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“재계약? 보증금 올려주세요”…‘임대차 3법’ 전세대란 현실화
부동산 분양 2020.07.08 13:03:12#“원래 보증금 2,500만원, 월세 65만원에 세종시 아파트에 살고 있었는데 계약 만료를 앞두고 집주인이 갱신을 원하면 보증금 3,000만원, 월세 100만원으로 올려달라 했습니다. 원래 이만큼은 아니었지만 임대차 3법이 시행되면 임대료를 올리기 어려워진다고 하자 말을 바꾼 것입니다”(한 세입자) 슈퍼 여당이 각종 우려에도 불구하고 ‘암대차 3법’ 개정안을 모두 발의하는 등 속도를 내자 시장에서는 전세 재계약 시 집주인들이 보증금을 올리는 사례가 속출하고 있다. 임대차 3법이 시행되면 신규 계약은 물론 기존 재계약(계약갱신)도 적용대상이다. 이렇다 보니 전세 재계약이 온 집주인들이 법이 시행되면 가격을 올려 받지 못하게 되자 벌써부터 보증금을 올리고 있는 것이다. 정부와 여당 대로라면 재계약 시 직원 임대료의 5%를 초과해 임대료를 올릴 수 없게 된다. 일종의 소급적용이다. 이렇다보니 청와대 국민청원에는 임대차 3법 소급적용 반대 청원도 올라왔다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 134.9㎡는 지난 6월 29일 21억5,000만원에 전세계약이 체결됐다. 전거래(18억8,000만원)과 비교하면 3억원 가까이 오른 값이다. 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 59㎡ 또한 지난달 25일 10억5000만원에 전세 거래됐다. 지난 4월 (6억760만원)과 비교하면 두 달만에 4억원 넘게 치솟은 셈이다. 이처럼 강남 일대에서는 시세가 억 단위로 뛴 초고가 전세 사례가 속출하고 있다. 현지 중개업소 관계자는 “전세 매물이 씨가 마른 것도 문제지만 집주인들이 임대차 3법 시행을 앞두고 미리 전세금을 더 올려 받으려다 보니 상승 폭이 크다”며 “법 시행 이후에는 제약을 받다 보니 지금 가격을 올리고 있다”고 말했다. 전세 시장이 불안한 것은 강북 등 서울 외곽도 마찬가지다. 은평구 불광동 ‘불광롯데캐슬’ 전용 84.9㎡는 지난 1일 6억원에 전세 거래됐다. 4월 전 거래(5억원)보다도 1억원 오른 값이다. 성북구 ‘길음뉴타운2단지 푸르지오’ 전용 114.7㎡ 또한 고층 매물이 지난달 7억5,000만원에 계약돼 급격히 올랐다. 한 30대 가장은 “신축 아파트를 보고 전세 계약하러 갔더니 앉은 자리에서 전세보증금을 5,000만원 올렸다”며 “다른 매물도 없어 결국 계약을 포기할 수밖에 없었다”고 설명했다. 최근 매매·전세 동반 상승이 이어지고 있는 세종시도 비슷한 양상이다. 세종 ‘도램9단지풍경채센트럴’ 전용 95.6㎡은 지난달 3억5,000만원에 계약됐다. 올해 초(2억7,000만원)와 비교하면 8,000만원 가량 오른 값이다./권혁준·양지윤기자 awlkwon@@sedaily.com -
‘세입자 지옥 될 수 있다 우려에도'…슈퍼 여당, ‘임대차 3법’ 강행
부동산 분양 2020.07.06 18:40:14주택 임대차 시장의 판도를 바꿀 ‘임대차 3법’ 개정안이 6일 모두 발의돼 주택 임대차 시장에 큰 변화가 불가피할 것으로 전망된다. 슈퍼 여당은 전세 시장이 안정될 것으로 기대하고 있으나 전문가들은 우려의 시각이다. 특히 세입자 천국인 독일의 경우 강력한 임차인 보호가 오히려 세입자들을 어렵게 만들고 있다. <전·월세신고제, 수도권+세종 등 제한적으로 적용될 듯> 6일 민주당 박상혁 의원은 전월세신고제를 도입하는 내용을 골자로 한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 대표발의 했다. 이는 당정과 긴밀한 협의로 마련된 내용이다. 주택 임대차 계약을 하면 집주인과 세입자 등 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 차임 등 임대차 계약 정보를 신고하게 하는 내용이다. 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 전월세신고제와 함께 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 임대차 3법이 국회를 통과하게 되면 주택 임대 시장은 이전과 다른 모습이 될 수밖에 없다. 당정은 이미 작년 전월세상한제와 계약갱신청구권제에 대해선 어떻게 제도를 도입할지에 대한 공감대를 형성한 바 있다. 이는 한 차례 계약 갱신을 허용하되(2+2년), 임대료 증액은 이전 계약의 5%를 넘지 못하게 하는 방안이다. 기존 안대로 법안이 통과된다면 2년의 계약 기간이 지났을 때 세입자가 원하면 세입자 귀책사유가 없는 한 차례 갱신해야 하고, 이때 임대료는 기존 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있게 된다. 일단 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 기존 당정협의 수준으로 추진될 공산이 크다. <전문가 “단기 가격상승·공급부족 등 우려”> 전문가들은 전세물량 감소와 전셋값 급등이 발생할 가능성이 높다고 우려한다. 계약갱신 청구 시 전셋값을 크게 올리기 어려워지면서 집주인들이 한번에 전세가를 올릴 것으로 예측되기 때문이다. 전세 대신 월세로 돌릴 가능성도 높다. 여기에 각종 규제로 인한 전세물량 감소 또한 전세시장 불안을 부채질하고 있다. 국토교통부는 지난 2018년 9·13대책을 통해 주택에 2년간 실거주해야만 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했다. 이에 따라 신축 아파트 입주 때도 생각보다 전세물량이 나오지 않는 상황이다. 입주물량이 대거 몰린 서울 강동구의 전세가가 상승하고 있는 것이 한 예다. 6·17대책에서도 재건축 분양권을 받으려면 2년간 실거주하도록 해 전셋집은 계속해서 줄어들 것으로 전망된다. 당정이 추진하는 임대차 3법의 사례가 된 독일에서도 순기능보다 역기능이 더 많다. 독일은 임대차계약 존속기한에 제한을 두지 않고 계약하는 것이 일반적이다. 임대인이 주택을 사용해야 하거나 건물을 철거 또는 개량할 때 등으로 임차인 퇴거도 제한하고 있다. 임대료는 국가·조합 등에서 정해 일정 가격 이상을 받을 수 없도록 했다. 문제는 세입자의 권리가 커지면서 주요 도시에서는 임대를 하는 집주인 수가 급감한 점이다. 임차인들이 베를린 등 주요 도시에서 ‘셋집’을 구하기 위해서는 ‘취업준비생’ 못지않은 노력을 해야 한다. 집주인에게 자신이 성실하게 월세를 낼 수 있다는 점을 증명해야 한다. 집주인들은 3개월간의 임금과 여권 사본, 은행 신용등급 등을 증명하는 서류는 물론 자기소개서와 면접을 요구하기까지 한다. 면접에서는 전과 여부는 물론 담배를 피우는지, 애완동물을 키우는지, 심지어 결혼 예정자가 있는지 등 개인적이고 상세한 사항들까지 물어본다. 강력한 규제에도 임대료는 급등했다. 독일연방은행에 따르면 지난 10년간 독일 내 주요 7개 도시의 임대료는 57.0% 상승했다. 주택가격이 118.4% 뛴 점도 있지만 베를린·뮌헨 등 독일 주요 도시에서 주택수요가 폭발하며 세입자 간 경쟁이 치열해진 점이 영향을 미쳤다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
‘임대차 3법 發' 전세대란 성큼...세입자 지옥 될 수도
부동산 정책·제도 2020.07.04 09:33:12슈퍼 여당이 전·월세 신고제와 상한제 그리고 계약갱신청구권으로 구성된 ‘임대차 3법’을 강력추진하고 있다. 법대로 된다면 세입자는 기존 계약 2년에 더불어 다시 한 번 2년 계약을 추가로 갱신 요구할 수 있고 이때 임대료 상승도 최대 5%로 규제받게 된다. 여당은 여기에 전월세 무한연장도 검토한다는 계획이다. ‘서민 주거안정’이라는 선의(善意)를 깔고는 있지만, 임대차 3법이 시행되면 과연 이들의 바람대로 한국은 ‘세입자 천국’이 될 수 있을까. 대다수 부동산 전문가들의 답은 ‘노(No)’다. 이미 강력한 규제로 임차인을 보호하고 있는 독일의 선례를 보더라도 이들의 ‘희망’이 그대로 현실화되기는 어려워 보인다. <전세의 월세화…각종 규제에 사라지는 전세> ‘임대차 3법’의 주요 부작용으로 꼽히는 것이 전세 물량 감소와 그에 따른 전셋값 급등이다. 계약갱신 청구 시 전셋값을 크게 올리기 어려워지면서 집주인들이 한 번에 전셋값을 올릴 것으로 예측되기 때문이다. 전세 대신 월세로 돌릴 가능성도 높다. 대체로 월세의 경우 전세보다 높은 주거비용이 든다. 여기에 각종 규제로 인한 전세 물량 감소 또한 전세 시장 불안을 부채질하고 있다. 수요보다 공급이 많을 시 이 같은 규제가 효과를 볼 수 있다. 하지만 공급 부족 하에서는 이 같은 규제가 부작용을 더 키울 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다. 국토부는 지난 2018년 9·13 대책을 통해 해당 주택에 2년 실거주해야만 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했다. 이에 주요 전세 공급처로 여겨지는 신축 아파트 입주 때에도 생각보다 전세 물량은 나오지 않는 상황이다. 여기에 최근 재건축 분양권을 받으려면 2년 실거주하도록 하고 3억 원을 넘기는 아파트 보유 시 전세보증을 막는 등 집주인이 집에 입주하도록 하는 규제를 내놓으면서 전셋집은 계속해서 줄어들 전망이다. 수도권 입주 물량 급감도 악재 중 하나다. 부동산114에 따르면 2019년과 2020년 각각 4만2,785가구, 4만2,456가구에 달하던 서울 입주물량은 오는 2021년 2만2,977가구, 2022년에는 1만 3,419가구까지 쪼그라들 전망이다. 반면 청약 대기 등 전세 수요는 늘어나 시장 불안 속 전셋값이 급등할 수 있다는 예측이 나오는 상황이다. 현재 시장에서는 강남 발 전세대란이 수도권 지역으로 확산되고 있다. 이런 가운데 ‘임대차 3법’ 마저 시행될 경우 가을 전세대란 우려마저 나오고 있다. <세입자의 천국 독일? 녹록지 않은 셋집 물색 과정> ‘세입자의 천국’이라 하면 대표적으로 언급되는 국가가 독일이다. 주택 임대차 계약 존속 기한에 제한을 두지 않고 계약하는 것이 일반적이고 임차인이 내쫓기는 경우 또한 임대인이 주택을 사용해야 하거나, 건물을 철거 또는 개량할 때 등으로 제한된다. 임대료는 국가, 조합 등에서 정해 일정 가격 이상을 받을 수 없도록 했다. 하지만 세입자의 파워가 커지면서 주요 도시에서는 임대를 놓는 집주인의 수가 급감했다. 임차인들은 베를린 등 주요 도시에서 ‘셋집’을 구하기 위해서는 ‘취준생’ 못지않은 노력을 해야 한다. 가장 중요한 것은 집주인에 자신이 성실하게 월세를 낼 수 있다는 점을 증명하는 것이다. 이에 3개월간 임금과 여권 사본, 은행 신용등급 등을 증명하는 서류는 물론 자기소개서와 면접을 요구하기까지 한다. 면접에서는 전과 여부는 물론 담배를 피우는지, 애완동물을 키우는지 심지어 결혼 예정자가 있는지 등 개인적이고 상세한 사항들까지 물어본다. 반대로 말하면 이 같은 증명 절차를 거치지 않으면 ‘셋집’을 구할 수 없다는 뜻이다. 그럼에도 불구하고 독일의 임대료는 급등했다. 독일연방은행에 의하면 지난 10년간 독일 내 주요 7개 도시의 임대료는 57.0% 급등했다. 주택가격이 118.4% 상승한 점도 있지만 베를린·뮌헨 등 독일 주요 도시에서 주택 수요가 폭발하며 세입자 간 경쟁이 치열해진 것이 주효했다. 이에 베를린에서는 향후 5년간 임대료 인상을 금지하는 내용의 법안이 통과됐다. 여기에 기존 임대료가 법에서 정한 임대료 상한선을 20% 이상 초과할 경우 세입자가 감면을 요구할 수 있도록 했다. 하지만 집주인이 임대차 계약서를 쓸 때부터 세입자를 쉽게 내쫓을 수 있는 내용을 넣는 등 ‘꼼수’가 이어지는 상황이다. 한 전문가는 “임대차 3법이 이번 국회에서 통과될 경우 가을 전세시장은 더 불안정해 질 수 있다”고 우려했다. /권혁준·전희윤기자 awlkwon@@sedaily.com -
전세가 1억 뛰고 반전세 돌리고…'임대차3법' 제2의 상한제 되나
부동산 정책·제도 2020.06.14 17:39:46# 서울 성동구 금호동 힐스테이트 서울숲리버 전용 84㎡. 지난달 29일 6억8,000만원(11층)에 전세계약이 맺어졌지만 이번 달 6일에는 8억원(8층)으로 불과 일주일 만에 1억2,000만원이 올랐다. 지난 3일 전세 계약이 체결된 서울 강남구 도곡동 도곡1차 아이파크 전용 130㎡ 또한 전세가가 13억5,000만원(11층)으로 4월 12억원(15층)에 비해 두 달 새 1억 5,000만원이 뛰었다. 강남의 한 공인중개사는 “값을 올려도 전세로 내놓는다면 그나마 다행”이라며 “전세를 찾는 수요는 많은데 집주인들은 반전세로 돌리는 추세”라고 했다. 임차인 보호를 위해 정부 여당이 ‘임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)’을 본격 추진하면서 시장에 나타나고 있는 현상이다. 전월세 무한연장까지 논의되고 있다는 소식에 시장은 술렁거리고 있다. 전문가들은 임차인 보호라는 선의의 목적에서 추진되는 ‘임대차 3법’이 결과적으로 시장만 더 왜곡시킬 수 있다고 우려한다. 현재 시장에서는 임대차 3법 시행 전에 전세가를 올리거나 반전세로 전환하려는 움직임이 늘고 있다. 강남구의 D공인중개업소 관계자는 “전세 매물이 있느냐고 묻는 문의 전화가 많다. 전세 물건이 부동산에 나오면 얼마 지나지 않아 거래된다”며 그 분위기를 전했다. 이른바 반전세도 늘고 있다. 다른 중개업소 관계자는 “임대차 3법이 시행되면 전세를 놓는 게 오히려 손해”라며 “세금을 물더라도 월세 또는 반전세로 집주인들이 돌아설 것으로 보인다”고 말했다. 전문가들은 부작용을 한목소리로 경고한다. 핵심은 오히려 서민들의 부담을 가중시킬 수 있다는 것이다. 이창무 한양대 교수는 “임대차 3법이 시행되면 전세 공급이 월세로 넘어가게 되면서 결과적으로 임차인의 임대료 부담이 올라갈 수밖에 없다”며 “과거 전세임대 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 해 전세가가 15% 넘게 뛰었던 것처럼 이번에도 제도시행 전 전세가가 큰 폭으로 오를 수 있다”고 말했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “임대차 3법 도입 시 임대주택 공급이 ‘제로(0)’가 될 것”이라고 경고했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
여당, 임대차 3종 세트 재추진
정치 국회·정당·정책 2020.06.10 15:48:45거대 여당인 더불어민주당이 10일 야당 시절인 지난 19대 국회부터 도입을 주장한 전월세 신고제와 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 3종 세트의 재추진에 나섰다. 박주민 의원은 이날 국회에서 열린 최고위원회의에서 “미국의 뉴욕과 로스앤젤레스 등 대도시에서는 기한 없는 임대차법이 원칙이고 독일과 일본도 20년 이내라고 임대차 계약 기간을 장기간으로 설정하고 있다”면서 “(주택임대차보호법 개정안의) 핵심은 30년간 보호되지 못했던 무주택 임대인을 보호하기 위한 것인 만큼 사회적 논의를 시작해야 한다”고 강조했다. 박 의원이 전날 발의한 주택임대차보호법 개정안은 임차인이 2년의 전세 계약 이후 계약갱신청구권을 무기한 행사할 수 있도록 하는 대신 계약 증액 금액을 기존 계약의 5% 이내로 증액할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 앞서 윤후덕 민주당 의원이 발의한 개정안보다 세입자에게 더욱 초점을 맞춘 법안이다. 윤 의원이 발의한 개정안은 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 해 최장 4년(2+2)동안 전월세 계약을 유지할 수 있는 내용을 담았다. 물론 임대료 상한선은 기존 계약 대비 5% 이내다. 민주당의 안호영 의원은 전월세 계약 갱신 청구권이 도입될 수 있도록 전월세 신고제 법안을 조만간 발의할 예정이다. 지난 20대 국회 때 발의한 만큼 동일한 내용을 담을 것으로 예상된다. 전월세 신고제는 임차인이 전월세 계약을 체결한 후 정부에 해당 내용을 신고하도록 하는 제도로, 신고된 계약금액은 5% 이내의 전월세 계약갱신청구권 행사의 기본 금액으로 작용하게 된다. 국토부 역시 지난달 전월세 신고제 도입을 위해 이미 관련 연구용역을 발주한 바 있다. 민주당의 한 핵심 관계자는 “전월세 신고제와 계약갱신 청구권, 전월세 상한제 등은 야당 시절인 새정치연합 때 주거복지특위를 구성해 도입을 시도한 법안”이라며 “이미 논의를 시작한 지 해수로 6년이 넘은 만큼 올해에는 반드시 도입하겠다는 의지가 강하다”고 설명했다. /김상용기자 kimi@@sedaily.com -
[사설]전셋값 불안에도 임대차시장 규제 나설 건가
오피니언 사설 2020.06.10 00:05:00전세시장이 심상치 않다. 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.04% 상승해 49주 연속 올랐으며 일부 지역에서는 전세 품귀현상마저 나타나고 있다. 서울 신축아파트의 경우 전셋값이 분양대금의 86%에 달해 청약을 통한 갭투자가 몰리며 수천 대1의 경쟁률을 기록할 정도다. 이러다가는 하락세에서 벗어난 매매시장에도 영향을 미칠 것이라는 우려가 높다. 여러 요인이 복합적으로 작용해 전셋값 불안을 초래했다. 무엇보다 정부의 부동산 규제의 영향이 크다. 대출창구가 막히자 매매 대신 전세로 옮겨가고 전세자금 대출금리 하락, 보유세 부담 등의 영향으로 전셋값이 요동치는 양상이다. 서울의 주요 신축 대단지들이 입주를 마무리한데다 내년 신규 입주물량이 올해의 절반 수준에 머무르는 것도 전셋값 상승을 부추기고 있다. 지난해 12·16부동산대책 발표 당시 예상됐던 부작용이 결국 현실화했다고 볼 수 있다. 정부 여당은 집 없는 서민을 보호한다며 전월세상한제나 계약갱신권 연장 등 임차인의 권리를 강화하는 법안을 추진하고 있다. 주택임대차보호법을 개정해 전세금 인상률을 5%로 제한하고 세입자 권리를 최장 4년까지 보장해주겠다는 것이다. 전월세신고제를 통해 정부가 직접 시장을 통제하겠다는 구상도 추진하고 있다. 물량감소로 이어질 제도 시행 이전에 전셋값부터 올려놓고 보자는 임대인의 계산도 전세시장 불안을 부추긴다. 규제에 앞서 시장이 먼저 반응하면서 애꿎은 서민만 피해를 보고 있는 셈이다. 문재인 정부는 그동안 19번의 부동산대책을 쏟아냈지만 반짝 효과에 그쳤을 뿐이다. 정책 의도와 달리 시장이 거꾸로 간 대책도 적지 않았다. 1989년 임대차계약 기간을 2년으로 늘렸다가 전월세 가격 상승을 부추겼던 사례를 되새길 필요가 있다. 정부는 부동산 가격 때려잡기라는 목표에만 집착해 또 다른 정책실험에 나서기보다 임대주택 등의 공급을 늘리는 근본대책을 마련해야 할 때다. -
입주물량 반토막 나도 '... 임대차 3법' 쏟아내는 與
부동산 주택 2020.06.08 17:37:03거대 여당이 법 시행 시 부작용이 클 수 있다는 지적에도 ‘주택임대차보호 3법’ 발의에 나섰다. 여당은 이번 21대 국회에서 전월세신고제를 비롯해 전월세상한제·계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’을 통과시킨다는 계획이다. 시장에서는 아파트 입주물량이 줄어드는 시점에 임대차 규제가 가해지는 만큼 임대물량 급감, 전셋값 급등 등 부작용이 커질 것으로 보고 있다. 내년 서울 입주물량은 올해보다 반 토막 날 것으로 예상되는 만큼 전세공급난이 가중될 것이라는 분석이다. 8일 국회에 따르면 윤후덕 더불어민주당 의원이 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 골자로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 대표발의했다. 임차인의 주거안정을 위해 1회에 한해 임대차 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 또 임대료는 연 증액 상한을 5%로 명시해 과도한 인상도 막도록 했다. 다만 임차인이 임대료를 연체하거나 건물을 재임대 또는 파손하는 경우 등에 대해서는 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있도록 예외조항을 뒀다. 전용기 민주당 의원은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에 우선 대응하자는 목적에서 한시적 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 법안을 내놓았다. 다음달부터 연말까지 코로나19 비상 시기에 한시적으로 계약갱신을 보장하겠다는 내용이다. 여당에서는 박주원 의원 등이 이보다 강도 높은 수준의 주택임대차보호법 개정안을 내놓을 예정이다. 박 의원은 임차인이 계약갱신청구권을 기간 제한 없이 행사할 수 있도록 하는 내용의 개정안 발의를 추진 중인 것으로 알려졌다. 또 기존 임대차 계약이 끝나고 나서 다른 임차인과 계약을 체결할 때도 원래 계약금액의 5% 이상 증액하지 못하게 하는 내용의 법안도 일부 의원들이 검토하는 상황이다. 이는 기존 발의됐던 법안보다 강도가 높아 법무부와 국토교통부 등 관계부처와 협의한 후 발의 여부를 결정할 것으로 예상된다. 지난 국회에서 통과되지 못했던 전월세신고제도 이번에 안호영 의원이 다시 발의할 예정이다. 국토부와 이미 협의가 끝난 내용인 만큼 주택임대차보호 3법 가운데 가장 먼저 통과될 가능성이 크다. 여당에서 이처럼 주택 임대차 보호 관련 법안을 쏟아내는 이유는 최근 전셋값 상승세가 심상치 않기 때문이다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 48주째 상승하고 있다. 정부의 대출 규제와 분양가 규제로 인해 전세수요가 이전보다 대폭 늘었기 때문으로 풀이된다. 금융기관에서 돈을 빌려 신규 주택을 구매하기 어려워진데다 ‘로또 아파트’ 청약이 대폭 늘어 무주택자로 남고자 하는 사람이 증가한 것이다. 주택임대차보호 3법이 통과되면 파장은 만만치 않을 것으로 전망된다. 특히 내년에 서울 주택공급이 올해보다 절반가량 줄 것으로 예상되면서 전세난 등이 가중될 것으로 전망된다. 부동산114에 따르면 서울의 아파트 입주물량은 올해 4만2,012가구에서 내년 2만1,739가구로 감소할 것으로 예상됐다. 경기도 입주물량 역시 매년 12만~16만가구 수준을 기록했지만 내년부터 10만가구 아래로 감소할 것으로 전망된다. 이런 가운데 전월세신고제 등 주택임대차보호법이 통과되면 전세공급 등이 대폭 줄어들 수 있다는 분석이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 강력한 대출 규제를 실시하면서 주택 매입이 어려워진 사람들이 전세시장으로 발길을 돌리고 있다”며 “전월세상한제 등 임대시장에 대한 규제가 강해지면 전월세 공급량이 감소하는 등 시장이 불안해질 가능성이 크다”고 평가했다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장) 역시 “과거 시장의 사례를 보면 지난 1989년 전세계약 기간을 2년으로 늘리는 법안이 입법된 후 전셋값이 급등한 바 있다”며 “전월세상한제 등이 시행되면 초기에 전세 매물이 줄고 가격이 급등하는 현상이 재발할 위험성이 있다”고 지적했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
논란 여전한데 … 거대 여당, ‘임대차 3법’ 개정안 본격 발의
부동산 분양 2020.06.08 11:16:11논란이 여전한 ‘임대차보호 3법’이 본격 발의됐다. 여당은 이번 21대 국회에서 전월세 신고제를 비롯해 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’을 통과시킨다는 계획이다. 8일 국회와 국토교통부에 따르면 최근 더불어민주당 윤후덕 의원이 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 도입하는 내용을 골자로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 대표발의 했다. 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사할 수 있게 하고, 임대료의 증액 상한을 5%로 묶는 것이 골자다. 이는 작년 법무부와 국토부, 민주당 간 당정 협의를 통해 공감대가 형성된 내용이다. 전월세신고제를 도입하기 위한 ‘주택법’ 개정안은 지난 20대 국회 때 같은당 안호영 의원이 발의한 바 있고, 이번 국회에서도 안 의원이 대표발의할 예정이다. <국토부 이미 연구용역 발주> 국토부 역시 법안이 아직 처리되지도 않은 상황임에도 최근 전월세 신고제 실행방안을 마련하기 위한 연구용역을 발주하며 적극적으로 나서고 있다. 국토부는 최근 ‘주택임대차 신고제(전·월세 신고제) 실행방안’ 마련을 위한 연구용역을 발주했다. 국토부 관계자는 “거래 신고제가 도입된 매매시장과 달리 임대차시장은 확정일자 신고 등 제한된 정보만 공개되고 있어 상대적으로 불투명하다”며 “신고제 시행을 위한 관리시스템 구축 및 법적 보완 방안 등 합리적 제도 도입 추진을 위한 용역”이라고 설명했다. 이어 “전·월세 신고제 도입은 임대차 시장 상황 파악을 위한 기반을 구축한다는 의미가 있다”며 “이어 계약갱신청구권, 전·월세 상한제 등 추진도 진행할 계획”이라고 설명했다. 상한제는 임대차 재계약 시 임대료(전월세) 인상률을 일정 수준 이내로 제한하는 제도다. 계약갱신청구권은 현행 2년인 전세계약을 마친 후 전세 계약자가 재계약 의사를 밝히면 별다른 사유가 없는 한 계약 연장을 강제하도록 하는 제도다. 정부는 전월세 수요자들의 주거 안정을 위해 두 법안을 패키지로 묶어 처리해야 한다는 입장이다. <시장선 전세시장 자극 우려> 한편 이번 법안이 임차인 보호를 위한 것이지만 시장에서는 오히려 이들 제도가 전·월세 시장을 자극해 임대료를 상승시킬 우려가 있다고 보고 있다. 전·월세를 올려 받지 못하거나 계약을 강제로 연장해줘야 하는 집주인들이 인상분을 미리 받는 식으로 가격 인상에 나설 수 있다는 것이다. 전·월세 신고제가 과세 목적으로 활용될 경우 세금 부담을 세입자에게 떠넘길 수 있다는 지적이 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “규제로 묶을수록 전세 공급량이 줄어들 수밖에 없다. 가격 상승 우려 뿐 아니라 전세 시장 전체의 왜곡을 가져올 수 있다”면서 “만약 신고제를 도입하더라도 수집된 계약 정보를 과세 목적 등으로 활용하지 않도록 제도적 보완책을 갖출 필요가 있다”고 말했다. /강동효·진동영기자 kdhyo@@sedaily.com
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