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[Q&A]정부 "전세난, 임대차법 탓만 아니다... 12월엔 불안 해소"

부동산 정책·제도 2020.11.19 13:39:21

정부는 최근 전국적으로 확산하는 전세난에 대해 사과하면서도 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법에 따른 영향만이라고 보기는 어렵다는 입장을 19일 밝혔다. 또 이번 대책 발표에서 빠진 지방 광역시, 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다고 전했다. 현재 부산광역시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구광역시 수성구, 경기 김포시(통진읍·월곶면·하성면·대곶면 외)를 조정대상지역으로 지정하는 안이 주거정책심의위원회(주심위)에 회부된 상황이다. 다음은 국토교통부에서 정리한 문답이다. Q. 전세난으로 매매 수요로의 전환이 발생하며 매매시장도 다시 불안해지는데. A. 내년 6월 양도소득세 중과세율 인상 유예기간이 종료되고, 종합부동산세(종부세) 과세기준일도 도래하면서 내년 상반기에 다주택자의 매도 물량이 출회될 것으로 전망한다. 또 최근 금융위원회에서 고소득·고액 신용대출 차주 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용을 골자로 발표한 가계부채 관리방안에 따라 시중 유동성 유입도 감소하면 매매시장 안정에 기여할 것이다. Q. 그간 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데, 갑자기 2021∼2022년 공급이 부족하다고 하는 이유는. A.최근 3년간 입주 실적은 역대 최고 수준이며 올해 입주 물량도 평년 수준을 크게 웃돌고 있다. 다만, 2021~2022년 공급은 과거 택지지구 미지정 등으로 평년(2010~2019년) 대비 소폭 감소할 전망이다. 이런 상황에서 초저금리, 가구 수 급증 등에 따른 전세시장 불안 상황에 대응하기 위해 추가적인 단기 공급 확대 방안을 마련한 것이다. Q. 최근 전셋값 상승은 새 임대차법과 강화한 실거주 요건 등 정부의 입법 실책으로 발생한 것 아닌가. A. 임대차 3법과 강화된 실거주 요건이 논의되기 이전인 지난해 하반기부터 전셋값이 상승 전환했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 경기 침체에 대응하기 위한 금리 인하, 가구 분화에 따라 최근 가속한 가구 수 증가 등이 전세가 상승의 주요 원인이다. Q. 언제 전세시장이 안정될 것으로 보는지. A. 이번 대책으로 평년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망한다. 특히 올해 12월부터 이번 대책에 따른 입주자 모집이 이뤄지게 되면 불안 심리도 상당 부분 해소될 수 있을 것으로 판단한다. Q. 계약갱신청구권 등 임대차 3법의 시행이 전세 대란을 불러왔는데, 실패한 정책 아닌가. A. 최근 신규로 전세 주택을 구하려는 국민들의 어려움을 잘 알고 있다. 이런 시장 상황에 대해 송구스럽게 생각한다. 다만, 최근의 시장 상황을 임대차 3법 도입의 영향만으로 결론 내리는 것에는 동의하기 어렵다. Q. 임대차 3법 도입으로 전·월세 시장이 혼란이다. 제도개선을 고려하고 있나. A.제도가 시행된 지 이제 3개월 지난 상황으로, 제도개선을 논의하기에는 이른 감이 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되고 기존 임차인들의 거주 기간이 늘어나는 등 긍정적인 효과도 여러 지표를 통해 확인되고 있다. Q. 이번 대책에 부산, 김포 등 과열 지역에 대한 규제지역 지정이 포함되지 않았는데 곧 지정하는 것인가. A. 현재 지방 광역시, 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다. 주거정책심의위원회(주정심) 등 절차가 마무리되면 조만간에 지정 여부를 발표할 계획이다. 부산광역시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구광역시 수성구, 경기 김포시(통진읍·월곶면·하성면·대곶면 외)를 조정대상지역으로 지정하는 안을 주정심에 회부한 상황이다. Q.2021~2022년에 11만4,000가구를 전세형으로 공급하는 것이 현실성 있는 숫자인지. A.공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이다. 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등은 신규 사업이 아니라 이미 한국토지주택공사(LH공사), 서울주택도시공사(SH공사) 등에서 진행하고 있어 추진 체계가 갖춰진 사업이다. 신축 매입약정은 대기 사업자도 많고, 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로써 물량 확보가 가능할 것으로 판단한다. Q. 아파트를 중심으로 전셋값이 상승하는데, 정작 아파트에 대한 공급 확대책은 없다. A. 2021~2022년의 경우 과거 택지 미지정 및 2016년 정비사업 인허가 축소로 아파트 준공물량이 일시적으로 감소할 예정이다. 공사 기간(2년 반∼3년) 등을 고려할 때 아파트 준공 물량을 단기에 확대하기는 쉽지 않다. 이에 매입약정형 확대, 공공 전세 주택 도입 등을 통해 아파트를 대체할 수 있는 더 넓은 평형의 품질 좋은 주택을 전세형으로 집중 공급해 아파트 전세 수요를 분산시키려는 것이다. Q. 공가는 대부분 좁거나 노후하거나 입지가 열악한 곳일 텐데, 소득·자산 요건을 배제한다고 해서 수요가 있겠나. A. 소득·자산과 관계없이 전국 무주택 임차 가구는 약 789만가구로 추정돼 수요는 충분한 것으로 판단한다. 또 최근 1인 가구의 급격한 증가 등으로 소형주택에도 수요가 있을 것으로 전망된다. Q. 공공임대 공실을 소득·자산요건을 배제해 공급하는 것은 저소득층을 대상으로 하는 공공임대 취지에 어긋나는데. A. 우선 현행 기준에 따른 소득·자산 요건으로 공가를 신속히 공급하고, 이후에도 대기자가 없는 3개월 이상 공가에 대해 소득·자산요건을 배제해 공급할 계획이다. 경쟁이 발생할 시에는 소득 수준에 따라 입주자를 선정할 방침이다. (소득·자산 요건 배제 가구는) 기본 4년까지만 거주할 수 있도록 하고, 4년 후에는 기존 소득·자산요건을 충족하는 대기자가 없는 경우에만 추가 재계약이 가능하게 할 예정이다. 이 경우 최대 6년까지 거주가 가능하다. Q. 숙박 시설 전환이 지금 전세난에 도움이 될 것으로 보나. A. 최근의 가구 수 증가는 주로 1∼2인 가구 중심으로, 숙박시설 전환은 소규모 가구가 겪는 전세난에 이바지할 것으로 판단한다. 특히 숙박시설은 주로 도심 내 위치해 입지가 우수하고, 주거시설과 유사해 신속한 공급이 가능하다는 장점이 있다. Q. 비주택 공실 리모델링 사업의 대상은. A. 준공 운영 중인 상가·오피스·숙박시설 외에도 건설 중인 건물의 용도 전환, 설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있다. 공장 등 주거용으로 활용하기 부적합한 유형의 건물은 현재 매입 대상으로 검토하고 있지 않다. Q. 분양가상한제, 재건축초과부담금 등 규제 완화가 근본적인 공급대책 아닐까. A. 본 정책들은 정비사업 추진으로 과도한 이익이 발생해 투기 수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제다. 공공성 기여도를 높인 공공 재개발·재건축 등을 통해 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원 중이다. Q. 통합 공공임대주택의 소득요건을 확대함에 따라 기존 저소득층을 위한 공급 물량이 줄어드는 것 아닌가. A. 기존 저소득층의 물량이 줄어들지 않도록 로드맵상 계획인 연평균 7만 가구에 더해 공급물량 순증을 추진 중이다. 기존 영구·국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에 공급 가구 수의 60%를 우선 공급할 계획으로, 이는 2018∼2019년 건설형 공급물량 중 30%를 차지했던 영구·국민임대가 2배 증가하는 효과가 있다. 아울러 저소득층의 입주 기회를 보장하기 위해 배점 기준에 소득 기준을 새로 도입해 소득이 낮을수록 높은 점수를 부여할 계획이다. Q. 질 좋은 평생 주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은. A. 전용면적 60∼85㎡의 중형주택을 새로 도입함에 따른 재정 추가 소요액은 내년 약 110억원(출자 약 50억원)이다. 중형주택을 점차 확대 공급함에 따라 2025년에는 약 7,300억원(출자 약 3,600억원)이 소요될 전망이다. Q. 중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하는지. A.중산층만을 위한 임대주택을 공급하는 것은 아니며, 일정 수준 소득 요건 상향을 통해 일부 중산층도 포함해 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지를 조성하고자 하는 것이다. /지웅배 인턴기자 sedation@@sedaily.com