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“분양가상한제 위헌 소지” … 업계 첫 공식 문제제기

부동산 정책·제도 2019.12.03 17:11:37

민간택지 분양가상한제에 대한 위헌 논란이 지속되는 가운데 건설업계가 ‘위헌’ 가능성과 관련해 공식적인 첫 문제 제기에 나섰다. 정부는 상한제가 공공의 이익을 위한 조치로 위헌적 요소는 없다며 집값 불안 시 추가 지역지정을 예고한 상태다. 이에 따라 상한제에 대한 법적 공방이 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 한국건설산업연구원과 법무법인 화우는 3일 서울 강남구 화우연수원에서 ‘부동산 규제정책 동향과 법적 이슈’ 세미나를 공동 개최했다. 건산연은 건설회사들의 모임인 대한건설협회 산하 연구기관이다. 건설사와 법조계가 공동으로 세미나를 열어 위헌 가능성 등 법적 문제를 제기한 것은 이번이 처음이다. 세미나에서 화우는 분양가상한제에 위헌 소지가 있다고 밝혔다. 우선 관리처분계획인가 단지 소급적용은 ‘부진정 소급입법’ 과정에서 위헌 소지를 가졌다고 지적했다. 진행 과정의 사실·법률관계에 대한 부진정 소급은 원칙적으로 허용되기는 하지만 이로 인한 ‘개인권(재산권·평등권 등) 침해’와 공익이 이익균형을 이뤄야 한다. 소급적용으로 인한 부동산 가격 안정 효과가 개인권보다 커야 한다는 뜻이다. 하지만 상한제 확대 적용으로 ‘부동산 가격 안정(공익)’ 달성 여부는 불확실한 반면 조합에 대한 재산상 피해는 지나치게 커진다는 지적이다. 기형규 화우 변호사는 “조합·조합원의 신뢰이익을 침해하는 부진정 소급입법으로 위헌 소지가 크다”고 했다. 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화하는 과정에서 정부가 위임받은 범위를 넘어 시행령을 개정했다는 지적도 있다. 주택법은 ‘주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역’에 한해 정부가 적용지역을 지정할 수 있도록 했다. 세미나에서는 정부가 이 기준에 맞지 않는 ‘투기과열지구’를 대입한 것은 법률의 위임범위를 넘어선 일탈이라는 분석이 나왔다. /진동영기자 jin@@sedaily.com <건설업계 “정부, 집값 못잡자 法 위반 무리한 상한제 카드”> 건설업계가 정부의 민간택지 분양가상한제 등 부동산 규제정책에 대해 ‘위헌 가능성’까지 제기하면서 대응에 나선 것은 연이은 고강도 규제책에 따른 주택공급 위축, 청약경쟁 과열 등 부작용이 심각한 수준까지 다다르고 있다는 판단 때문이다. 즉 정부가 잇따른 규제로도 ‘부동산 가격 안정’을 이루지 못하자 법률 위반 소지를 감안하면서까지 무리한 규제 확대에 나서고 있다고 보고 있다. 물론 상한제 확대 등 정부의 규제정책이 법을 위반하지 않았다는 주장도 있다. 집값 안정이라는 공익적 측면에서 취한 조치라는 것이다. 국토교통부 관계자는 “상한제 등은 공익을 위한 부동산 정책으로 절차적 문제가 없고 이에 따른 피해도 크지 않다”고 주장했다. ◇소급적용, 공익 달성 VS 위헌 소지=3일 한국건설산업연구원과 법무법인 화우가 공동 개최한 세미나에서 두 기관은 민간택지 분양가상한제에 대한 현행법 위반 가능성과 실효성 문제를 집중적으로 제기했다. 화우가 우선 지적한 문제는 분양가상한제 적용 대상에 관리처분계획 인가를 신청한 단지까지 포함해 소급 적용하도록 한 부분이다. 이 부분에 대해 기형규 화우 변호사는 “위헌의 소지가 크다”며 강하게 비판했다. 소급 적용은 법령 개정 전 시작됐지만 현재도 진행 과정에 있는 사실·법률관계에 대한 개정안(주택법 시행령) 추진이어서 ‘부진정 소급입법’에 해당한다. 입법이 가능한 사례지만 이 경우에도 입법으로 인한 ‘공익적 목적’이 개인의 신뢰이익을 지나치게 침해해서는 안 된다는 전제가 붙는다는 설명이다. 기 변호사는 “정비사업 조합은 관리처분계획 당시를 기준으로 일반분양가를 계산해 조합원 분담금을 산출하고 사업 수익을 예상해 사업을 진행한다”며 “주택법 시행령 개정으로 조합·조합원의 경제적 이익에 직접적 영향을 끼치게 된다”고 강조했다. 공익적 목적보다 개인의 재산권을 더 침해하기 때문에 법 위반 소지가 다분하다는 설명이다. 물론 이에 대해 반론도 있다. 국토부의 다른 관계자는 “법률적 유권해석을 통해 ‘부진정 소급’에 해당한다는 판단을 받았다. 헌법상 허용되는 상황이라는 뜻”이라며 “과도한 분양가로 주변 집값이 올라가고 이렇게 올라간 집값이 또 분양가와 집값을 끌어올리는 등 ‘악순환’이 이어지고 있어 고리를 끊는 것이 중요하다”고 반박했다. 개인의 이익을 제한한다는 비판과 관련해서도 “가격 결정의 자유를 일부 제한하는 측면이 있는 것은 사실이지만 일정 수준의 이윤은 보장하고 있어 개인권 침해를 최소화하고 있다. 원가 절감을 통한 이익 창출 가능성도 열어놓고 있다”고 설명했다. ◇투기과열지구 상한제 지역 지정도 문제=세미나에서는 분양가상한제 적용 지역 지정요건을 완화하는 과정에서 법에서 정한 위임된 권한을 넘어섰다는 지적도 나왔다. 주택법 제58조는 분양가상한제 적용 지역 지정·해제와 관련해 ‘주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역’에 한해 주거정책심의위를 거쳐 국토부가 적용 지역을 지정할 수 있도록 하고 있다. 국토부는 이를 근거로 시행령을 개정해 ‘투기과열지구’를 상한제 대상 지역의 기준으로 바꿨다. 하지만 투기과열지구는 청약경쟁률이 높거나 분양 감소, 사업 승인 실적 저조로 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳 등이 기준이어서 ‘물가상승률이 현저히 높은 지역’에 대한 기준으로 보기 어렵다는 비판이 나온다. 기 변호사는 “적용 지역 지정을 용이하게 하기 위해 법률의 위임범위를 일탈해 시행령을 개정한 것으로 무효”라고 주장했다. 반면 정부의 한 관계자는 “관계법령을 근거로 명확한 기준에 따라 지정했다”며 문제가 없다고 반론했다. 다만 상한제 회피 방식으로 거론되는 ‘통매각’에 대해서는 인가가 아닌 신고로 충분하지만 상한제 적용 지역 지정 전까지만 가능하다고 해석했다. 이날 세미나에서는 재건축 초과이익환수제에 대한 법률적 위반 소지도 나왔다. 재초환의 가장 큰 문제는 법인세·재산세·종합부동산세·양도부과세와 성격이 겹치는 ‘중복 과세’이면서도 납부 후 아파트 값이 떨어져 손해를 보게 돼도 구제책이 없다는 점이다. 집을 팔지 않으면 주변 집값이 올랐어도 실현된 이득이 없는데 ‘미실현 이익’을 어떻게 계측할지 불명확하다는 지적이다. 한편 이날 세미나에서 건산연은 분양가상한제가 집값을 잡는 데 실패하고 청약과열 경쟁 등 부작용을 촉발하고 있다고 진단했다. 허윤경 건산연 주택도시연구실장은 “공급 감소가 불가피하고 현재 주택시장 규모를 고려할 때 분양가 규제의 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다”며 “분양시장 초과수요 촉발 등 부작용이 우려된다”고 밝혔다. /진동영기자 jin@@sedaily.com

정부가 누른 분양가…또 옥죄는 지자체

부동산 정책·제도 2019.12.01 17:56:14

최근 과천 등에서 공공택지에 분양가를 결정하는 분양가 심사위원회의 공공위원 비중이 두 배로 증가했다. 민간 전문가는 줄고 공공위원이 늘면서 분양가가 지방자치단체의 의견대로 확정될 가능성이 높아졌다는 지적이 나온다. 1일 과천시와 부동산 업계에 따르면 과천시청은 민간위원 6명, 공공위원 4명으로 새 분양가 심사위원회를 꾸렸다. 지난 7월 구성원은 민간 7명, 공공 2명이었다는 점을 고려하면 민간 전문가는 줄고 공공기관 출신 위원들이 두 배 늘어난 것이다. 과천 분양가 심사위는 이후 회의에서 지자체 입장을 그대로 반영했다. 지난달 말 과천지식정보타운의 ‘과천푸르지오벨라르테’와 관련한 분양가 재심사 회의가 열렸는데 심사위는 첫 심사와 달라질 바 없다는 취지로 ‘부결’한 것이다. 7월 첫 심사에서 이 단지는 신청자와 심사위 간 분양가가 400만원가량 차이가 났고 사업자 측은 해당 분양가로는 손실이 발생한다고 호소한 바 있다. 이후 9월 기본형 건축비가 오르면서 사업자 측은 상향 조정을 기대하며 재심사를 요청했지만 결국 지자체 의견대로 확정된 것이다. 과천뿐만이 아니다. 지방자치단체는 최근 주택법 개정으로 공공위원들을 대폭 확충하고 있어 지자체 의견대로 분양가가 결정될 가능성이 높아졌다. 주택도시보증공사(HUG)보다 더한 분양가 통제가 나타날 수도 있다. 경기도 고양시가 대표적이다. 고양시는 능곡1구역과 관련해 분양가가 높다며 HUG 분양 보증을 받은 공고를 두 차례나 불승인했다. 일부 지자체의 이 같은 현상은 수도권의 다른 지역까지 확산될 가능성이 있다. 서울도 마찬가지다. 내년 5월부터는 서울 일부 민간택지에 상한제를 적용받아 분양가 심사위를 거쳐야 한다. 분양가 심사위는 택지비·표준형 건축비와 가산비를 합산해 분양가를 산정하는데 산정 가격은 지자체 입장에 맞춰 보수적으로 결정될 것으로 전망된다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “지자체의 일방적 분양가 억누르기로 인해 정비사업의 파행과 주택공급 지연 가능성이 있다”고 분석했다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com <‘깜깜이 심사’ 여전...분양가 통제, 수도권 전반 확산될 수도> 아파트 분양가격은 그동안 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 통제해왔는데 앞으로는 지방자치단체의 입김이 더욱 커질 것으로 전망된다. 분양가심사위원회의 구성이 바뀌었기 때문이다. 지난 10월 공포된 주택법 시행령 제64조에 따라 분양가심사위의 민간위원은 줄고 공공위원은 늘었다. 6~8명이던 민간 전문가는 6명으로, 공공기관 출신 위원은 2~3명에서 4명으로 바뀌었다. 구성원 비중에서 지자체 측 인사가 절반에 육박한 것이다. 공공위원 자격으로 한국감정원과 HUG 직원도 추가했다. 이에 따라 지자체의 분양가 통제가 수도권 상당수 지역과 민간택지까지로 확산되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. ◇과천 등 전방위 분양가 억제=개정안에 따라 처음으로 새 심사위원을 구성하고 심사위를 개최한 과천에서부터 벌써 잡음이 터져 나왔다. 지난달 29일 과천 분양가심사위에서는 과천지식정보타운의 ‘과천 푸르지오 벨라르테’ 분양가 재심사를 ‘부결’ 처리했다. 7월 1차 심사에서 정한 3.3㎡당 2,205만원에 변함이 없다는 취지다. 사업자인 대우 컨소시엄 측의 3.3㎡당 2,600만원과는 차이가 크다. 과천시는 분양가심사위에 대한 투명성은 정작 개선하지 않았다. 그간 홈페이지 게시판을 통해 공개했던 심사위원의 담당 분야를 비공개로 전환한 것이다. 1차 심사에는 일부 공개된 심사 회의록 또한 알리지 않기로 했다. 과천시청 관계자는 “시민들의 관심이 많고 민감한 분양이라서 주택법 시행령 개정에 맞춰 담당 분야와 심사위원장은 공개하지 않기로 했다”며 “회의록 또한 분양 공고가 난 후 협의를 통해 공개할 것”이라고 밝혔다. 법 개정이 됐지만 여전히 깜깜이로 분양가를 산정한 셈이다. 여기에 일부 전 심사위원은 시청으로부터 임기만료 통보를 받지 못했다고 언급하는 등 잡음도 흘러나오고 있다. 공공택지의 분양가 통제는 과천뿐만이 아니다. 북위례도 8월 중 분양을 목표로 했던 ‘호반써밋 송파 1·2차’와 관련해 10월 분양가심사위를 열었지만 건설사와의 견해차로 분양이 늦춰지고 있다. 양측의 분양가는 300만원가량의 격차가 있는 것으로 알려졌다. 하남에서는 11월까지 분양할 예정이었던 ‘위례 우미린 2차’ ‘위례 중흥S클래스’가 모두 내년으로 분양 일정을 넘길 것으로 예상된다. 고양시는 공공택지가 아닌 지역에서도 분양가를 낮추라고 압박을 가했다. 능곡뉴타운 첫 분양 단지인 ‘대곡역 두산위브’는 두 차례나 입주자모집공고가 불승인됐다. HUG로부터 3.3㎡당 1,850만원에 분양보증서를 받았지만 고양시가 고분양가를 이유로 승인을 내주지 않은 것이다. 고양시는 또 민간택지를 대상으로 분양가심사위를 열어 권고안 형태로 3.3㎡당 1,615만5,000원의 분양가 산정자료를 보내기도 했다. 고양시는 지난달 주거정책심사위원회에서 고양시의 일부 지역이 조정대상지역에서 해제되자 그제야 3.3㎡당 1,753만원 분양가에 승인을 내렸다. ◇분양가 ‘찍어누르기’ 수도권 확산=지자체의 이 같은 분양가 옥죄기는 집값 상승률이 높은 성남·하남·광명 등 수도권 다른 지역으로 확산할 가능성이 크다. 지자체에서 주민의 관심이 쏠린 분양단지에 분양가 억제책으로 활용할 것으로 예상되기 때문이다. 지자체 입장에서는 저렴한 분양가로 지역 주민에게 1순위로 청약을 받을 수 있도록 하면 앞으로 선거 국면 등에서 유리한 상황을 맞을 수 있다. 분양 업계의 한 관계자는 “수도권 주요 선호지역은 분양가보다 아파트값 상승률이 앞서는 만큼 대부분 ‘로또 분양’”이라며 “중도금 대출 제한 등 지역주민에게 안정적인 주택공급을 위해 분양가를 떨어뜨리는 것이 지자체의 성과가 됐다”고 언급했다. 서울 주요 자치구 역시 마찬가지다. 분양가심사위에서 공공위원이 증가한 만큼 민간택지 분양가상한제 적용 지역의 분양가는 지자체 의지대로 좌우될 것으로 전망된다. 정부는 앞서 11월 서울 강남구 압구정동, 서초구 반포동 등 27개 지역을 분양가상한제 적용 지역으로 발표한 바 있다. 이들 지역은 앞으로 분양가심사위를 거쳐 분양가가 확정되는데 공공위원이 늘어난 만큼 지자체의 의지대로 결정될 가능성이 높다는 것이 업계 전문가들의 공통된 지적이다. ◇공급 지연으로 시장 악영향 예상= 부동산 업계에서는 이 같은 지자체의 분양가 옥죄기가 결국 시장 전체에 악영향을 줄 수 있다고 우려한다. 이미 과천은 청약 대기수요가 몰리면서 7월부터 현재까지 아파트값이 10.1% 올랐다. 전셋값은 무려 13.39% 급등했다. 과천 원문동의 ‘과천 래미안 슈르’ 전용 84㎡의 전셋값은 지난달 말 9억원에 거래되며 7월 7억원 중반대에서 시세가 껑충 뛴 바 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “공급지연에 따른 피해는 청약 대기자가, 사업지의 후분양 선택에 따른 고분양가는 수분양자가 떠안을 것”이라며 “시장에서 이해할 만한 합리적인 분양가로 시의적절하게 공급이 이뤄져야 분양시장의 왜곡을 막을 수 있다”고 설명했다./이재명기자 nowlight@@sedaily.com