우리와 같은 일반인이기 때문에 경매 절차대로 집을 비워줘야 한다. 하지만 분쟁이나 갈등이 일어날 수도 있기에 서로의 합의 혹은 법원의 절차대로 진행하는 등 다양한 선택지에 따라 시간과 비용이 달라질 수 있다. 이렇게 대략적인 경매의 내용을 알아보았다면 자신이 원하는 지역의 경매 물건을 실제로 검색하는 것이 큰 도움이 된다. 대법원의 법원경매정보 사이트에서 경매 사건들을 대부분 확인할 수 있으며 구체적인 권리분석 등의 정보가 제공되는 곳은 유료사이트인 ‘옥션원’과 ‘지지옥션’이 있으며 일부 무료인 사이트로는 ‘두인경매’, ‘경매마당’등의 사이트를 이용할 수 있다. 토지이용계획을 통해 어떤 지역인지를 알아보거나 여러 사건의 낙찰가와 주변시설 등 다양한 정보를 확인하다 보면 자신만의 기준이 생길 것이다. 또한 거시적인 시각에서 부동산 시장 전체의 분위기를 파악하고 다주택자에 관한 정책들을 파악하면 매물들이 많이 나오는 시점을 파악하기 좋다.

2024.07.28 11:48:48
초보 재테크 이야기

돈 버는 '부동산 공부' 어떻게 시작할까

대한민국에서 부동산을 공부한다는 것은 어떤 의미일까? 부동산은 사람이 살아가는 데 꼭 필요한 의식주 중 하나인 동시에 예로부터 ‘내 집 마련’은 모두에게 꿈이곤 했다. 이제는 한 발 나아가 투자의 수단으로 자리매김한 부동산 시장은 경제 상황과 법적 제도들의 영향을 크게 받는다. 최근에는 ‘전세 사기’가 많이 발생하고 시장에 영향을 주는 정책에 대한 집중도가 높아지면서 부동산에 대한 지식의 필요성이 더욱 커지고 있는 상황이다. 부동산은 주식과 같이 비교적 단순하게 접근할 수 있는 금융 상품과 달리 실물 자산이라는 특성이 있으며 고가의 자산이기 때문에 많은 공부가 필요하다. 따라서 시장의 흐름을 파악하고 올바른 투자 결정을 내리기 위해서 부동산을 공부할 수 있는 방법들에 대해 알아보려고 한다. 공부할 내용들이 많아 보이지만 시작은 자신이나 가족이 소유하고 있는 부동산으로부터 출발하는 것을 추천한다. 자신이 모르는 곳을 공부하려면 어디서부터 해야 할지 감을 잡기 어렵지만 적어도 현재 거주하고 있는 익숙한 지역을 공부하게 된다면 일상 속에서도 부동산에 대해 새롭게 인식하는 계기가 될 수 있다. 특히 최근에는 주변 지역의 부동산 시세를 파악할 수 있는 ‘네이버 부동산’, ‘KB 부동산’ 등의 사이트를 참고할 수 있다. 이들 사이트들을 통해 아파트, 분양권, 오피스텔, 빌라와 같이 다양한 물건들의 시세와 매물을 위치별로 살펴볼 수 있다. 또한 전국의 아파트 시장동향 리포트와 권역별 빅데이터 자료들을 확인하고 싶다면 ‘부동산지인’ 사이트를 통해 파악이 가능하다. 이렇게 매물과 빅데이터 자료들을 이해할 정도가 된다면 다음은 ‘도시기본계획’을 통해 앞으로 자신이 거주하는 도시의 발전 방향을 확인할 수 있다. ‘건축도시정책정보센터(AURUM)’에서는 각 도시의 5년 혹은 10년 단위의 도도시기본계획을 열람 가능하도록 제공하고 있다. 대표적인 예로 ‘2040 서울도시기본계획’에는 서울의 미래상과 주택, 경제, 교통, 문화 등 부문별 전략계획은 물론 도시공간구조 계획과 구체적인 계획의 실행 방안까지 작성돼 있다. 필자가 거주하는 서울 동남권 생활권 구역 계획을 살펴보면 강남 도심 및 대규모 가용지 개발과 잠실의 광역중심 및 국제업무 기능 보완을 통한 MICE 산업벨트 확대 방안 등이 담겼다. 자신의 생활권과 함께 수도권에도 관심이 있다면 서울의 3개 도심인 종로, 강남, 여의도와 잠실을 포함한 7개의 광역거점 및 1기부터 3기까지의 신도시들을 알아놓으면 유리할 것이다. 특히 기본계획 중에서도 부동산과 관련해 눈여겨봐야 할 점은 바로 ‘교통체계’ 부분이다. 우리나라는 국토에서 산이 차지하는 비중이 매우 높은 국가인 만큼 교통의 편리성이 항상 중시돼 왔다. 게다가 현재도 각종 지하철들이 연장 및 신설 공사를 진행중이고, 이러한 교통은 투자자들에게 호재가 되기도 한다. 최근에는 GTX(수도권 광역급행철도)-A 노선이 일부 운행을 시작했으며 동해와 포항을 잇는 동해선, 대구도시철도 1호선, 부전-마산 복선전철 등 여러 지방 철도 노선도 개통 예정이다. 광역버스 또한 광역BRT(간선급행버스체계) 도로가 운정-대화, 고양 삼송지구-한국한공대역에 2개 신설 예정이며 철도역과의 환승 체계도 강화될 전망이다. 이렇게 공부를 하다 보면 자신이 사는 지역의 숨겨진 계획들을 알게 되거나 전혀 몰랐던 지역들이 매력적이게 느껴지게 될 수도 있을 것이다. 미래에 안정적이고 성공적으로 부동산 투자를 하기 위해서 이렇게 평소에 도시기본계획과 주변 인프라에 관심을 가진다면 더욱 전략적인 선택이 가능해진다. 투자의 성공 여부는 얼마나 공부했느냐에 따라 달려있기에 부동산 공부를 통해서 모두가 미래의 경제적인 자유와 성공을 위한 바탕을 마련하기를 바란다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.07.07 09:00:00
초보 재테크 이야기

월세와 배당으로 안정적인 수익 창출하는 법

최근 몇 년 간 ‘경제적 자유’라는 단어가 부각되고 있다. 이전과는 다르게 노동소득만으로는 수도권에 부동산을 소유하기 힘들 정도로 집값이 상승했고, 인플레이션으로 물가도 계속 오르는 상황이 지속되면서다. 이런 상황에서 재테크를 통해 자본을 축적해 조기에 은퇴하고 경제적 자유를 추구하는 일명 ‘파이어족’들이 자연스럽게 생겨났다. 파이어족이 돼 경제적 자유를 달성하기 위해서는 노동소득과 더불어서 자본투자에 의한 현금흐름의 최대화가 필수적인 조건으로 꼽힌다. 노동을 하지 않아도 수익이 들어오는 파이프라인이 필요하기 때문이다. 현금흐름 창출을 위한 재테크 수단으로는 아파트와 주택과 같은 주거용 부동산과 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산을 통해 월세를 받는 방법과 리츠(REITs), 각국의 배당주 등을 통해 배당을 받는 방법이 존재한다. 안정적인 수익을 위해선 다양한 자산을 분산 투자하여 포트폴리오를 구성하는 것이 용이하기 때문에 이러한 방법들에 대해서 하나씩 알아보려고 한다. 먼저 부동산에 투자하는 방법이다. 우리에게 익숙한 아파트와 주택을 매매해 월세를 받는 방식이다. 수익형 부동산은 상가, 오피스텔, 지식산업센터가 가장 대표적인 방법들이며 상당히 매력적인 투자이지만 사회 초년생들보다는 이미 자산을 축적해놓거나 부동산에 관한 지식이 풍부한 투자자들에게 상대적으로 유리하다. 비교적 규제가 많은 아파트에 비해 규제가 적다는 장점이 존재하며 최근 1인 기업가나 스타트업 창업 수요가 점점 증가하는 추세라는 점은 긍정적이다. 하지만 저금리 상황에서 인기가 높았던 수년 전의 상황과 비교할 때 최근에는 인플레이션으로 인한 고금리와 경기침체로 인해 하락 추세가 지속되고 있다. 따라서 현재의 금리 상황과 미래 가치 등을 꼼꼼하게 고려해 투자해야 한다. 고금리가 지속되면서 시장은 당분간 좋지 않을 전망이지만 그만큼 이자를 견디지 못하고 경매로 나오는 물건들 또한 증가하는 추세이다. 따라서 시장의 상황을 주시하고 자신이 원하는 매물이 있다면 권리분석을 통해 경매로 부동산을 취득하는 방법도 고려할 수 있다. 추가적으로 생활형숙박시설이나 파티룸, 셰어하우스와 같은 비교적 낮은 초기비용으로 접근할 수 있는 방법도 존재하기에 자신에게 맞는 부동산을 고르는 것도 중요하다. 주식 시장에서 현금흐름을 창출하는 방법은 리츠와 배당주를 활용한 투자이다. 리츠는 앞서 소개한 상업용 부동산들의 지분을 증권사를 통해 투자하는 방법이다. 매우 소액으로도 가능하다. 리츠ETF의 순자산 규모는 2023년 458억 원에서 현재는 1395억 원으로 크게 늘었다. ‘히어로즈 리츠이지스액티브’, ‘TIGER리츠부동산인프라’등의 높은 수익률을 기록하는 리츠들이며 최근 ‘신한글로벌액티브리츠’와 같은 새로운 리츠들도 계속해서 상장하고 있다. 안정적인 배당 수입과 함께 시세차익을 확보할 수 있는 수단이며 부동산 투자에 비해 유동성도 매우 높다. 금리 인하 시기에 자본 조달 비용이 줄어들기 때문에 향후 금리 인하 시기에 더욱 빛을 발할 것으로 예상된다. 배당주는 주주에게 배당금을 지급하는 것에 특화된 주식들이다. 안정적인 수익들 통해 탄탄한 재무상태를 유지하는 기업들이 좋은 배당주로 꼽힌다. 리츠가 부동산 시장의 가치 상승에 의존하는 반면 배당주는 기업의 이익에 의존한다는 차이가 있다. 국내 배당주는 반기(상반기, 하반기)로 1년에 2회 배당하는 경우가 많으며 미국 등 해외 배당 주식은 분기별이나 매월 배당금을 주는 기업들도 다수 존재한다. 배당을 받기 위해선 국내는 2일 전, 해외주식은 3~4일 전까지 주식을 매수해야 배당금을 받을 수 있다. 우리나라의 대표적인 배당주로는 주가와 배당률이 함께 우상향하는 ‘SK텔레콤’, 분기 배당주이자 우량주인 ‘포스코’와 ‘삼성전자’등이 대표적이다. 해외 배당주로는 우리에게 가장 친숙한 ‘코카콜라’와 함께 ‘존슨앤드존슨’, ‘월마트’등이 대표적인 배당주로 꼽힌다. 최근 국내 운용사들의 배당주ETF 시장 또한 활발하게 진행중이기 때문에 ETF 시장을 지속적으로 체크해나갈 필요가 있다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.06.22 09:00:00
초보 재테크 이야기

비트코인, 제대로 투자하기

비트코인이라는 새로운 자산이 등장한지도 벌써 16년이 지났다. 최근 사람들의 주목을 받으며 지난 3월에는 1비트코인(BTC)의 가격이 1억 원을 돌파해 화제가 되기도 했다. 서점에서는 비트코인 관련 서적이 베스트셀러에 오르기도 했다. 하지만 한국에서는 2022년 암호화폐 시가총액 5위 이내였던 ‘루나(LUNA)’ 코인이 -99.9% 폭락한 사건과 더불어 코인에 대한 막연한 두려움이 남아있다. 새로운 투자자산이면서 동시에 불안정성을 지닌 만큼 비트코인이 상승하는 이유는 과연 무엇이고 안전하게 투자하려면 어떻게 해야 하는지 궁금해진다. 비트코인은 2008년 사토시 나가모토라는 가명의 창시자로부터 탄생했다. 기존에는 은행을 거쳐서 거래해야만 하는 중앙은행 시스템이었다면 이 디지털 화폐는 블록체인 기술을 통해 중개인 없이 개인 간 거래가 가능하도록 탈중앙화된 시스템을 갖추고 있다. 또 총 공급량이 2,100만개로 한정돼 있어 디플레이션 화폐로 분류된다. 기존의 시장 논리가 적용되는 인플레이션 화폐들과 다르게 공급에 상한선이 존재해 희소성을 띄고 있다. 게다가 4년마다 비트코인 채굴량이 절반으로 줄어드는 ‘반감기’가 발생한다. 첫 번째 반감기인 2021년 12달러였던 비트코인은 이후 약 20배 상승한 240달러에 도달했고 두 번째 반감기인 2016년에는 650달러였던 가격이 3,900달러까지 6배 상승했다. 세 번째 반감기인 2020년에는 8700달러였던 가격이 현재는 6만4,000달러에 달하며 또 다시 7배 상승했다. 그리고 2024년 현재 4번째 반감기가 지난 4월부터 시작된 상황이다. 이렇게 비트코인이 계속 상승하는 이유는 공급량이 한정되어 있을 뿐만 아니라 수요 또한 제도권에 편입될 수 있는 움직임을 보이며 점차 증가하기 때문이다. 기존에는 시장과 독립적으로 움직이는 자산이었다면 이제는 세계 1위 자산운용사인 블랙록(BlackRock)이 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF)를 출시해 비트코인을 제도권에 처음으로 편입시켰다. 또 블랙록의 CIO인 릭 라이더는 “향후 더욱 많은 비트코인을 편입할 수 있다” 라고 밝히기도 했다. 주식과 채권 등 전통적인 자산들과 독립적으로 움직이는 자산이라는 점이 비트코인을 기관들의 포트폴리오에까지 편입하고 있는 것이다. 이렇게 보면 비트코인은 향후에도 상승할 동력이 있다고 인정받는 자산이라고 할 수 있다. 그러나 실질적으로 우리가 투자할 때는 리스크가 존재하기에 이를 파악하고 안전하게 투자할 필요가 있다. 우선 비트코인 또한 시장의 영향을 받기에 주식과 동일하게 뉴스와 시장 동향을 통한 기본적 분석 등을 통해 매수 전략을 스스로 공부해야 한다. 그리고 기관들 또한 포트폴리오의 모든 비중을 비트코인에 두는 것이 아닌 만큼 우리도 전통 자산인 주식, 채권과 함께 포트폴리오를 구성해 분산 투자해야 리스크가 줄어들 수 있다. 마지막으로 국제적으로 안전하다고 인증된 거래소들만을 활용해야 하며 비트코인을 제외한 다른 코인을 투자할 때에는 위험성이 더욱 증가할 수 있다는 것에 유념할 필요가 있다. 비트코인은 단순한 디지털 자산으로 시작해 이제는 ETF를 통한 제도권 편입을 통해 기관들의 포트폴리오에도 포함될 만큼 성숙한 자산으로 인정받고 있다. 하지만 투자 측면에서 우리가 공부하고 리스크를 고려해야 한다는 점은 기존 자산 투자 전략과 다를 것이 없다. 따라서 비트코인에 매력을 느낀다면 지속적인 공부와 함께 시장 동향을 모니터링하며 신중하게 접근해야만 좋은 성과가 있을 것으로 보인다.

2024.05.25 09:00:00