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서울 아파트값 13.8억 '역대 최고'…토지거래허가 해제 후 재건축 단지 급등세 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 부동산일반 2025.03.04 09:20:00

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. 서울 아파트값이 역대 최고를 기록했다. 강남권과 외곽 지역 간 양극화 심화 현상도 눈에 띈다. 부동산R114에 따르면 1월 서울 아파트 평균 가격은 13억 8289만 원에 달했다. 전년 동월 대비 5.5% 상승한 수치다. 강남 3구와 용산구는 이전 최고가를 회복한 반면 도봉구와 강북구는 회복률 85% 이하에 머물러 지역별 격차가 뚜렷해졌다. 토지거래허가구역 해제 효과로 강남권 매수세가 집중됐다. 재건축 추진 단지는 특히 강세를 보인다. 송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡는 한 달 새 2억 원 상승한 32억 5000만 원에 거래됐다. 전용 82㎡는 37억 원까지 올랐다. 같은 지역 ‘엘리트(잠실엘스·리센츠·트리지움)’ 대비 3~4억 원 높은 프리미엄이 형성된 것으로, 투자자들은 용적률 138%의 높은 사업성에 주목하는 모습이다. 서울 부동산 규제 완화에 따른 자금 유입으로 인천 송도 등 서울 대체 투자처는 약세를 벗어나지 못했다. KB부동산 시세 기준 송도 평균 아파트 매매가격은 8억 1000만 원대를 기록했다. 2022년 4월 최고치 10억 3205만 원에서 20% 이상 하락한 값이다. 더샵송도마리나베이 전용 84㎡는 고점 12억 4500만 원에서 5억 7000만 원으로 절반 가량 떨어졌다. 송도더샵퍼스트월드도 최고가 대비 40% 하락한 7억 원에 거래됐다. ■ 강남권-외곽 양극화 심화 서울 아파트 평균 가격이 1월 13억 8289만 원을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 용산구 평균 아파트 가격은 21억 9880만 원으로 가장 높은 회복률을 보였다. 서초구(109.23%)와 강남구(108.86%), 성동구(105.59%) 등도 이전 최고가를 넘어섰다. 반면 도봉구는 6억 660만 원으로 최고가의 82.49%에 불과했으며, 강북구(84.23%)와 노원구(85.06%) 등도 회복률 90% 미만을 기록해 양극화가 심화되는 모습이다. ■ 재건축 단지 선호도 급상승 토지거래허가구역 해제 제외에도 불구하고 재건축 단지 가격이 급등했다. 잠실주공5단지는 3930가구에서 6491가구로 탈바꿈할 예정이다. 용적률이 138%에 불과해 사업성이 높다는 평가를 받는다. 현재 사업시행계획인가 신청을 준비 중인 이른바 ‘재건축 8부 능선’ 단계에 들어섰다. 향후 관리처분계획 인가 시 더 큰 가치 상승이 예상된다. 서울 송파구 아파트 매매 거래량은 2월 이미 148건을 기록해 전월(297건) 수준을 넘어설 것으로 전망된다. ■ 수도권 대체 투자지 약세 인천 송도 등 수도권 대체 투자지는 약세를 면치 못하는 모습이다. 서울 규제 완화에 따른 자금 유입 때문이다. 송도 아파트 매매가격은 2022년 4월 10억 3205만 원까지 치솟았다가 현재 8억 1000만 원대에 머물고 있다. 송도 부동산 시장은 서울 규제 강화 시기(2005~2007년, 2019~2021년)에 급등했던 반면, 서울 규제 완화 시기에는 하락하는 명확한 패턴을 보여왔다. 올해 들어 두 달간 최고가 대비 50% 이상 하락한 거래가 3건이나 발생해 당분간 약세가 지속될 전망이다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 서울 아파트 평균 가격이 1월 13억 8289만 원으로 역대 최고를 기록했다. 금리 인하와 토지거래허가구역 해제 기대감 등이 반영된 결과다. 특히 강남권 중심으로 가격 상승이 두드러지게 나타나는 모습이다. 2월 평균 아파트값은 14억 원에 육박할 것으로 보인다. 다만 서울 외곽 지역은 상승세 둔화를 보였다. KB부동산 통계 기준 지난달 서울 아파트 매매 가격 5분위 배율은 3.79배로 역대 최고치에 달했다. 5분위 배율의지수가 높을수록 집값 양극화가 심하다는 것을 의미한다. - 핵심 요약: 송파구 잠실주공 5단지 아파트 가격이 급등했다. 토지거래허가구역 해제 열외에도 불구하고 보이는 상승세가 눈에 띈다. 실수요자들이 미래 가치를 보고 이주하면서 발생한 ‘도미노 갈아타기’ 현상으로 해석된다. 인근 단지의 가격이 높아진 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 다만 남혁우 우리은행WM영업전략부 연구원은 단기적으로 급등한 만큼 연초보다는 매수세가 약해질 것으로 내다봤다. - 핵심 요약: 송도 아파트 시장이 서울의 부동산 규제에 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 서울 부동산 규제가 강화될 시 송도 아파트값은 상승, 규제 완화 시에는 가격이 하락하는 패턴을 보였다. 2022년 에는 재건축 기준이 완화되면서 자금은 서울로 흘러가고 송도 아파트 가격은 하락한 바 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울 외곽이라는 대체지가 존재하기 때문에 들어오고 나오는 속도가 빨라 부동산 정책 민감도가 높게 나타나는 것”이라고 설명했다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 개포주공 6·7단지는 지하 5층, 지상 35층의 대규모 단지로 최종 2698가구를 조성할 예정이다. 현대건설(000720)은 ‘디에이치’브랜드도 적용할 계획이다. 기존 디에이치 단지들이 지역을 대표하는 랜드마크로 자리 잡았듯 개포주공 6·7단지도 강남의 프리미엄 주거지로 탈바꿈하겠다는 포부다. 현대건설이 내세우는 개포주공 6·7단지는 주변 자연환경과 조화된 모습이다. - 핵심 요약: DL이앤씨(375500)가 대구 동구 신천동에 위치한 ‘e편한세상 동대구역센텀스퀘어’를 분양한다. 해당 단지는 대구지하철 1호선과 KTX가 지나는 동대구역 바로 맞은편에 위치한 역세권 단지다. 교통 인프라가 확장될 예정인 만큼 높은 주거 편의성을 자랑한다. DL이앤씨는 충남 천안에서도 ‘e편한세상성성호수공원’을 분양한다. 성성호수공원과 맞닿아 있어 풍부한 녹지와 수변 공간이 강점이다. 향후 주변에는 약 2만 5000여 가구의 아파트가 들어설 전망이다. - 핵심 요약: DL이앤씨의 최근 한 달 주가가 31.49% 급등했다. 건설업계의 위기 속에서도 안정적인 재무구조로 투자자들의 주목을 받은 영향으로 보인다. 지난해 3분기 기준 DL이앤씨의 연결기준 부동산 PF 보증 규모는 자기자본 대비 98.8%였다. 현대건설(440.3%)과 GS건설(006360)(186.4%) 대비 월등히 낮은 수치다. DL이앤씨가 타 건설사 대비 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려로부터 자유롭다는 의미다. DL이앤씨는 강점을 활용해 올해 본격적으로 수익성이 높은 알짜 사업 위주의 선별 수주에 나설 전망이다. [키워드 TOP 5] 서울 아파트 최고가, 강남권-외곽 양극화, 재건축 단지 갈아타기, 송도 집값 하락, 건설사 재무안정성, AIPRISM, AI프리즘