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‘월세살이’ 권하는 집값대책…“이젠 전세도 꿈 되나요”
부동산 정책·제도 2020.07.13 08:37:00# 서울 아파트 전세 계약 만료를 한 달여 앞둔 A 씨. 그에게 최근 집주인은 전셋값을 전과 똑같이 유지하는 대신 월세 조로 매달 20여 만원을 달라고 요구했다. A 씨 입장에서는 차라리 전세자금대출을 추가로 받아 전셋값을 더 주는 편이 비용이 적지만 집주인이 완강하게 요구해 들어줄 수밖에 없었다. 그는 “예전에는 임대인들이 전세를 선호해 전세를 살았는 데 앞으로는 월세 살이 인생이 됐다”고 말했다. 정부와 거대 여당이 세입자를 보호하겠다며 전·월세 신고제와 상한제 그리고 계약갱신청구권으로 구성된 ‘임대차 3법’을 밀어붙이면서 전셋집을 월세로 전환하는 사례가 계속해서 나타나고 있다. 설상가상으로 최근 7·10 대책에서 보유세 부담을 늘리고 임대사업자를 옥죄면서 이 같은 현상이 가속화될 전망이다. 다주택자를 옥죄는 정부의 집값 정책이 ‘월세 살이’를 권하고 있는 것이다. 부동산 업계에 따르면 당정이 임대차 3법 소급적용과 보유세 대폭 인상을 강행하면서 임대인들이 전셋집을 월세로 전환하는 움직임이 거세지고 있다. ‘갭 투자자’ 중에서도 전세보증금을 낮추더라도 월세로 전환하는 움직이는 모습이다. 이처럼 전세가 아닌 월세로 전환하는 이유는 전·월세 상한제가 시행될 시 월세로 운용하는 편이 집주인에 보다 유리하기 때문이다. 아울러 늘어난 보유세 부담을 월세로 충당할 수 있다는 점도 작용하고 있다. 앞서 지난해에도 종부세 강화에 강남 대치동 등 고가 아파트 지역을 중심으로 기존 전세계약을 일정 월세를 낀 반전세로 전환했다. 문제는 전세의 월세화가 진행되면서 서민 주거는 더욱 불안해질 것으로 우려된다는 점이다. 전세로 거주할 경우 월세 대비 주거비가 적다는 장점이 있다. 한국감정원 기준 지난 6월 전·월세 전환율은 서울이 4.0%, 인천·경기가 각각 4.7%, 4.5%를 기록했다. 전세자금대출금리가 평균적으로 2%대, 정책 지원을 받는 경우 1%대인 점을 고려하면 전세 대출을 받는 것이 월세 주거비용에 비해 절반 이상으로 크게 줄어든다는 점을 알 수 있다. 반대로 월세로 전환될 시 임차인의 주거비 부담은 더 커지게 된다. 정부 또한 서민 주거부담을 덜어주기 위해 저금리로 전세보증금을 빌려주는 등 전세 제도를 장려하고 있다. 여기에 전세의 월세화가 가속되면 서민이 셋집에서 자가로 넘어가는 이른바 ‘주거 사다리’의 과정도 어려워질 수 있다. 국토부 주거실태조사를 보면 수도권에서 월세→자가로 이동하는 경우는 지난해 6.8%로 극히 드물었다. 여기에 2018년(8.5%)과 비교해도 감소 추세를 보인다. 반면 전세에서 자가로 이동하는 경우는 52.7%로 절반이 넘었다. 앞서 전세에 거주하는 경우 전세보증금이 내 집 마련의 레버리지 역할을 해주지만 월세의 경우 보증금이 적기 때문이다. 아파트값이 지속적으로 상승하는 가운데 앞으로 월세에서 자가로 이동하는 사례는 더더욱 줄어들 것으로 예측된다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 “주택 시장에서 다주택자의 기능은 전체 주택의 3분의 1에 달하는 임대주택을 공급하는 역할”이라며 “다주택자들이 현금흐름을 위해 전세에서 월세로 전환하는 움직임이 가속화될 수 있다”고 우려했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
은행원도 "전세대출 헷갈려요"…55쪽 매뉴얼 시행 하루전 배포
부동산 정책·제도 2020.07.12 18:00:006·17 부동산 대책에 따라 지난 10일부터 강도 높은 전세대출 규제가 시행된 가운데 대출 수요자들은 물론 시행일 직전에야 가이드라인을 받아든 시중은행들도 혼란을 수습하느라 여념이 없는 모습이다. 일선 대출 업무를 집행하는 은행에는 대책 발표 직후부터 저마다의 사정을 토로하는 수요자들의 문의가 쏟아졌지만 각양각색의 사례에 새 규제가 예외 없이 적용되는지에 대해서는 이제껏 은행들도 확답을 하지 못하고 있다. 지난 반년 새에만 굵직한 부동산 대책이 세 차례 발표되면서 전문가들조차 바뀌는 규제를 따라잡기 어려운 실정이다. 은행들은 최근에야 금융당국으로부터 55쪽에 달하는 질의응답 자료를 받아 사례별 고객 응대에 나섰지만 내용이 방대한데다 누더기 규제로 실무자들조차 내용 파악이 어려워 실수요자의 불만을 불식시키기에는 역부족일 것이라는 우려가 여전하다. 정부가 과거 잔금대출 규제에 대해서도 경과조치를 적용한 7·10 보완대책을 추가 발표하면서 또 다른 불만이 제기될 수 있다는 지적도 나온다. 12일 금융권에 따르면 은행들은 최근 주택금융공사로부터 6·17 주택시장 안정대책의 전세대출·보증 규제 조치와 관련해 55쪽에 달하는 분량의 질의응답(Q&A) 자료를 전달받았다. 은행권은 지난달 대책이 발표된 후 구체적인 적용 사례에 대한 대출 실무자들의 질의를 모아 이에 대한 명확한 지침을 금융당국에 요청했다. 은행들은 대부분 시행일 하루 전날에 Q&A 자료를 받았다. 내용이 워낙 방대해 본점 여신담당부서가 이를 토대로 다시 내부 업무처리 지침을 만들어 일선 영업점 직원들에게 배포했다. 일부 은행은 시행일 당일 오전까지도 내부 지침이 전달되지 않아 영업점 직원들이 본점에 일일이 문의하느라 혼란을 겪은 것으로 알려졌다. A은행 관계자는 “처음 정부가 발표한 내용만으로는 구체적인 기준을 마련할 수 없어 사례별 명확한 해석을 기다리느라 이제껏 고객 응대에 어려움이 있었다”며 “이번 자료를 토대로 지침을 만들기는 했지만 계속된 대책 발표로 대출 규제가 ‘누더기’가 돼 은행원 중에서도 확실하게 내용을 아는 사람이 거의 없다”고 말했다. B은행 관계자는 “발생 가능한 사례에 대해 최대한 세세하게 유권해석을 요청했지만 현실에서는 ‘갭투자’와 실수요를 딱 잘라 구분하기 쉽지 않아 앞으로 애매한 사례는 얼마든지 나올 수 있다”고 토로했다. 이번 대출 규제의 핵심은 수요자가 투기지역·투기과열지구 내에서 시가 3억원을 초과하는 ‘규제 대상 아파트’를 구입한 경우 전세대출 이용을 제한하는 것이다. 이에 따라 시행일인 이달 10일 이후에 규제 대상 아파트를 취득했다면 현재 이용 중인 전세대출은 기한 연장을 받을 수 없거나 즉시 갚아야 한다. 부동산담보신탁 등을 통해 대상 아파트를 취득한 경우도 마찬가지다. 특히 이번에 배포된 Q&A 자료에 따르면 실거주 사유를 인정 받고 전세대출을 이용하며 전셋집에 살던 사람이 전세기간이 끝난 뒤 실제 입주할 목적으로 규제 대상 아파트를 샀다가 다시 그 아파트를 팔았다면 처분이 확인되더라도 전세대출 기한 연장을 받을 수 없다. 실거주 사유로 전세대출 즉시 회수를 유예받고 있던 사람이 3억원 이상 아파트를 취득한 것 자체가 약속을 어긴 것이기 때문에 처분한 이유와 관계없이 전세대출뿐 아니라 향후 3년간 주택 관련 대출을 모두 제한한다. 전세대출이 끝나고 입주할 아파트가 없더라도 전세대출 요건을 어긴 경우 예외 없이 규제 대상으로 보겠다는 얘기다. C은행의 주택대출 담당자는 “부득이한 사정으로 전세 대출자가 집을 매각한 경우에도 무조건 단기차익을 노린 ‘갭투자’로 보는 것”이라며 “사람마다 다양한 상황이 있을 텐데 일괄적으로 규제를 적용하는 것은 다소 과한 조치로 보인다”고 말했다. 이번 대책에 따른 규제 대상 아파트의 가격 평가 기준 시점이 지난해 발표된 12·16 대책에 따른 시가 9억원 초과 고가주택과 달라진 점도 주의해야 할 부분이다. Q&A 자료에 따르면 고가주택의 경우 대출 신청일을 기준으로 주택 가격을 평가하지만 규제 대상 아파트는 대출 신청을 언제 하는지와 관계없이 취득 시점에서의 가격이 기준이 된다. 즉 규제 시행일 이후 전세대출을 새로 받거나 기한 연장을 신청하려는 사람이 3억원 이상 규제 대상 아파트를 갖고 있더라도 취득 당시 가격이 3억원 이하였다면 대출 이용에 문제가 없다. A은행 관계자는 “수요자 입장에서는 다소 완화된 부분이지만 직접 주택 가격을 평가해야 하는 은행원들로서는 헷갈릴 수 있는 내용”이라고 말했다. 갑자기 규제지역으로 편입됐거나 규제 문턱이 높아져 계획한 잔금대출에 어려움을 겪는 수요자들을 위해 정부가 10일 발표한 경과조치 보완책도 현장에서는 일부 혼란이 나올 수 있는 것으로 지적됐다. 정부는 이번 6·17 대책으로 투기과열지구로 지정된 인천 검단·송도 등은 물론 과거에 규제지역이 된 수원 권선구, 용인 수지구 등의 수분양자도 이전의 주택담보인정비율(LTV)대로 잔금대출을 받을 수 있게 했다. 다만 이미 입주가 끝나 잔금대출을 받은 경우는 제외된다. 한 시중은행 관계자는 “규제 강화에 따라 당시 줄어든 LTV대로 잔금대출을 적게 받았던 사람들이 형평성 문제를 제기할 소지도 있다”고 전했다. /빈난새기자 binthere@@sedaily.com -
"전세, 월세로 돌려 稅충당" 움직임...서울 외곽은 호가 껑충
부동산 주택 2020.07.12 17:36:18“7·10대책이 발표된 후 상담 문의가 많이 늘었습니다. 팔지 못하게 막아 놓으니 싸게 파는 것보다 증여를 고민하는 사람이 더 늘었습니다. 또 똘똘한 한 채인 강남 집은 남겨 놓고 수도권 외곽과 지방 집을 파는 것을 고민하는 다주택자도 많습니다.”(강남 대치동 중개업소 관계자) “집주인들은 전세를 반전세로 돌리고 월세를 더 올려 받는 식으로 세금 문제를 해결하면 된다는 분위기입니다. 보유세 인상에 임대차 3법 시행 및 소급적용까지 겹쳐 전·월세 시장이 불안해지는 모습입니다.”(강남구 압구정 중개업소 관계자) ‘7·10대책’ 이후 서울경제가 주요 지역을 조사한 결과 집값 안정이라는 정부 의도와는 다른 모습이다. 강남 일대는 버텨보자는 분위기가 더 강해졌고 전세를 월세로 전환하려는 움직임도 확산되는 분위기이다. 이런 가운데 강북과 서울 외곽지역에서는 오히려 호가를 더 높여 내놓는 사례도 나오고 있다. 윤주선 홍익대 도시건축대학원 교수는 “보유세를 버틸 수 있는 강남 지역의 매물은 나오지 않고 오히려 강남 쏠림이 심화될 것”이라며 “세금으로 부동산을 잡겠다는 것은 가격 구조에 대한 몰이해 때문에 나오는 것”이라고 지적했다. ◇강남은 증여 문의 늘고, 외곽은 호가 올리고=이번 대책으로 강남 등 주요 시장은 혼란스러운 모습이다. 집을 사지도 팔지도, 그렇다고 보유하지도 못하게 만들었기 때문이다. 강남구 대치동의 한 공인중개업소 관계자는 “다주택자들 사이에서는 양도세·보유세·취득세를 모두 올려 선택의 여지를 없애버렸다는 불만이 많다”며 “대치동의 집을 처분하고 이사를 가려고 해도 양도세와 취득세가 너무 올라 오도 가도 못하게 된 경우도 있다”고 설명했다. 처분도 녹록지 않다 보니 팔지 않고 버티거나 자녀에게 증여하는 다주택자도 상당할 것으로 보인다. 서초구 반포동의 R공인 관계자는 “세금 낼 여유가 있는 다주택자들은 일단 버틸 가능성이 높다”며 “서울에 주택공급 계획이 있는 것도 아니고 재건축 규제도 심해져 기존 아파트 값은 계속 상승할 것으로 보기 때문”이라고 전했다. 압구정동 A공인 대표는 “2주택자들이 주택 한 채를 매도할지 증여할지 고민하는 경우 양도세가 높다며 부담부 증여 쪽으로 기우는 분위기”라고 했다. 똘똘한 한 채 선호 움직임도 더 커지고 있다. 이 관계자는 “다주택자들이 서울 외곽지역의 집은 처분하고 강남권에 ‘똘똘한 한 채’ 큰 평수로 갈아타기 하면서 1주택자로 내려오거나 상가 쪽으로 투자하려는 움직임들이 있다”고 덧붙였다. 대책 이후에도 서울 외곽지역에서는 호가가 올라가는 분위기이다. 한 수요자는 “관악구에서 30평형대를 알아보고 있는데 집주인이 호가를 9억원으로 올렸다”며 “대책이 작동되지 않는 것 같다”고 우려했다. 노원구와 도봉구 등 외곽지역 역시 매물은 더 줄어들고 있다. 이 지역의 한 공인중개사는 “호가를 올렸으면 올렸지 내리지 않고 오히려 매도를 보류하는 경우가 나온다”고 분위기를 전했다. ◇세금부담, 월세로 돌려 충당하겠다=전월세 시장도 세입자들의 부담이 더 커지는 방향으로 가고 있다. 보유세 인상에 이어 임대차 3법 소급적용까지 겹쳐 전세를 더 올리거나 월세로 전환하려는 집주인들이 늘고 있다. 송파구의 R공인 관계자는 “전세 매물은 부족한데 강남 지역은 전세 수요가 끊이지 않는다. 집주인 입장에서는 전세가를 1억~2억원 올려 보유세 부담을 덜면 되는 것”이라며 “세입자 입장에서는 임대료를 몇 억 올려주던지, 아니면 비교적 집값이 저렴한 외곽지역으로 밀려나던지 두 가지 선택지밖에 없는 셈”이라고 말했다. 서울 아파트 전세계약 만료를 한 달여 앞둔 A씨는 “최근 집주인이 전셋값을 전과 똑같이 유지하는 대신 월세를 매달 20만여원을 달라고 요구했다”며 “전세 매물도 없고 해서 요구를 수용할 수밖에 없었다”고 말했다. 부동산 카페에는 “저렴하게 살던 곳인데 집주인이 시세만큼 전세가를 올리거나 월세로 돌리겠다는 통보를 해왔다”는 글이 적지 않다. 전세의 월세화가 진행되면서 서민 주거는 더욱 불안해질 것으로 우려된다. 국토교통부 주거실태조사를 보면 수도권에서 월세에서 자가로 이동하는 경우는 지난해 6.8%로 극히 드물었다. 반면 전세에서 자가로 이동하는 경우는 52.7%로 절반이 넘었다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “주택시장에서 다주택자의 기능은 전체 주택의 3분의1에 달하는 임대주택을 공급하는 역할”이라며 “다주택자들이 현금흐름을 위해 전세에서 월세로 전환하는 움직임이 가속화될 수 있다”고 우려했다. /양지윤·권혁준기자 yang@@sedaily.com -
“7·10 대책 부작용에 전세 불안 더 심해질지도”…전문가들 한 목소리
부동산 정책·제도 2020.07.11 09:12:47문재인 정부의 22번째 부동산 대책인 ‘7·10 대책’의 부작용으로 임대차시장의 불안이 심해지리라는 관측이 잇따르고 있다. 지난 10일 정부는 임대차 3법‘(전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제)’ 추진 의지를 거듭 강조한 가운데 ‘소급 적용’까지 공개적으로 언급했다. 가뜩이나 전세 매물의 씨가 마른 가운데 임대차 3법 시행이 다가오며 집주인들이 보증금을 올리는 사례가 속출하는 상황이다. 정부는 또 임대 시장 안정을 위해 유지해왔던 등록임대주택제도를 사실상 폐기하기로 했다. 이런 상황에서 전문가들은 “임대 매물의 공급이 부족해지며 단기적으로는 전셋값이 오를 것이고, 장기적으로는 전세의 월세 전환 움직임이 가속화될 수 있다”고 우려하고 있다. 김현미 국토교통부 장관은 앞서 10일 임대차 3법 시행에 따라 시장의 혼란이 우려된다는 지적에 대해 “지난 2018년 상가임대차보호법 개정 시 기존 계약에도 적용하도록 한 예가 있다”며 “이번에도 반영된다면 세입자 부담을 줄이는 데 도움될 것”이라고 말했다. 전월세상한제 도입으로 임대료 상한선이 정해지기 전에 미리 전셋값을 올리려는 시도가 나타나자 ‘소급 적용’으로 대응하겠다는 것이다. 이 경우 입법 이전에 계약금을 올려 받았더라도 이후 정해진 상한 한도를 넘으면 차액을 세입자에게 돌려줘야 한다. 김 장관은 “임대차 3법은 정부의 국정과제로 서민 주거안정과 임차인 주거안정을 위해 꼭 필요한 제도”라며 추진 의지를 거듭 강조했다. 하지만 전문가들의 의견은 다르다. 그렇지 않아도 전세 매물의 씨가 마르고 있는 가운데 임대차 3법의 시행은 전셋값 폭등의 기폭제가 될 수 있다는 것이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “임대차 3법은 세입자 권리 보호를 위한 ‘주거 안정용’이지 가격 안정용으로는 한계가 있다”고 지적했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “단기적으로는 전셋값이 오를 수밖에 없는 구조가 될 것”이라고 밝혔다. 실제로 집주인들은 임대차 3법 시행을 앞두고 보증금을 올리기 위해 애쓰고 있어 시장에서는 이미 체결된 전세 계약이 파기되고 수 개월 뒤의 임대차 계약을 앞당겨 진행하는 등의 사례가 속출하고 있다. 정부가 ‘소급 적용’을 강조하고 있지만, 오히려 청와대 국민청원 게시판에 소급 적용의 부당함을 알리는 글을 쓰는 등 거세게 반발하는 상황이다. 정부는 이날 4년 단기 및 8년 아파트 장기매입임대제도도 폐지한다고 밝혔다. 단기임대는 신규 등록을 할 수 없을 뿐 아니라 장기임대(8년) 전환도 할 수 없도록 했다. 장기임대는 신규 등록을 ‘원칙적으로’ 허용한다고 했지만 집값 상승의 주범으로 지목한 아파트 장기일반 매입임대는 폐지한다고 밝혔다. 현재 운영 중인 임대주택은 의무임대기간이 지나면 자동으로 등록이 말소된다. 다만 공공지원 형태의 장기매입임대는 아파트도 허용하도록 했다. 이렇게 되면 등록임대 중 매입임대는 사실상 다가구나 다세대 장기임대만 남게 된다. 지금까지 등록된 임대는 160만가구로 이 중 120만가구는 다세대 ·다가구 주택이고 나머지 40만가구가 아파트다. 세입자들이 아파트 전·월세를 선호하는 경향이 뚜렷한 상황에서 매물 부족이 심화될 수밖에 없다는 의미다. 또 정부는 새롭게 임대사업을 추진하려는 사업자들에게 기존보다 과중한 의무를 부과했다. 최소 임대의무기간이 기존 8년에서 10년으로 연장되며 모든 임대사업자는 임대보증금 보증가입을 의무적으로 해야 한다. 정부는 임대사업자의 공적 의무 준수 합동점검을 정례화해 세밀한 감시에 나설 계획도 세우고 있다. 한 민간임대업자는 “혜택은 없고 의무가 한껏 늘린 상황에서 누가 임대사업을 하려고 나설 지 의문”이라며 임대 매물이 더 줄어들 가능성을 시사했다. 전문가들 역시 이번 대책의 부작용으로 가장 우려하는 부분이 임대차 시장의 불안이다. 비단 임대사업자를 옥죄는 규제뿐 아니라 3주택 이상 소유자들에게 취득세·양도세 등을 대거 물리는 정책, 신도시를 통한 공급 대책까지 전·월세 시장을 불안하게 하는 요소 밖에 없다는 게 전문가들의 말이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “주택시장에서 다주택자의 기능은 전체 주택의 3분의1에 달하는 임대주택을 공급하는 역할”이라며 “다주택자들이 현금흐름을 위해 전세에서 월세로 전환하는 움직임이 가속화될 수 있다”고 말했다. 임병철 수석연구원은 “3기 신도시 등 사전청약 물량이 9,000가구에서 3만가구로 늘어나면서 청약 대기수요가 늘어나 전세 매물이 더 안 나올 것”이라며 “여기에 임대차 3법도 예정돼 있어 단기적으로 전월세 가격이 오를 수밖에 없는 구조”라고 했다. 전·월세 시장의 불안은 결국 매매가 상승으로 이어질 수 있다. 실제로 전문가들은 주택가격이 장기 하락으로 전환할 가능성은 낮은 것으로 보고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “하락까지는 힘들 것 같고 신규 매입 자체가 줄어들고, 가격 안정은 어느 정도 도모할 수 있을 것으로 본다”며 “다만 이는 단기적인 전망이고 장기적으로는 추가 공급(이 부족한) 문제로 나중에 여전히 더 오를 가능성이 있어 보인다”고 했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장도 “심리적으로 위축되니 단기적으로 가격을 떨어뜨리는 효과는 있을 것”이라며 “다만 이미 유동성 리스크가 여전한데다 규제에 대한 적응이 이뤄졌기 때문에 장기적 효과로 간다는 건 쉽지 않다”고 봤다. 안 부장은 특히 가격조정이 이뤄지는 지역에 대해서도 “다주택자들이 매물 처분에 나서더라도 경기도 외곽 매물이 빨리 나올 것이고 법인들이 많이 사재기한 지역이 될 것이다. 해당 지역은 조정 가능성이 높다”고 말했다. 오히려 규제가 더 세질수록 강남 등의 ‘똘똘한 한 채’ 시장은 큰 영향을 받지 않을 수 있다는 지적이다. /김흥록·진동영·양지윤기자 rok@@sedaily.com -
전월세 불안한데..'소급적용' 임대차 3법 가속
경제·금융 경제동향 2020.07.10 17:40:20정부가 ‘임대차 3법(전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제)’ 추진 의지를 거듭 강조한 가운데 ‘소급 적용’까지 공개적으로 언급했다. 여당도 7월 내 관련 입법을 처리하겠다며 지원에 나섰다. 정부 규제 속에서도 전셋값이 계속 오르는 등 전세시장의 분위기가 심상치 않은 가운데 전문가들은 이번 조치로 전세 불안이 더욱 지속될 것으로 우려하고 있다. 김현미 국토교통부 장관은 10일 임대차 3법 시행에 따라 시장의 혼란이 우려된다는 지적에 대해 “지난 2018년 상가임대차보호법 개정 시 기존 계약에도 적용하도록 한 예가 있다”며 “이번에도 반영된다면 세입자 부담을 줄이는 데 도움될 것”이라고 말했다. 전월세상한제 도입으로 임대료 상한선이 정해지기 전에 미리 전셋값을 올리려는 시도가 나타나자 ‘소급 적용’으로 대응하겠다는 것이다. 이 경우 입법 이전에 계약금을 올려 받았더라도 이후 정해진 상한 한도를 넘으면 차액을 세입자에게 돌려줘야 한다. 김 장관은 “임대차 3법은 정부의 국정과제로 서민 주거안정과 임차인 주거안정을 위해 꼭 필요한 제도”라며 추진 의지를 거듭 강조했다. 여당도 임대차 3법의 ‘7월 통과’를 천명했다. 조정식 더불어민주당 정책위의장은 “부동산 세법과 관련 입법, 전월세 시장과 임차인 보호를 위해 전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제를 도입하는 임대차 3법을 7월 국회에서 처리하겠다”고 말했다. 그는 “민주당은 부동산 안정이 가장 시급한 민생현안이라는 인식 아래 정부와 대책을 협의했다”며 “서민 실수요자 부담을 경감하고 주택공급을 확대하며 다주택 투기성 주택에 대한 세 부담을 강화하는 대책을 마련했다”고 말했다. 시장에서는 전세 매물이 씨가 마른 가운데 임대차 3법 시행을 앞두고 집주인들이 보증금을 올리는 사례가 속출하고 있다. 아울러 소급적용을 받게 된 집주인들은 청와대 국민청원에 소급적용의 부당함을 알리는 등 거세게 항의하고 있다. 시장에서는 정부의 과도한 개입이 전세시장의 혼란을 더욱 부추길 것으로 우려하고 있다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “임대차 3법은 세입자 권리 보호를 위한 ‘주거 안정용’이지 가격 안정용으로는 한계가 있다”고 지적했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “단기적으로는 전셋값이 오를 수밖에 없는 구조가 될 것”이라고 밝혔다./진동영·양지윤기자 jin@@sedaily.com -
김현미 국토부장관 "임대차3법, 기존 계약에도 적용"
경제·금융 경제동향 2020.07.10 11:59:47김현미 국토교통부 장관이 ‘임대차3법’ 도입을 앞두고 전셋값이 오르고 있는 현상을 막기 위해 제도 도입 시 기존 임대차 계약까지 소급 적용하는 방안을 언급했다. 김 장관은 10일 관계부처 합동 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표 후 질의응답에서 임대차3법의 영향으로 전셋값이 상승하고 있다는 지적과 관련해 ”2018년 상가임대차보호법 개정 시 기존 계약에도 적용하도록 한 예가 있다“며 ”이번에도 반영된다면 세입자 부담을 줄이는 데 도움될 것“이라고 말했다. 그는 ”임대차3법 개정을 앞두고 시장에서 미리 세를 올린다던가 하는 불안한 요인들이 있다는 지적이 있다“며 ”제도 도입 시 임차인이 피해보지 않도록 전월세 가격이 급등하지 않도록 관리하는 것이 중요하다“고 했다. 김 장관은 이어 ”임대차3법은 우리 정부의 국정과제로 서민 주거안정과 임차인 주거안정을 위해 꼭 필요한 제도“라며 ”주무부처인 법무부와 공조해 원활한 도입이 되도록 지혜를 모으겠다“고 강조했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
민주당 "부동산 종합대책·임대차 3법, 7월 국회 처리"
정치 정치일반 2020.07.10 11:09:13정부가 10일 추가 부동산 대책을 발표할 예정인 가운데 더불어민주당은 관련 법안들을 7월 임시국회 내 처리하겠다고 밝혔다. 조정식 당 정책위의장은 10일 최고위원회의 후 기자들과 만난 자리에서 전날 국회에서 열린 긴급 당정협의에서 이같이 결정했다고 전했다. 주당은 전날 당정협의에선 ▲서민·실수요자 부담 경감 ▲주택 공급 확대 ▲다주택자 투기성 주택 세부담 강화 등의 원칙 하에 대책을 마련했다고 조 의장은 전했다. 조 정책위의장은 “민주당은 부동산 안정이 가장 시급한 민생 현안이라는 인식 하에 정부와 긴밀히 대책을 의결했다”며 “부동산 세법과 관련 입법, 전월세 시장과 임차인 보호를 위해 전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제를 도입하는 임대차 3법을 7월 국회에서 처리하겠다”고 말했다. 그는 “서민 실수요자 부담을 경감하고, 주택공급을 확대하며, 다주택 투기성 주택에 대한 세 부담을 강화하는 대책을 마련했다”고 설명했다. 조 정책위의장은 “주택시장 안정대책 세부 내용은 관계부처 합동으로 발표될 것”이라며 “당이 필요한 관련 입법을 바로 발의하겠다”고 덧붙였다. /박진용기자 yongs@@sedaily.com -
논란 무시하고...슈퍼 여당 “소급적용 임대차 3법도 7월국회 처리”
경제·금융 경제동향 2020.07.10 10:56:16슈퍼 여당이 소급적용 논란이 커지고 있는 ‘임대차 3법’을 7월 임시국회에서 처리키로 했다. 임대차 3법은 신규 계약 뿐 아니라 법 시행 이후 계약이 갱신되는 기존 계약도 적용된다. 이에 따라 집주인들이 청와대 청원에 나서는 등 강하게 반발하고 있다. 아울러 전문가들도 임대차 3법이 전월세 시장을 더욱 불안하게 만들 것을 우려하고 있다. 더불어민주당은 10일 정부가 발표하는 추가 부동산 대책과 관련한 법안들을 7월 임시국회 내 신속히 처리하겠다고 밝혔다. 당정은 전날 국회에서 열린 긴급 당정협의에서 이같이 결정했다고 조정식 당 정책위의장이 이날 최고위원회의 후 브리핑에서 전했다. 조정식 당 정책위의장은 “부동산 세법과 관련 입법, 전월세 시장과 임차인 보호를 위해 전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제를 도입하는 임대차 3법을 7월 국회에서 처리하겠다”고 말했다. 그는 “민주당은 부동산 안정이 가장 시급한 민생현안이라는 인식 아래 정부와 대책을 협의했다”며 “서민 실수요자 부담을 경감하고, 주택공급을 확대하며, 다주택 투기성 주택에 대한 세 부담을 강화하는 대책을 마련했다”고 말했다. 한편 임대사업자에 대한 세제혜택 소급적용 논란이 이어지는 가운데 이번에는 ‘임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)’ 소급적용으로 시장이 들썩거리고 있다. 여당 의원들이 발의한 ‘임대차 3법’ 개정안에 법 시행 이후 신규로 체결되는 계약뿐 아니라 갱신되는 계약에까지 적용된다는 내용이 포함됐기 때문이다. 법 시행 이후 계약을 갱신했을 때도 이 법의 적용을 받는 것이다. 현재 청와대 국민청원 게시판에서는 ‘임대차 3법 소급적용이 부당하다’는 청원이 쇄도하고 있다. 이런 가운데 임대차 3법이 소기의 목적인 임차인 주거안정에 도움을 줄 수 없다는 주장은 계속 나온다. 이창무 한양대 교수는 “임대차 3법으로 전세가 안정될 것이라고 보지 않는다. 해당 법이 시행되기 전에 전세가를 최대한 높여 부를 가능성이 높고 또 4년 치 상승분을 한꺼번에 올리는 경우도 생길 것”이라고 설명했다. 아울러 전세 대신 월세가 급속히 확산될 것을 우려했다. /양지윤기자 yang@@sedaily. -
'임대차3법 갱신계약도 소급적용'…내 집서 내가 못 사나"
부동산 정책·제도 2020.07.09 17:38:33# “저는 나이 마흔이 넘은 무주택자입니다. 서울 집값이 너무 올라 일단 전세를 끼고 집을 산 뒤 3~4년 차곡차곡 돈을 모아 내 집에 입성하자는 계획을 세웠습니다. 몇 달 뒤 세입자가 전세 만기가 되니 그때 전세금을 주변 시세만큼 올려 잔금을 치르는 조건으로 집을 매수했습니다. 그런데 ‘임대차 3법’이 소급적용될 수 있다는 소식을 접했습니다. 전세금을 5%밖에 올리지 못하면 저는 잔금을 치르지 못하게 됩니다. 평생 모은 전 재산을 집을 사는 계약금과 중도금에 넣었는데 계약이행을 못하면 위약금을 물어줘야 합니다.” (청와대 국민청원 게시글) 임대사업자에 대한 세제혜택 소급적용 논란이 이어지는 가운데 이번에는 ‘임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)’ 소급적용으로 시장이 들썩거리고 있다. 여당 의원들이 발의한 ‘임대차 3법’ 개정안에 법 시행 이후 신규로 체결되는 계약뿐 아니라 갱신되는 계약에까지 적용된다는 내용이 포함됐기 때문이다. 법 시행 이후 계약을 갱신했을 때도 이 법의 적용을 받는 것이다. 현재 청와대 국민청원 게시판에서는 ‘임대차 3법 소급적용이 부당하다’는 청원이 쇄도하고 있다. ◇발의안 보니 신고제만 신규 계약, 나머지는 소급=임대차 3법은 전월세 신고제·상한제·계약갱신청구권제 등 과도한 임대료 부담으로부터 세입자를 보호하기 위한 세 가지 법안을 일컫는다. 이 법안이 통과되면 임차인은 계약 갱신을 통해 최소 4년간(2년+2년) 거주기간을 보장받을 수 있고(계약갱신청구권제), 계약 갱신 때 임대료 증액 상한선이 5%로 제한(전월세상한제)된다. 또 임대차 계약이 이뤄진 지 30일 안에 계약 사실을 지방자치단체에 신고(전월세신고제)하는 것이 의무화된다. 현재 국회에는 지난 6일 발의된 박상혁 더불어민주당 의원의 전월세신고제 법안을 마지막으로 임대차 3법 개정안 발의가 마무리된 상태다. 서울경제가 이들 법안을 분석한 결과 전월세상한제와 계약갱신청구권제의 경우 법 시행 이후 새롭게 체결되는 계약뿐 아니라 갱신을 앞둔 기존 계약에도 해당 법안이 적용된다. 박홍근 민주당 의원이 대표 발의한 ‘주택임대차보호법 일부 개정 법률안’의 부칙에는 ‘개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’는 내용이 적혀 있다. 동일한 내용의 부칙이 백혜련·윤후덕 민주당 의원이 각각 대표 발의한 주택임대차보호법 개정안에도 포함됐다. 다만 박상혁 의원의 대표 발의한 전월세신고제 법안의 경우 부칙에 ‘이 법은 공포한 날부터 시행한다’고 명시됐다. 박 의원실의 한 관계자는 이와 관련해 “소급적용이 아니라 신규 체결된 계약부터 법안이 적용된다는 의미”라고 설명했다. ◇기존 계약 연장 앞둔 임대인 난리=임대차 3법 중 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 기존 계약에까지 소급적용된다는 소식이 전해지자 임대인들 사이에서는 불만의 기류가 포착된다. 여러 임대인은 청와대 국민청원 게시판에 소급적용의 부당함을 호소하는 글을 올리고 있다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “임대차 3법을 신규 계약뿐 아니라 기존 계약에까지 소급적용한다는 것은 법 상식의 측면에서 일반 국민들이 이해하기 힘든 것이 사실”이라며 “정부는 주거안정을 위해 소급적용을 한다고 하지만 상식적으로 볼 때 이는 말이 안 되는 이야기”라고 말했다. 기존 계약 연장 시 소급적용을 하게 되면 집주인은 상한제가 적용돼 일정 요율 이상 임대료를 올리지 못한다. 전세보증금 인상이 제약되면서 재산상의 불이익을 받는다. 아울러 계약갱신청구권도 적용된다. 임차인을 내보내고 본인이 들어와 살려고 해도 세입자가 계약갱신청구를 요구할 수 있다. 그렇게 되면 내 집인데도 거주를 못 하는 상황이 나타날 수 있다. 해당 법안을 보면 이 같은 점을 우려해 집주인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 사유를 언급하고 있다. 현재 발의된 법안을 보면 임대료를 연체하거나 임차인이 주택의 전부나 일부를 중대한 과실로 파손한 경우 등이다. 여기에 리모델링·재건축·재개발 등 건물 노후에 따른 주택정비가 필요한 경우 등에는 임대인이 계약 갱신을 하지 않아도 된다. 또 임대인이 임차주택에 실거주해야 할 객관적 사유가 있을 경우 거절할 수 있도록 했다. 정부는 객관적 사유의 세부조건을 시행령을 통해 마련한다는 계획이다. 즉 세부 시행령이 어떻게 개정되느냐에 따라 다툼의 여지가 발생할 소지가 적지 않은 셈이다. 한편 임대차 3법이 소기의 목적인 임차인 주거안정에 도움을 줄 수 없다는 주장은 계속 나온다. 이창무 한양대 교수는 “임대차 3법으로 전세가 안정될 것이라고 보지 않는다. 해당 법이 시행되기 전에 전세가를 최대한 높여 부를 가능성이 높고 또 4년 치 상승분을 한꺼번에 올리는 경우도 생길 것”이라고 설명했다. 아울러 전세 대신 월세가 급속히 확산될 것을 우려했다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
경실련 “임차인 보호 위해선 임대차 3법보다 강력한 대책 필요”
부동산 정책·제도 2020.07.09 11:37:30경제정의실천시민연합(경실련)이 정부와 여당인 더불어민주당에 ‘임대차 3법’으로는 임차인 보호가 어렵다며 보증금 반환 보증제 의무화 등 더욱 강한 보호망이 필요하다고 촉구했다. 경실련은 9일 ‘임대차 3법’에 입장문을 발표해 “임차인 보호가 약한 상황에서 임대차 3법 자체로 의미가 있긴 하지만, 이 법들만으로는 임차인을 제대로 보호할 수 없다”고 주장했다. 임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제를 말한다. 지난 6일 여당이 전월세신고제를 골자로 한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 발의하며 3법 모두 국회에 발의된 상태다. 임대차 3법이 통과되면 임대차 계약을 할 때 실거래 신고가 의무화되고 임대차 재계약 때는 임대료 인상률이 이전 계약의 5%를 넘지 못한다. 또 계약기간이 지났어도 세입자가 원하면 세입자에 귀책사유가 없는 한 한 차례 갱신할 권리가 생긴다. 이에 경실련은 “갭투자, 깡통전세 등 임차인들에게 가장 큰 피해로 다가오는 건 보증금 피해지만 우선변제권·임대보증금 보호제도는 유명무실하다”며 “보험료 부담도 임대인이 하도록 하는 임대보증금 의무보증제를 시행해야 한다”고 주장했다. 아울러 “임차인이 원하는 만큼 거주할 수 있게 하는 ‘백년주택·가게법’을 제정해야 한다”며 “임차인이 생존권을 빼앗기고 거리로 내몰리는 일이 발생하지 않도록 해야 한다”고 촉구했다. 경실련은 “정부와 21대 임대보증금 의무보증제를 포함해 임대차 3법보다 강력한 임차인 보호법을 촉구할 계획”이라고 밝혔다./심기문기자 door@@sedaily.com -
‘임대차 3법 소급적용’ 논란 … “피해자인 저는 죽어야 하나요”
부동산 분양 2020.07.09 09:43:11주택임대사업자 소급 적용 논란에 이어 이번에는 ‘임대차 3법’이 소급적용 논란이 일면서 청와대 국민청원 게시판이 뜨겁다. 9일 청와대 국민청원 게시판에는 임대차3법의 소급적용에 반대하는 청원글이 여러 개 올라와 있다. 여당 의원들이 발의한 임대차3법 내용 중 법 시행 이후 신규로 체결되는 계약뿐 아니라 갱신 계약에도 해당 법이 적용된다는 내용이 포함되면서 ‘실거주 목적으로 산 집인데 임대차 3법 때문에 내 집에 들어가서 살지 못하게 되는 것 아니냐’는 집주인들의 불안감이 증폭되는 모양새다. 한 청원인은 지난 8일 올린 ‘임대차보호3법 소급적용하면 제3의 피해자인 저는 죽어야 되나요?’라는 제목의 청원글에서 “소급적용이라는 단어를 가볍게 입에 올려서는 안된다고 생각한다. 저처럼 힘없는 서민들만 예측할 수 없는 현실에 대응할 수 없게 된다”며 임대차3법 소급적용 철회를 주장했다. 자신이 40대 무주택자라고 밝힌 이 청원인은 “서울 집값이 너무 올라 당장 들어가서 살만한 집을 찾지 못했고 일단 전세라도 끼고 집을 산 후에 3~4년 차곡차곡 돈을 모아 내 집에 입성하자는 계획을 세웠다”며 “세입자가 몇 달 뒤 전세가 만기되니 그 때 전세금을 주변 시세대로 올리면서 잔금을 치는 조건으로 집을 매수했다. 3~4년 돈을 모으면 내 집에 들어가 살 수 있겠다는 꿈에 부풀어 있었다”고 말했다. 이어 “그런데 오늘 갑자기 임대차보호 3법을 소급적용할 수 있다는 기사를 접하게 됐다. 그렇다면 저는 잔금을 치르지 못하게 된다”며 “평생 모은 전재산을 그 집을 사는 계약금과 중도금에 넣었는데 계약이행을 못했으므로 위약금으로 물어줘야 할 위기에 몰리게 됐다. 제가 왜 임대차보호 3법으로 평생 모은 전 재산을 날려야 하는 거냐. 아무리 좋은 취지의 법이라도 무고한 희생자를 만들어서는 안된다고 본다”고 호소했다. 자신이 맞벌이 가정의 아이 엄마라고 밝힌 또 다른 청원인은 “아이를 낳고 나서 지방의 친정 부모님 댁 근처로 이사를 와서 친정 부모님이 육아를 해주시면서 이 지역에서 전세를 살고 있다. 직장도 이 지역에서 다니고 있다”며 “서울의 집은 전세를 줬다. 전세를 끼고 산 집인데 투자 목적이 아니라 아이가 어느 정도 크고 나서 친정이 있는 이 지역을 떠나 들어가서 살 실거주 목적으로 산 집”이라고 설명했다. 이어 “(서울 집은) 중간에 세입자가 바뀌어 다시 전세를 줄 때 일시적으로 전세가가 폭락한 시기라서 전 세입자의 보증금을 반환하기 위해 대출까지 내면서 전 세입자를 내보내고 새 세입자를 받았고 저는 계속 대출을 갚고 있다. 현재 세입자는 내년 초 전세가 만기된다”며 “마침 친정 부모님이 내년 초 이사를 가면서 (저도) 내년 초 서울집에 들어가서 살 계획이었다. 그런데 임대차보호법이 소급하여 발효되면 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 것 같다. 지금 살고 있는 지역의 전세 시세도 오른 상태인데 저는 유주택자라 전세금 신규 대출이 안된다”고 말했다. 이 청원인은 “내가 살고 싶어서 산 집의 전세가 만료되고 나서 살고 싶었는데 갑자기 법이 소급적용되면 실거주를 못하게 된다. 임대차보호법 소급적용을 할 경우 저는 외형상 ‘갭투기꾼’이 되고 실거주를 못하게 됨으로써 온갖 세제상 불이익을 받게 된다”며 억울함을 토로했다. 현재 해당 청원은 9일 기준 청원 동의 수가 6,867명에 달한다. 해당 청원이 정부의 답변을 받으려면 내달 7일까지 20만 명의 동의를 받아야 한다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
"임대차3법 전에 올리자" 집주인도 패닉 재계약 러시
부동산 정책·제도 2020.07.09 07:30:45# “보증금 2,500만원, 월세 65만원에 세종시 아파트에 살고 있습니다. 곧 계약 만료를 앞두고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 보증금 3,000만원, 월세 100만원으로 올려달라고 했습니다. 원래 이만큼은 아니었지만 임대차 3법이 시행되면 임대료를 올리기 어려워진다고 하자 말을 바꾼 것입니다.”(한 세입자) “집주인인데요. 가계약금으로 100만원을 받고 전세계약을 체결했습니다. 보증금을 더 받고 싶어서요. 전세계약을 파기하려면 세입자에게 가계약금의 두 배인 200만원만 주면 되나요.”(부동산 카페 게시글) 전세시장에서 가격 급등과 매물 부족이 지속되는 가운데 슈퍼 여당이 추진하는 ‘임대차 3법’ 여파가 벌써부터 나타나고 있다. 정부와 여당에 따르면 신규 계약은 물론 재계약(계약갱신)도 법 적용을 받는다. 재계약 시점이 온 집주인들이 법 시행 전에 보증금을 올려 받으려는 사례가 속출하는 것이다. 설상가상으로 정부가 3기 신도시 공급에 속도를 내겠다고 발표하자 해당 지역 전세시장은 ‘1순위 청약요건(2년 거주)’에 맞춰 입주하려는 세입자들로 난리다. 정부발 대책이 전세대란을 더욱 촉발시키고 있는 셈이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 134.9㎡는 지난 6월29일 21억5,000만원에 전세계약이 체결됐다. 전 거래(18억8,000만원)와 비교하면 3억원 가까이 오른 것이다. 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 59㎡ 또한 지난달 25일 10억5,000만원에 전세계약이 이뤄졌다. 4월(6억760만원)과 비교하면 두 달 만에 4억원 넘게 치솟은 셈이다. 이처럼 강남 일대에서는 시세가 억 단위로 뛴 초고가 전세 사례가 속출하고 있다. 인근 중개업소 관계자는 “전세 매물이 씨가 말랐다. 그렇다 보니 부르는 게 값”이라며 “여기에 재계약 시점이 온 집주인들이 임대차 3법 때문에 불안해하며 가격을 올리고 있다”고 현지 분위기를 전했다. 강북 등 서울 외곽도 마찬가지다. 현지 중개업소에 따르면 은평구 불광동 ‘불광롯데캐슬’ 전용 84.9㎡는 1일 6억원에 전세계약이 이뤄졌다. 4월 전 거래(5억원)보다도 1억원 오른 것이다. 성북구 ‘길음뉴타운2단지 푸르지오’ 전용 114.7㎡ 또한 고층 매물이 지난달 7억5,000만원에 계약돼 급격히 올랐다. 한 30대 가장은 “신축 아파트를 보고 전세계약을 하러 갔더니 앉은 자리에서 전세보증금을 5,000만원 올렸다”며 “다른 매물도 없어 결국 계약을 포기할 수밖에 없었다”고 설명했다. 최근 매매·전세 동반 상승이 이어지고 있는 세종시도 비슷한 양상을 보이고 있다. 세종 ‘도램9단지풍경채센트럴’ 전용 95.6㎡의 경우 지난달 3억5,000만원에 계약됐다. 올해 초(2억7,000만원)와 비교하면 8,000만원가량 올랐다. 한 부동산 전문가는 “정부 규제로 신축이 감소하고 전셋집도 줄어들고 있는데 여기에 임대차 3법 시행도 예정돼 있다”며 “최근에는 ‘미리 전셋값을 올려 받자’는 집주인들과 어떻게든 서울 및 수도권 주요 지역에 전셋집을 마련하려는 세입자들로 난리”라고 말했다. 게다가 경기도 일부 지역 전세시장은 풍전등화다. 정부가 3기 신도시 공급을 앞당기기로 하자 하루라도 빨리 이사를 하려는 수요가 계속 늘고 있어서다. 대규모 택지개발지구인 3기 신도시의 경우 1순위 청약요건을 얻기 위해서는 해당 지역에 2년 이상 거주해야 한다. 하남·고양·남양주 등 신도시 예정지가 그 주인공이다. 실제로 하남 미사신도시 ‘강변센트럴자이’ 전용 96.3㎡는 지난달 6억8,000만원에 전세계약이 체결됐다. 전달(5억9,000만원)보다도 1억원가량 올랐다. 매물이 다 소진된 가운데 해당 평형은 최근에도 7억5,000만원가량에 계약됐다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다. 고양 덕양구 ‘삼송스타클래스’ 전용 84.9㎡ 또한 6일 5억원에 전세계약이 이뤄졌다. 이는 전달(4억원)보다도 1억원 오른 것이다. 줄어드는 입주 물량도 악재다. 부동산114 기준 서울의 입주 물량은 올해 4만2,456가구를 기록한 후 오는 2021년, 2022년에는 2만2,977가구, 1만3,419가구로 급감한다. 경기권은 이미 입주물량 감소세가 시작됐다. 올해 경기권 입주 물량은 11만9,000여가구로 지난해(14만여가구) 대비 15.1% 감소한다. 2018년(16만8,000여가구)에 이어 계속해서 감소하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “구조적으로 봐도 입주 물량 감소 등으로 전셋값은 당분간 오를 수밖에 없다”며 “이런 가운데 집값 대책으로 전세 수요는 늘어나고 전셋집은 더 줄어드는 상황”이라고 말했다. 이어 “여기에 임대차 3법 등의 규제 또한 전세시장 혼란을 부추기고 있다”며 “결국 임차인 부담만 가중시킬 우려가 있다”고 덧붙였다. 뿔난 임대주택사업자, 단체 설립해 조직대응.. 위헌 소송 추진 한때 사업자 등록을 장려했던 정부가 임대사업자들의 혜택을 축소하는 등 규제 강도를 높이자 임대사업자들이 집단행동에 나섰다. 이의 일환으로 이들은 ‘임대사업자협회(가칭)’를 만들어 51만명에 달하는 임대사업자들의 권익을 보호하겠다는 입장이다. 임대사업자 세제혜택 소급 적용 건에 대해서는 위헌소송도 추진할 계획이다. 8일 관련 업계에 따르면 임대사업자들은 임대사업자협회 창립을 추진하고 있다. 정부가 임대사업자에 대한 혜택을 거둬들이고 있을 뿐 아니라 국토교통부가 연초에 임대사업자의 의무사항 이행 여부와 관련한 전수점검에 나서자 임대사업자 사이에서 집단행동의 필요성이 제기됐기 때문이다. 현재 온라인상에는 임대사업자들의 인터넷 카페가 개설돼 있다. 이날 기준으로 가입자가 5,000명을 훌쩍 넘긴 상태다. 이들은 오는 10일 예정된 국토부 및 지방자치단체에 대한 공익감사 청구 이후 임대사업자협회 창설을 본격적으로 추진하기로 했다. 앞서 이들은 국토부가 ‘5% 임대로 증액 상한’에 대한 안내를 제대로 하지 않아 임대사업자들이 과태료를 물게 됐다며 국토부와 지자체를 상대로 공익감사 청구를 예고한 바 있다. 임대사업자협회 관계자는 “임대사업자들이 임대료 증액 상한을 위반하게 된 것은 법의 무지도 있으나 국토부와 지자체 공무원들의 무지·직무유기 등 중과실이 더욱 큰 영향을 미쳐 발생한 것”이라며 “과태료 부과 처분은 바람직하지 않다”고 주장했다. 임대사업자들은 청와대 청원 게시판을 통해서도 목소리를 내고 있다. 소급적용에 따른 위헌소송 움직임도 본격화되고 있다. 회원 수가 3만6,000명이 넘는 ‘임사모(임대사업자모임)’ 인터넷 카페를 중심으로 위헌소송에 나서려는 움직임이 감지되고 있다. /권혁준·양지윤·진동영기자 awlkwon@@sedaily.com -
내일부터 전세대출 규제 강화...‘이런’ 경우는 괜찮다
부동산 정책·제도 2020.07.09 07:30:006·17부동산대책 후속으로 10일부터 새롭게 전세대출을 받고 투기지역·투기과열지구(이하 규제지역)에서 3억원을 초과하는 아파트(이하 규제 대상 아파트·빌라, 다세대주택 등은 제외)를 사면 전세대출이 즉시 회수된다. 또 규제 대상 아파트를 사면 신규 전세대출도 안 나온다. 다만 제한을 받지 않는 경우도 있다. 예외 사례를 일문일답으로 정리했다. -9일 현재 전세대출을 받아 전세로 살고 있다. 아파트 값이 너무 오른다고 해 10일 이후 규제지역에서 3억 초과 아파트를 살 계획이 있다. 이런 경우도 전세대출 즉시 회수 대상인가? △아니다. 다만 현 전세대출의 연장은 안 된다. -그렇다면 10일 이후 규제지역에서 3억 ‘이하’ 아파트를 샀다. 얼마 후 3억을 넘어갈 것 같은데, 그 때 전세대출 연장이 안 되는 건 아닌가? △연장할 수 있다. ‘3억원 초과’ 아파트를 산 게 아니므로 이후 가격이 3억을 넘어가도 전세대출 연장이 가능하다. 또 새롭게 전세대출도 받을 수 있는 등 3억 이하 아파트를 산다면 이번 규제 대상이 아니다. -결혼을 해 10일 이후 전세대출을 받을 것 같다. 이후 규제 대상 아파트를 상속받을 것 같은데, 이 경우 대출 즉시 회수 대상인가? △아니다. 이번 규제는 아파트를 ‘구입’한 경우에 한정한다. 아파트를 상속 받는 것은 상관 없다. -10일 이전에 이미 규제 대상 아파트를 구입해 보유하고 있다. 아이 교육 문제로 전세대출을 받아 전세를 살고 싶은데, 앞으로 전세대출이 안 나오나. △나온다. 이번 대책은 10일 ‘이후’ 구입 행위부터 제한이 가해지기 때문이다. 규제 시행일 전에 분양권, 입주권, 아파트 구입 계약을 한 경우는 전세대출이 나온다. 다만 지난해 12·16 대책으로 시가 9억 초과 주택을 보유한 사람은 전세대출이 안 나오므로 보유한 주택이 고가주택이면 주택을 산 날짜를 따져봐야 한다. -10일 이후 전세대출을 신규로 받은 후 규제 대상 아파트의 분양권·입주권을 구입했다. 전세대출이 즉시 회수되나. △아니다. 이번 회수 규제의 ‘구입 시점’은 아파트 소유권 취득 시점(등기 이전 완료일)을 의미하기 때문이다. 전세대출 만기까지도 소유권 취득이 안 되면 만기 연장도 가능하다. 단 등기 시점에 전세대출이 회수된다. -전세대출 한도도 줄어 든다고 하던데 △유주택자에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증 한도가 최대 4억에서 2억으로 축소된다. 다만 10일 전에 전세계약을 체결한 경우 차주의 증빙 하에 종전 규정을 적용할 수 있다. 또 10일 전 전세대출보증을 이용 중인 1주택 차주가 대출을 연장하는 경우도 종전 규정을 적용할 수 있다. 다만 이사 등으로 대출을 새롭게 일으키는 경우는 축소된 한도가 적용된다. SGI서울보증의 보증 한도도 최대 5억원에서 3억원으로 낮아진다. 무주택자는 이번 규제 대상이 아니다. 주택금융공사는 무주택자의 보증 한도가 1주택자와 같은 2억원이다. HUG는 무주택자의 보증 한도가 4억원이고 SGI서울보증은 5억원(신용등급별 차등)이다. /이태규기자 classic@@sedaily.com -
'임대차 3법'도 기존계약 소급적용…끊이지 않는 논란
부동산 정책·제도 2020.07.09 06:30:09최근 잇따라 발의된 여당발(發) 부동산 법안으로 시장이 뜨겁다. 민간 임대사업자에게 제공했던 각종 세제 혜택을 회수하는 법안과 흔히 ‘임대차 3법’이라고 불리는 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등이 논란의 중심에 섰다. 이들 법안들의 경우 소급적용 여부가 핵심이다. 그렇다면 법안에는 소급적용에 대해 어떻게 표현하고 있을까. 집슐랭이 전문가 및 법안 발의 내용을 토대로 분석해 봤다. <임대차 3법 소급적용 막아주세요.. 청와대 청원까지> 주택임대사업자 소급 적용 논란에 이어 이번에는 ‘임대차 3법’이 소급적용 논란이 일고 있다. 청와대 국민청원 게시판에 ‘임대차 3법 소급적용’을 철회해 달라는 청원이 쏟아지고 있다. 소급적용으로 세 놓은 전셋집에도 들어가지 못하고, 임대료도 제대로 올릴 수 없다는 하소연이다. 여당 의원들이 발의한 ‘주택임대차보호법 일부 개정법률안’을 보면 대체로 임대차 계약을 갱신 시 임대료 인상률을 기존 임대료의 5% 이하로 하며, 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 내용을 담고 있다. 이 중 박홍근·백혜련·윤후덕 의원이 각각 대표 발의한 주택임대차보호법 개정안의 의안 원문을 살펴보면 부칙에 ‘이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결하거나 갱신하는 임대차 계약부터 적용한다’고 적혀있다. 법안이 시행된 후 신규로 체결된 계약 외에도 임대 잔여 기간이 남아 계약 갱신을 앞두고 있는 임대차 계약에 대해서도 임대료 인상률 제한과 임대기간 의무가 적용된다는 의미다. 기존 계약에 대해 임대차보호법이 적용되는 것이 소급적용이냐 아니냐를 두고 의견이 갈렸지만, 전문가들은 갱신계약이 기존 계약의 연장선에서 이뤄지는 것이므로 소급적용이라는 입장이다. 한 변호사는 “합의 갱신이든, 묵시적 갱신이든 원 계약 조건에 따라 갱신이 되는 것이므로 소급적용이라고 보는 것이 맞다”고 설명했다. 집주인이 계약갱신 청구를 거부할 수 있는 세부 조항이 어떻게 마련되느냐도 핫 이슈다. 집주인이 실거주 하거나 리모델링이나 재건축 시에는 거절할 수 있도록 하는 것을 여당은 검토하고 있다. 세부 거절권은 법 논의 과정에서 결정될 것으로 보인다. 다만 임대차3법 중 하나인 전월세신고제를 도입하는 내용의 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률개정안’은 신규 계약에만 적용된다. 박상혁 민주당 의원이 발의한 이 법안은 주택 임대차 계약을 하면 집주인과 세입자 등 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 차임 등 임대차 계약 정보를 신고하게끔 하는 것을 골자로 한다. <임대사업자도 소급적용 논란.. 위헌소송 예고> 더불어민주당의 강병원 의원은 임대사업자에 대한 세금 혜택을 거둬들이는 ‘부동산 임대사업 특혜 축소 3법’을 대표발의했다. 해당 법안들은 등록임대주택의 종합부동산세 합산과세 면제혜택을 없애고, 소득세·법인세 감면은 물론 장기일반민간임대주택과 장기임대주택의 양도소득세 특례 혜택도 폐지하자는 내용을 담고 있다. 문제는 부동산 임대사업 특혜 축소 3법이 법 시행 이후 신규로 등록한 임대사업자는 물론이고, 기존에 등록했던 임대사업자에까지 소급적용된다는 점이다. 강 의원은 언론과의 통화에서 “이미 감면받는 세금을 토해내라는 것은 아니기 때문에 소급적용이 아니다”라는 입장을 밝혔지만, 법안이 시행되기 전 이미 임대사업자로 등록한 사람들에까지 법안이 영향을 미치는 만큼 소급적용으로 보는 게 맞다는 것이 중론이다. 기존 임대사업자들의 불만은 상당하다. 이들은 “정부가 각종 혜택을 주겠다며 임대사업자 등록을 장려해놓고 갑자기 그 혜택을 빼앗는다는 것은 말도 안된다”며 불만의 목소리를 높이고 있다. 일각에서는 위헌 소송을 제기하겠다는 목소리도 나온다. 정부에서 세제 혜택을 약속해 임대사업자 등록을 했는데, 정부가 일방적으로 혜택을 축소한다면 이는 신뢰보호의 원칙을 위반한 것으로 볼 수 있기 때문에 위헌소송을 제기가 가능하다는 설명이다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
두 달 새 4억 뛰었는데 '임대차3법 역풍'까지...정부發 전세대란
부동산 정책·제도 2020.07.08 17:12:54# “보증금 2,500만원, 월세 65만원에 세종시 아파트에 살고 있습니다. 곧 계약 만료를 앞두고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 보증금 3,000만원, 월세 100만원으로 올려달라고 했습니다. 원래 이만큼은 아니었지만 임대차 3법이 시행되면 임대료를 올리기 어려워진다고 하자 말을 바꾼 것입니다.”(한 세입자) “집주인인데요. 가계약금으로 100만원을 받고 전세계약을 체결했습니다. 보증금을 더 받고 싶어서요. 전세계약을 파기하려면 세입자에게 가계약금의 두 배인 200만원만 주면 되나요.”(부동산 카페 게시글) 전세시장에서 가격 급등과 매물 부족이 지속되는 가운데 슈퍼 여당이 추진하는 ‘임대차 3법’ 여파가 벌써부터 나타나고 있다. 정부와 여당에 따르면 신규 계약은 물론 재계약(계약갱신)도 법 적용을 받는다. 재계약 시점이 온 집주인들이 법 시행 전에 보증금을 올려 받으려는 사례가 속출하는 것이다. 설상가상으로 정부가 3기 신도시 공급에 속도를 내겠다고 발표하자 해당 지역 전세시장은 ‘1순위 청약요건(2년 거주)’에 맞춰 입주하려는 세입자들로 난리다. 정부발 대책이 전세대란을 더욱 촉발시키고 있는 셈이다. ◇‘임대차 3법’ 앞두고 더 뛰는 전세가=국토교통부 실거래가 자료에 따르면 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 134.9㎡는 지난 6월29일 21억5,000만원에 전세계약이 체결됐다. 전 거래(18억8,000만원)와 비교하면 3억원 가까이 오른 것이다. 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 59㎡ 또한 지난달 25일 10억5,000만원에 전세계약이 이뤄졌다. 4월(6억760만원)과 비교하면 두 달 만에 4억원 넘게 치솟은 셈이다. 이처럼 강남 일대에서는 시세가 억 단위로 뛴 초고가 전세 사례가 속출하고 있다. 인근 중개업소 관계자는 “전세 매물이 씨가 말랐다. 그렇다 보니 부르는 게 값”이라며 “여기에 재계약 시점이 온 집주인들이 임대차 3법 때문에 불안해하며 가격을 올리고 있다”고 현지 분위기를 전했다. 강북 등 서울 외곽도 마찬가지다. 현지 중개업소에 따르면 은평구 불광동 ‘불광롯데캐슬’ 전용 84.9㎡는 1일 6억원에 전세계약이 이뤄졌다. 4월 전 거래(5억원)보다도 1억원 오른 것이다. 성북구 ‘길음뉴타운2단지 푸르지오’ 전용 114.7㎡ 또한 고층 매물이 지난달 7억5,000만원에 계약돼 급격히 올랐다. 한 30대 가장은 “신축 아파트를 보고 전세계약을 하러 갔더니 앉은 자리에서 전세보증금을 5,000만원 올렸다”며 “다른 매물도 없어 결국 계약을 포기할 수밖에 없었다”고 설명했다. 최근 매매·전세 동반 상승이 이어지고 있는 세종시도 비슷한 양상을 보이고 있다. 세종 ‘도램9단지풍경채센트럴’ 전용 95.6㎡의 경우 지난달 3억5,000만원에 계약됐다. 올해 초(2억7,000만원)와 비교하면 8,000만원가량 올랐다. 한 부동산 전문가는 “정부 규제로 신축이 감소하고 전셋집도 줄어들고 있는데 여기에 임대차 3법 시행도 예정돼 있다”며 “최근에는 ‘미리 전셋값을 올려 받자’는 집주인들과 어떻게든 서울 및 수도권 주요 지역에 전셋집을 마련하려는 세입자들로 난리”라고 말했다. ◇경기도는 3기 신도시 청약 수요까지=게다가 경기도 일부 지역 전세시장은 풍전등화다. 정부가 3기 신도시 공급을 앞당기기로 하자 하루라도 빨리 이사를 하려는 수요가 계속 늘고 있어서다. 대규모 택지개발지구인 3기 신도시의 경우 1순위 청약요건을 얻기 위해서는 해당 지역에 2년 이상 거주해야 한다. 하남·고양·남양주 등 신도시 예정지가 그 주인공이다. 실제로 하남 미사신도시 ‘강변센트럴자이’ 전용 96.3㎡는 지난달 6억8,000만원에 전세계약이 체결됐다. 전달(5억9,000만원)보다도 1억원가량 올랐다. 매물이 다 소진된 가운데 해당 평형은 최근에도 7억5,000만원가량에 계약됐다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다. 고양 덕양구 ‘삼송스타클래스’ 전용 84.9㎡ 또한 6일 5억원에 전세계약이 이뤄졌다. 이는 전달(4억원)보다도 1억원 오른 것이다. 줄어드는 입주 물량도 악재다. 부동산114 기준 서울의 입주 물량은 올해 4만2,456가구를 기록한 후 오는 2021년, 2022년에는 2만2,977가구, 1만3,419가구로 급감한다. 경기권은 이미 입주물량 감소세가 시작됐다. 올해 경기권 입주 물량은 11만9,000여가구로 지난해(14만여가구) 대비 15.1% 감소한다. 2018년(16만8,000여가구)에 이어 계속해서 줄어들고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “구조적으로 봐도 입주 물량 감소 등으로 전셋값은 당분간 오를 수밖에 없다”며 “이런 가운데 집값 대책으로 전세 수요는 늘어나고 전셋집은 더 줄어드는 상황”이라고 말했다. 이어 “여기에 임대차 3법 등의 규제 또한 전세시장 혼란을 부추기고 있다”며 “결국 임차인 부담만 가중시킬 우려가 있다”고 덧붙였다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com
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