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김상학 한성대 부동산학과 3학년

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"부동산 공부, 용어부터 시작하세요"

“로또 당첨되면 일단 건물부터 사야겠다.” 심심치 않게 들을 수 있는 이야기이다. 그만큼 우리나라는 ‘한정된’ 영토에서 부동산 시장이 발달했고, 그 중요성 또한 대다수의 시민들이 알게 됐기 때문이다. 하지만 부동산과 함께 대표적인 투자 수단으로 꼽히는 주식에 비해 유동성이 낮고 법적 절차가 훨씬 복잡해 진입 장벽이 높은 것도 사실이다. 부동산학은 부동산 경제론, 부동산 정책론, 부동산 세법, 부동산 민법 등 다양한 학문이 부동산과 관련해 얽혀 있는 종합적인 성격을 보인다. 게다가 한국의 부동산 시장은 수도권의 집값 과열 문제를 해결하기 위해 세금 규제 등 여러 정책들의 변화가 큰 편이다. 그렇기에 뉴스에서 접할 수 있거나 일상에서 주택을 구할 때 알아야 하는 기본 용어들부터 익혀야 할 필요성이 존재한다. 부동산을 가장 처음 접하게 되는 시기는 사회초년생 시기에 집을 구해야 할 필요성이 생길 때다. 따라서 부동산을 구하기 위한 거래 관련 용어들이 익숙해져야 한다. 최근 ‘로또청약’이란 신조어가 생길 만큼 ‘주택청약제도’의 중요성이 커지고 있다. 공공 및 민간 분양 아파트에서 입주자를 모집하기 위한 제도로 가점제와 추첨제 등을 운영하고 있어 기준에 따라 주택청약통장에서 조건을 충족해야 한다. 주택 매매까지 힘들 경우 ‘전세 제도’를 활용해야 한다. 많은 사람들이 사용하는 제도로 월세와 달리 임대료를 지불하지 않는다는 특징이 있다. 기존에 2년이었던 전세 기간이 ‘임대차3법’이 제정되면서 계약갱신이 조금 더 유용해졌다. 하지만 최근 전세사기 등 여러 이슈가 존재하기 때문에 꼼꼼한 공부가 필요하다. 공부를 위해선 해당 부동산이 과거에 어떤 권리관계와 소유권 변동이 있었는지 기록돼 있는 ‘부동산등기부’를 이해해야 한다. 저당권이나 가압류 등 담보나 강제집행 절차가 진행되기 이전 부동산은 더욱 주의가 필요하기 때문이다. 이렇게 자신이 구할 집과 구매할 제도를 알아보았다면 대출을 위한 금융 관련 용어들도 익혀야 한다. ‘LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율)’는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액 비율을 나타내며 투기과열지구 등 특정 지역에 따라 기준인 LTV가 달라지곤 한다. 대출을 위해선 소득과 관련한 ‘총부채상환비율’ 등도 파악해야 하며, 주택을 매입했다면 향후 주택을 담보로 대출을 받는 ‘주택담보대출’을 활용해야 할 수도 있다. 주택을 매입한 이후는 세금과 관련해 많은 고민을 하게 될 수 있다. 여러 개의 세금들이 중첩돼서 부과될 수도 있기 때문이다. 부동산과 관련해서는 취득 시 부과되는 세금인 ‘취득세’와 부동산 소유자에게 매년 부과되는 지방세인 ‘재산세’를 내야 한다. 또한 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자는 ‘종합부동산세’를 내야 하며 매매 이익에 대해서는 ‘양도소득세’가 부과된다. 상속이나 증여를 하게 될 시에도 상속세와 증여세가 부과되기에 부동산을 매입하거나 매매할 상황이라면 세금과 관련한 공부 역시 필요하다. 자신이 살고 있던 아파트가 재건축이나 재개발 시기가 됐다면 개발과 건축 관련 용어에 대한 이해도 필요하다. 이러한 절차들은 조합이 설립되고 계획을 승인받는 등 오랜 과정이 필요하지만 개발이 이루어졌을 경우에는 이전보다 고급의 아파트가 건축된다. 따라서 기존 거주자들은 토지를 재배분하는 ‘환지방식’으로 진행되거나 조합원이 된다면 새로운 주택에 들어갈 권리인 ‘입주권’이 주어진다. 이 외에도 부동산 시장과 관련한 ‘부동산 경기지수’, 정부에서 지정하는 ‘투기과열지구’등의 정책 용어들까지 익숙해진다면 관련 뉴스를 보는 데에도 훨씬 수월할 것이다. 최근 GTX-A노선이 개통되고 5호선 연장 등 교통 관련한 정보들 역시 본인이 거주하는 지역 주변의 소식부터 공부한다면 흥미를 끌어올릴 수 있다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.10.19 08:00:00
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현실이 된 금리 인하 …‘빅컷’과 함께 시장 상황 파악하기

마침내 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 5.50%였던 기준금리를 4년 반 만에 인하했다. 인플레이션을 잡기 위한 고금리 통화정책 기조에 마침표를 찍은 것이다. 기존에는 0.25%포인트를 내리는 스몰컷을 통해서 점차적인 금리 인하가 예상됐지만 최근 노동 시장 침체로 인해 경기 침체가 이루어질 가능성이 대두되어 ‘빅컷’(0.5%포인트 인하)을 단행했다. 이와 함께 그동안 고금리의 이유였던 인플레이션이 2%대로 순항하는 모습을 보이면서 연말 기준금리 전망치(중간값)를 종전의 5.1%에서 4.4%로 낮췄다. 이는 통화정책 전환의 시작과 함께 연내에 0.5% 포인트 추가로 금리 인하가 있을 것임을 예고한 것이다. 제롬 파월 연준 의장은 “인플레이션 상방 위험은 줄었지만 실업률 상방 위험이 커졌다”며 금리 인하의 배경을 밝혔다. 그러면서 파월 의장은 “경기 침체 가능성의 징후는 찾을 수 없다”라며 경기 침체에 대한 우려도 잠재우려는 모습을 보였다. 하지만 시장은 빅컷이 필요한 만큼 불안한 미국 고용과 경기 상황을 경계하며 소폭 하락하는 모습을 보여주었다. 그렇다면 한국은행은 미국의 금리 인하에 어떻게 대응해야 할까? 미국이 빅컷을 시작한 만큼 3.5%의 기준금리를 유지하고 있는 한국에도 압박이 거세질 수 밖에 없다. 최근 가계부채 수치가 지난 8월에 사상 최대 증가 폭(8조2000억원)을 기록하며 상당히 문제가 됐기 때문이다. 하지만 금리 인하는 추가적인 대출의 증가로 부동산 가격 상승을 불러올 수 있어 한국은행의 정책 방향이 굉장히 중요해진다. 따라서 가계부채와 부동산 가격 사이에서 한국은행은 10월까지 여러 경제 지표를 보고 판단할 가능성이 높다. 그렇다면 자연스럽게 시선은 미국 증시와 그 영향을 받는 한국 증시로 향한다. 대표적인 금리 인하 수혜주로 거론되는 ‘바이오주’가 가장 먼저 주목받고 있다. 신약 개발을 위해선 미래 자금이 필요하기에 빅컷 이후 경영 부담이 매우 줄어들었을 것이다. 이에 따라 지난달 19일 3년 만에 신고가를 갱신한 삼성바이오로직스를 필두로 셀트리온, 알테오젠, 리가켐바이오 등의 바이오주가 일제히 좋은 흐름을 보이고 있다. 특히 삼성바이오로직스와 셀트리온은 각각 연간 매출은 4조 원과 3조 5000억 원으로 제시하며 성과에도 자신감을 내비치고 있다. 그동안 하락을 계속했던 ‘2차전지주’ 역시 저가 매수세와 함께 유럽의 이산화탄소 배출 규제와 해리스 부통령 지지율 상승효과로 LG에너지솔루션, 포스코홀딩스 등이 상승을 시작했다. 그리고 금리 인하로 인해 달러 가치가 떨어질 것으로 예상되어 가상자산과 금, 은 시장이 반응하기 시작했다. 금은 역대 신고가에 거래되고 있으며 비트코인의 상승세도 눈에 띈다. 이러한 상승에 단기적인 호재에 그칠 것이라는 전망도 나오지만 역사적으로 4분기부터 엄청난 상승률을 보여주었기에 상승장의 시작이라는 의견도 존재한다. 이렇게 자산시장이 상승을 알리고 있지만 아직 미국 대선 등 불확실성이 남아있는 시기이기에 현금 비중을 늘려야 한다는 분석 역시 제시되고 있다. 특히 국내 주식은 삼성전자와 SK하이닉스 등 대형 반도체주의 하락이 지속되고 있기도 하다. 게다가 한동안 상승 랠리를 이어오던 인공지능(AI) 거품론이 제기되며 업종간 주가 차별화가 이루어질 가능성이 매우 높다. 주요 리서치센터 자산배분 전략으로는 채권 비중을 고려하며 중립 의견이 지배적이며 바이오, 2차전지 순환매, 조선, 방산 등의 업종에 주목하는 모습을 보였다. 4분기 시작과 함께 본격적인 분기점을 맞이한 만큼 투자 선택의 중요성이 가장 중요해진 시기가 도래했다. 이제는 많은 공부와 함께 새로운 방향의 시장을 준비할 필요가 있어 보인다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.10.06 09:55:03
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다가오는 금리 인하, 증시 영향과 수혜 자산 살펴보기

올해 증시의 가장 큰 키워드를 꼽으라면 단연 ‘금리 정책’일 것이다. 인플레이션 억제를 위해 미국이 지난해 7월부터 기준금리 5.5%를 유지하며 22년 만에 최고치를 기록했기 때문이다. 이에 한국은행도 기준금리를 올리는 등 전 세계 경제가 큰 영향을 받았다. 1년동안 유지되던 미국의 기준금리가 소비자물가지수(CPI)등이 안정됨에 따라 변화의 양상을 띄고 있다. 지난 24일 제롬 파월 미국 연방준비제도(FED)의장은 “이제 통화 정책을 조정할 시기가 됐다(The time has come for policy to adjust)” 고 언급하며 9월 금리 인하 가능성을 공식화했다. 이달 17일~18일 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 어떤 결정을 내리느냐에 따라 글로벌 통화정책의 변곡점이 될 예정이다. 금리를 얼만큼 내리느냐에 따라서도 거시경제에 많은 영향을 끼칠 수 있다. 천천히 내리는 쪽을 선택한다면 미국 통화의 강세를 유지하게 될 것이고 공격적으로 내릴 시에는 다른 나라 중앙은행들 또한 금리를 따라 내리게 될 가능성이 존재한다. 완만한 금리 인하가 이뤄졌던 1995년과 2019년에는 거의 모든 자산에 긍정적이었다면, 2001년과 2007년에는 급격한 금리 인하가 이뤄져 안전자산인 채권을 제외한 증시는 부진한 모습을 보였다. 이러한 거시경제의 흐름 속에서 증시는 어떻게 영향을 받고 어떤 자산이 수혜를 받게 될까? 최근 예상보다 금리 인하가 지연돼 미국 증시가 하락을 겪었었던 만큼 금리 인하는 대출과 소비를 증진시켜 경제 부양 기대감을 불러일으킬 것이다. 이는 자연스럽게 증권 시장으로 자금이 유입되는 결과로 이어진다. 또한 미국이 공격적으로 금리를 내릴 경우엔 미국 달러화 약세가 이루어져 신흥 시장인 한국의 코스피(KOSPI)와 코스닥(KOSDAQ)의 상승 요인이 될 수 있다. 구체적으로 미국의 기술주를 비롯한 성장주들은 금리 인하를 통해 기업의 자본 조달 비용을 낮추고 미래 현금흐름을 기대하게 된다. 따라서 미래 현금흐름을 반영하는 현재의 주가가 높아질 수 있다. 게다가 늘어나는 소비자 지출과 대출을 통해서 은행과 금융 서비스업 역시 긍정적인 영향을 받는다. 이러한 금리 인하는 증시 뿐만 아니라 장기채권과 부동산 및 리츠, 비트코인과 금까지 영향을 끼치게 된다. 금리가 인하돼 유입되는 자금이 엄청나기 때문이다. 앞서 언급했던 채권 시장은 금리가 하락하면 미래에 받을 이자와 원금의 현재가치가 증가하기 때문에 장기채일수록 가격이 오르게 된다. 부동산 시장 역시 금리 인하가 모기지 금리를 낮춰 투자를 촉진시킨다. 최근 상업용 부동산과 주거용 부동산의 흐름이 조금씩 살아나고 있는 이유도 금리 정책으로부터 시작된다. 또한 일반 주식처럼 가볍게 거래하며 배당 수익을 창출하는 부동산 간접투자 상품인 리츠를 통해 배당금 뿐만 아니라 시세 차익까지 노려볼 수 있는 기회다. 나아가 고정된 공급량을 가진 비트코인 역시 화폐 가치 하락에 대한 우려로 디지털 자산에 대한 선호도가 증가하고 자금의 유동성이 증가하며 수혜를 볼 수 있다. 전통적인 안전자산인 금 역시 무이자 자산이기 때문에 금리가 내려가면 가격 상승이 예상된다. 이렇게 1년만에 찾아온 금리 인하 시기에 다양한 자산군을 통해 포트폴리오를 형성하고, 분산투자를 통해 시장의 변화를 지켜볼 필요가 있다. 이러한 시도는 향후에도 자산 시장에서 투자하는 데에 아주 큰 경험이 될 것이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.09.01 07:20:00
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정책을 알아야 부동산이 보인다

부동산과 정책은 뗄레야 뗄 수 없는 관계다. 6·25 전쟁으로 국토가 황폐화됐을 때부터 현재까지 사회적, 경제적 변화에 맞추어 지속적으로 부동산 정책은 변화해 왔다. 이러한 변화의 흐름을 이해하고 정책을 통해 부동산 시장의 동향을 파악한다면 더욱 효율적인 투자 계획이나 주거 계획을 세우기 유리할 것이다. 우리나라가 본격적으로 현대적인 모습을 갖추게 된 계기는 ‘택지개발촉진법(1980)’이 제정된 이후다. 주택 공급 확대를 위해 대규모 택지 개발이 허용되면서 수도권을 중심으로 신도시 개발이 시작됐다. 1기 신도시인 분당, 일산 등이 택지개발촉진법에 기반해 개발됐으며 주택 공급 안정화가 이루어졌다. 이후 ‘분양가 상한제(1989)’, ‘부동산실명제법(1995)’ 등이 도입되면서 부동산 시장을 안정화하기 위해 분양가를 일정 수준 이하로 제한하거나 명의를 타인에게 빌려주는 차명 거래가 이루어지지 않도록 투명성을 높였다. 안정적인 부동산 시장의 기틀이 마련되고 나서는 ‘재건축 초과이익 환수제(2006)’, ‘다주택자 규제’ 등을 통해서 재건축 사업의 막대한 초과이익을 억제하고 종합부동산세를 인상하고 취득세 및 양도소득세 등을 중과하기 시작했다. 이렇게 현재 우리나라 부동산 시장의 근간이 되는 법들이 제정된 이후에는 여러 상세한 정책들을 통해 시장을 조절하려는 시도들이 이뤄지고 있다. 특히 전세 제도와 재건축 및 재개발이 많은 영향을 받는다. 이전 정부에서 ‘임대차 3법’이 시행되며 기존에 2년이었던 전세 기간이 임차인의 계약갱신청구권을 보장하며 2년 추가 연장 권리를 가지게 됐다. 가장 최근에는 특정 조건이 성립되면 재건축 과정에서 안전진단을 생략할 수 있는 ‘재건축 패스스트랙’ 정책이 시행되기도 했다. 1기 신도시가 지어지고 30년이 지난 아파트들이 생기게 되자 오는 2030년 입주를 목표로 재건축을 빠르게 시행하기 위한 정책인 것이다. 또한 서울 아파트값이 올 들어 큰 상승을 보이자 12년 만에 ‘개발제한구역(그린벨트) 해제’를 결정하기도 했다. 기존 재건축 과정 중 일부를 생략하거나 개발제한구역을 해제하며 새로운 공공주택을 짓는 만큼 수혜를 보게 될 지역이 어디인지에도 관심이 쏠리고 있다. 30년 이상 된 아파트들이 많은 1기 신도시 5곳과 서울에서도 노후 아파트가 많은 노원구, 도봉구, 강북구 등이 수혜를 볼 예정이며 그린벨트 해제는 서초구가 유력한 지역으로 꼽힌다. 이러한 부동산 정책들은 주택 가격, 가계부채, 가계 소득 등의 경제 지표들과 주거 안정성, 부동산 민원 등 사회적 지표와 여론 등에 복합적으로 영향을 받는다. 정책을 더욱 효과적으로 이해하기 위해선 ‘국토교통부의 홈페이지’의 정책정보 검색이나 ‘한국부동산원’의 부동산 조사, 통계 등을 확인하는 것도 좋은 방법이다. 아울러 실질적으로 서민에게 도움이 될 수 있는 공공정책을 파악할 필요도 있다. 최근 ‘청년드림 주택청약통장’을 통해 청약에 당첨될 시에는 2.2%의 저금리 대출을 제공하거나 ‘청년 및 신혼부부 특별공급’을 통해 공공주택 공급을 활성화하고 있다. 공공임대 주택인 ‘행복주택’, 신혼부부와 6세 이하 자녀를 위한 ‘신혼희망타운’ 등 주택도시공사가 실시하는 다양한 공공주택정책도 존재하기 때문에 자신에게 맞는 조건의 정책을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.08.17 08:00:00
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시세보다 낮게 낙찰받는 부동산 경매

최근 부동산 시장이 서울을 중심으로 거래량이 늘어나는 모습을 보이고 있다. 한동안 높은 금리로 인해 침체된 부동산 시장이었던 만큼 법원 경매 건수도 증가했었지만, 이제는 높은 낙찰가율을 보이며 감정가와 유사한 가격대에 거래가 이루어지는 상황이다. 부동산 경매는 이름이 많이 알려져 있지만 그에 비해 진입장벽이 높아 쉽게 손이 가지 않는 투자이기도 하다. 하지만 아파트 뿐만 아니라 오피스텔, 상가 등 다양한 분야의 경매가 이뤄지고 있으며 자금이 많든 적든 자신의 여건에 맞추어 목표하는 물건을 저렴하게 투자할 수 있다는 장점이 있다. 부동산 침체기에 부동산 경매 물건을 낙찰받았다면 수익을 얻을 수 있는 상황이었던 것이다. 따라서 오늘은 부동산 경매에 대해서 알아보려고 한다. 경매 과정을 알아보기 전에 우선 우리가 생각하는 일반적인 거주 주택과의 차이를 이해해야 한다. 입주를 시작하는 신축아파트가 아니라면 경매로 나온 부동산은 관리가 완벽한 상태가 아니다. 그런만큼 집을 매매할 때 보는 시세가격이 아닌 감정가액을 기준으로 경매가 진행되며 가장 높은 금액을 입찰한 사람이 그 금액을 낙찰가로 낙찰받게 된다. 이 과정에서 취득세, 인테리어비, 수리비와 같은 세금과 비용이 들어가게 된다. 또한 경매로 취득한 부동산에 무조건 거주해야 하는 것이 아니라 상태를 회복한 이후 전세나 월세를 통해 임차인이 들어오게 할 수 있다. 핵심은 경매 매물은 낙찰가의 80% 혹은 감정가의 70%중 적은 금액까지 은행에서 대출이 가능하다는 것이다. 따라서 적은 금액으로도 투자를 시작할 수 있으며 세입자를 통해 이자 비용을 해결할 수 있다. 이후 부동산 시장이 상승하여 매물의 가격이 오른다면 원하는 가격에 매각을 통해 수익을 창출하게 된다 그러나 이 과정에서 큰 걸림돌이 발생한다. 바로 부동산에 법적인 권리들을 파악해야 하는 ‘권리분석’과 낙찰받은 부동산에 거주하는 소유자를 내보내는 행위인 ‘명도’이다. 먼저 권리분석은 경매로 나온 물건이 왜 나오게 되었는지를 파악하는 일이다. 일반적으로 부동산을 담보로 대출을 받았다가 이자를 제때 갚지 못하는 경우에 담보인 부동산을 처분하는 절차가 경매이다. 때문에 경매 매물에는 담보에 활용되는 근저당권과 가압류가 설정된 경우가 대다수이다. 이러한 권리는 등기부등본을 통해 매물의 기본 정보가 담긴 ‘표제부’, 매물의 소유권 정보가 담긴 ‘갑구’, 소유권 이외의 전세권, 저당권 등의 권리 내용이 담긴 ‘을구’를 파악해야 한다. 경매 후에 소멸되는 권리와 그렇지 않은 권리가 있기 때문에 여러 경우의 경매 사건을 공부해서 권리를 파악해야 한다. 다음으로 명도는 점유자 퇴거를 진행하는 방법이기에 일반적인 매매에서는 경험하기 힘든 과정이다. 낙찰받은 집에 거주하는 점유자는 우리와 같은 일반인이기 때문에 경매 절차대로 집을 비워줘야 한다. 하지만 분쟁이나 갈등이 일어날 수도 있기에 서로의 합의 혹은 법원의 절차대로 진행하는 등 다양한 선택지에 따라 시간과 비용이 달라질 수 있다. 이렇게 대략적인 경매의 내용을 알아보았다면 자신이 원하는 지역의 경매 물건을 실제로 검색하는 것이 큰 도움이 된다. 대법원의 법원경매정보 사이트에서 경매 사건들을 대부분 확인할 수 있으며 구체적인 권리분석 등의 정보가 제공되는 곳은 유료사이트인 ‘옥션원’과 ‘지지옥션’이 있으며 일부 무료인 사이트로는 ‘두인경매’, ‘경매마당’등의 사이트를 이용할 수 있다. 토지이용계획을 통해 어떤 지역인지를 알아보거나 여러 사건의 낙찰가와 주변시설 등 다양한 정보를 확인하다 보면 자신만의 기준이 생길 것이다. 또한 거시적인 시각에서 부동산 시장 전체의 분위기를 파악하고 다주택자에 관한 정책들을 파악하면 매물들이 많이 나오는 시점을 파악하기 좋다.

2024.07.28 11:48:48
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돈 버는 '부동산 공부' 어떻게 시작할까

대한민국에서 부동산을 공부한다는 것은 어떤 의미일까? 부동산은 사람이 살아가는 데 꼭 필요한 의식주 중 하나인 동시에 예로부터 ‘내 집 마련’은 모두에게 꿈이곤 했다. 이제는 한 발 나아가 투자의 수단으로 자리매김한 부동산 시장은 경제 상황과 법적 제도들의 영향을 크게 받는다. 최근에는 ‘전세 사기’가 많이 발생하고 시장에 영향을 주는 정책에 대한 집중도가 높아지면서 부동산에 대한 지식의 필요성이 더욱 커지고 있는 상황이다. 부동산은 주식과 같이 비교적 단순하게 접근할 수 있는 금융 상품과 달리 실물 자산이라는 특성이 있으며 고가의 자산이기 때문에 많은 공부가 필요하다. 따라서 시장의 흐름을 파악하고 올바른 투자 결정을 내리기 위해서 부동산을 공부할 수 있는 방법들에 대해 알아보려고 한다. 공부할 내용들이 많아 보이지만 시작은 자신이나 가족이 소유하고 있는 부동산으로부터 출발하는 것을 추천한다. 자신이 모르는 곳을 공부하려면 어디서부터 해야 할지 감을 잡기 어렵지만 적어도 현재 거주하고 있는 익숙한 지역을 공부하게 된다면 일상 속에서도 부동산에 대해 새롭게 인식하는 계기가 될 수 있다. 특히 최근에는 주변 지역의 부동산 시세를 파악할 수 있는 ‘네이버 부동산’, ‘KB 부동산’ 등의 사이트를 참고할 수 있다. 이들 사이트들을 통해 아파트, 분양권, 오피스텔, 빌라와 같이 다양한 물건들의 시세와 매물을 위치별로 살펴볼 수 있다. 또한 전국의 아파트 시장동향 리포트와 권역별 빅데이터 자료들을 확인하고 싶다면 ‘부동산지인’ 사이트를 통해 파악이 가능하다. 이렇게 매물과 빅데이터 자료들을 이해할 정도가 된다면 다음은 ‘도시기본계획’을 통해 앞으로 자신이 거주하는 도시의 발전 방향을 확인할 수 있다. ‘건축도시정책정보센터(AURUM)’에서는 각 도시의 5년 혹은 10년 단위의 도도시기본계획을 열람 가능하도록 제공하고 있다. 대표적인 예로 ‘2040 서울도시기본계획’에는 서울의 미래상과 주택, 경제, 교통, 문화 등 부문별 전략계획은 물론 도시공간구조 계획과 구체적인 계획의 실행 방안까지 작성돼 있다. 필자가 거주하는 서울 동남권 생활권 구역 계획을 살펴보면 강남 도심 및 대규모 가용지 개발과 잠실의 광역중심 및 국제업무 기능 보완을 통한 MICE 산업벨트 확대 방안 등이 담겼다. 자신의 생활권과 함께 수도권에도 관심이 있다면 서울의 3개 도심인 종로, 강남, 여의도와 잠실을 포함한 7개의 광역거점 및 1기부터 3기까지의 신도시들을 알아놓으면 유리할 것이다. 특히 기본계획 중에서도 부동산과 관련해 눈여겨봐야 할 점은 바로 ‘교통체계’ 부분이다. 우리나라는 국토에서 산이 차지하는 비중이 매우 높은 국가인 만큼 교통의 편리성이 항상 중시돼 왔다. 게다가 현재도 각종 지하철들이 연장 및 신설 공사를 진행중이고, 이러한 교통은 투자자들에게 호재가 되기도 한다. 최근에는 GTX(수도권 광역급행철도)-A 노선이 일부 운행을 시작했으며 동해와 포항을 잇는 동해선, 대구도시철도 1호선, 부전-마산 복선전철 등 여러 지방 철도 노선도 개통 예정이다. 광역버스 또한 광역BRT(간선급행버스체계) 도로가 운정-대화, 고양 삼송지구-한국한공대역에 2개 신설 예정이며 철도역과의 환승 체계도 강화될 전망이다. 이렇게 공부를 하다 보면 자신이 사는 지역의 숨겨진 계획들을 알게 되거나 전혀 몰랐던 지역들이 매력적이게 느껴지게 될 수도 있을 것이다. 미래에 안정적이고 성공적으로 부동산 투자를 하기 위해서 이렇게 평소에 도시기본계획과 주변 인프라에 관심을 가진다면 더욱 전략적인 선택이 가능해진다. 투자의 성공 여부는 얼마나 공부했느냐에 따라 달려있기에 부동산 공부를 통해서 모두가 미래의 경제적인 자유와 성공을 위한 바탕을 마련하기를 바란다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.07.07 09:00:00
초보 재테크 이야기

월세와 배당으로 안정적인 수익 창출하는 법

최근 몇 년 간 ‘경제적 자유’라는 단어가 부각되고 있다. 이전과는 다르게 노동소득만으로는 수도권에 부동산을 소유하기 힘들 정도로 집값이 상승했고, 인플레이션으로 물가도 계속 오르는 상황이 지속되면서다. 이런 상황에서 재테크를 통해 자본을 축적해 조기에 은퇴하고 경제적 자유를 추구하는 일명 ‘파이어족’들이 자연스럽게 생겨났다. 파이어족이 돼 경제적 자유를 달성하기 위해서는 노동소득과 더불어서 자본투자에 의한 현금흐름의 최대화가 필수적인 조건으로 꼽힌다. 노동을 하지 않아도 수익이 들어오는 파이프라인이 필요하기 때문이다. 현금흐름 창출을 위한 재테크 수단으로는 아파트와 주택과 같은 주거용 부동산과 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산을 통해 월세를 받는 방법과 리츠(REITs), 각국의 배당주 등을 통해 배당을 받는 방법이 존재한다. 안정적인 수익을 위해선 다양한 자산을 분산 투자하여 포트폴리오를 구성하는 것이 용이하기 때문에 이러한 방법들에 대해서 하나씩 알아보려고 한다. 먼저 부동산에 투자하는 방법이다. 우리에게 익숙한 아파트와 주택을 매매해 월세를 받는 방식이다. 수익형 부동산은 상가, 오피스텔, 지식산업센터가 가장 대표적인 방법들이며 상당히 매력적인 투자이지만 사회 초년생들보다는 이미 자산을 축적해놓거나 부동산에 관한 지식이 풍부한 투자자들에게 상대적으로 유리하다. 비교적 규제가 많은 아파트에 비해 규제가 적다는 장점이 존재하며 최근 1인 기업가나 스타트업 창업 수요가 점점 증가하는 추세라는 점은 긍정적이다. 하지만 저금리 상황에서 인기가 높았던 수년 전의 상황과 비교할 때 최근에는 인플레이션으로 인한 고금리와 경기침체로 인해 하락 추세가 지속되고 있다. 따라서 현재의 금리 상황과 미래 가치 등을 꼼꼼하게 고려해 투자해야 한다. 고금리가 지속되면서 시장은 당분간 좋지 않을 전망이지만 그만큼 이자를 견디지 못하고 경매로 나오는 물건들 또한 증가하는 추세이다. 따라서 시장의 상황을 주시하고 자신이 원하는 매물이 있다면 권리분석을 통해 경매로 부동산을 취득하는 방법도 고려할 수 있다. 추가적으로 생활형숙박시설이나 파티룸, 셰어하우스와 같은 비교적 낮은 초기비용으로 접근할 수 있는 방법도 존재하기에 자신에게 맞는 부동산을 고르는 것도 중요하다. 주식 시장에서 현금흐름을 창출하는 방법은 리츠와 배당주를 활용한 투자이다. 리츠는 앞서 소개한 상업용 부동산들의 지분을 증권사를 통해 투자하는 방법이다. 매우 소액으로도 가능하다. 리츠ETF의 순자산 규모는 2023년 458억 원에서 현재는 1395억 원으로 크게 늘었다. ‘히어로즈 리츠이지스액티브’, ‘TIGER리츠부동산인프라’등의 높은 수익률을 기록하는 리츠들이며 최근 ‘신한글로벌액티브리츠’와 같은 새로운 리츠들도 계속해서 상장하고 있다. 안정적인 배당 수입과 함께 시세차익을 확보할 수 있는 수단이며 부동산 투자에 비해 유동성도 매우 높다. 금리 인하 시기에 자본 조달 비용이 줄어들기 때문에 향후 금리 인하 시기에 더욱 빛을 발할 것으로 예상된다. 배당주는 주주에게 배당금을 지급하는 것에 특화된 주식들이다. 안정적인 수익들 통해 탄탄한 재무상태를 유지하는 기업들이 좋은 배당주로 꼽힌다. 리츠가 부동산 시장의 가치 상승에 의존하는 반면 배당주는 기업의 이익에 의존한다는 차이가 있다. 국내 배당주는 반기(상반기, 하반기)로 1년에 2회 배당하는 경우가 많으며 미국 등 해외 배당 주식은 분기별이나 매월 배당금을 주는 기업들도 다수 존재한다. 배당을 받기 위해선 국내는 2일 전, 해외주식은 3~4일 전까지 주식을 매수해야 배당금을 받을 수 있다. 우리나라의 대표적인 배당주로는 주가와 배당률이 함께 우상향하는 ‘SK텔레콤’, 분기 배당주이자 우량주인 ‘포스코’와 ‘삼성전자’등이 대표적이다. 해외 배당주로는 우리에게 가장 친숙한 ‘코카콜라’와 함께 ‘존슨앤드존슨’, ‘월마트’등이 대표적인 배당주로 꼽힌다. 최근 국내 운용사들의 배당주ETF 시장 또한 활발하게 진행중이기 때문에 ETF 시장을 지속적으로 체크해나갈 필요가 있다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.06.22 09:00:00
초보 재테크 이야기

비트코인, 제대로 투자하기

비트코인이라는 새로운 자산이 등장한지도 벌써 16년이 지났다. 최근 사람들의 주목을 받으며 지난 3월에는 1비트코인(BTC)의 가격이 1억 원을 돌파해 화제가 되기도 했다. 서점에서는 비트코인 관련 서적이 베스트셀러에 오르기도 했다. 하지만 한국에서는 2022년 암호화폐 시가총액 5위 이내였던 ‘루나(LUNA)’ 코인이 -99.9% 폭락한 사건과 더불어 코인에 대한 막연한 두려움이 남아있다. 새로운 투자자산이면서 동시에 불안정성을 지닌 만큼 비트코인이 상승하는 이유는 과연 무엇이고 안전하게 투자하려면 어떻게 해야 하는지 궁금해진다. 비트코인은 2008년 사토시 나가모토라는 가명의 창시자로부터 탄생했다. 기존에는 은행을 거쳐서 거래해야만 하는 중앙은행 시스템이었다면 이 디지털 화폐는 블록체인 기술을 통해 중개인 없이 개인 간 거래가 가능하도록 탈중앙화된 시스템을 갖추고 있다. 또 총 공급량이 2,100만개로 한정돼 있어 디플레이션 화폐로 분류된다. 기존의 시장 논리가 적용되는 인플레이션 화폐들과 다르게 공급에 상한선이 존재해 희소성을 띄고 있다. 게다가 4년마다 비트코인 채굴량이 절반으로 줄어드는 ‘반감기’가 발생한다. 첫 번째 반감기인 2021년 12달러였던 비트코인은 이후 약 20배 상승한 240달러에 도달했고 두 번째 반감기인 2016년에는 650달러였던 가격이 3,900달러까지 6배 상승했다. 세 번째 반감기인 2020년에는 8700달러였던 가격이 현재는 6만4,000달러에 달하며 또 다시 7배 상승했다. 그리고 2024년 현재 4번째 반감기가 지난 4월부터 시작된 상황이다. 이렇게 비트코인이 계속 상승하는 이유는 공급량이 한정되어 있을 뿐만 아니라 수요 또한 제도권에 편입될 수 있는 움직임을 보이며 점차 증가하기 때문이다. 기존에는 시장과 독립적으로 움직이는 자산이었다면 이제는 세계 1위 자산운용사인 블랙록(BlackRock)이 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF)를 출시해 비트코인을 제도권에 처음으로 편입시켰다. 또 블랙록의 CIO인 릭 라이더는 “향후 더욱 많은 비트코인을 편입할 수 있다” 라고 밝히기도 했다. 주식과 채권 등 전통적인 자산들과 독립적으로 움직이는 자산이라는 점이 비트코인을 기관들의 포트폴리오에까지 편입하고 있는 것이다. 이렇게 보면 비트코인은 향후에도 상승할 동력이 있다고 인정받는 자산이라고 할 수 있다. 그러나 실질적으로 우리가 투자할 때는 리스크가 존재하기에 이를 파악하고 안전하게 투자할 필요가 있다. 우선 비트코인 또한 시장의 영향을 받기에 주식과 동일하게 뉴스와 시장 동향을 통한 기본적 분석 등을 통해 매수 전략을 스스로 공부해야 한다. 그리고 기관들 또한 포트폴리오의 모든 비중을 비트코인에 두는 것이 아닌 만큼 우리도 전통 자산인 주식, 채권과 함께 포트폴리오를 구성해 분산 투자해야 리스크가 줄어들 수 있다. 마지막으로 국제적으로 안전하다고 인증된 거래소들만을 활용해야 하며 비트코인을 제외한 다른 코인을 투자할 때에는 위험성이 더욱 증가할 수 있다는 것에 유념할 필요가 있다. 비트코인은 단순한 디지털 자산으로 시작해 이제는 ETF를 통한 제도권 편입을 통해 기관들의 포트폴리오에도 포함될 만큼 성숙한 자산으로 인정받고 있다. 하지만 투자 측면에서 우리가 공부하고 리스크를 고려해야 한다는 점은 기존 자산 투자 전략과 다를 것이 없다. 따라서 비트코인에 매력을 느낀다면 지속적인 공부와 함께 시장 동향을 모니터링하며 신중하게 접근해야만 좋은 성과가 있을 것으로 보인다.

2024.05.25 09:00:00
초보 재테크 이야기

주식투자 어떻게 접근해야 할까? 기본적 분석 vs 기술적 분석

엔비디아가 지난 3월 종가 기준 시가총액 ‘2조 달러 클럽’에 가입했다. 인공지능(AI) 열풍을 타고 시총 1조 달러를 돌파한지 불과 8개월여만이다. 산업의 흐름이 AI로 넘어가며 AI 컴퓨팅 성능을 높이기 위해 각국 기업들의 수요가 증가했다. 따라서 엔비디아의 첨단 반도체 생산 능력이 각광받게 되고 매출이 두 배로 증가하며 주가도 급등한 것이다. 이러한 분위기에 따라 AI 점유율 경쟁이 가속화되며 데이터센터 확장과 전력 인프라 구축이 필요해지기 시작했다. 결국 코스피의 LS일렉트릭과 HD현대일렉트릭, 대한전선 등 변압기, 전선 관련주도 20년만에 상승 사이클을 맞고 있다. 이렇게 주식시장은 매우 유기적으로 움직이고 있다. 그런데 주식 투자를 해보려고 결심하면 이런 유기적인 흐름들 속에서 어떻게 투자를 시작해야 할지 막막해질 수 있다. 뉴스에서 주목받거나 평소에 관심있던 종목들을 구매해보는 것도 매우 좋은 시작이다. 하지만 어떤 투자를 할 것인지 구체적인 지침이 없는 상황에서 투자한다면 거대한 주식 시장 속에서 길을 잃어버릴 수도 있다. 주식 계좌를 개설하고 코스피, 나스닥 등 국내와 해외 시장이 나눠진다는 것을 이해했다면 이제는 두 가지로 시장에 접근해볼 수 있다. 바로 기본적 분석과 기술적 분석이다. 먼저 기본적 분석은 과거부터 현재까지 가장 대중적으로 여겨지는 투자 방법이다. 기업의 재무제표를 분석하고 경제지표와 산업지표까지 활용하여 미래가치를 판단해서 장기적으로 투자하는 방법이다. 워렌 버핏, 찰리 멍거 등 수많은 거장 투자자들이 강조하는 것으로도 알려져 있다. 주가수익비율(PER), 주가순자산비율(PBR), 자기자본이익률(ROE)을 비롯한 다양한 수치들을 통해 기업을 분석하고 산업 동향을 파악하는 방법이다. 앞에서 설명한 엔비디아와 전기 관련주들을 매매하는 것도 기본적 분석의 한 방법이다. 기본적 분석은 꾸준한 공부와 시장 리서치가 중요하며 이를 통해 기업의 내재적 가치를 잘 추정할 수 있다면 기업의 적정한 주가를 찾을 때에 많은 수익을 거둘 수 있다. 하지만 장기적인 투자를 목표로 하기 때문에 단기에는 주가가 심리적 요인들에 의해 결정될 가능성이 있다. 또한 경제나 회계를 전공하지 않았다면 경제지표와 재무제표 파악에 어려움을 거둘 수 있다는 단점도 존재한다. 기술적 분석은 거시적인 경제지표보다는 종목차트에 나와있는 과거 데이터를 기반으로 주가를 예측해 투자하는 방법이다. 장기적인 관점보다는 비교적 단기의 거래량과 흐름을 파악하고 변동성에 빠르게 반응한다는 특징이 있다. 이동평균선, 추세선 등 차트의 움직임과 관련된 보조지표들을 많이 활용하기 때문에 초기 공부량은 기본적 분석처럼 많지만 익숙해지면 투자 시간이 줄어든다는 것이 장점이다. 단점은 지속적으로 시장을 파악해야 하기에 급격한 변화에 쉽게 대응하지 못할 수 있으며 빠른 상황판단력이 필요하다는 것이다. 각 분석법은 완전히 결을 달리하지만 결국 주가의 상승이라는 하나의 목적을 향하고 있다. 기업의 실적이 발표될 시에 기본적 분석은 재무제표를 통해 통계적으로 파악을 하고 기술적 분석은 시장을 예측하여 증가하는 거래량을 파악하는 서로 다른 관점을 활용한다. 어떤 것이 더 나은 분석법인지를 가릴 필요는 없다. 모두 주식시장에서 검증된 방법들이며 중요한 것은 어떤 방법이 나에게 더 맞는지를 파악하는 것이다. 재무제표와 산업 동향도 분석해보고 차트와 거래량을 통해 흐름을 따라가 보기도 하면서 자신에게 더욱 편한하고 확신을 주는 투자법을 찾아보아야 한다. 나에게 맞는 방법을 계속해서 공부하고 발전시킨다면 자신만의 원칙을 쌓아가는 과정이 자연스럽게 이뤄질 것이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

2024.05.11 09:00:00
초보 재테크 이야기

소자본으로 투자 시작하기

재테크에 관심이 있다면 투자를 시작하기 위해 정보를 검색해볼 것이다. 과거와 달리 현재 우리는 경제 기사부터 넘쳐나는 재테크 유튜브 영상들까지 ‘정보의 홍수’시대에 살고 있다. 그래서 오히려 당장 투자하기보다는 정보를 찾아만 보다가 끝나는 경우도 생기게 된다. 물론 정보를 찾는 것도 중요하지만 결국 자신의 판단을 통한 투자를 실행까지 해볼 필요가 있다. 자산이 상승하는지 하락하는지를 직접 지켜보고 스스로 생각했던 근거들이 맞아떨어지는지를 몸으로 부딪혀보는 것이다. 하지만 막상 투자를 하려니 돈을 잃을 수도 있다는 두려움이 생기고 어디에 투자할 수 있는지 감이 오지 않을 것이다. 그래서 오늘은 조금은 부담없이 투자를 실행해볼 수 있는 소자본 투자 방법들을 알아보려고 한다. 투자의 가장 큰 적은 두려움이다. 대부분의 투자자들은 위험 회피 성향을 지니고 있으며 투자자산운용사들이 가장 많이 신경쓰는 점도 헷지(위험회피)를 통해 리스크를 줄이는 전략이다. 그만큼 손실이 두렵기 때문에 과감하게 투자하는 경험 또한 매우 드물다. 이럴 때는 관점을 바꿔서 자산의 대부분이 아닌 소자본으로도 투자할 수 있는 곳들에 분산투자를 해보는 방법을 추천한다. “주식하면 패가망신한다” 라는 속설을 한번쯤은 들어봤을 것이다. 그 이유는 이전에 투자를 해본 경험이 많이 없는데 자산의 대부분을 분산투자 없이 한 종목에 모두 투자하다가 실패한 사례가 정말 많기 때문이다. 따라서 투자를 시작하려 한다면 반대로 부담이 적은 소자본부터 여러 자산에 투자해보고 자신과 잘 맞는 자산이 무엇인지부터 파악해야한다. 가장 유명한 소자본 투자자산은 주식이다. 아직 증권사 계좌가 없는 분들도 있을 것이다. 교내 가치투자동아리에서도 신입 부원의 50% 이상은 계좌가 개설되지 않은 상황을 본 경험이 있다. 우선 증권사 계좌를 개설해보길 바란다. 한번의 개설로 평생을 투자할 수 있는 기회를 여는 출발점이 될 것이다. 계좌를 개설하고 종목들을 살펴보면 한 주당 100만원 가까이 하는 주식들도 있다. 최근에는 이러한 주식들을 1000원 단위로 0.001주부터 사 모을 수 있는 ‘소수점 주식투자’를 대부분의 증권사에서 제공하는 상황이다. 그래서 여러 종목을 고르고 투자할 수 있는데 다음은 어떤 종목을 고를지가 고민이 된다. 시작은 내가 아는 주식을 추천한다. 우리는 생각보다 많은 주식들을 알고 있기 때문이다. 우리가 매일 사용하는 스마트폰을 개발하는 삼성전자와 애플, 컴퓨터와 관련된 마이크로소프트, 엔비디아, 현대차, 기아, 가수들이 속한 엔터테인먼트 회사인 JYP, YG, SM, 등이 모두 주식시장에 상장돼 있다. 주식과 채권이 함께 전통적인 자산으로 묶이는 만큼 채권에 비해 접근성이 높은 주식이 좋은 선택일 수 있다. 조금 더 나아간다면 전문 펀드투자자가 운영하는 펀드에 투자하거나 지수를 추종하는 ETF투자 또는 배당을 받는 배당주 투자도 고려해볼만하다. 최근에는 전통적인 주식과 채권 이외에도 부동산부터 비트코인, 심지어 미술품들과 저작권까지 대체투자 자산들이 등장하고 있다. 비록 부동산은 가격이 높게 형성되어 있지만 최근에는 ‘카사(KASA)’ 등의 조각투자 플랫폼을 통해 부동산을 증권화해 투자가 가능하기도 하다. 또한 ‘업비트’, ‘빗썸’과 같은 어플로 비트코인을 주식처럼 투자하는 것도 가능해졌다. 흔히 ‘아트테크’라고 불리는 미술품 투자 역시도 테사(TESSA), 피나트 등의 어플을 통해서 투자할 수 있다. 투자 수단이 더욱 다양해지는 만큼 자신이 가장 선호하는 자산을 선택할 기회가 생긴 것이다.

2024.04.27 09:00:00