이창언 필진

필진 전체목록

이창언 NH농협은행 세무전문위원

메일

연재 중

도와줘요 자산관리

3개의 칼럼 #재테크

최신순 인기순

도와줘요 자산관리

기찻길 따라 움직이는 집값, 눈여겨볼 노선은 어디일까?

#철도의 역사에 있어서 2024년은 전국을 1일 생활권으로 만들어준 KTX가 개통한지 20년이 되는 의미 있는 해이다. 20년간 약 10억 5000만 명이 KTX를 이용한 만큼 새로운 노선도 많이 생겨났고 철도 노선과 역을 따라 새로운 주거 단지도 많이 형성되었다. 한편, 올 한해에도 GTX A 일부노선, 서해선, 중앙선 고속철도 등 신규 노선의 개통이 이미 이루어졌거나 이루어 질 예정이며, 이들 노선이 지나는 역을 중심으로 부동산 시장의 관심도 점점 확대되는 모습이다. 오늘은 철도교통을 따라 집값이 움직이는 원리와 조만간 개통이 예상된 노선들도 한번 살펴보고자 한다. Q. 철도 교통의 신설은 어떻게 주택가격을 상승시킬까? 일반적으로 신규 철도나 지하철은 노선의 발표, 착공, 개통의 세 단계에 걸쳐 주택가격에 긍정적인 영향을 미친다고 알려져 있다. 물론 교통이 취약한 지역에서 대중교통 수단이 개선되는 측면만으로도 주택가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 궁극적으로 교통망 개선이 주택가격을 상승시키는 원리는 사회간접자본의 확충에 따른 효과로 볼 수 있다. 사회간접자본은 사회 전체가 공동으로 이용하는 기반시설로 생산 활동에 꼭 필요하지만 소비자가 직접 비용을 지불하지 않아도 된다는 특징을 갖는다. 그렇다보니 개별 주택단지의 측면에서는 특별한 비용을 들이지 않고도 편익이 발생하는 효과를 갖는다. 실제로 GTX-A노선의 전체 사업비가 약 4조원 수준이라고 가정하면 노선이 정차하는 역 인근에 위치한 지역에서는 별다른 개인의 자본 투입 없이 비용에 부합하는 수준의 편익이 발생하고 이는 주택 가격 상승으로 연계된다. Q. 다 같은 철도라고 하지만 노선에 따라 집값 영향력은 큰 차이를 보이는 이유는 뭘까? 철도교통망은 최초 사업의 발표부터 개통에 이르기까지 상당한 자본과 시간을 요구하는 사업으로, 인근 지역 주택 가격도 긴 시간을 두고 호재를 반영하는 경우가 많다. 게다가 주택가격은 이런 교통망 호재만으로 결정되는 부분이 아닌 만큼 발표 시점의 부동산 시장 상황, 직접적인 효과에 따라서도 그 영향력에 큰 차이를 보일 수 있다. 즉, 단기적으로는 시장 상황에 따라 주택가격에 크고 작은 영향을 미치겠지만, 장기적으로는 큰 호재로 작용하게 된다. Q. 앞으로 개통이 예정된 도시철도망은 무엇이 있을까? 첫 번째로 올 12월 GTX-A라인의 파주운정-서울역 구간이 개통을 앞두고 있다. 3월 수서-동탄 노선 사전개통 후 동탄 지역 주택가격이 상당히 강력한 상승추세를 이어간 것처럼 파주운정-서울역 구간 개통은 인근지역에도 호재로 작용할 가능성이 크다. 그리고 청량리에서 부산(부전역)을 연결하는 중앙선 KTX도 12월에 개통할 예정으로, 그동안 교통 취약지역으로 평가받았던 중부 내륙지역의 교통 환경도 크게 개선될 것으로 예상된다. 내년에는 수도권 동남부 지역에서는 위례선(트램) 개통이 예정되어있다. 위례선은 5호선 마천역과 8호선 남위례역을 남-북으로 잇는 노선이다. 2026년에는 수도권 서남부를 서울과 직접 연결하는 신안산선이 개통할 예정이다. 이 노선은 안산-시흥-광명-서울을 연결하면서 철도교통이 취약한 것으로 평가받았던 수도권 서남부 지역의 교통문제를 해소하는데 큰 도움이 될 것으로 예상된다. 이 외에도 노원구 상계역에서 왕십리를 연결하는 동북선 경전철, 월판선(월곶판교선), 인동선(인덕원동탄선) 등 다양한 철도교통망이 신설될 예정으로 이들 노선과 관련된 지역들의 주택가격도 긍정적인 움직임을 이어갈 전망이다.

2024.11.02 08:00:00
도와줘요 자산관리

전역을 앞둔 청년을 위한 자산운용 전략

한 달 뒤 전역 예정인 20대 현역 군인 A씨는 자금 운용에 대한 고민에 빠져 있다. 군 복무 중 적립한 내일장병적금과 별도로 저축한 자유적금을 합치면 약 2천만 원의 목돈이 생기고, 전역 후 바로 취업을 하게 되어 매월 약 100만 원의 추가 저축 여력도 생길 예정인데 어떻게 운용하면 좋을까? 많은 군인들이 전역 후 자금 운용에 대해 고민이 많다. 군 복무 중에는 현역병을 대상으로 하는 고금리 상품을 이용할 수 있었지만, 전역 이후에는 그러한 혜택을 받기 어렵기 때문이다. A씨와 같은 상황에 있는 전역 예정 장병이 효율적으로 자금을 운용할 수 있는 방법에 대해 알아보자. [내일장병적금 만기금액 → 군인공제회 병회원저축] 직업군인과 부사관, 군무원 등 군 간부만 가입할 수 있었던 군인공제회가 2024년 7월 군인공제회법 개정으로 현역 병사도 가입할 수 있게 됐다. 전역 후 만 34세 까지 가입할 수 있지만 군복무 기간 내 가입 이력이 있는 경우에만 가능하기 때문에 전역 전 필수로 가입해 놓아야 한다. 2024년 10월 기준 시중은행의 적금 금리가 3%대라는 점을 감안했을 때 연복리 5.0%라는 병회원저축의 금리는 충분히 매력적이다. 병회원저축은 월 최대 납입 한도가 150만 원인 자유적립식 상품이다. 하지만 내일장병적금이나 청년도약계좌의 만기금액은 한도와 관계없이 일시 납부가 가능하기 때문에, 내일장병적금에서 발생한 만기금액을 납입하기에 적합하다. 또한, 이 상품의 만기는 최장 10년이지만 중도에 해지하더라도 운용 기간에 대한 이자를 모두 받을 수 있어 자금 유동성을 확보할 수 있다는 것도 장점이다. 한 가지 아쉬운 점은 세금 부분이다. 가입 기간 동안 발생된 모든 이자가 해지 년도 금융소득으로 일괄 반영되기 때문에 금융소득 종합과세 대상이 되거나 건강보험료를 추가로 부담하게 될 수 있다. 따라서 추가적인 월 납입 금액을 정하거나 해지시점을 결정할 때 세금을 고려한 전략이 필요하다. [자유적금 만기금액 → ISA(개인종합자산관리계좌)] A씨의 만기 저축액을 ISA에 넣는 것도 좋은 방법이다. ISA 계좌는 예금, 펀드, ETF 등 다양한 금융 상품을 하나의 계좌 안에서 자유롭게 운용할 수 있는 상품이다. 직전 3개년 동안 금융소득 종합과세에 해당되지 않으면 소득과 상관없이 가입이 가능하다. ISA의 가장 큰 강점은 세제 혜택이다. 의무가입 기간인 3년만 유지하면 일반형은 연 200만 원, 서민형과 농어민형은 연 400만 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비과세 한도를 초과하는 수익에 대해서는 낮은 세율(9.9%)로 분리과세 된다. 뿐만 아니라, ISA는 손익통산(발생이익-발생손실) 이라는 개념이 적용돼 투자상품을 운용하기에 적합하다. 예를 들어 투자 상품을 일반 계좌로 투자할 경우 일부 계좌에서 손실이 발생하더라도 이와 상관없이 수익이 발생한 계좌에 과세가 되는 반면, ISA 안에서 운용하는 경우 수익 금액에서 손실액을 뺀 순 수익에 대해서만 과세가 되기 때문에 일반 계좌로 운용하는 것 보다 절세효과가 더욱 커질 수 있다. ISA는 최대 연 2000만 원까지 납입이 가능하다. 의무가입 기간이 3년으로 비교적 짧고, 납입 원금은 언제든지 중도인출을 할 수 있기 때문에 납입의 부담이 적다. A씨의 적금 만기 금액을 일시에 납입한 후, 매달 2~30만 원 정도의 적립식 투자를 병행한다면, 세제 혜택과 함께 코스트 에버리징 효과를 통해 투자 위험을 분산과 장기적인 성장을 기대할 수 있다. [청년주택드림청약통장] 월 저축 금액 중 일부는 청년주택드림청약통장을 활용해보자. 이 상품은 무주택 청년들의 내 집 마련을 돕기 위해 마련된 상품이다. 기존에는 현역 장병들의 급여는 소득으로 인정되지 않아 가입이 어려웠지만, 2024년 2월 상품 개편 이후 국방부가 발급하는 가입자격확인서를 통해 무주택 자격만 충족하면 현역 장병들도 가입할 수 있게 됐다. 상품의 금리는 주택청약종합저축의 기본금리에 우대금리 1.7%가 더해져 2024년 10월 기준 최대 연 4.5%의 금리를 받을 수 있다. 조건을 충족할 경우 비과세 혜택도 받을 수 있다. 청년주택드림청약통장은 월 100만 원 까지 납입할 수 있고, 잔액 기준 1,500만원 까지는 일시 납입도 가능하지만 많은 금액을 납입할 때는 주의가 필요하다. 청약통장의 고유 기능인 청약 당첨의 확률을 높이려면 당첨이 될 때까지 장기적으로 계좌를 유지해야 하는데 큰 금액이 납입되어 있으면 자금이 필요해 해지해야 하는 불상사가 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 목돈 거치 보다는 월 100만 원의 저축 여력 중 10만 원 정도를 꾸준히 납입하는 것을 추천한다. [청년도약계좌] 마지막으로 A씨는 청년도약계좌도 가입할 수 있다. 청년도약계좌 역시 기존에는 현역 장병들의 가입이 어려웠지만, 2024년 3월부터 가입이 가능하도록 조건이 변경됐다. 뿐만 아니라, 가구 소득 기준도 중위소득 기존 180% 이하에서 250% 이하로 완화됐다. 가산금리가 모두 적용되면 최대 6%의 금리를 받을 수 있고, 소득에 따라 정부 매칭 기여금이 추가 적립된다. 또한 조건 충족 시 비과세 혜택도 제공되기 때문에 매우 높은 수익을 기대할 수 있다. 청년도약계좌는 월 최대 70만 원까지 납입할 수 있지만 만기가 5년이라는 점을 고려해야 한다. 워낙 금리가 높은 상품이다 보니 많은 금액을 납입하고 싶은 욕심이 생길 수 있지만, 중도 해지 시 혜택이 줄어들기 때문에 저축여력 범위 내에서 납입하도록 하자. 다만 자유저축 상품이기 때문에 저축할 수 있는 금액이 남는 달에는 추가로 납입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 나라를 지키기 위해 헌신한 청년들의 노고에 비할 바는 아니지만 2024년은 군 복무 중인 청년들에게 자산 운용의 새로운 기회가 열린 해다. 다양한 혜택을 제공하는 금융 상품을 적극 활용해 군 복무 중 저축한 자금을 효과적으로 운용한다면 군 복무라는 중요한 역할을 수행한 A씨와 같은 청년들의 미래 재정적 안정성을 확보하는 중요한 초석이 될 것이다.

2024.10.19 08:00:00
도와줘요 자산관리

상속세 신고 안하면 매매할 때 낭패 본다?

#. 홍길동씨는 얼마 전 토지를 매각했다. 이 토지는 홍씨가 아버지로부터 상속받은 토지다. 상속 당시에는 해당 토지가 상속세가 부과 될 만큼 가치가 높은 토지가 아니었기에 홍씨는 상속세를 따로 신고하지 않았다. 그런데 최근 이 토지를 매매하고 양도소득세를 신고하면서 낭패를 봤다. 상속 받을 당시에 상속세를 신고하지 않아 국세청에서 해당 토지를 개별공시지가로 평가했고, 그 금액이 홍씨가 취득한 가액으로 인정된다는 사실을 알게 된 것. 취득가액이 낮게 산정되다보니 양도차익이 크게 계산돼 양도소득세를 예상보다 훨씬 많이 물게 됐다. 홍씨의 토지는 왜 상속 당시 개별공시지가로 평가된 것일까. 상속세를 부과할 때 상속재산에 대해 가치평가를 하게 된다. [상속세 및 증여세법 제60조]에 따르면 상속재산은 상속개시일 현재 ‘시가’로 평가하도록 규정하고 있지만, 토지 같은 경우 해당 토지가 거래되지 않는다면 시가 확인이 곤란하다. 시가가 없는 경우에는 [상속세및증여세법 제61조]에 따라 개별공시지가로 평가를 한다. 기준시가로 평가하면 일반적으로 시세보다 상당히 낮은 금액으로 재산가액이 산정된다. 그렇기에 시세 기준으로 상속재산을 평가할 경우 상속세를 내야할 수준이지만 기준시가로 평가할 경우 상속세 기준에 미달돼 세금을 부담하지 않는 경우도 많다. 따라서 상속세 과세기준을 넘어선 경우가 아니라면 대다수의 상속인은 홍씨처럼 상속세를 신고하지 않는다. 하지만 여기에는 숨겨진 함정이 있다. 상속 당시 기준시가로 평가 될 경우 시가와 확연한 차이가 있어 추후 해당 토지를 매각할 때 양도차익이 커지게 되어 양도소득세 부담을 가중시킨다는 점이다. 그렇다면 홍씨와 같은 상황에 처하지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까. 일반적으로 상속세의 과세기준은 5억 원(또는 10억 원)으로 나눠진다. 피상속인(사망자)을 기준으로 배우자가 있는 상황에서 상속이 되면 상속재산가액 10억 원까지 상속세가 없고, 배우자 없이 상속이 되면 상속재산가액 5억 원까지 상속세가 없다. 상속재산가액 5억 원(또는 10억 원) 이하의 구간에서는 상속재산가액이 달라지더라도 상속세는 부과되지 않는다. 그러므로 개별공시지가보다는 시가에 더 근접한 감정평가액으로 상속세를 신고하면 된다. 여기서 주의할 사항은 세법에서 감정평가기간을 정하고 있으므로 이를 반드시 지켜야 한다. 세법상 감정평가기간은 감정평가서 작성일이 상속개시일 전 6개월부터 상속개시일 후 6개월까지로 정하고 있다. 이 기간을 벗어나 평가한 가액은 인정되지 않는다. 아래의 ＜표＞를 통해 상속재산평가에 따라 상속세와 추후 양도할 경우 양도소득세가 어떻게 차이가 나는 알아보자. 위 ＜표＞에서 볼 수 있듯이 상속공제 한도 내에서는 상속재산에 대한 평가금액과 관계없이 상속세를 부담하지 않는 것을 볼 수 있다. 하지만 해당 물건을 양도할 경우에는 세액이 크게 달라진다. 감정평가(Case.2)를 했을 경우와 비교해서 기준시가(Case.1)로 평가 할 경우 취득가액이 낮게 산정되어 양도차익이 상대적으로 크게 계산되고, 이로 인해 양도소득세 부담이 커진다. 물론 감정평가를 했다고 무조건 기준시가보다 상당히 높은 금액으로 평가 되지 않는 경우도 있을 것이다. 하지만 수많은 사례를 통해 경험한 바에 따르면 감정평가액이 기준시가보다 월등이 높게 평가되는 경우가 많았다. 상속세가 부과되지 않은 경우라 할지라도 해당 물건의 개별공시가격이 시세와 큰 차이를 보인다면 감정평가를 통해 그 가치를 최대한 시세에 맞춰 상속세를 신고해야만 추후 해당 물건을 팔 경우 세금을 적게 부담하게 되며, 같은 매매가액에 팔았더라도 가용할 수 있는 자금에서는 큰 차이를 가져오게 된다. 상속 당시에 경황이 없다고 하더라도 전문가와의 상담을 통해 홍씨와 같은 곤란을 겪지 않도록 반드시 전문가와 상담을 통해 가장 합리적인 절세방법을 찾기를 권한다.

2024.06.15 07:30:00