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돈없이 집 산다…치솟은 전셋값 '노갭 투자' 부채질
경제·금융 경제동향 2020.09.28 12:51:22‘투자금 0원, 부동산 무갭투자 구합니다’ 요즘 부동산 카페에서 흔히 볼 수 있는 글이다. 무갭투자란 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 단지를 대상으로 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 주택을 매입하는 행위를 말한다. 전세를 안고 사면 가능하기 때문이다. 전세 가격이 치솟으면서 빌라 등에서 나타나만 무갭투자가 수도권 아파트로 번지고 있다. KB 통계에 따르면 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 5억1,707만원으로 2011년 6월 이후 최고치를 나타냈다. 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달 5억1011만원으로 처음으로 5억원을 돌파했다. 이달 평균 전셋값은 1년 전(4억6,682만원)과 비교하면 5,025만원(9.7%) 올랐고 2년 전(4억5,938만원)보다는 5769만원(11.1%) 상승했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 금천구 가산동 소형 아파트인 비즈트위트바이올렛5차 전용면적 12㎡는 지난달 18일 1억원에 매매된 뒤, 약 2주 후인 이달 6일 매매가보다 1,600만원 비싼 1억1,600만원에 전세 계약이 체결됐다. 전세금으로 집값을 충당하고도 남는 수준이다. 강서구에선 방화동 에어팰리스 전용 14.5㎡(3층)가 7월 초 1억800만원에 매매됐는데, 같은 달 말 1억1000만원에 전세가 계약됐다. 전세 시세가 강세를 보이면서, 매수인은 집을 사고도 200만원을 더 확보하게 됐다. 인근 수도권에서도 비슷한 사례가 나타나고 있다. 경기 용인시 기흥구 상하동 대우아파트 전용 59㎡(8층)은 7월 1억6,500만원에 거래된 뒤, 8월 1000만원 비싼 1억7500만원에 전세 계약이 됐다. 전세 품귀 현상으로 비싼 값에도 어렵지 않게 세입자를 구했다. 고양시 일산동구 중산동에서는 중산1단지두산아파트 전용 59㎡(2층)가 8월 1억7500만원에 거래된 것이, 같은 달 1000만원 높은 1억8500만원에 전세 계약됐다. 이 뿐만이 아니다. 전세가가 매매가를 추월하거나 비슷한 사례가 잇따라 나오고 있다. 서울시 관악구 봉천동 ‘마에스트로캠퍼스타운’ 아파트 전용면적 14.49㎡는 지난달 4일 1억8,500만원(12층)에 전세 계약이 체결됐다. 그런데 열흘 뒤 같은 면적, 같은 층의 아파트가 1억5,500만원에 매매됐다. 매매 가격이 전셋값보다 3,000만원 낮은 것이다. 이 외에도 강동구 길동 ‘강동렘브란트’, 금천구 가산동 ‘비즈트위트바이올렛5차’, 구로구 구로동 ‘비즈트위트그린’, 관악구 신림동 ‘보라매해담채’ 등 소형 면적에서 지난달과 이달에 걸쳐 전셋값이 매맷값보다 1,500만∼1,800만원 높았다. 경기도에서도 3기 신도시가 예정된 지역을 중심으로 전셋값 역전이 현실화하고 있다. 3기 신도시를 분양받으려는 청약 대기자들의 전세 수요가 이어지고 있어서다. 경기도 하남시 감이동 ‘감일스윗시티14단지’ 전용 51.76㎡는 지난달 10일 보증금 4억원(24층)에 전세가 거래됐다. 이는 지난 7월 31일과 8월 6일에 계약된 매맷값과 같은 금액이다. 전문가들은 주의를 당부하고 있다. 집값이 오르지 않을 경우 주택을 팔아도 전세 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 사태로 이어질 수 있기 때문이다. 전셋값이 매매가를 뛰어넘는 사례가 주로 매수 수요가 적은 전용 40㎡ 미만 초소형·소형 아파트 또는 오피스텔 위주로 포착되고 있는 점 또한 세입자 피해가 클 수 있다는 우려가 나오는 대목이다./권혁준·양지윤기자 awlkwon@@sedaily.com -
임대차3법이 원룸 전세도 올렸다…'1억 이하' 원룸 거래량 역대 최저
경제·금융 경제동향 2020.09.28 09:56:42새 임대차법이 시행된 후 한 달 만에 서울에서 전세보증금이 1억원을 넘지 않는 원룸 거래가 역대 최저를 기록했다. 임대차3법발(發) 전세가 상승이 서울 원룸에도 영향을 미치고 있는 것이다. 28일 부동산 정보 플랫폼 다방이 발표한 통계에 따르면, 지난 8월 전세보증금 1억원 이하 원룸(전용 30㎡ 이하)은 1,131건으로 나타났다. 지난해 1월 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 역대 최저 건수로, 전 달인 7월보다 21% 감소한 수치다. 지역별로 보면 서울 25개 자치구 중 20개에서 1억원 이하 원룸 거래가 감소했다. 가장 거래가 적게 이뤄졌던 곳은 강남구(11건)로, 전달 대비 50% 떨어져 감소폭이 가장 컸다. 관악구는 1억원 이하 원룸 전세 거래가 총 152건 거래돼 서울에서 유일하게 세자리 수 거래량을 보였지만, 이 역시도 전달 보다 31% 떨어진 수치다. 반면 중구·노원구·서초구·성동구·용산구 등 5개 구에서는 거래량이 소폭 상승했다. 전체적인 원룸 전세보증금 액수도 늘어났다. 다방이 지난 22일 발표한 자료에 따르면 서울의 평균 원룸 전세 보증금은 1억6,246만원으로 1억원을 훨씬 웃돌았다. 자치구별 평균 보증금도 25개 자치구 중 23곳에서 1억원을 넘기며 사실상 서울에서 1억원 원룸 전세 매물을 찾기 힘들어졌다는 평가다. 다방 관계자는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 장기화와 임대차법 시행에 따라 임대시장 불안정성이 심화되면서 지난 7월부터 2개월 연속 서울 원룸 전·월세 거래가 감소했다. 전세 보증금이 점차 오르면서 서울 전세보증금 1억원 이하 원룸거래도 7월부터 하락 전환했다”며 “전세보증금 상승, 전세의 월세 전환 등으로 당분간 1억원 이하 전세 거래는 지속적으로 감소할 것으로 예상된다”고 설명했다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
임대차3법 여파...전셋값 상승폭 더 커져
부동산 주택 2020.09.27 17:00:46임대차3법 시행에 따른 전세난이 가속화되면서 서울과 수도권을 중심으로 전국의 전세가격 상승폭이 커졌다. 27일 KB부동산 리브온이 발표한 ‘월간 KB주택시장동향’에 따르면 9월 전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.87% 상승했다. 수도권과 지방광역시의 경우 매물 부족으로 상승폭이 더욱 커졌다. 서울은 1.59%, 수도권은 1.23%로 전국 평균치보다 높은 상승세를 보였다. 서울의 전셋값은 7월 0.68%, 8월 1.07%, 9월 1.59% 상승으로 상승폭을 계속 확대하는 모습을 보이고 있다. 은평(3.29%), 노원(2.66%), 송파(2.62%) 등이 상승을 주도한 가운데 하락한 구는 한 곳도 없었다. 서울은 향후 전세가격을 예상하는 전세가격 전망지수에서도 기준점인 100을 훌쩍 넘는 143을 기록해 전셋값 상승이 당분간 이어질 것으로 예측됐다. 매매가의 경우 전월 대비 0.8% 상승으로 여전한 상승 추이를 보였지만 상승세는 지난달과 유사한 수준을 보였다. 서울(1.42%)과 수도권(1.07%)의 경우 각각 전월 상승폭인 1.45%, 1.09%보다 소폭 줄어들었다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
'위로금' 달라 세입자 통보에 '멘붕'…끝모를 임대차 분쟁
경제·금융 경제동향 2020.09.26 07:50:46임대차 3법 시행 이후 현장에서 임대차 분쟁이 끝 모르게 나오고 있다. 법률구조공단에 따르면 지난 7월 31일 임대차 3법이 시행된 후 이달 18일까지 공단에 접수된 임대차 관련 상담 문의는 1만 4,830건에 달한다. 지난해 같은 기간 8,614건이었던 데 비해 72.2%나 늘어난 수치다. 서울시 전월세보증금지원센터에 따르면 7월 말부터 8월 31일까지 임대차 상담이 5,090건으로 전년 동기간(1,539건) 대비 3.3배 늘었다. 현장에서는 임대인의 경우 세입자를 달래기 위해 위로금 등 뒷돈을 주는 것이 관행처럼 되어가고 있다. 일부 세입자는 위로금 요구를 직접 하기도 한다. 일부 집주인은 ‘방 빼라’며 맞서고 있다. 세입자도 하소연이다. 주변 전세가가 크게 뛰었고, 매물마저 사라지면서 갈 곳이 없기 때문이다. 결국 계약갱신청구권 사용이 가능한 일부 세입자만 혜택을 입을 뿐 대다수 임대인과 세입자 모두 피해자인 셈이다. 전문가들은 이 같은 원인에 대해 설익은 정책 탓이라고 지적한다. 한 전문가는 “예전 같으면 발생하지 않을 분쟁이 계속 새롭게 나타나고 있다”며 “주거 안정이라는 정책적 목표를 얼마나 달성했는지는 모르겠지만 시장의 신뢰는 다시 수습하기 어려운 지경으로 치닫고 있다”고 비판했다. <“전세금 10%에 복비·이사비 안주면 집 못 빼요”> 임대차 3법 시행 이후 실거주 매수자의 ‘실거주 불가’ 논란이 사그라지지 않는 가운데, 버티는 세입자를 내보내기 위한 ‘뒷돈’을 제공하고 있다는 사례가 곳곳에서 나타나고 있다. 정부의 법 해석이 세입자 입장에 치우친 탓에 청구권 사용을 두고 말을 바꾸는 세입자가 생겨도 매수인 입장에서는 뾰족한 해결책이 없다. 사정이 이렇다 보니 원래 계획대로 이사를 갈 예정이었던 세입자들도 이사비 명목으로 지원금을 요구하는 등 뒷돈이 관행화 되고 있다는 우려까지 나온다. 실제로 부동산 카페 등에는 ‘세입자 내보내기’에 비상이 걸린 실거주 매수인들의 이 같은 피해 사례가 연이어 불거지고 있다. 합의금 명목의 금전적 보상을 제공했더라도 세입자가 ‘법을 잘 몰랐다’거나 ‘집이 구해지지 않는다’는 식으로 태도를 바꾸면 상황이 복잡해진다. ‘전세금 10%’ 선지급은 기본적인 수준이다. 세입자가 집을 보러 다니다가 맘에 드는 집을 발견할 경우 전셋값의 10% 수준을 계약금 조로 지급해야 하니 나중에 받을 전세금의 일부를 미리 받아야 한다는 이유다. 매수인 사정으로 이사를 한다는 이유로 새로 구하는 전셋집 복비도 요구하는 식이다. 여기에 이사비용까지 요구하는 세입자들도 있다. 매수인 입장에서는 세입자가 ‘돈이 없어 계약이 깨졌다’고 하면 되레 난처한 사정이 되기 때문에 울며 겨자 먹기로 들어줄 수밖에 없다는 것이다. 한 집주인은 “당연한 듯 뒷돈 요구를 하는 걸 보면 관행처럼 되려는 것 같다”고 했다. 일부 집주인은 위로금 요구를 거부하며 법대로 하자고 맞서기도 하고 있다. <기존 집주인과 새 집주인 갈등까지…세입자도 피해자> 정부도 사실상 손을 놓아버린 ‘계약갱신청구권 사용이 가능한’ 세입자가 낀 거래에서는 매도인·매수인 모두 살얼음판을 걷는 모습이다. 세입자 변심에 따른 계약 파기로 매매 당사자들이 배액 배상에 대한 책임 공방을 벌이는 등 예전에는 없던 분쟁들마저 곳곳에서 터져 나오고 있다. 부동산 업계와 법조계 등에 따르면 세입자의 말 바꾸기에 따른 부동산 매매계약 파기와 관련한 다툼이 빈번히 발생하고 있다. 현행법상 계약이 일방의 책임에 의해 파기되면 당사자가 그때까지 오고 간 금액의 두 배를 배상해야 한다. 문제는 세입자가 약속을 했다가 말을 번복한 경우다. 매도인이나 매수인 모두 ‘피해자’인 셈이어서 누구 탓에 계약이 깨졌다고 주장하기가 모호하다. 매수인의 경우 계약 해지의 책임이 매도인에게 있는 만큼 배액 배상을 받아야 한다고 주장하고, 매도인은 세입자 때문에 그런 것이라며 배상을 할 수 없다고 버티는 등 갈등이 커지고 있는 것이다. 새로운 갈등이다 보니 법조계조차 배액 배상 책임에 대한 해석이 엇갈리고 있다. 익명을 요구한 한 변호사는 “별도 특약이 없는 한 매도인이 정상적으로 인도하지 못하면 (매도인에게) 손해배상 책임이 있다고 봐야 한다”고 했다. 반면 정인국 법무법인 한서 변호사는 “세입자가 청구권을 사용할 수도 있다는 것을 매수인이 알고 있었다면 배상 책임이 오히려 매수인에게 있을 수도 있다”고 지적했다. 이런 가운데 세입자도 결국 피해자다. 방을 빼 다른 곳으로 이사 가고 싶어도 그럴 수가 없기 때문이다. 전세가는 계속 오르지만 매물은 없는 상황에서 세입자 입장에서는 버티는 것이 최선의 방법인 셈이다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가는 64주째 오르며 쉼 없는 상승세를 타고 있다. 아울러 서울 외곽 노후 단지도 전세가가 5억원을 넘어서고 있다. 서울에서 전세 5억 이하 아파트는 이제 찾아보기 어려울 정도다./진동영·양지윤기자 jin@@sedaily.com -
새 아파트 분양가보다 비싼 전세 속출 …"가을이 두려워"
경제·금융 경제·금융일반 2020.09.26 06:50:49# 서울 동작구 흑석뉴타운 ‘롯데캐슬에듀포레’ 전용 59.8㎡가 지난 23일 8억3,000만원에 전세 계약됐다. 올해 초(6억5,000만원)와 비교하면 2억원 가까이 뛰었다. 이는 5월 해당 단지 인근에서 분양한 ‘흑석리버파크자이’의 분양가를 뛰어넘는 가격이다. 해당 단지의 전용 59㎡ 최고 분양가는 7억170만원이었다. 전셋값이 인근 새 아파트 분양가보다 1억원 이상 높은 것이다. 이뿐만이 아니다. 최근 로또 분양으로 인기를 끈 은평구 수색동 ‘DMC SK뷰아이파크포레’ 전용 59㎡ 분양가는 최고 5억2,060만원이었다. 바로 인접한 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트’ 전용 59㎡는 지난달 보증금 3억원, 월세 70만원에 임대차 계약이 체결됐다. 정부가 규정한 전월세전환율(2.5%)로 계산하면 전세 6억3,600만원 수준이다. 가을 이사철을 앞두고 전세난이 갈수록 심화되고 있다. 이제 전세 시세가 인근에서 선보인 새 아파트 분양가를 뛰어넘는 사례까지 나왔다. KB국민은행에 따르면 이번주 서울 아파트 전세가 상승률은 9년 만에 가장 높았다. 임대차 3법 등으로 매물은 자취를 감추는 가운데 수요는 계속 늘면서 전세가가 쉼 없이 오르고 있는 것이다. 전문가들은 전세 수요와 공급을 고려해볼 때 전세난이 쉽게 해소되기 어려울 것이라는 전망을 내놓고 있다. ◇급등하는 전셋값에 ‘전세 >분양가’ 속출=국토교통부 실거래가 자료 및 부동산 업계에 따르면 전세가가 인근에서 선보인 새 아파트 분양가를 추월하거나 비슷한 상황이 속출하고 있다. 한국감정원 자료에 따르면 서울 아파트 전세가는 이번주까지 65주 연속 상승세를 기록하고 있다. 세부 사례를 보면 지난해 분양한 영등포구 신길동 ‘더샵파크프레스티지’ 전용 59㎡의 최고 분양가는 5억6,300만원이다. 하지만 주변 ‘보라매SK뷰’와 ‘래미안에스티움’ 전용 59㎡의 전세가는 6억원이다. 전세가격이 주변 새 아파트 분양가를 추월한 것이다. 비슷한 사례는 다른 단지에서도 나타난다. 전세가와 주변 새 아파트 분양가가 별 차이가 없는 경우도 잇따라 나오고 있다. 동작구 이수동 ‘이수힐스테이트’ 전용 84.98㎡는 지난달 8억5,000만원에 전세 거래됐다. 이는 지난해 인근에서 분양한 ‘이수푸르지오더프레티움’ 전용 84㎡의 최고 분양가(8억9,990만원)와 5,000만원 차이에 불과하다. 이 같은 현상은 서울에만 국한되지 않았다. 성남 수정구 ‘산성역포레스티아’ 전용 59.84㎡는 이달 14일 5억7,000만원에 전세 거래됐다. 역시 인근 지역에서 지난달 분양한 ‘산성역자이푸르지오’ 전용 59㎡의 최고 분양가(5억5,200만원)를 뛰어넘는 가격이다. 수원 영통구 ‘영통아이파크캐슬3단지’ 전용 84㎡ 최고 분양가는 6억1,700만원이다. 하지만 바로 인접한 ‘영통아이파크캐슬1단지’ 전용 84.69㎡는 지난달 6억5,000만원에 전세 거래됐다. 수원 권선구 ‘아이파크시티5·6단지’ 전용 84.8㎡의 이달 10일 전세 실거래가(5억원) 또한 인근 ‘하늘채더퍼스트2단지’ 전용 84㎡의 분양가(4억9,190만원)를 넘어섰다. ◇이사철 앞두고 심해지는 전세 대란=서울 및 수도권 아파트 전세가 상승세가 멈추지 않으면서 이 같은 현상은 더욱 확산될 것으로 보인다. KB국민은행에 따르면 이번주 서울 아파트 전셋값은 0.50% 상승해 2011년 9월 이래 9년 만에 제일 높았다. 현재 서울 아파트 전셋값은 5주째 0.40% 이상의 상승률을 보이고 있다. 전세난은 수도권 곳곳으로 확산하는 모습이다. 경기 아파트 전셋값 또한 이번주 0.33% 올라 2013년 10월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 전셋값이 급등한 것은 ‘매물 품귀’ 현상 때문이다. 당정이 앞서 임대차 3법을 강행하며 집주인을 옥좼다. 여기에 실거주 요건을 강화한 세법 규제까지 맞물리면서 임대인들이 세를 놓는 집을 갈수록 줄이고 있다. ‘아파트실거래가(아실)’ 자료를 보면 25일 기준 서울 아파트 전세매물은 8,914개로 7월1일(4만3,904개)과 비교하면 5분의1 수준으로 급감했다. 해당 수치는 심지어 같은 기간 월세매물(9,192개)보다 적다. 전세 공급은 계속해서 줄어드는 반면 수요는 늘어나고 있다. 3기 신도시 등의 사전청약을 받기 위해 하남·고양 등 수도권에서 전세로 눌러앉는 예비 청약자들이 늘어나고 있다. 전세 급등세를 진정시켜 줄 신규 입주물량 공급도 요원하다. 부동산114에 따르면 오는 2021년 서울과 경기도의 아파트 입주 물량은 각각 2만5,021가구, 9만7,902가구에 그친다. 이를 최근 3년(2018~2020년) 입주물량 평균치와 비교하면 서울은 57.4%, 경기는 68.1% 수준에 그친다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
전셋값 폭등…주변 새 아파트 분양가도 추월
경제·금융 경제동향 2020.09.25 14:54:01# 서울 동작구 흑석뉴타운 ‘롯데캐슬에듀포레’ 전용 59.8㎡가 지난 23일 8억3,000만원에 전세 계약됐다. 올해 초(6억5,000만원)와 비교하면 2억원 가까이 뛰었다. 이는 지난 5월 해당 단지 인근에서 분양한 ‘흑석리버파크자이’의 분양가를 뛰어넘는 가격이다. 해당 단지의 전용 59㎡ 최고 분양가는 7억170만원이었다. 전셋값이 인근 새 아파트 분양가보다 1억원 이상 높은 것이다. 이뿐만이 아니다. 최근 로또 분양으로 인기를 끈 은평구 수색동 ‘DMC SK뷰아이파크포레’ 또한 인근 단지에서 전용 59㎡의 최고 분양가(5억2,060만원)보다 높은 수준에 임대차 계약이 체결됐다. 바로 인접한 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트’ 전용 59㎡는 지난달 보증금 3억원, 월세 70만원에 임대차 계약이 체결됐다. 정부가 규정한 전·월세전환율(2.5%)로 계산하면 전세 6억3,600만원 수준이다. 가을 이사철을 앞두고 전세난이 갈수록 심화되고 있다. 심지어 전세 시세가 인근 새 아파트 분양가를 뛰어넘는 사례까지 속출하고 있다. KB국민은행에 따르면 이번 주 서울 아파트 전세가 상승률은 2011년 이후 9년 만에 가장 높은 수치를 보였다. 임대차 3법 등으로 매물은 자취를 감추는 가운데 청약 대기 등 전세 수요는 계속 늘면서 전세가 상승의 악순환을 만들고 있는 것이다. 국토교통부 실거래가 자료 및 부동산 업계에 따르면 전세가가 인근에서 선보인 새 아파트 분양가를 추월하거나 비슷한 상황이 속출하고 있다. 지난해 분양한 영등포구 신길동 ‘더샵파크프레스티지’ 전용 59㎡ 최고 분양가는 5억6,300만원이다. 하지만 주변 ‘보라매SK뷰’와 ‘래미안에스티움’ 전용 59㎡의 전세가는 6억원이다. 비슷한 사례는 다른 단지에서도 나타난다. 전세가와 주변 새 아파트 분양가가 별 차이가 없는 사례가 잇따라 나오고 있다. 동작구 이수동 ‘이수힐스테이트’ 전용 84.98㎡는 지난달 8억5,000만원에 전세 거래됐다. 이는 지난해 인근에서 분양한 ‘이수푸르지오더프레티움’ 전용 84㎡의 최고 분양가(8억9,990만원)와 5,000만원 차이에 불과하다. 서울 및 수도권 아파트 전세가 상승세가 멈추지 않으면서 이 같은 현상은 더욱 확산될 것으로 보인다. KB국민은행에 따르면 이번 주 서울 아파트 전셋값은 0.50% 상승, 2011년 9월 이래 9년 만에 제일 높았다. 현재 서울 아파트 전셋값은 5주째 0.40% 이상의 상승률을 보이고 있다. 전세난은 수도권 곳곳으로 확산하는 모습이다. 경기 아파트 전셋값 또한 금주 0.33% 올라 지난 2013년 10월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 전셋값이 급등한 이유는 ‘매물 품귀’ 현상 때문이다. 당정이 앞서 임대차 3법을 강행하며 집주인을 옥좼다. 여기에 실거주 요건을 강화한 세법 규제까지 맞물리면서 임대인들이 세를 놓는 집을 갈수록 줄이고 있는 것이다. ‘아파트실거래가(아실)’ 자료를 보면 25일 기준 서울 아파트 전세 매물은 8,914개로 7월 1일(4만3,904개)와 비교하면 5분의 1 수준으로 급감했다. 해당 수치는 심지어 같은 기간 월세 매물(9,192개)보다도 적다. 전세 공급은 계속해서 줄어드는 수요는 계속 늘어나고 있다. 3기 신도시 등의 사전청약을 받기 위해 하남, 고양 등 수도권에서 전세로 눌러 않는 예비 청약자들이 늘어나고 있는 것이다. 전세 급등세를 진정시켜 줄 신규 입주물량 공급도 요원하다. 부동산114에 따르면 2021년 서울과 경기도의 아파트 입주 물량은 각각 2만 5,021가구, 9만 7,902가구에 그친다. 이를 최근 3년(2018~2020년) 입주물량 평균치와 비교하면 서울은 57.4%, 경기는 68.1% 수준에 그친다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
서울 아파트 매매 4주 연속 주춤…전세가격은 오름세
경제·금융 경제동향 2020.09.25 12:06:57추석 연휴를 앞두고 서울 아파트 매매가격 상승폭이 4주 연속 둔화됐다. 반면 전세 가격은 0.1%대 증가율을 보이며 상승세를 이어가고 있다. 25일 부동산114는 따르면 서울 아파트 매매가격 변동률은 전주(0.06%) 보다 축소된 0.05%를 나타냈다고 밝혔다. 재건축과 일반 아파트는 각각 0.03%, 0.06% 상승했다. 이밖에 경기·인천이 0.07%, 신도시는 0.04% 올랐다. 서울 자치구별 아파트값 상승률은 △노원(0.11%) △송파(0.11%) △강동(0.08%) △강북(0.06%) △구로(0.06%) △금천(0.06%) △도봉(0.06%) △영등포(0.06%) △은평(0.06%) 순으로 올랐다. 9억 이하 중저가 아파트가 밀집한 노원은 상승폭이 다소 줄었지만 매물도 동시에 줄어들며 호가가 쉽게 낮아지지 않는 분위기다. 중계동 양지대림1차, 하계동 한신청구가 500만원~1,000만원 상승했다. 송파는 문정동 올림픽훼밀리타운과 잠실동 리센츠가 500만원~2,500만원 올랐다. 8월 말 서울 아파트 값이 0.11% 올랐던 것에 비하면 변동률은 낮아진 것으로 확인된다. 그러나 6·17대책과 7·10대책 그리고 8·4공급대책까지 부동산 대책이 연타석으로 나왔음에도 하락 전환의 기미는 없다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “관망세가 짙어지면서 거래가 급감했지만 간간이 거래되는 매물들은 높은 가격에 거래되고 있다”며 “거래량이 크게 감소했고, 매물이 쌓이지는 않는 분위기지만 매도자와 매수자가 원하는 가격이 크게 벌어져 있어 당분간 숨 고르기에 들어갈 것”이라고 설명했다. 한편 전세가격의 상승폭은 상대적으로 두드러진 분위기다. 시장에 전세물건이 희귀해진 가운데 3기신도시 청약 대기수요 유입으로 임차인들의 사이의 경쟁이 더 치열해질 전망이다. 수도권 전세시장은 물건 희소성이 심화된 가운데 서울이 0.10% 상승했다. 경기·인천과 신도시가 각각 0.09%, 0.05% 올랐다. 임 수석연구원은 “전세시장은 이사철에 전세물건 자체가 희귀해지고 있어 희소성 이슈가 지속적으로 가격을 끌어올리고 있다”며 “몇 개 안되는 소수의 전세물건을 두고 임차인들 사이의 경쟁이 더 치열해지고 있어 지금의 상승추세는 상당 기간 이어질 것”이라고 전했다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
세금 잔뜩 올려 놓고 '주인'은 망해도 되나…임대차법 ‘울분’
경제·금융 경제동향 2020.09.25 06:50:35# 직장에서 은퇴한 60대 임대인 A씨는 인천 청라에 상가 3곳을 보유하고 있다. 은퇴 전 마련해뒀던 노후생계 수단이지만 임대가 맞춰진 곳은 1곳뿐이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 전부터 경기 영향으로 상가 3곳 중 2곳은 공실이기 때문이다. A씨는 “상가임대차보호법 개정으로 임차인이 만약 6개월간 임대료를 내지 않을 경우 대출이자는 물론이고 생활비부터 문제가 된다”며 “임차인도 힘든 상황이지만 지금은 어느 한쪽이 양보할 수 없는 절박한 시절”이라고 말했다. <대출 이자, 세금 등 고정비용은 그대로 인데> 24일 국회 본회의를 통과한 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안에 대해 ‘주택임대차보호법’에 이어 또 다른 분쟁의 씨앗이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 코로나19의 고통은 세입자와 집주인, 자영업자와 임대인 등 직분을 가리지 않고 찾아오지만 정책은 주택임대차법에 이어 이번에도 주인이라는 이유로 임대인의 양보와 희생만을 요구한다는 비판이 나오고 있어서다. 이번 개정안의 핵심은 법 시행일 이후 6개월 동안 임대료를 연체하더라도 계약을 해지할 수 없도록 한 것이다. 아울러 코로나19를 비롯한 1급 법정 감염병 방역 조치로 타격을 입은 상가 임차인이 건물주에게 감액을 청구할 수 있도록 하는 내용을 담았다. 임대인들은 우선 코로나19로 인한 경기침체를 임대인에게 책임 지우는 것은 부당하다고 주장한다. 대출이자나 세금 등 고정지출 비용은 변함이 없는데 6개월 동안 월세를 받지 않아도 계약을 해지할 수 없도록 한 것에 불만의 목소리를 높이고 있다. 한 임대인은 “코로나19 이전에는 연 5%로 임대료 증액한도를 막고 계약갱신도 5년에서 10년으로 늘리지 않았느냐”며 “이제는 코로나19로 인한 경기침체까지 임대인에게 책임을 지라는 것이냐”고 목소리를 높였다. 한 커뮤니티에서는 “임대인이 봉이냐. 과거 전쟁 때 토지주가 학살 대상이었는데 마치 그 시절을 보는 것 같다”고 할 정도로 과격한 표현이 터져 나오고 있다. <과도한 재산권 침해 목소리 커져> 법리적으로 사유재산에 대한 과도한 제한이 될 수 있다는 지적도 나온다. 국회 전문위원은 해당 조항을 검토한 보고서에서 “계약법 이론상으로는 임차인이 차임 지급을 1회라도 지체하면 계약위반인데 상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 이를 3회로 늘린 것”이라며 “그런데 6회에 걸친 차임 연체에도 불구하고 계약갱신을 거절하거나 계약해지를 할 수 없도록 하는 것은 임대인의 사유재산권에 대한 과도한 제한이 될 우려가 있다”고 지적했다. 최광석 로티스 법률사무소 대표변호사는 “과거 금융감독원이 은행에 대해 유예를 권한 사례는 있지만 이렇게 개인 간 거래인 임대차 계약에 법이 개입을 해서 의무적인 유예를 규정하는 것은 본 적 없는 낯선 상황”이라며 “한시적이지만 임대인 입장에서 재산권 침해라고 주장할 수 있을 것”이라고 했다. 감액 청구권도 분쟁만 늘릴 것으로 시장에서는 보고 있다. 이번 개정 법안은 임차인이 감액 청구권을 쓸 수 있는 사유로 ‘1급 감염병에 의한 경제사정 변동’을 명시했다. 시장에서는 현재 ‘차임증감청구권’을 사문화하다시피 한 규정으로 평가하는데 사유를 명시함으로써 청구권 활용을 유도하는 효과가 있다는 것이다. 다만 사유를 규정하더라도 감액의 범위 등은 여전히 법원의 판단을 받아야 하는 점을 고려하면 결국 법적 분쟁이 늘어나는 것 아니냐는 지적이다. 정부는 앞서 주택임대차보호법을 개정해 세입자의 권리를 대폭 강화했다. 임대차 3법으로 전월세를 주고 있는 집주인들은 손발이 꽁꽁 묶인 상황이다. <상가 세입자도 후 폭풍 우려> 이런 가운데 ‘상가임대차보호법’ 개정안에 대해 국내 최대 자영업자 커뮤니티인 ‘아프니까 사장이다’에 올라온 반응을 보면 부정적인 내용이 적지 않다. 당장 어려운 상황인 만큼 ‘지지한다’는 의견도 있지만 상당수는 근본적인 자영업자의 피해 대책과는 거리가 멀고 오히려 부작용만 낳을 것이라는 우려를 내비치고 있다. 우선 실효성이 없다는 목소리가 크다. 임대료 감액 청구권을 임대인이 수용하지 않으면 그만이기 때문이다. 한 임차인은 “임대인이 거절하면 감정만 상할 뿐 그 이상 진행은 힘들 것”이라고 했다. ‘6개월 연체 허용’ 또한 임시조치 이후에는 보증금 인상 요인으로 작용해 오히려 부메랑이 될 수 있다는 우려가 나온다. 연체 기간을 늘려준다고 해도 어차피 연체된 월세는 보증금에서 차감되기 때문에 임차인 입장에서 실질적인 혜택은 거의 없다. 오히려 임대인 입장에서는 비슷한 조치가 되풀이될 가능성에 대비해 향후 보증금을 대폭 올리려 할 수 있어 임차인들의 부담만 늘어날 수 있다는 지적이다. 특히 연체된 월세가 보증금을 초과하는 경우, 대출을 끼고 소규모 건물 한 채를 산 임대인들은 대출이자를 감당하지 못해 건물을 경매에 내놓는 경우가 늘어날 수 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “임대료 인하 요구권은 하한선이 없고, 반대의 경우 임대인의 증액 요구권은 반영되지 않는 등 법안 자체가 부실하게 설계돼 있어 임대인과 임차인의 분쟁만 늘릴 것”이라며 “근본적인 해결을 위해서라면 국가에서 재원을 마련해 지원해야지, 이런 식의 접근은 부작용만 초래할 뿐”이라고 비판했다. /김흥록·진동영기자 rok@@sedaily.com -
서울 아파트 전세가…9년래 최고 상승률 기록했다
경제·금융 경제·금융일반 2020.09.24 19:40:57서울 및 경기도에서 급격한 전셋값 상승세가 이어지고 있는 것으로 나타났다. 임대차 3법 등 정부의 정책 실패 속 가을 이사철까지 겹치면서 전세 급등세가 멈추지 않는 상황인 것이다. 특히 서울 전셋값의 경우 지난 2011년 9월 이후 9년래 최대 상승률을 보이는 등 불안정한 모습이 이어지고 있다. 한편 서울 아파트 매매가격의 경우 매수세가 둔화된 가운데 상승 폭이 소폭 줄어들었다. 24일 KB국민은행이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 지난 21일 기준 서울의 전세 가격은 0.50% 올라 전주보다도 상승 폭을 확대했다. 현재 서울 아파트 전셋값은 5주째 주간 상승률 0.40%을 넘기는 급등세를 유지하고 있다. 서울 자치구별로 보면 성동구의 아파트 전세 상승률이 0.98%로 가장 높았다. 노원구(0.97%), 은평구(0.94%), 동작구(0.75%), 종로구(0.69%) 순으로 뒤를 이었다. 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.33%를 기록했고, 인천(0.12%)은 지난주 상승률과 같은 0.12%를 기록했다. 경기에서는 광명(1.80%), 김포(1.08%), 남양주(0.60%), 구리(0.56%), 고양 일산동구(0.55%) 등이 높게 상승했고, 인천에서는 중구(0.28%), 서구(0.26%), 연수구(0.20%), 부평구(0.10%), 계양구(0.05%)가 상승했다. 이주 전국의 전세 가격도 0.25% 올라 상승세도 5주째 0.20%대의 높은 상승률이 이어졌다. 서울 아파트 매매가격은 매수세가 둔화된 가운데 상승 폭도 줄어드는 모습이다. 이번 주 서울 아파트 매매가격은 최근의 비강남권을 포함한 대부분의 상승이 둔화되면서 0.28%의 상승률을 보였다. 최근 4주만에 0.30%대의 상승률 이하로 떨어졌다. 강북구(0.40%), 은평구(0.36%), 강서구(0.35%), 노원구(0.35%), 강남구(0.35%)가 높은 상승을 보였다. 경기는 0.25%의 상승률을 보이고 있다. 구리(0.88%), 고양 덕양구(0.69%), 광명(0.49%), 고양 일산동구(0.47%), 남양주(0.46%)가 상승했다. 인천(0.09%)은 부평구(0.25%), 중구(0.24%), 계양구(0.12%), 남동구(0.07%), 서구(0.04%)가 전주대비 상승했다. 한편 서울의 매수우위지수는 85.2로 지난주(92.1)보다 하락, 3주 연속 기준선(100)을 하회했다. 강북지역은 지난주(92.2)보다 하락한 83.1을 기록했고, 강남지역은 지난주 91.9에서 이번주는 87.0로 하락했다. 전국 매수우위지수는 지난주(71.4)보다 소폭 하락한 70.6을 기록했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
"보증금 급등할 것"…세입자도 반대하는 '상가임대차법'
경제·금융 경제동향 2020.09.24 18:50:12“강제성도 없는 임대료 인하 요구권을 실제로 사용하려는 자영업자(세입자)가 몇이나 되겠습니까. 임대인이 거부하면 그만인데 가게 뺄 생각으로 시도나 해보자는 것 아니고서는….” “연체된 월세를 보증금에서 다 까고도 모자랄 수 있겠죠. 이런 걸 감안해서 앞으로는 보증금을 대폭 높이려 하지 않겠습니까.” 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 자영업자 피해구제 내용을 담은 ‘상가임대차보호법’ 개정안에 대해 국내 최대 자영업자 커뮤니티인 ‘아프니까 사장이다’에 올라온 반응이다. 당장 어려운 상황인 만큼 ‘지지한다’는 의견도 있지만 상당수는 근본적인 자영업자의 피해 대책과는 거리가 멀고 오히려 부작용만 낳을 것이라는 우려를 내비치고 있다. 우선 실효성이 없다는 목소리가 크다. 임대료 감액 청구권을 임대인이 수용하지 않으면 그만이기 때문이다. 한 임차인은 “임대인이 거절하면 감정만 상할 뿐 그 이상 진행은 힘들 것”이라고 했다. ‘6개월 연체 허용’ 또한 임시조치 이후에는 보증금 인상 요인으로 작용해 오히려 부메랑이 될 수 있다는 우려가 나온다. 연체 기간을 늘려준다고 해도 어차피 연체된 월세는 보증금에서 차감되기 때문에 임차인 입장에서 실질적인 혜택은 거의 없다. 오히려 임대인 입장에서는 비슷한 조치가 되풀이될 가능성에 대비해 향후 보증금을 대폭 올리려 할 수 있어 임차인들의 부담만 늘어날 수 있다는 지적이다. 특히 연체된 월세가 보증금을 초과하는 경우, 대출을 끼고 소규모 건물 한 채를 산 임대인들은 대출이자를 감당하지 못해 건물을 경매에 내놓는 경우가 늘어날 수 있다. 한 자영업자는 “경매로 넘어가면 결국 더 큰 부자들이 ‘줍줍’해가고 비용회수를 위해 보증금과 월세를 올리려고 할 것”이라며 “자영업자들도 작은 건물 하나를 갖는 게 목표인데 빈부격차만 더 커져 그마저도 어려워질 것”이라고 했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “임대료 인하 요구권은 하한선이 없고, 반대의 경우 임대인의 증액 요구권은 반영되지 않는 등 법안 자체가 부실하게 설계돼 있어 임대인과 임차인의 분쟁만 늘릴 것”이라며 “근본적인 해결을 위해서라면 국가에서 재원을 마련해 지원해야지, 이런 식의 접근은 부작용만 초래할 뿐”이라고 비판했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
국민의힘 “임대차 3법은 ‘재산권 침해’ 위헌…헌법소원 추진”
정치 정치일반 2020.09.24 18:10:52국민의힘은 24일 정부와 더불어민주당이 주도한 부동산 관련 입법에 대해 “위헌성이 너무나 심각해 묵과할 수 없다”며 헌법소원에 나서기로 했다. 국민의힘 부동산시장정상화특별위원회 위원장인 송석준 의원은 이날 브리핑을 통해 “문재인 정부의 부동산 정책 관련 입법이 국민의 기본권을 심각하게 침해하고 있다”고 밝혔다. 특위는 최대 4년까지 임대차 계약을 보장하고, 재계약 시 임대료 인상률을 5%로 제한한 이른바 ‘임대차 3법’(주택임대차보호법·부동산거래신고법)이 모두 위헌이라고 지적했다. 특위는 “정부가 국민의 사적인 생활 관계까지 간섭하는 것”이라며 “자유민주 국가에서는 있을 수 없는 일”이라고 주장했다. 또 부동산 세제를 강화하는 종합부동산세법·법인세법·소득세법 등 이른바 ‘부동산 3법’ 역시 국민의 재산권을 침해한다고 특위는 지적했다. 종부세법에 대해서는 “최고 세율을 6%로 인상해 18년이 흐르면 보유주택이 세금으로 박탈될 정도로 국민의 재산권을 과도하게 제한하고 있다”고 했다. 이와 함께 특위는 “부동산 관련 입법으로 기본권을 침해당한 국민을 상대로 헌법소원 청구인단을 모집하고 있다”며 ‘문재인 정부 부동산정책 피해 제보센터’에 접수된 피해 사례 581건을 참고해 헌법 소원을 추진할 계획이라고 밝혔다. 특위는 문재인 정부가 추진하는 ‘부동산감독기구(부동산거래분석원)에 대해서도 “민간 사찰기구로 전락해 국민의 자유를 침해할 가능성이 높다”며 반대했다. /구경우기자 bluesquare@@sedaily.com -
일주일새 50% 급등...서울 '5억 이하' 전세 씨 마른다
경제·금융 경제동향 2020.09.24 17:35:39그동안 잠잠했던 서울 외곽의 노후 아파트도 새 임대차법의 후폭풍을 맞는 모양새다. 지금껏 전세가 상승 폭이 크지 않았던 ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’과 ‘금·관·구(금천·관악·구로구)’의 구축 아파트 단지들도 지난 7월 말 이후 많게는 전세가가 50% 이상 뛰는 급등 양상을 보이고 있다. 한국감정원에 따르면 이번주까지 서울 아파트 전세가는 65주째 상승세를 기록했다. 서울 아파트값은 5주째 보합세를 기록했으며 인천 아파트값은 전주보다 더 올랐다. ◇65주째 오른 서울 아파트 전세가=24일 한국감정원에 따르면 이번주 서울 아파트 전세가 상승률은 0.08%를 기록하며 ‘65주 연속 상승’ 기록을 세웠다. 이 같은 전세 급등 기류는 상대적으로 잠잠했던 서울 외곽 노후 단지까지 확산하고 있다. ‘노·도·강’과 ‘금·관·구’로 대표되는 외곽의 구축 단지 전세가가 급격히 오르며 전용 84㎡(30평대)가 5억원대로 가격대를 굳히는 모양새다. 국토부 실거래가 자료를 보면 입주 20년 된 서울 구로구 개봉동 ‘현대’ 전용 84.99㎡는 이달 들어 5억5,000만원에 전세 계약이 체결됐다. 해당 평형의 전세가격이 5억원을 넘긴 것은 이번이 처음이다. 불과 한 달 전인 8월 중순만 해도 같은 평형이 3억8,000만원에 전세 계약 됐다. 비슷한 시기에 입주한 1,500가구 규모의 강북구 미아동 ‘벽산라이브파크’ 전용 84.89㎡도 지난달 29일 3억4,000만원에 전세 거래됐는데 이달 4일 같은 층에 같은 평형 매물이 5억1,000만원에 계약됐다. 일주일 새 전세가가 정확히 50% 오른 것이다. 이 아파트도 지난해 2월 처음으로 전세가 3억원선을 넘긴 뒤 1년 반 동안 비슷한 가격 수준을 유지해왔지만 최근 들어 5억원대로 껑충 뛰었다. ◇40평형대 전세가는 외곽도 7억=전용 84㎡(30평형) 아파트 전세가가 5억원대를 넘기며 키 맞추기에 들어간 가운데 40평대 아파트는 6억~7억원대로 가격선이 이동하는 분위기다. 관악구 봉천동의 ‘봉천우성’ 전용 114.78㎡는 이달 들어 6억2,000만원에 전세 계약이 체결되며 처음으로 6억원선을 넘어섰다. 지난달 초만 해도 5억1,000만원에 거래되던 평형이다. 한 달 조금 넘는 기간 동안 1억원 넘게 상승했다. 2010년 입주한 강북구 미아동의 ‘래미안트리베라 1차’ 전용 114.98㎡도 이달 3일 6억8,000만원에 전세 거래됐는데 이는 두 달 전 전세 실거래가보다 1억3,000만원 높은 가격이다. 이 같은 전세 급등 기류는 서울 외곽을 넘어 경기·인천 등 수도권에서도 계속되고 있다. 한국감정원에 따르면 경기는 이번주에도 전주와 동일한 0.21%의 전세가 상승률을 기록했다. 특히 하남(0.43%)과 수원 영통(0.42%), 그리고 광명(0.41%) 등의 변동률이 눈에 띄었다. 인천 전세가는 오히려 그 상승 폭을 0.12%에서 0.13%로 넓혔다. 전세뿐 아니라 매매가도 오르고 있다. 연이은 부동산 대책 등 하방 압력에도 서울 아파트 가격은 5주째 0.01%를 기록하며 버티고 있는데 이는 9억원 이하 중저가 아파트에 대한 매수세가 이어지고 있기 때문이다. 고가 아파트가 밀집한 강남 지역은 대부분 보합세로 돌아섰지만 외곽 지역을 중심으로 가격이 꾸준히 오르는 모양새다. 인천의 경우 오히려 상승 폭이 확대된 것으로 나타났다. 지난주 0.04%에서 이번주 0.05%로 0.01%포인트 늘어난 것이다. 경기도는 전주와 동일한 상승률(0.10%)을 유지했다./양지윤기자 yang@@sedaily.com -
"임대인만 희생강요…우린 망하란 소리냐"[상가임대차법 통과]
경제·금융 경제동향 2020.09.24 17:12:15# 직장에서 은퇴한 60대 임대인 A씨는 인천 청라에 상가 3곳을 보유하고 있다. 은퇴 전 마련해뒀던 노후생계 수단이지만 임대가 맞춰진 곳은 1곳뿐이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 전부터 경기 영향으로 상가 3곳 중 2곳은 공실이기 때문이다. A씨는 “상가임대차보호법 개정으로 임차인이 만약 6개월간 임대료를 내지 않을 경우 대출이자는 물론이고 생활비부터 문제가 된다”며 “임차인도 힘든 상황이지만 지금은 어느 한쪽이 양보할 수 없는 절박한 시절”이라고 말했다. 24일 국회 본회의를 통과한 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안에 대해 ‘주택임대차보호법’에 이어 또 다른 분쟁의 씨앗이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 코로나19의 고통은 세입자와 집주인, 자영업자와 임대인 등 직분을 가리지 않고 찾아오지만 정책은 주택임대차법에 이어 이번에도 주인이라는 이유로 임대인의 양보와 희생만을 요구한다는 비판이 나오고 있어서다. 이번 개정안의 핵심은 법 시행일 이후 6개월 동안 임대료를 연체하더라도 계약을 해지할 수 없도록 한 것이다. 아울러 코로나19를 비롯한 1급 법정 감염병 방역 조치로 타격을 입은 상가 임차인이 건물주에게 감액을 청구할 수 있도록 하는 내용을 담았다. 임대인들은 우선 코로나19로 인한 경기침체를 임대인에게 책임 지우는 것은 부당하다고 주장한다. 대출이자나 세금 등 고정지출 비용은 변함이 없는데 6개월 동안 월세를 받지 않아도 계약을 해지할 수 없도록 한 것에 불만의 목소리를 높이고 있다. 한 임대인은 “코로나19 이전에는 연 5%로 임대료 증액한도를 막고 계약갱신도 5년에서 10년으로 늘리지 않았느냐”며 “이제는 코로나19로 인한 경기침체까지 임대인에게 책임을 지라는 것이냐”고 목소리를 높였다. 한 커뮤니티에서는 “임대인이 봉이냐. 과거 전쟁 때 토지주가 학살 대상이었는데 마치 그 시절을 보는 것 같다”고 할 정도로 과격한 표현이 터져 나오고 있다. 법리적으로 사유재산에 대한 과도한 제한이 될 수 있다는 지적도 나온다. 국회 전문위원은 해당 조항을 검토한 보고서에서 “계약법 이론상으로는 임차인이 차임 지급을 1회라도 지체하면 계약위반인데 상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 이를 3회로 늘린 것”이라며 “그런데 6회에 걸친 차임 연체에도 불구하고 계약갱신을 거절하거나 계약해지를 할 수 없도록 하는 것은 임대인의 사유재산권에 대한 과도한 제한이 될 우려가 있다”고 지적했다. 최광석 로티스 법률사무소 대표변호사는 “과거 금융감독원이 은행에 대해 유예를 권한 사례는 있지만 이렇게 개인 간 거래인 임대차 계약에 법이 개입을 해서 의무적인 유예를 규정하는 것은 본 적 없는 낯선 상황”이라며 “한시적이지만 임대인 입장에서 재산권 침해라고 주장할 수 있을 것”이라고 했다. 감액 청구권도 분쟁만 늘릴 것으로 시장에서는 보고 있다. 이번 개정 법안은 임차인이 감액 청구권을 쓸 수 있는 사유로 ‘1급 감염병에 의한 경제사정 변동’을 명시했다. 시장에서는 현재 ‘차임증감청구권’을 사문화하다시피 한 규정으로 평가하는데 사유를 명시함으로써 청구권 활용을 유도하는 효과가 있다는 것이다. 다만 사유를 규정하더라도 감액의 범위 등은 여전히 법원의 판단을 받아야 하는 점을 고려하면 결국 법적 분쟁이 늘어나는 것 아니냐는 지적이다. 대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수는 “임대인은 강자, 임차인은 약자이므로 임차인을 보호해야 한다는 평면적인 정책으로는 억울한 사례가 발생할 수밖에 없고 이는 결국 법적 분쟁의 원인이 되는 것”이라며 “영세 자영업자 등 일정 기준 이상의 경우 시장의 자율에 맡기는 정책이 필요하다”고 말했다. 정부는 앞서 주택임대차보호법을 개정해 세입자의 권리를 대폭 강화했다. 임대차 3법으로 전월세를 주고 있는 집주인들은 손발이 꽁꽁 묶인 상황이다. 현재 계약갱신청구권으로 인해 세입자가 낀 집은 인근 시세보다 수천만원씩 가격을 낮춰도 거래가 이뤄지지 않고 있다. 세입자를 내보내려면 이사비·복비 등 명목으로 수백~수천만원의 ‘뒷돈’까지 줘야 한다. /김흥록·진동영기자 rok@@sedaily.com -
6개월 동안 월세 연체해도 계속 영업 가능? [상가임대차법 Q&A]
경제·금융 경제동향 2020.09.24 14:02:18신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 어려움을 겪는 소상공인을 위해 임대료를 일부 연체해도 건물주가 계약해지를 할 수 없게 하거나 세입자가 임대료 감액을 요청할 수 있도록 상가건물임대차보호법(상임법)이 개정된다. 기존 상임법은 세입자가 3기의 차임을 내지 않았을 때, 즉 월세를 세번 내지 않으면 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있다. 하지만 개정되는 법은 시행 후 6개월 동안 월세를 내지 않아도 그 횟수를 계약해지나 계약갱신 거절 등의 사유에 적용되는 ‘월세 3회 연체’에 포함하지 않는다. 법무부와 기획재정부, 국회 입법조사처의 도움으로 개정되는 상임법 내용을 문답 형식으로 정리했다. - 개정된 상임법이 시행되면 이후 6개월간 월세를 내지 않아도 되나. ▲ 이 기간에 월세를 내지 않아도 건물주가 계약을 해지하거나 계약갱신 청구를 거절할 수 있는 ‘월세 3회 연체’ 조건에 포함되지 않는다는 뜻이다. 이미 지난달 월세를 연체했다고 하자. 그러면 앞으로 6개월간은 몇번 연체를 해도 건물주는 계약해지 등을 할 수 없다. 하지만 6개월이 지난 후 월세를 두번 내지 않으면 총 세번의 월세를 연체한 것이 되기에 건물주는 계약해지는 물론 계약갱신 거절도 할 수 있다. 밀린 월세는 결국 다 내야 한다. 건물주는 밀린 월세를 보증금에서 뺄 수도 있다. - 세입자가 코로나 19로 인한 어려움을 호소하며 월세를 깎아달라고 했을 때 건물주는 무조건 받아들여야 하나. ▲ 세입자가 월세 감액 청구를 할 수는 있으나 이를 건물주가 무조건 받아들여야 하는 것은 아니다. 세입자는 이 경우 법원에 소송을 걸면 된다. 기존 세입자의 월세 감액 청구 사유는 ‘임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동’으로 다소 두루뭉술했지만 여기에 ‘제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동’이 추가됐기에 재판에서 세입자가 한층 유리해지게 됐다. -세입자가 소송에서 최종 승소하면 그때부터 월세를 낮출 수 있나. ▲ 그렇지 않다. 세입자가 월세 감액 청구를 한 시점부터 적용된다. 세입자가 감액 청구를 했는데 받아들여지지 않아 소송을 걸었고, 의사 표시 2년 뒤에 법원에서 원고 승소 판결이 확정된다면 세입자는 2년간 더 냈던 월세를 돌려받을 수 있게 된다. - 건물주가 세입자에게 월세를 낮춰줬는데 이후 코로나 19가 퇴치돼 월세를 올리고 싶으면 언제부터 할 수 있나. ▲ 언제든 다시 올릴 수 있다. 상임법은 건물주가 월세를 올려놓고 다시 올리려면 1년은 지난 뒤에 하도록 했다. 하지만 낮춰준 것을 다시 올리는 것에는 제한이 없다. 코로나19가 해결돼 상권이 회복됐다고 판단되면 건물주는 1년 이내라도 월세를 다시 올릴 수 있다. -세입자가 월세를 낮추는 데에는 한도가 없나. ▲ 없다. 상임법에는 건물주가 월세를 올릴 때만 5% 이내로 제한하는 ‘5%룰’이 있다. - 건물주가 월세를 20% 낮춰줬다고 했을 때 이후 다시 올리는 것은 ‘5%룰’ 적용을 받지 않는가. ▲ 그렇다. 20%를 낮춰줬으면 다시 20%를 올려 원상회복할 수 있다. 하지만 그 이상 올리는 것은 안 된다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
“보증금 폭등할 것”…세입자도 반대 목소리 낸 '상가임대차법'
경제·금융 경제·금융일반 2020.09.24 11:39:57“강제성도 없는 임대료 인하 요구권을 실제로 사용하려는 자영업자가 몇이나 되겠습니까. 임대인이 거부하면 그만인데, 가게 뺄 생각으로 시도나 해보자는 것 아니고서는….” “기존 3개월 연체 허용에 이번에 추가로 6개월 연체가 허용되면 최장 9개월인데, 연체된 월세를 보증금에서 다 까고도 모자랄 수 있겠죠. 이런 걸 감안해서 앞으로는 보증금을 대폭 높이려 하지 않겠습니까.” ◇ 임대료 인하권에 추가 연체 허용까지 = 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 자영업자 피해 구제를 위한 상가임대차보호법 개정안이 국회 통과를 앞두고 있다는 소식이 전해진 뒤 국내 최대 자영업자 커뮤니티인 ‘아프니까 사장이다’에 올라온 글이다. 당장 어려운 상황인 만큼 ‘지지한다’는 의견도 있지만 상당수 반응은 근본적인 자영업자의 피해 대책과는 거리가 멀고 오히려 부작용만 낳을 것이라는 우려가 나오고 있다. 이미 임대차3법 시행으로 전셋값이 폭등하는 등 주택 시장 부작용을 초래한 상황에서 상가임대차 시장에서도 설익은 법안으로 임대인과 임차인 간 갈등만 유발한다는 비판이 곳곳에서 터져 나오고 있다. 24일 국회는 본회의를 열어 이 같은 내용을 담은 상가임대차보호법 개정안에 대해 표결을 진행할 계획이다. 코로나19로 피해를 본 상가 임차인에게 임대료 감액청구권을 부여하고, 법 시행 후 6개월 간 임차인이 월세를 연체해도 계약 해지를 할 수 없도록 하는 내용이 골자다. 현재 3개월 연체까지는 계약 해지 사유로 보지 않고 있는 만큼 추가로 6개월이 더해지면 최장 9개월까지 월세를 밀려도 괜찮다는 것이다. 상가업계에서는 이 같은 제도 시행에 따른 부작용을 크게 우려하고 있다. 이미 코로나19로 상당수 임대인들이 월세를 인하해주고 있는데 추가 인하 요구에 연체 장기화까지 더해지면 소규모 건물 임대인들은 버티기 어려워질 수 있다는 반응이다. 가뜩이나 상업용 부동산의 수익률이 낮아지는 상황에서 제도적 불확실성까지 더해지면 건물 자체의 가치 하락이 이어진다는 지적도 나온다. 한 임대인은 “정부가 코로나19로 영업 정지 처분을 해놓고 그 피해는 임대인에게 지라고 하는 것 아니냐”고 반발했다. ◇ 반기지 않는 임차인들…“가게 뺄 거 아니면 시도도 못할텐데” = 수혜 대상인 임차인들도 이번 법안에 대해 마냥 반기지는 않는 모습이다. 개정안이 근본적인 자영업자 지원책과는 거리가 멀고, 임대인과 갈등을 초래해 장기적으로 부작용만 낳을 수 있다는 우려 때문이다. 우선 임대료 감액청구권의 경우 임차인이 요구를 할 수는 있지만 임대인이 받아줘야 할 강제성은 담고 있지 않다. 요구를 들어주지 않으면 분쟁조정위원회나 법정 소송 등을 제기할 수 있지만 이에 소요되는 시간과 비용 등을 감안하면 사실상 유명무실하다는 지적이다. 한 임차인은 “임대인이 거절하면 감정만 상할 뿐 그 이상 진행은 힘들 것”이라며 “건물주에게 밉보여 가게를 뺄 각오가 아니라면 시도도 못할 일 아니냐”고 비판했다. ‘6개월 연체 허용’ 또한 임시조치 이후에는 보증금 인상 요인으로 작용해 오히려 부메랑이 될 수 있다는 우려가 나온다. 연체 기간을 늘려준다고 해도 어차피 연체된 월세는 보증금에서 차감되기 때문에 임차인 입장에서 실질적인 혜택은 거의 없다는 것이다. 오히려 임대인 입장에서는 비슷한 조치가 되풀이 될 가능성에 대비해 향후 보증금을 대폭 올리려 할 수 있어 임차인들의 부담만 늘어날 수 있다는 지적이다. 특히 연체된 월세가 보증금을 초과하는 경우, 대출을 끼고 소규모 건물 한 채를 산 임대인들은 대출 이자조차 감당하지 못해 건물을 경매에 내놓는 경우가 늘어날 수 있다. 한 자영업자는 “경매로 넘어가면 결국 더 큰 부자들이 ‘줍줍’해가고 비용 회수를 위해 보증금과 월세를 올리려고 할 것”이라며 “자영업자들도 작은 건물 하나를 갖는 게 목푠데, 빈부격차만 더 커져 그마저도 어려워질 것”이라고 했다. 이밖에 일부 자영업자들 사이에서는 “장사가 안 돼 일부러 월세를 연체해 계약 해지를 하려고 했는데 이마저도 어려워지게 됐다”는 볼멘소리도 나온다. 전문가들은 설익은 지원책이 오히려 임대인과 임차인의 갈등만 조장할 수 있다고 지적하고 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “임대료 인하 요구권은 하한선이 없고, 반대의 경우 임대인의 증액 요구권은 반영되지 않는 등 법안 자체가 부실하게 설계돼 있어 임대인과 임차인의 분쟁만 늘릴 것”이라며 “근본적 해결을 위해서라면 국가에서 재원을 마련해 지원해야지 이런 식의 접근은 부작용만 초래할 뿐”이라고 비판했다./진동영기자 jin@@sedaily.com
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