바닥 안보이는 코스피 > 이슈 : 서울경제

전체서비스

문화·스포츠

영상·포토

서경스타

이용안내

스페셜 컨텐츠

단돈 5000원으로 '조물주 위 건물주' 될 수 있다? [인더뷰]

산업 기업 2022.12.11 06:21:18

‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있다. 언젠가부터 ‘건물주’는 많은 사람들의 꿈이자 인생 목표가 되었다. 하지만 그 꿈을 실현하는 건 쉽지 않을 뿐 아니라 대부분 사람들에게는 불가능에 가깝다. 특히 최근처럼 부동산 가격이 급격하게 하락하는 시기에 과감한 투자는 더욱 불안하다. 그렇다고 투자를 멈출 수는 없다. 올해 시장에서는 이런 투자자들의 욕망과 세태를 적절하게 반영한 ‘조각투자’가 크게 유행했다. 조각투자 플랫폼도 우후죽순 등장했다. 루센트블록도 그 중 하나다. 루센트블록은 ‘모든 이에게 소유의 기회를’이라는 슬로건을 내세우며 지난 4월 부동산 조각투자 플랫폼 ‘소유(SOU)’를 출시했다. 조각투자라는 사업 기본 방향은 같지만 철학은 다르다. 최근 서울시 강남구 역삼동 루센트블록 사무실에서 서울경제와 만난 허세영 루센트블록 대표는 “부동산을 소유하면 느낄 수 있는 가치 이상으로 소비자·투자자·임차인이 상생할 수 있는 구조를 만들고 싶다”며 포부를 밝혔다. 부동산 조각투자, 리츠와의 차이점은? 새로운 투자 수단으로 주목받고 있는 부동산 조각투자는 2명 이상의 투자자가 하나의 건물에 투자해서 지분을 나눠 갖고 그 지분만큼 수익을 얻는 투자 방법이다. 함부로 넘볼 수 없는 고가의 부동산을 조금이나마 가질 수 있는 특징이 있다. 투자자들은 부동산 조각투자를 통해 임대 수익, 매각 차익, 시세 차익 등의 혜택을 누릴 수 있다. 임대 수익은 건물 운영 과정에서 발생한 수익을 매달 지급받는 배당금을 말하고, 매각 차익은 건물이 매각될 시 건물의 가치 상승분 만큼 지급되는 수익, 시세 차익은 시세 변동에 따라 발생하는 수익을 의미한다. 부동산 증권거래소로서 쪼갠 부동산을 주식처럼 실시간으로 사고팔 수 있는 유동성이 존재하기 때문에 가능하다. 그런데 흔히들 부동산 조각투자를 리츠(REITs)와 동일한 것으로 오해하곤 한다. 부동산 투자를 통해 발생하는 수익을 배당받는 ‘부동산 간접투자 상품’이라는 점에서 유사점이 있지만, 자세히 보면 다르다. 리츠는 부동산 투자회사가 5~10채 정도의 건물을 소유하고 그 회사를 유가증권에 상장한 뒤 투자자들이 회사에 대한 지분을 쪼개어 나눠 갖는 구조다. 법인에 투자하는 것으로, 부동산보다는 회사를 보고 투자한다는 의미다. 반면 부동산 조각투자는 개별 부동산에 투자한다. 회사보다는 건물이 중요하다. 허 대표는 “내가 아는 건물, 내가 갖고 싶은 건물처럼 단일 건물을 사고파는 서비스를 통해 리츠와 다른 차별점을 주고 싶었다”며 “코스피에 상장됐는지 아니면 당사 서비스에 상장됐는지 하는 구조적인 차이점도 있다”고 설명했다. 루센트블록은 다른 부동산 조각투자 플랫폼과 달리 투자자에게 상장 건물과 관련한 추가 혜택을 제공한다. 서울 종로구에 위치한 인기 햄버거 프랜차이즈 ‘다운타우너’ 건물의 고액 투자자에게는 다운타우너 전 매장 10% 할인, 서울 용산구 이태원동에 위치한 비건카페 새비지가든의 투자자 전원에게는 상시 10% 할인이 대표적이다. 투자자가 건물 내 임차인의 사업에 참여하는 셈이다. 허 대표는 “소비자인 투자자와 건물주는 다른 입장이다. 하지만 소유를 통해 건물주만 누릴 수 있었던 할인, 음료제공, 원두 구독과 같은 다양한 혜택을 제공해 투자와 혜택을 동시에 받을 수 있음을 보여주고 싶다”고 말했다. 하지만 주의해야 할 점도 분명하다. 현재 상장을 마친 1호 안국 다운타우너와 2호 이태원 새비지가든은 모두 5000원이라는 공모가에 못 미치는 가격을 기록하며 공모가 대비 수익률이 마이너스인 모습이다. 이에 허 대표는 다음과 같은 이유로 공모가를 하회하는 현 상황을 설명했다. “첫 번째는 금리 인상 때문이에요. 안국 다운타우너를 공모했을 때는 금리 인상에 대한 여러 가지 압박이 없었거든요. 하지만 최근 미 연준의 금리인상 등으로 인한 분위기와 2호 공모를 진행하면서 현금이 필요한 사람들, 시장에 대해 두려움이 있는 분들도 생기면서 단기적으로 주가 변동이 있습니다. 그런데 지금 같은 경우에는 주가가 회복되고 있는 상황입니다. 그렇기 때문에 주가가 빠졌지만 공시지가는 오르고 있는 상황이다 보니까 주가가 낮게 형성될 수도 있어요.” “두 번째는 상장가에 대한 부분인데, 몇 가지 가이드라인을 기반으로 실제 건물 가치를 판단합니다. 두 개 이상의 외부 감정평가 업체를 통해서 가치를 판단 받고 있는데요. 가치 판단이 끝나면 실사를 하고, 실사가 끝나면 상장위원회를 열고 그걸 기반으로 증권신고서를 제출하고 수리받는 등의 일련의 과정을 거쳐야 합니다.” 상장 건물 고르는 기준 ‘안전성과 소유욕’ ‘그때는 맞고 지금은 틀리다’는 말처럼 경제 상황에 따라 상장 건물 고르는 기준이 다르다는 허 대표. 그럼에도 그는 수익성을 높이기 위해 ‘투자의 안전성·소유욕’이라는 2가지 불변의 원칙하에 상장 건물을 선정한다. “수익 확보를 위해 투자의 안전성이 중요한데, 금융 소비자 보호 차원에서 안정적으로 투자할 수 있게 시스템을 구축해야 수익도 안정적으로 얻을 수 있습니다. 바꿔 말해, 수익률이 나쁘면 안전하지 않고 좋은 상품이 아니라고 말씀드릴 수 있어요. 그리고 건물을 선정하는 데 있어 ‘내가 갖고 싶은 건물이냐’라는 것도 굉장히 큽니다. 단일 건물에 투자하다 보니 무엇보다 투자자들이 매력을 느낄 수 있어야 한다고 생각했거든요.” 루센트블록은 해외 진출 계획도 갖고 있다. 가장 눈여겨보는 지역은 인도네시아다. 통계청에 따르면 인도네시아는 세계에서 네 번째로 인구(2억 7550만 명)가 많다. 출산율도 2020년 기준 2.2를 기록하는 등 인구가 계속 증가할 전망이어서 그만큼 잠재력도 높다. 허 대표는 “제프 베이조스가 말했던 것처럼 여러 가지 변수가 많기 때문에 지금은 아주 극단적으로 장기적 계획만 세우고 있다”며 “인도네시아는 좋은 파트너사를 비롯해 생각보다 엄청 많은 기회가 있는 땅이라고 생각한다”고 털어놨다. 끝으로 허 대표는 부동산 조각투자를 통해 최종적으로는 젠트리피케이션을 해소하고 싶다고 밝혔다. 젠트리피케이션은 임대료 상승으로 기존 상인들이 쫓겨나는 현상을 의미한다. 그는 “부동산 조각투자 자체로 젠트리피케이션을 온전히 해소하기란 어려운 일이다. 다만 건물을 임차해서 운영하고 있는 임차인도 건물의 일부를 소유할 수 있고, 추후에 건물을 매각하게 되면 스스로 창출한 상권의 활성화와 지가 상승의 수익을 누릴 수 있게 된다”며 “이처럼 임차인, 건물주, 방문객의 상생에 주목해서 선순환 구조를 구축하는 것을 목표로 하고 있다”고 말했다.

고금리보다 더 매력…8% 수익률 넘나드는 주식 있다 [코주부]

증권 국내증시 2022.12.10 15:37:28

‘배당킹’ 은행주의 계절이 돌아왔습니다. 사실 최근 은행주는 역대 최대 실적에도 영 신통치 않은 주가 흐름을 보이며 투자자들의 속을 태워왔는데요. 심지어 연중 최대 몸값을 올리는 배당 시즌이 도래했지만 높은 예·적금 금리에 밀려 기를 펴지 못했습니다. 그런데 단 며칠 사이에 이 같은 분위기가 반전되기 시작했습니다. 주가와 배당을 짓누르던 금융당국의 규제 리스크에서 벗어나면서 다시 기대감이 커진 겁니다. 오늘의 ＜코주부＞에서는 돌아온 배당킹 은행주 투자에 대해 알아보겠습니다. 당국의 입장이 바뀌었다. 그게 왜...? 지난주 은행주의 급등은 이복현 금융감독원장의 한마디에서 촉발됐습니다. “은행·금융지주의 배당 등 주주환원 정책에 관해 금융권의 자율적인 의사결정을 존중하겠다.” 이 발언이 연말 은행주의 배당 확대 기대감을 키우면서 주가를 끌어올린 것입니다. 은행주의 배당에 왜 당국의 발언이 중요할까요? 은행 등 금융업은 대표적인 규제 산업으로 당국의 방침에서 자유로울 수 없기 때문입니다. 실적이 좋아서 배당을 늘리려고 해도 당국이 반대하면 쉽지 않다는 말인데요. 실제 지난 2020년 말 금융당국이 코로나19 대유행을 우려해 배당 자제를 권고하자 은행들은 실적 성장에도 배당성향(당기순이익 중 배당금 비율)을 20% 수준으로 고정했습니다(표 참고). 이에 따라 진행한 KB·신한·하나·우리 등 4대 금융지주의 배당액은 2조2929억 원. 지난해 배당 규모(14조 5429억 원)와 비교하면 얼마나 소극적이었는지 감이 오죠. 특히 이 같은 규제 리스크는 배당 규모뿐만 아니라 주가에도 악재로 작용합니다. 통상 연말이면 은행주는 고배당주 버프에 주가도 함께 뛰는데요. 2020년에만 오히려 하락하는 모습을 보이며 처음으로 코스피지수 수익률을 밑돌았습니다. 은행주 배당이 예금 금리보다 높다고? 보통 은행주는 기준금리 인상 국면에서 대출 수익이 늘어나 강세를 나타냅니다. 실제 올해 경기침체로 많은 기업들이 신음하고 있지만 금융지주 만큼은 최고 실적을 기록하며 선전하고 있죠. 금융감독원이 발표한 국내 은행의 올해 1~3분기 이자 이익은 40조 6000억 원으로 지난해 같은 기간보다 6조 9000억 원 증가했습니다. 역대 최대 규모입니다. 이처럼 실적이 좋으니 올해 배당 확대도 기대되는 상황입니다. IBK투자증권에 따르면 올해 배당성향을 전년도(평균 24.8%)와 비슷한 25%로 가정하면 은행주 평균 연간 배당수익률은 7.5%로 예상됩니다. 그동안 금융지주들은 IR 등을 통해 “앞으로 배당성향을 30%까지 높이겠다”는 계획을 밝혀온 바 있으니 곳간이 가득찬 올해 배당성향 확대를 기대하는 것도 무리는 아니죠. 하지만 올해부터 은행들이 배당을 크게 확대할 가능성은 미지수라는 전망도 있습니다. 하나증권은 보고서를 통해 “당국의 개입 최소화라는 표현은 어느 정도 여지를 남겨둔 것으로도 해석할 수 있다”며 “연내 도입 예정된 특별대손준비금 수위에 따라 간접적으로 배당 컨트롤이 가능할 수 있다”고 분석했습니다. 이어 “내년에는 신용 리스크 확대 가능성 등 불확실성이 크다는 점도 고려 요인일 수밖에 없다”고 예측했습니다. 그래서 제일 많이 배당하는 은행은요 IBK투자증권 전망치에 따르면 올해 기말 배당수익률이 가장 높은 곳은 지방은행인 DGB금융과 BNK금융으로 8%를 웃돌 것으로 예상됩니다. 대형 은행 중에서는 우리금융과 기업은행 전망치가 7.3%로 상대적으로 높습니다. 특히 기업은행은 3분기에 이어 4분기에도 순이자마진(NIM) 상승 폭이 0.1%포인트를 크게 웃돌 것으로 보여 배당에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 게다가 기업은행 배당은 기재부 세수로서 다른 은행들과 달리 배당 불확실성도 크지 않을 것으로 추정됩니다. 그렇다면 어떻게 투자할까요? 자세한 방법은 지난 레터를 참고해주시고요. 오늘은 간략하게 두 가지 방법입니다. ①단기투자: 단기투자 관점이라면 배당금을 받기보다 배당 매력으로 오르는 주가 상승분을 노리는 전략도 고려해볼만 합니다. 아시다시피 배당금은 배당을 받을 주주를 확정하는 배당기준일 하루만 주식을 보유하고 있어도 받을 수 있습니다. 그렇다 보니 통상 은행주 주가는 연말 배당기준일이 되기 전까지 투자자들이 몰리면서 상승세를 지속합니다. 그러나 이후 배당락(배당 받을 권리가 없어지는 날)이 발생하면 주가가 큰 폭으로 하락할 수도 있습니다. 배당에 대한 가치가 일시적으로 사라졌기 때문이죠. 이때 하락폭이 크다면 배당금을 받아도 오히려 손해를 입을 수 있습니다. 그래서 12월의 주가 상승분만 누리고 빠지는 전략이 단기 배당주 투자법 중 하나로 추천됩니다. ②장기투자: 장기투자를 하고 싶다는 분들은 분기 배당을 실시하고 있는 은행주를 고르는 것도 한 방법입니다. 분기 배당이 정착되고 있는 종목일수록 배당락 충격이 상대적으로 작아 중장기 배당투자에 적합하다는 분석입니다. KB금융과 신한지주 등이 분기 배당을 적극적으로 진행하고 있는 은행주로 꼽힙니다. 다만 은행주 전반적으로 중간과 분기 배당 도입이 점차 확산되고 있는 건 사실이나 아직 과도기적 시기라는 점 잊지 마시고요. 은행주의 매력 잘 살펴보셨나요? 배당의 계절인 만큼 매력적인 부분만 강조해 풀어봤는데요. 사실 은행주 주가 흐름의 핵심은 결국 금리인상의 속도와 폭에 달려있다는 점 명심하세요. 또 내년에는 전 세계적으로 경기침체 우려가 최고조에 달하고 있어 이에 따른 대출 부실 위험도 커지고 있습니다. 즉 실적 개선에 따른 주가 반등은 “기준금리 인상 사이클이 종료되고 경기 침체 우려가 완화되는 시점에 두드러질 것”이라는 게 전문가들의 공통된 의견. 그럼 오늘도 성투하세요! 코주부 뉴스레터 구독하기 이 기사는 서울경제의 재테크 뉴스레터 ‘코주부’에 게재된 내용입니다. 코인, 주식, 부동산까지 요즘 가장 핫한 재테크 소식을 알기 쉽게 풀어드리는 코주부 레터. 아래 링크에서 구독신청하시면 이메일로 매주 월, 목요일 아침 8시에 보내드립니다.(무료!) 구독 링크와 아카이브 →https://url.kr/kojubu