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매매가=전셋값도 나왔다…깡통전세 악몽이 스멀
경제·금융 경제동향 2020.09.14 12:53:46‘임대차 3법’ 시행 이후 전셋값 급등세가 수도권 곳곳으로 확산되는 가운데 전세 보증금이 매매가에 근접하는 이른바 ‘깡통 전세’ 경고음이 커지고 있다. 수도권 외곽지역 일부 단지의 경우 매매가보다 전세가가 더 크게 뛰면서 가격 차이가 없는 단지도 나왔다. 전문가들은 수도권 외곽의 경우 전세가는 계속 오르는 반면 매매가는 하락할 가능성이 적지 않은 것으로 보고 있다. 셋집을 얻을 때 깡통 전세를 염두에 둬야 한다는 충고도 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 용인 처인구 남사면 ‘e편한세상 용인한숲시티 3단지’ 전용 44.3㎡는 지난달 1억8,000만원에 전세 계약이 체결됐다. 해당 평형은 같은 기간 1억8,400만원에 매매 거래되기도 했다. 매매가격과 전셋값 차이가 400만원에 그친 것이다. 인근 2단지 전용 84.6㎡ 또한 지난달 2억8,000만원에 전세 계약이 체결됐다. 지난 5일 실거래(3억원)와 차이가 2,000만원밖에 나지 않았다. 다른 지역도 예외는 아니다. 인천 중구 중산동 ‘영종신명스카이뷰주얼리’ 전용 56.6㎡ 또한 지난달 2억1,500만원에 매매 거래됐다. 이 단지의 현재 전세가는 2억원이다. 가격 차이가 1,500만원에 그쳤다. 김포시 ‘삼환아파트’ 전용 101.9㎡ 또한 4일 2억5,000만원에 매매 거래됐다. 3일 거래된 전셋값(2억3,000만원)과 비교하면 2,000만원 밖에 차이가 나지 않는다. 일부 단지에서는 매매가와 전세가가 같은 사례도 나왔다. 안산 상록구 ‘서해아파트’ 전용 59.7㎡는 3일 2억1,000만원에 전세 거래됐다. 해당 평형의 지난달 매매가격과 같은 가격이다. 전세가는 임대차 3법 등 각종 규제 영향으로 서울 등 수도권 전역이 가파르게 상승하고 있는 상태다. 현재 다주택자 및 법인 규제 등으로 매매시장에는 이른바 ‘못난이’ 매물들이 쏟아지면서 일부 수도권 외곽 등에서 아파트 가격이 보합세를 보이고 있다. KB국민은행에 따르면 7일 기준 경기도 전세수급지수는 194.4를 기록해 2013년 9월 이래 7년 만에 가장 높은 수치를 보였다. 반면 같은 기간 매수우위지수는 80.1로 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많은 상황이다. 전문가들은 이 같은 추이를 고려해볼 때 수도권 외곽의 경우 전세가는 계속 오르는 반면 매매가는 약보합이나 하락으로 돌아설 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “수요가 적은 외곽 지역의 경우 매매가격이 하락할 가능성 또한 있다”며 “이들 지역에 셋집을 얻으려 하는 경우 반전세 등 보증금을 낮추는 방안을 추천한다”고 말했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
임대차법에 乙된 집주인들…커진 분노에 '단톡방' 집단행동
경제·금융 경제동향 2020.09.14 08:47:18“9시입니다. 오늘도 민원 진행 부탁드립니다.” 1,100여 명이 모인 카카오톡 오픈 채팅방에서 오전 9시가 되자마자 ‘민원 독려’가 시작됐다. 이 오픈 채팅방의 이름은 ‘임대차 3법으로 인한 실거주자 매매·매수 피해자방’이다. 임대차 3법을 비롯한 정부의 주택 관련 규제로 피해를 호소하는 시민들이 모인 곳이다. 이곳에서는 주택임대차보호법 주무부처인 법무부와 국토교통부의 업무 담당자 연락처를 공유하면서 제도의 문제점을 지적하는 민원 전화를 쉴 새 없이 넣고 있다. 관련 법안을 주도한 여당 소속 국회의원들 또한 마찬가지로 민원 대상이다. 한 참여자는 “정부가 우리의 의견을 전혀 들어주지 않으니 어쩔 수 있느냐”며 “그나마 사람들이 많이 모여 목소리를 내야 조금이라도 덜 불리해지지 않을까 하는 기대로 모인 사람들”이라고 했다. 시행 40여일이 지난 임대차3법 등으로 수세에 몰린 집주인들이 정부의 주택 정책에 반발하며 개설한 오픈채팅방들이 우후죽순 생겨나고 있다. 주택임대차보호법 개정에 따른 집주인들의 역차별 피해 호소가 주를 이루는 가운데 일부 오픈채팅방에서는 집단 민원 제기, 집회 추진 등 ‘집단행동’에 나서는 경우도 빈번히 나타나고 있다. 부동산 커뮤니티 등에 따르면 정부의 부동산 대책에 반발하는 오픈채팅방이 최근 들어 급격히 늘어나고 있다. 오픈채팅방 검색창에서 ‘부동산 대책’, ‘임대차3법’ 등 검색어를 입력하면 ‘반대 모임’, ‘피해자 모임’ 같은 채팅방이 수 십 건씩 나온다. 위 사례처럼 참여자가 수 백~1,000명 이상 모인 곳도 많다. ‘617대책·710대책·임대사업자·임대차3법 반대 행동’ 채팅방은 780여명, ‘임대사업자·임대차3법·617대책·710대책’ 채팅방은 1,400여명 이상이 활동하고 있다. 기존에는 온라인 커뮤니티 개설 등을 통한 반발이 주를 이뤘다면 최근에는 실시간으로 의견을 주고받을 수 있는 ‘오픈채팅방’이 더 활성화 되고 있다는 반응이다. 게시글 형태로 정제해 올려야 하는 커뮤니티와 달리 채팅 형식으로 의견을 바로바로 전달할 수 있는 오픈채팅방의 분위기는 훨씬 더 ‘날 것 그대로’의 모습을 담고 있다. 각자 처한 사례를 호소하거나 정책의 문제점을 꼬집는 표현도 훨씬 원색적이다. 임대를 내주고 있는 집주인과 임대사업자, 단순 주택 보유자, 매수 대기자 등 사정은 천차만별이지만 정부 부동산 정책에 대한 불만을 토로한다는 점에서 공통된 관심사를 갖고 모인 이들이다. 한 참여자는 “개별 민원은 정부가 관심을 두지 않는 것처럼 보이고, 집단으로 진행해야 그나마 효과를 볼 수 있는 것 같다”고 했다. 실제로 이들은 단순히 모여서 정부에 불만을 터뜨리는 수준을 넘어 ‘민원 폭탄’과 같은 집단 행동에 나서고 있다. 이들은 각 부처별 업무 담당자 연락처 외에도 여당 의원 개인 전화번호 및 의원실 연락처 등을 공유하면서 집단 민원을 제기하고 있다. 일부 오픈채팅방에서는 공무원 업무시간을 감안해 ‘오전 9시부터 오후 6시까지’라는 구체적인 가이드라인까지 마련한 상태다. 쏟아지는 ‘민원 폭탄’에 연락이 닿지 않으면 팩스를 보내거나 다른 부서를 통한 민원 제기까지 내고 있다. 정상적인 행태로는 보기 어렵다는 지적도 있지만 이들은 “이렇게 하지 않으면 효과를 내기 어렵다”는 입장이다. 실제로 이들이 집단 문제제기에 나선 ‘실거주 매수자의 계약갱신청구권 거절 불가’ 이슈는 당초 정부가 크게 관심을 갖지 않았지만 여야와 정부, 언론을 가리지 않은 ‘민원 폭탄’에 결국 크게 부각돼 정부가 설명자료를 내는 상황까지 이르렀다. 다만 일각에서는 이 같은 집단행동에 대한 우려도 나온다. 일례로 매일 진행되는 ‘민원 폭탄’ 탓에 실제 긴급한 질의를 해야 하는 실수요자가 제때 민원 상담을 받기 어렵다거나 반대편의 중요한 의견이 묵살되는 영향이 나타날 수 있다는 지적이다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
새주인 실거주까지 막는 임대차법…마음대로 팔지도 사지도 못하나
경제·금융 경제동향 2020.09.11 17:29:05# 오는 11월 전세 만기에 맞춰 아파트 계약을 진행 중인 A씨. 그는 새로 산 집에 입주하지 못할 수도 있다는 걱정에 밤잠을 설치고 있다. 계약금을 입금할 때까지만 해도 나가는 것으로 알았던 현 세입자가 집을 구해 나가겠다는 소식이 전혀 없어서다. 집주인 말만 믿고 서약서 같은 서류화된 증빙서류를 갖추지 못한 게 뒤늦게 생각났다. 이러다 갑자기 세입자가 “계약갱신청구권을 사용하겠다”고 돌변하면 A씨는 입주도 못 하고 길에 나앉아야 할 상황이다. ‘임대차 3법’이 시행된 지 한 달이 훌쩍 넘었고 그 사이 정부가 해설서까지 냈지만 임대차시장에서는 여전히 혼란이 계속되고 있다. 실거주용으로 전세 낀 집을 샀는데 계약갱신청구권 사용과 맞물려 입주를 하지 못하는 상황이 발생하는 문제가 대표적이다. 실거주 목적이라면 청구권 사용을 거절할 수 있다고 했지만 현실적으로는 불가능한 상황이 나타나는 것이다. 이 같은 문제가 불거지면서 급기야 정부는 ‘2차 해설서’를 내놓기로 했다. ◇세입자 말 바꾸면 강제로 ‘갭투자자’ 전락할 판=11일 국토교통부와 법무부 등에 따르면 두 부처는 새로 시행된 주택임대차보호법 관련 해석상 문제가 제기된 부분에 대해 유권해석 협의를 진행해 이달 중 공개할 계획이다. 가장 크게 문제가 되는 부분은 실거주를 목적으로 전세 낀 집을 매입했어도 세입자가 계약 완료(등기이전) 전 계약갱신청구권을 사용할 경우 매수자의 입주가 불가능해지는 점이다. 계약 전 세입자와 합의했더라도 상황에 따라 인정 여부가 달라지는 등 혼선이 거듭되는 양상이다. 임대차보호법은 집주인이나 직계존속이 실거주할 경우 청구권을 거절할 수 있다. 하지만 여기서 의미하는 집주인은 ‘등기상 집주인’인 탓에 매매계약이 진행 중인 매수인은 청구권 거절이 불가능하다. 계약을 진행 중인 새 집주인이 실거주를 하려 해도 현 세입자가 거절하면 반강제로 ‘갭투자자’가 돼버리는 셈이다. 이에 대해 김현미 국토부 장관은 이날 국회에서 “현재 법으로는 (매수자 입주가) 안 된다”며 “임차인이 살 수 있는 기간이 2년에서 4년으로 늘어났다는 것을 전제로 세입자가 있는 집에 매매거래가 바뀌게 될 것”이라고 말했다. 이런 가운데 세입자가 현 집주인에게는 청구권을 사용하지 않기로 합의했다가 나중에 새 집주인에게 말을 바꾸는 경우도 나타나고 있다. 정부는 일단 합의를 했다면 이후 말을 바꿔도 ‘청구권 포기’가 유효하다고 해석하고 있다. 하지만 국토부는 ‘청구권 포기’ 합의가 가능하다면서도 “제반 사정을 고려해 볼 때 ‘계약 갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 경우’ 갱신 거절 사유가 있다”고 전제를 달았다. 세입자가 입장을 바꿔도 이를 인정할 여지를 남겨둔 셈이다. ◇청구권 거절사유 추가해야”…靑 청원 등장=세입자가 말을 바꾸는 것에 대해 정부 관계자는 “일방이 합의를 부인한다면 분쟁조정위원회 등 분쟁조정 절차를 거쳐야 할 것”이라고 말했다. 특히 ‘청구권 포기’ 증빙이 있더라도 임대차보호법상 ‘임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다’는 조항 탓에 세입자가 ‘청구권 포기’ 약정 자체가 무효라고 주장하면 세입자 쪽에 힘이 실릴 수밖에 없다는 우려도 있다. 한 전문가는 “‘새 전셋집이 구해지면 나가겠다’는 식으로 모호하게 약속한 뒤 ‘집이 구해지지 않았다’며 청구권을 사용하는 경우가 있을 수 있다”며 “맘먹고 세입자가 말을 바꾼다면 집주인으로서는 대응할 방법이 없다”고 지적했다. 이렇다 보니 시장에서는 ‘실거주 목적의 매수인에게 매도할 경우’를 청구권 거절 사유로 추가해 혼선을 명확히 정리해야 한다는 의견이 나오고 있다. 갭투자를 줄이고 실거주용 매매를 권장하는 정부 방침에도 맞다는 의견이다. 하지만 정부는 “등기상 주인이 아니라면 실거주 목적의 청구권 거절은 불가능하다”는 입장을 고수하고 있다. 청와대 국민청원 게시판에는 이 같은 문제를 지적한 청원이 올라오기도 했다. 정부는 잇단 혼선에 이 같은 상황에 대한 해석을 담은 2차 해설서를 준비 중이지만 현실적 문제를 감안하면 민감한 분쟁은 계속 이어질 수밖에 없을 것으로 보인다. 해설서가 모든 분쟁의 가능성을 다룰 수 없는데다 추가 보완대책이 계속 쏟아지면서 새로운 분쟁도 이어지고 있어서다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
임대차3법에 가을이사철 수요까지…서울전세 0.12% 상승세 지속
부동산 주택 2020.09.11 12:00:29서울 아파트 전세가격 상승세가 이어지고 있다. 전제 매물이 부족한 가운데 가을철 이사 수요가 본격적으로 움직이면서 가파른 오름세가 매주 이어지는 형국이다. 서울 지역 아파트 매매가격은 상승폭은 2주 연속 꺾였지만 가격 상승세 자체는 멈추지 않는 것으로 나타났다. 부동산114가 11일 발표한 수도권 주간 아파트 시장동향에 따르면 서울의 전세시장은 지난주와 같은 0.12% 상승세를 기록했다. 서울 아파트 전세가격은 이번 집계가지 61주 연속 상승세를 보였다. 구별로 보면 △노원(0.29%) △관악(0.26%) △송파(0.26%) △강북(0.25%) △강동(0.21%) △양천(0.15%) 순으로 올랐다. 노원은 하계동 한신동성, 중계동 성원2차, 상계동 상계주공11단지, 월계동 삼호4차 등이 500만원-2,500만원 상승했다. 관악은 신림동 삼성산주공3단지, 봉천동 관악푸르지오, 두산, 성현동아 등이 500만원-1,500만원 올랐다. 송파는 오금동 대림, 문정동 올림픽훼밀리타운, 잠실동 리센츠, 트리지움 등이 1,000만원-3,500만원 상승했다. 신도시는 △분당(0.09%) △일산(0.07%) △동탄(0.06%) △광교(0.06%) △김포한강(0.05%) △파주운정(0.04%)등이 상승했다. 매매 시장도 상승이 지속됐다. 서울 아파트 매매가격은 0.07% 올라 지난주(0.10%) 보다 상승폭이 줄었다. 재건축 아파트가 0.09% 상승했고 일반 아파트는 0.07% 올랐다. 이밖에 경기ㆍ인천이 0.08% 상승했고 신도시는 0.04% 올랐다. 구별로는 △송파(0.19%) △강동(0.14%) △노원(0.14%) △관악(0.11%) △양천(0.10%) △영등포(0.10%) △도봉(0.09%) △용산(0.09%) △은평(0.09%) △구로(0.08%) △성북(0.08%) 등이 올랐다. 노원구 등 외곽지역은 저가 매물 소진 이후 매수세가 줄고 있지만 매도 우위시장은 여전한 분위기다. 하계동 한심 동성, 중계동 중계2차한화꿈에그린 더 퍼스트, 양지대림1,2차, 상계동 불암현대 등이 1,000만원-2,500만 상승했다. 신도시는 △파주운정(0.10%) △평촌(0.09%) △분당(0.07%) △위례(0.06%) △일산(0.03%) △광교(0.03%) 등이 올랐다. 파주운정은 야당동 한빛마을1단지한라비발디센트럴파크와 와동동 가람마을7단지한라비발디가 250만원-1,000만원 상승했다. △광명(0.16%) △안양(0.13%) △용인(0.13%) △고양(0.11%) △하남(0.11%) △부천(0.10%) △의왕(0.10%) △의정부(0.10%) 등이 올랐다. 광명은 철산동 철산래미안자이, 푸르지오하늘채, 하안동 광명두산위브트레지움 등이 500만원-1,500만원 상승했다. 임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “저가 매물 소진 이후 서울 외곽 지역의 매수세가 더 주춤해였으며 3기 신도시 등 사전청약 공급 계획이 구체화돼 서울 외곽지역의 수요 쏠림 현상이 다소 진정될 것으로 예상된다”며 “다만 수도권 전세시장은 임대차법 시행과 코로나 재확산에 따른 거리두기 강화로 전세 매물 잠김 현상과 맞물려 사전청약을 기다리는 대기수요가 늘면서 전세난은 더 가중될 전망”이라고 분석했다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
서울외곽보다 비싸다…하남 전셋값, 무슨 일이
부동산 정책·제도 2020.09.09 14:39:07경기도 하남시 전세시장이 심상치 않다. 교통여건 개선에 임대차 3법, 여기에 교산지구 사전청약 수요까지 몰리면서 말 그대로 대란이다. 한국감정원에 따르면 하남 아파트 전세가는 올 들어 12% 올랐다. 9일 부동산 정보업체 경제만랩이 KB부동산 리브온의 주택가격동향을 분석한 결과 지난해 8월 경기도 하남시의 3.3㎡당 아파트 평균전세가격은 1,126만원 수준이었지만, 올해 8월에는 1,473만원으로 1년간 30.9% 상승해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 전셋값이 빠르게 상승해온 하남 지역은 지난 7월 말 계약갱신청구권제와 전·월세상한제 등을 담은 새 임대차법이 시행되면서 아파트 전세매물이 줄어들고, 전셋값은 더욱 치솟고 있는 상황이다. 여기에 지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간이 지난달 8일 개통하고, 사전청약까지 겹치면서 난리다. 하남 전세가격 급등은 실거래가에서도 확인된다. 국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면 경기 하남시 선동에 위치한 ‘미사강변 센트리버’의 전용면적 84㎡ 경우 지난해 8월 3억 6,000만원(13층)에 실거래가 됐는데, 올해 8월에는 3억 이상 오른 6억 6,500만원(18층)에 거래됐다. 1년간 무려 80% 넘게 오른 것이다. 경기 하남시 망월동에 위치한 ‘미사강변 하우스디 더 레이크’ 전용면적 84㎡도 지난해 8월 3억 8,000만원(3층)에서 올해 8월 6억원(7층)으로 올랐다. 하남 교산지구 인근 A 중개업소 관계자는 “전용 109㎡의 경우 전세가 6억5,000만원에서 현재 7억원을 넘어 8억원을 바라보는 상황”이라며 “임대차 3법 때문에 전세물건이 거의 없다”고 말했다. 오대열 경제만랩 리서치팀장은 “그동안 하남시는 한강수변공원과 근린공원이 풍부해 주거환경은 쾌적하지만 대중교통 인프라가 부족하다는 평가가 많았다”며 “하지만 5호선 하남선이 개통하면서 서울 접근성이 대폭 개선되어 신설역 주변 아파트 위주로 전셋값이 치솟고 있는 분위기”라고 설명했다. 이어 “하남시의 아파트 전셋값 상승은 교통호재 뿐만 아니라 임대차법으로 인한 전세매물 잠김 현상과 민간택지 분양가 상한제로 인한 로또 청약대기 수요도 있어 신축 아파트 위주로 아파트 전셋값 상승 압박은 더욱 거세질 것으로 보인다”고 말했다./박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
임대차법 한 달…서울 곳곳 전셋값 급등 '억 소리'
경제·금융 경제동향 2020.09.07 16:43:25주택임대차보호법 개정안이 시행된 후 서울 주요 지역 전세 실거래가가 ‘억 단위’로 뛴 것으로 조사됐다. 전세 물건이 급감하고 월세전환이 늘어나는 등 당초 우려했던 부작용도 현실화되고 있는 것으로 나타났다. 7일 직방에 따르면 지난 8월 초 새 임대차법 시행 전후인 7월과 8월 서울에서 각각 8,827건, 5,099건의 전세 거래가 발생했다. 직방은 이 가운데 동일 단지, 같은 면적의 거래가 두 달 연속 발생한 사례 1,596건을 조사에 활용했다. 조사 결과를 보면 강동구 명일동 ‘삼익그린2차’ 전용 107㎡는 7월 6억5,000만원에 거래됐지만 지난달에는 8억9,500만원에 계약이 체결됐다. 한 달 새 전셋값이 2억4,500만원 뛴 것이다. 이 밖에 송파구 잠실동 ‘우성(2억3,000만원)’, 성동구 ‘금호동1가 벽산(2억2,000만원)’, 강남구 압구정동 ‘한양5단지(2억1,000만원)’ 등의 전셋값도 2억원 넘게 올랐다. 서울 강북권은 신흥 주거지로 주목 받는 마용성(마포·용산·성동구)에서도 전셋값이 크게 오른 사례가 나왔다. 마포구 중동 ‘울트라월드컵’ 전용 84㎡는 8월 5억8,000만원에 거래되며 7월 최고가와 비교해 1억3,000만원가량 올랐다. 중저가 아파트가 많은 ‘금관구(금천·관악·구로구)’ ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 등도 전셋값이 올랐다. 금천구 독산동 ‘금천롯데캐슬 골드파크1차(60㎡)’는 2억8,500만원에서 4억7,000만원으로 1억8,500만원 올랐고 관악구 봉천동 ‘관악파크푸르지오(85㎡)’는 4억5,000만원에서 6억원으로 상승했다. 아울러 소형 아파트를 중심으로 전세의 월세 전환이 이뤄진 것으로 나타났다. 실제로 반포 지역 아파트의 경우 전용 60㎡ 이하 소형 면적에서 전세 가격이 하락했고 다수의 매물이 월세로 전환되기도 했다. 직방은 “제로금리에 가까운 저금리가 지속되면서 보증금보다는 월세 수입을 더 선호하게 된다”며 “소형면적이 자리 잡고 나면 중형면적으로 그 현상이 확대될 가능성도 존재한다”고 내다봤다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
임대차3법 한달…연한·가격대 상관없이 전세가 다 올랐다
경제·금융 경제동향 2020.09.07 10:32:51임대차3법이 본격적으로 시행된 지 한 달이 지난 가운데 강남 일부 지역 소형 아파트를 중심으로 전→월세 전환이 이뤄진 것으로 나타났다. 소형 면적에 이어 중형 면적에서도 이 같은 현상이 나타나기 시작할 것이라는 분석도 나온다. 7일 직방에 따르면 새 임대차법 이후 전세시장은 단지별로 가격이 오르고 기존 전세 매물이 월세로 바뀌는 등 과도기적 모습을 보이고 있다. 특히 소형면적을 중심으로 월세 전환이 나타나고 있다. 임대인 입장에서는 보증금 부담이 적고, 임차인도 월세 부담이 적기 때문에 이 같은 현상이 나타났다고 직방은 설명했다. 실제로 반포 지역의 아파트의 경우 전용 60㎡ 이하 소형 면적에서 전세가격이 하락했고, 다수 매물들이 월세로 전환되기도 했다. 강북 대표 지역인 마포·용산·성동구 지역 아파트에서도 소형면적을 중심으로 월세 거래가 발생하며 오히려 7월 거래보다 8월 거래 가격이 낮은 사례가 관측되기도 했다. 직방은 “제로금리에 가까운 저금리가 지속되면서 보증금보다는 월세 수입을 더 선호하게 된다”며 “소형면적이 자리 잡고 나면 중형면적으로 그 현상이 확대될 가능성도 존재한다”고 내다봤다. 임대차3법 이후 시장에서 전세 물건이 사라지며 준공연한이나 가격대와 상관 없이 전체적으로 전세 가격이 많이 올랐다. 강동구 명일동 삼익그린2차 전용 107㎡의 경우 7월 6억5,000만원에 전세계약이 체결됐으나 8월에는 8억9,500만원에 계약되며 한 달 만에 2억4,500만원이 상승했다. 송파구 잠실동 우성 전용 131㎡도 7억5,000만원에서 9억8,000만원으로 2억3,000만원 가량 올랐다. 신축 아파트를 비롯해 타워팰리스, 압구정 한양아파트 등 초고가 아파트에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 중저가 아파트가 밀집한 금·관·구(금천·관악·구로구)와 노·도·강(노원·도봉·강북구)에서도 전세가가 상승했다. 관악구 봉천동 관악파크푸르지오 전용 85㎡는 7월 최고 4억5,000마누언에 거래되던 가격이 8월 최고 6억원에 거래됐다. 다만 일부 단지에서는 8월 들어 7월보다 낮은 가격에 전세 거래가 체결되는 사례가 나오며 혼조세 양상을 띄었다. 강남구 도곡동 도곡렉슬의 경우가 그렇다. 직방은 “7월에 높은 가격에 거래된 점도 있으나 8월에는 전세 대신 월세로 계약된 경우가 다수 발생했고, 전세 매물들이 월세로 전환되며 거래됐기 때문”이라 설명했다. 새 임대차법이 전세 소멸을 가속화할 것이라는 관측과 관련해, 직방은 “전세시장은 축소되더라도 소멸되지는 않을 전망”이라고 내다봤다. 현재와 같은 대출 규제 상황에서는 결국 전세라는 일종의 사금융제도를 통해 주택을 매입할 수밖에 없으며 거주 안정성 측면과 부동산의 미래가치라는 투자자들의 시각을 감안하면 전세가 시장에서 아예 사라지지는 않을 것이라는 설명이다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
'졸속' 임대차법에…정부, 분쟁조정위 권한 강화 누가 유리할까
경제·금융 경제동향 2020.09.07 06:50:09#. “조정을 걸려고 해도 세입자가 거부하면 방법이 없답니다. 이게 무슨 해결 방안입니까.” 서울의 한 아파트를 전세로 내주고 있는 A씨는 세입자가 ‘계약갱신청구권을 사용하겠다’면서도 임대료 인상은 한 푼도 동의할 수 없다고 버텨 고민이다. 지자체에서는 “‘주택임대차분쟁조정위원회(분쟁조정위)’에 조정을 진행해보라”고 했지만 내용을 살펴보니 세입자가 거부하면 조정 절차 자체가 불가능하다는 걸 깨닫고 허탈감에 빠졌다. 남은 유일한 방법은 소송 뿐이지만 소요되는 시간과 비용을 생각하면 ‘선택 불가’다. <허수아비 분쟁조정위…정부 “권한 강화 검토> 임대차 3법 시행 후 임대차 시장 곳곳에서 파열음이 나오는 가운데 정부가 사실상 유일한 분쟁 해결기구로 제시한 분쟁조정위의 ‘실효성 논란’이 불거지고 있다. 상대가 거부하면 조정 자체가 불가능해 갈등 해결 기구로의 역할을 사실상 기대할 수 없다는 지적이다. 이 같은 지적에 정부는 분쟁조정위의 권한 강화를 위한 제도적 보완책 마련 검토에 나섰다. 정부에 따르면 국토교통부와 법무부는 분쟁조정위의 실효성 강화를 위한 방안 마련을 위한 내부 검토를 진행 중이다. 정부가 임대차 3법 시행 후 임대차 분쟁 해결 지원을 위해 분쟁조정위를 현재 6개에서 18개로 확대하는 방안을 밝힌 가운데 외연 확대 외에도 조정 절차의 실질적 분쟁 해결 효과를 마련할 필요가 있다는 지적에 따른 것이다. 정부 관계자는 “구체적으로 방향이 정해진 것은 아니지만 분쟁조정위의 권한과 관련한 검토를 내부적으로 진행하고 있다”고 말했다. 정부가 분쟁조정위 권한 검토에 나선 것은 분쟁조정위의 양적 확대에도 불구하고 조정 결과에 대한 구속력이 없어 실질적인 분쟁 조정에 한계가 있기 때문이다. 주택임대차보호법에 따르면 조정을 신청하더라도 상대방이 이를 거부하면 조정 절차가 이뤄지지 않는다. 상대방이 조정 절차에 응해 가까스로 조정안이 나오더라도 당사자 중 한 쪽이라도 이를 거부하면 강제할 방법이 없다. 이렇다 보니 분쟁조정위의 ‘조정 성공률’은 23% 수준에 그칠 정도로 취약하다. 여기서 해결되지 않는 분쟁은 법정 소송으로 가는 수밖에 없지만 소요되는 기간과 비용을 감안하면 갈등 해결의 도구로 활용하기는 무리가 있다는 지적이다. <임대차 3법으로 분쟁 느는데…여·야 모두 공감대> 문제는 제도적 갈등 해결 방안은 미약한 데 비해 향후 분쟁 발생은 대폭 늘어날 것이란 점이다. 임대차 3법이 숙의 기간을 충분히 두고 진행되지 않아 제도적 공백으로 인한 허점이 많고, 제도 취지상 임차인 편에 치우쳐져 있어 벌써부터 다양한 갈등이 제기되고 있다. 한 예로 전월세상한제는 계약 갱신 때 임대료 인상률을 5% 상한으로 정하고 있지만, 계약갱신청구권과 맞물리면서 실질적으로는 세입자 반대 시 한 푼도 올릴 수 없는 문제가 제기되고 있다. 이밖에 전세 만기와 맞물려 집을 팔았을 경우 매수인이 실거주를 하고 싶어도 세입자가 청구권을 사용하면 불가능해지는 점 등 다수의 갈등 요소가 제기되고 있다. 이 같은 이유로 분쟁조정위의 권한 강화는 정부 외에 국회에서도 필요성을 인지하고 있다. 여야와 시장에서 모두 필요성을 느끼고 있는 만큼 실현 가능성이 높을 것으로 보인다. 현재 여야 모두에서 분쟁조정위의 실효성 강화 방안을 위한 임대차보호법 개정안이 발의된 상태다. 더불어민주당에서는 국회 법제사법위원장인 윤호중 의원이, 제1야당인 국민의힘에서는 최승재 의원이 각각 개정안을 대표 발의했다. 두 발의안 모두 조정 개시 단계에서 피신청인이 이를 거부할 수 없도록 하고, 조정안에 대해서도 일정 수준의 강제력을 부여하는 내용이 담겼다. 윤 의원안의 경우 분쟁조정위에서 도출된 조정안이 재판상 화해와 같은 효력을 지니도록 했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
‘방 못 뺀다'…임대차법 이후 집주인·세입자 분쟁 ‘3배’ 증가
경제·금융 경제동향 2020.09.06 19:03:16당초 우려했던 대로 임대차법 시행 이후 집주인과 세입자 간 분쟁이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 임대차법 시행 이후 현장에서 곳곳 파열음이 나면서 다툼이 증가하고 있기 때문이다. 부동산 커뮤니티에는 계약갱신청구권과 임대료 인상 등과 관련한 세입자와 집주인 간의 다툼과 관련된 글이 계속 올라오고 있다. 일부 집주인인 세입자가 집을 보여주지 않는다며 도움을 요청하기도 했다. 서울시에 따르면 임대차법 개정안이 시행된 7월 31일 이후 8월 31일까지 한 달간 서울시 전월세보증금지원센터가 접수한 상담 건수는 총 5,620건으로 전년 동기(2218건) 대비 약 2.5배 증가했다. 특히 임대차와 관련한 상담 실적은 같은 기간 1,539건에서 5,090건으로 3.3배나 뛰었다. 시 관계자는 “법 시행 이후 관련된 상담이 늘고 있다”고 말했다. 갈등 유형은 다양하다. 법 시행 이전에 임대보증금을 5% 범위보다 상향해 올리기로 집주인과 세입자 쌍방이 합의했는데, 법 시행을 근거로 세입자가 임대보증금 상향을 낮출 것을 요구하면서 집주인과 갈등을 빚은 사례도 그 중 하나다. 임차인이 갑자기 계약갱신청구권을 사용한 경우도 빈번하다. 한편 임대차 3법 시행 이후 전세가 상승세가 서울 외곽지역까지 확산하면서 전세난 우려가 커지고 있다. 계약갱신청구권으로 기존 전셋집에 2년 더 거주하려는 수요가 늘었을 뿐 아니라 집주인이 전세를 월세로 전환하는 경우도 늘어나면서 시장에서 전세 매물이 자취를 감췄기 때문이다. 부동산 업계에 따르면 9,000가구가 넘는 송파구 가락동 ‘헬리오시티’의 전세 매물은 현재 평형당 1~2개에 불과하다. 매물이 줄어들면서 전세가도 크게 올랐다. 전용 84.98㎡의 경우 지난달 5일 9억5,000만원에 전세 계약이 체결됐는데, 지금은 그 호가가 11~12억 원대까지 올라왔다. 이 같은 현상은 서울 외곽지역에서도 포착된다. 노원구가 대표적이다. 노원구 중계동 청구3차 전용 84.77㎡의 전세는 지난달 27일 처음으로 6억 원 선을 돌파했다. 관악구 봉천동 관악드림(동아)의 전용 84.96㎡도 지난달 5일 5억1,000만원에 거래되면서 기존 신고가를 경신했고, 구로구 신도림동 대림3차 e편한세상 84.51㎡ 지난 11일에 5억원에 거래돼 최고가 기록을 다시 썼다./양지윤기자 yang@@sedaily.com -
'허수아비' 임대차 분쟁조정위, 힘 세진다
경제·금융 경제동향 2020.09.06 17:04:38# “조정을 신청해도 세입자가 거부하면 방법이 없답니다. 이게 무슨 해결 방안입니까.” 서울의 한 아파트를 전세로 내주고 있는 A씨는 세입자가 ‘계약갱신청구권을 사용하겠다’면서도 임대료 인상은 한 푼도 동의할 수 없다고 버텨 고민이다. 지자체에서는 “‘주택임대차분쟁조정위원회(분쟁조정위)’에 조정을 진행해보라”고 했지만 내용을 살펴보니 세입자가 거부하면 조정 절차 자체가 불가능하다는 것을 깨닫고 허탈감에 빠졌다. 남은 유일한 방법은 소송뿐이지만 소요되는 시간과 비용을 생각하면 ‘선택 불가’다. 임대차 3법 시행 이후 곳곳에서 파열음이 나오는 가운데 정부가 사실상 유일한 분쟁 해결기구로 제시한 분쟁조정위의 ‘실효성 논란’이 불거지고 있다. 이 같은 지적에 정부는 분쟁조정위의 권한 강화를 위한 제도적 보완책 마련을 추진할 계획이다. 6일 정부에 따르면 국토교통부와 법무부는 분쟁조정위의 실효성 강화를 위해 세부 방안을 검토 중이다. 정부가 임대차 3법 시행 이후 임대차 분쟁조정위를 현재 6개에서 18개로 확대하는 방안을 밝힌 가운데 외연 확대 외에도 조정 절차의 실질적 분쟁 해결 효과를 마련할 필요가 있다는 지적에 따른 것이다. 정부 관계자는 “구체적으로 방향이 정해진 것은 아니지만 분쟁조정위의 권한과 관련한 검토를 내부적으로 진행하고 있다”고 말했다. 정부가 분쟁조정위 권한 강화 검토에 나선 것은 양적 확대에도 불구하고 조정 결과에 대한 구속력이 없어 실질적인 분쟁 조정에 한계가 있기 때문이다. 주택임대차보호법에 따르면 조정을 신청하더라도 상대방이 이를 거부하면 조정 절차가 이뤄지지 않는다. 상대방이 조정 절차에 응해 가까스로 조정안이 나오더라도 당사자 중 한쪽이 이를 거부하면 강제할 방법이 없다. 이렇다 보니 분쟁조정위의 ‘조정 성공률’은 23% 수준에 그칠 정도로 취약하다. 현재 분쟁조정위의 권한 강화는 정부 외에 국회에서도 필요성을 인지하고 있다. 여야 모두 분쟁조정위의 실효성 강화 방안을 위한 임대차보호법 개정안을 발의한 상태다. 더불어민주당에서는 국회 법제사법위원장인 윤호중 의원이, 국민의힘에서는 최승재 의원이 각각 개정안을 대표 발의했다. 두 발의안 모두 조정 개시 단계에서 피신청인이 이를 거부할 수 없도록 하고, 조정안에 대해서도 일정 수준의 강제력을 부여하는 내용이 담겼다. 윤 의원안의 경우 분쟁조정위에서 도출된 조정안이 재판상 화해와 같은 효력을 지니도록 했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
집값대책 남발에 임대차 상담까지…일감 많아진 국토부 산하기관
경제·금융 경제·금융일반 2020.09.02 17:18:41정부가 20여차례 이상의 부동산 대책을 쏟아내면서 한국감정원, 한국토지주택공사(LH) 등 산하기관의 업무가 무한 확장하고 있다. 일부 민간 영역까지 업무가 확대하면서 시장 위축을 초래한다는 우려의 목소리도 나온다. 국토교통부에 따르면 한국감정원과 LH는 연내 주택임대차분쟁조정위원회와 상가건물임대차분쟁조정위원회를 각각 전국 지사에 설치할 예정이다. LH는 인천과 충북 청주, 경남 창원에 3개소를 설치하고 한국감정원은 서울 북부와 전북 전주, 강원 춘천에 3개소를 둘 예정이다. 임대차분쟁조정위는 당초 법률구조공단에서 6곳을 운영하고 있었는데 ‘임대차 3법’ 시행으로 분쟁이 증가하자 LH와 한국감정원에도 해당 업무를 맡기기로 했다. 한국감정원의 한 관계자는 “분쟁조정위원회는 변호사 등 일부 전문인력을 채용해 운영하려고 한다”며 “아직 예산과 인력 등 구체적인 방안은 확정되지 않았다”고 설명했다. 한국감정원과 LH는 최근 본업 이외에 부업 비중이 계속 증가하고 있다. 정부가 크고 작은 부동산 대책을 남발하면서 관련 규제 단속과 분쟁 조정 등 후속 업무가 발생했기 때문이다. 한국감정원은 지난 2월 ‘부동산 시장 불법행위 대응’을 위해 실거래 상설조사팀과 부동산거래질서 교란행위신고센터도 출범했다. 한국감정원은 이보다 앞서 금융결제원으로부터 주택청약 업무도 넘겨받았다. LH도 상황은 다르지 않다. LH는 최근 공공 디벨로퍼 역할까지 수행하는 상황이다. 정부가 5·6 공급대책과 8·4 공급대책에서 발표한 공공재개발·재건축 사업은 LH가 주도적으로 맡을 예정이다. 2017년부터는 도시재생 뉴딜사업도 주도적으로 하고 있다. 도시재생 뉴딜사업은 정부와 지방자치단체 재원으로 낙후지역에 대규모 정비사업 대신 생활 인프라 구축 등을 진행하는 사업이다. 국토부 산하기관의 업무가 확장되는 것과 관련해 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 부동산 대책을 남발하면서 단속과 관리 등 후속 업무도 대폭 증가하고 있다”며 “국토부가 이러한 일을 산하기관에 맡기고 있는데 기관들은 본업 이외의 업무가 추가되다 보니 비효율성이 커지고 민간 시장도 정부 개입이 커지면서 위축되고 있다”고 지적했다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “과거 정부에서 공기업 통폐합과 조직 슬림화를 추진했던 것은 본업 이외의 다른 업무들이 많아 비효율성이 커졌기 때문”이라며 “앞으로 이 같은 문제점이 다시 발생할 수 있다”고 지적했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
임대차 3법 영향?…8월 전국 아파트 반전세가 '역대 최고' 상승
경제·금융 경제동향 2020.09.01 11:00:00임대차 3법 시행 이후 전세는 줄고 반전세 계약 비중이 늘어난 가운데 8월 전국 아파트 반전세가 상승률도 역대 최고를 기록했다. 반전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 보증부 월세 계약을 일컫는다. 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 세입자의 권리 확대를 위해 만들어진 제도가 오히려 매월 들어가는 주거비용을 높이며 세입자의 부담을 가중시켰다는 지적이 나온다. 1일 한국감정원이 발표한 8월 주택가격동향을 보면, 전국 아파트 반전세 가격 상승률은 0.42%에 달했다. 지난 2015년 6월 관련 통계가 작성된 이후 가장 높은 상승률이다. 서울과 수도권의 아파트 반전세 가격도 전달 대비 큰 폭으로 올랐다. 서울의 경우 7월 수치인 0.24%보다 0.10%포인트 오른 0.34%를 기록했다. 올 1월 이후 최대치다. 수도권의 상승률도 전달 대비 0.12%포인트 상승한 0.49%를 기록했다. 반전세뿐 아니라 전세가 역시 꾸준한 상승세를 기록하고 있다. 임대차3법 시행과 더불어 저금리 기조와 재건축 거주요건 강화로 전세매물 부족 현상이 지속된 탓이다. 전국 아파트 전세가격지수는 0.68%를 기록했다. 이 또한 지난 2015년 6월 이후 가장 큰 폭의 상승률이다. 전국에서 전세가가 가장 많이 오른 지역은 단연 ‘천도론’의 영향을 받은 세종이었다. 7월에도 4.25%라는 높은 상승률을 기록한 세종은 8월에는 7.11%의 변동률을 보였다. 수도권 전세가도 7월 0.63%에서 8월 0.81%로, 서울 전세가도 0.45%에서 0.65%로 크게 올랐다. 서울에서 전세가 상승률이 가장 높은 지역은 강동구(1.31%)로 집계됐고, 그 뒤를 송파구(1.16%), 강남구(0.95%), 서초구(0.84%)가 이었다. 6·17 대책과 7·10 대책 등 연이은 집값 안정화 정책에도 전국 아파트 매매가는 여전히 오름세다. 다만 그 상승폭은 축소됐다. 7월 0.89%를 기록하며 111개월 만에 가장 높은 상승률을 보였던 전국 아파트 매매가는 8월 0.65%로 집계됐다. 범위를 좁혀 수도권 아파트 매매가를 보면 그 상승률이 0.70% 수준이다. 전달(1.16%)보다는 상승폭이 줄었지만, 여전히 높은 상승률이다. 서울도 1.12%에서 0.55%로 상승폭이 소폭 축소됐다. 세종은 9.20%로 오히려 상승폭이 확대됐다. 아파트의 상승폭은 줄어들었지만, 빌라(연립·다세대)와 단독주택은 상승폭이 확대됐다. 서울 빌라의 8월 매매가 상승률은 0.23%로, 전달(0.15%)보다 큰 폭으로 늘었다. 올해 들어 가장 높은 상승률이다. 단독주택도 마찬가지다. 서울 단독주택은 전달보다 0.01%포인트 늘어난 0.37%의 변동률을 기록했다. 이번 달 전국주택가격조사는 지난 7월14일부터 8월10일까지의 가격 동향을 토대로 작성된 통계로, 8·4 공급대책의 영향이 일부 반영됐다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
'5% 상한' 예외라 해놓고 "안된다"...'특별법'보다 센 막강 '임대차법'
경제·금융 경제동향 2020.08.31 17:38:43# 지난 2018년 말 경기도의 한 신도시에서 아파트를 구입해 전세를 내준 A씨. 이후 지난해 9월 주택임대사업자로 등록했고 올해 재계약을 앞둔 상태다. A씨는 이번 계약에서는 주변 시세에 맞춰 전셋값을 2억원가량 올릴 계획이었다. 하지만 28일 공개된 정부의 주택임대차법 해설서에 따르면 A씨는 기존 전세금의 5%만 올릴 수 있다. 임대사업자 등록 후 맺는 ‘첫 계약’이지만 정부는 ‘갱신 계약’이라고 해석했기 때문이다. 정부의 임대차법 해설서 발간 후 주택임대사업자들이 강하게 반발하고 있다. ‘민간임대주택특별법’에는 지난해 10월23일 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 종료되고 나서 재계약할 때 사업자가 임대료를 시세에 맞춰 정할 수 있도록 돼 있다. 그런데 정부가 임대차보호법 해설서를 내놓으면서 이 같은 경우에도 ‘5% 상한’을 적용할 수 있다고 밝혔기 때문이다. 특별법인 ‘민특법’과 일반법인 ‘임대차보호법’이 충돌하면 특별법이 우선 적용돼야 하는 게 원칙이다. 하지만 정부가 일반법을 우선하는 해석을 내놓으면서 비판이 나오고 있다.31일 업계에 따르면 임대사업자들은 국토교통부·법무부의 임대차법 해설서 발간 후 청와대 국민청원을 제기하는 등 집단 반발하고 있다. 이번에 배포된 해설서에는 기존 세입자가 있는 상태에서 임대사업자로 등록한 경우 상한제 적용 여부에 대해 ‘민특법상 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상 계약갱신요구권(청구권)이 배제되지 않으며 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다’고 적시돼 있다. 문제는 지난해 10월24일부터 개정돼 시행 중인 민특법을 보면 내용이 다르다. 개정 법률 시행 전인 10월23일 이전 등록한 임대사업자의 경우 존속 중인 임대차 계약이 종료되고 나서 재계약할 때 사업자가 임대료를 정할 수 있도록 했다. 개정 법률을 통해 정부가 현재 취지대로 바꾸기는 했지만 이전 사례에 대해서는 “소급 적용하지 않겠다”고 밝혔다. 이에 따라 지금까지는 지난해 10월23일 전 등록한 임대사업자는 기존 세입자가 있었는지와 관계없이 등록 후 첫 계약은 5% 상한 적용을 받지 않았다. 이와 관련해 법제처가 지난해 “임대주택 등록 후 처음 계약하는 경우가 ‘최초 임대료’”라고 해석하기도 했다. 임대사업자들은 이를 근거로 일반법보다 우선 시행되는 민특법 해석에 따라야 한다고 주장하고 있다. 한 임대사업자는 청와대 국민청원 게시판에 ‘일반법이 특별법보다 우선하는 최초 사례를 만드나’라는 글을 올리면서 “아전인수격으로 법을 해석하고 적용하려 한다. 당장 철회해달라”고 주장하기도 했다. 국토부는 민특법과 임대차보호법 간 충돌이 있는 것은 인정하지만 해석에 아무런 문제가 없다는 입장이다. 국토부의 한 관계자는 “민특법 3조에 보면 민특법에서 특별히 정하지 않는 사항은 주택임대차보호법 등 다른 법령을 따르도록 돼 있다”며 “기존 민특법에서 계약갱신청구권과 관련한 문제를 다루지 않았던 만큼 임대차보호법에 따라 해석하면 된다”고 했다. 하지만 법조계에서는 이 같은 정부 주장이 사실상 기존 제도에 대한 소급 적용과 마찬가지라며 위헌 가능성까지 제기하고 있다. 최진녕 법무법인 씨케이 대표변호사는 “형식적 논리를 들어 기존에 제도적으로 인정했던 권리를 사실상 소급해 침해하는 것으로 ‘실질적 법치주의’의 문제가 있다”며 “기존 임대사업자의 재산권을 소급에 의해 침해하는 것으로 위헌으로 해석될 여지도 있다”고 지적했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
[임대차법 1개월] 전월세 거래 역대 최저…반전세 비중 올 최고
경제·금융 경제동향 2020.08.31 17:21:09임대차 3법 시행 이후 8월 서울에서 전월세 계약이 급감한 가운데 반전세 계약 비중은 올해 최고치를 기록했다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등 임대인에 대한 규제가 강화되면서 전세를 월세로 돌리거나 보증금 인상분을 월세 형태로 받는 반전세 계약이 늘어난 것이다. 31일 서울부동산정보광장에 따르면 8월(1~30일) 들어 서울에서 체결된 전월세 임대차 계약은 총 6,078건으로 역대 최저 수준이다. 지난 7월 건수인 1만1,600건보다 47.6% 감소했다. 8월 체결된 계약의 신고 기한이 한 달여 정도 남은 만큼 추후 거래량은 더 늘어날 것으로 전망되지만, 그래도 1만건은 넘지 못할 것이라는 관측이 나온다. 서울시가 관련 통계를 제공하기 시작한 2011년 이후 임대차 거래가 1만건 이하로 떨어진 적은 한 번도 없었다. 전세가 줄어든 대신 월세의 비중은 늘었다. 서울 임대차 거래에서 반전세 거래(868건)가 차지하는 비중이 14.3%로, 올해 최고치를 기록한 것이다. 7월(10.1%)보다 4.2%포인트, 6월보다는 4.4%포인트 늘어난 수치다. 특히 송파구의 반전세 비중이 지난달 14.4%에서 이달 42.8%로 눈에 띄게 상승했다. 반전세 비중이 높아지는 사이 순수 전세가 차지하는 비중은 6월 74.1%에서 지난달 73.1%, 이달 72.7%로 3개월 연속 감소했다. 문제는 반전세 보증금과 월세도 함께 오르고 있다는 점이다. 집주인들이 4년 뒤를 생각해 임대차 보증금을 미리 올려받으려고 하면서 전셋값이 크게 뛰었고 보증금 인상분을 월세로 돌리는 경우가 생기면서 월세도 함께 뛰었다. 세입자들의 주거 부담이 가중된 것이다. 국토교통부 실거래정보에 따르면 강남구 대치삼성 전용 97.35㎡는 7월13일 보증금 7억5,000만원에 월세 130만원에 임대차 거래가 됐는데 8월4일 보증금 8억5,000만원에 월세 140만원(4층)에 계약서를 썼다. 한 달도 안 돼 보증금이 1억원, 월세가 10만원 오른 것이다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
"특별법 무시하는 임대차법"…'5% 상한 적용' 해석에 분통[집슐랭]
경제·금융 경제동향 2020.08.31 15:06:10# 2018년 말 경기 한 신도시에서 아파트를 구입해 전세를 내준 A 씨. 이후 지난해 9월 주택임대사업자로 등록했고 올해 재계약을 앞둔 상태다. 입주 초 전세를 준 점을 감안해 싼 전셋값으로 집을 빌려줬던 A 씨는 이번 계약에서는 주변 시세에 맞춰 전셋값을 2억원 가량 올릴 계획이었다. 하지만 28일 공개된 정부의 주택임대차법 해설서에 따르면 A씨는 기존 전세금의 5%만 올릴 수 있다. 임대사업자 등록 후 맺는 ‘첫 계약’이지만 정부는 ‘갱신 계약’이라고 해석했기 때문이다. 정부의 임대차법 해설서 발간 후 주택임대사업자들이 ‘최초임대료’ 기준을 두고 강하게 반발하고 있다. ‘민간임대주택에 관한 특별법(민특법)’에 따라 임대사업자는 사업자 등록 후 첫 계약을 상한제 적용을 받지 않는 ‘최초 계약’이라고 판단해 왔는데, 갑자기 정부 해석이 바뀌면서 심각한 재산상 손해를 맞게 됐다는 불만이다. 특히 특별법인 민특법과 일반법인 임대차보호법이 충돌하면 특별법이 우선 적용돼야 하는데도 정부가 무리한 해석을 하고 있다는 비판도 나온다. <임대사업자들 “아전인수격 법 적용”> 31일 업계에 따르면 임대사업자들은 국토교통부·법무부의 임대차법 해설서 발간 후 청와대 국민청원을 제기하는 등 집단 반발하고 있다. 이번에 온라인으로 배포된 해설서에는 기존 세입자가 있는 상태에서 임대사업자로 등록한 경우의 상한제 적용 여부에 대해 “민특법 상 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상 계약갱신요구권(청구권)이 배제되지 않고 있으므로 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다”고 적시돼 있다. 논란은 ‘최초 임대료’의 개념에 대한 이견 때문이다. 임대차3법 시행에 따라 임대차 계약이 갱신될 때는 5% 상한 규제를 받지만, 갱신이 아닌 ‘최초 계약’인 경우에는 상한선이 없다. 임대사업자들은 기존 세입자 여부와 관계 없이 임대사업자로 등록한 이후 맺는 첫 계약에서의 임대료를 ‘최초 임대료’라고 보고 있다. 반면 정부는 임대사업자 등록 여부와 관계 없이 기존 임대차 계약이 있었다면 갱신 계약이고 5% 상한 제한에 걸린다는 설명이다. 현행 민특법도 정부 주장과 같은 취지로 개정돼 지난해 10월 24일부터 시행 중이다. 문제는 개정 법률 시행 전인 10월 23일 이전 등록한 임대사업자의 경우 정부가 ‘소급 적용하지 않겠다’고 밝혔다는 점이다. 이에 따라 지금까지는 지난해 10월 23일 전 등록한 임대사업자는 기존 세입자가 있었는지와 관계없이 등록 후 첫 계약은 5% 상한 적용을 받지 않았다. 이와 관련해 법제처가 지난해 “임대주택 등록 후 처음 계약하는 경우가 ‘최초 임대료’”라고 해석하기도 했다. 임대사업자들은 이를 근거로 일반법보다 우선 시행되는 민특법 해석에 따라야 한다고 주장하고 있다. 한 임대사업자는 청와대 국민청원 게시판에 “일반법이 특별법보다 우선하는 최초 사례를 만드나”라는 글을 올리면서 “아전인수격으로 법을 해석하고 적용하려 한다. 당장 철회해 달라”고 주장하기도 했다. 특히 일부 입주 초기 신도시에 투자한 임대사업자들의 경우 인프라 부족 등으로 초기 임대료를 낮게 책정한 상태라 현 시점의 시세에 맞춰 임대료를 정상화하지 못하면 수 억 원씩 손해를 볼 수밖에 없다는 지적이다. <국토부 문제없다. 법조계 위헌> 국토부는 일부 해석상 충돌이 있는 건 인정하지만, 이번 해석에 아무런 문제가 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 “민특법 3조에 보면 민특법에서 특별히 정하지 않는 사항은 주택임대차보호법 등 다른 법령을 따르도록 돼 있다”며 “기존 민특법에서 계약갱신청구권과 관련한 문제를 다루지 않았던 만큼 임대차보호법에 따라 해석하면 된다”고 했다. 하지만 법조계에서는 이 같은 정부 주장이 사실상 기존 제도에 대한 소급 적용과 마찬가지라며 위헌 가능성까지 제기하고 있다. 대한변협 대변인을 지낸 최진녕 법무법인 씨케이 대표변호사는 “형식적 논리를 들어 기존에 제도적으로 인정했던 권리를 사실상 소급해 침해하는 것으로 ‘실질적 법치주의’의 문제가 있다”며 “기존 임대사업자의 재산권을 소급에 의해 침해하는 것으로 위헌으로 해석될 여지도 있다”고 지적했다./진동영기자 jin@@sedaily.com
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