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현대산업개발 '서초 센트럴 아이파크' 분양
부동산 주택 2017.09.13 10:17:05현대산업개발이 서울 서초구 서초동 1582-3번지 일원에 짓는 ‘서초 센트럴 아이파크’의 모델하우스를 15일 개관하고 분양에 나선다고 13일 밝혔다. ‘서초 센트럴 아이파크’는 지하6층~지상33층, 4개동 규모로 아파트와 오피스텔·업무시설·판매시설로 구성된다. 이 중 아파트는 전용면적 80㎡ 단일평형으로 총 318가구다. 오피스텔은 전용면적 24~54㎡ 총 480실이다. 단지는 대법원과 예술의전당·서울교대가 있는 서초동에 들어선다. 신세계백화점 강남점과 이마트 역삼점 등 편의시설도 단지와 인접하고 2호선 서초역과 3호선 남부터미널역을 도보로 이용할 수 있다. 단지 앞의 반포대로와 테헤란로·남부순환도로 등을 이용하면 서울 주요 도심권으로의 이동이 편리하다. 단지는 또 신중초와 서울교대부속초, 서초중·고, 서울고, 상문고 등과 가깝다. 서리풀공원·몽마르뜨공원도 가까워 녹지공간도 풍부하다. 정보사령부 이전 부지에는 복합문화클러스터가 들어설 예정으로 미술관·공연장 등의 문화시설을 가까이에서 즐길 수 있다. 한편 단지는 오는 19일 특별공급을 시작으로 20~21일 1순위 청약이 진행된다. 당첨자 발표는 10월11일이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 3,220만원으로 책정됐다. 오피스텔은 20~21일 청약을 진행한 뒤 22일 당첨자를 발표한다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1,450만원이다. 모델하우스는 서초구 서초동 1323-6번지에 마련된다. 입주는 2020년 8월 예정이다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
늘어나는 후분양제 조합에 득만 있나
부동산 정책·제도 2017.09.12 18:07:42정부가 분양가상한제 적용 기준을 완화하기로 하면서 강남 재건축 단지를 중심으로 ‘후분양제’ 바람이 불고 있는 가운데 후분양제가 분양가상한제의 근본 대안이 되기에는 부족하다는 논의가 확산되고 있다. 조합 입장에서는 후분양제를 하면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않아도 돼 분양가 규제를 벗어날 수 있다는 장점이 있지만 이에 못지않게 단점도 적지 않기 때문이다. 12일 업계에 따르면 최근 후분양제 도입 분위기가 확산되면서 이에 대한 장단점 논의가 활발히 진행되고 있다. 후분양제는 80%가량 공정이 진행된 뒤 주택을 공급하는 제도다. 수요자는 눈으로 집 상태를 확인할 수 있어 부실시공·하자를 사전에 차단할 수 있다. 조합은 HUG의 분양가 규제를 받지 않아도 된다. 후분양도 분양가상한제 적용 대상이지만 착공부터 분양 시점까지 오른 땅값 상승분과 공사비 등을 반영하면 분양가를 조금이라도 높일 수 있다. 하지만 단점도 존재한다. 아파트 착공에 들어간 후 공정에 차질이 생기면 조합의 자금 부담이 늘어날 수 있다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “선분양 때와 달리 후분양 때는 건설사들이 공사에 필요한 자금을 직접 조달하기 때문에 리스크를 되도록 최소화하려고 한다”며 “사업에 차질이 생길 경우 사업지연이자 등의 비용을 추가로 조합이 떠맡아야 할 경우가 생길 수 있다”고 말했다. 수요자들에게는 진입 장벽으로 작용해 자칫하면 악성 미분양 폭탄을 맞을 수 있다. 후분양은 계약 뒤 입주까지 1년이 채 안 되는 단기간에 집값을 마련해야 하는데 최근의 대출 규제 상황에서 이 역시 만만치 않다. 한 건설사 임원은 “지난 2008년 금융위기 무렵에도 후분양 사례가 확산된 적이 있는데 주택시장 거래난으로 기존 집이 팔리지 않거나 대출이 안 돼 자금을 조달하지 못하는 이들이 생기면서 계약 포기자들이 속출한 경우가 있다”고 지적했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원도 “아파트 청약자들이 단기에 자금을 완납해야 해 수요자 부담이 가중돼 오히려 청약 미달 사태가 나올 수 있다”며 “짓고 난 후 안 팔리는 악성 미분양 물량이 나올 경우 이는 다시 조합의 부담으로 이어진다”고 설명했다. 이러한 지적에도 불구하고 최근 강남 재건축 단지를 중심으로 후분양제 도입이 확산되고 있는 것은 강남 불패 신화에 대한 믿음 때문이다. 건설사들은 강남 아파트에는 늘 풍부한 청약 수요자들이 대기하고 있다고 보고 있다. 또 조합은 분양가상한제 규제를 받더라도 후분양제를 도입하면 최소한 시세만큼은 분양가를 받을 수 있다고 생각하는 것이다. 다만 후분양제는 아직 강남 아파트에서만 통한다는 분석이 지배적이다. 업계의 한 관계자는 “후분양제는 현재로서는 강남에서만 통하는 얘기이고 주택 경기가 2~3년 안에 침체에 빠지면 강남도 장담할 수 없다”며 “후분양제를 전면 도입하는 것은 시기상조이고 도입한다고 해도 강남, 비강남, 수도권, 전국으로 점진적으로 시행해야 한다”고 말했다./한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
시세차익 기대감에…분양 시장 "앗 뜨거"
부동산 분양 2017.09.10 17:57:4610일 서울 중랑구 면목동 ‘한양수자인 사가정 파크’ 견본주택 행사장은 방문객들로 북새통을 이뤘다. 청약 관련 상담을 받으려는 상담 창구에는 인파가 몰려 대기번호가 60번대를 넘어섰다. 시공사 한양에 따르면 지난 8일부터 문을 연 견본주택 행사장에는 10일까지 3일간 2만3,000여명이 다녀갔다. 한양수자인 사가정 파크 분양 관계자는 “청약가점제 변경으로 앞으로 청약을 통해 분양을 받을 기회가 줄어들 것을 우려해 더 많은 방문객이 몰린 것 같다”고 말했다. 정부의 8·2 부동산 대책과 9.5 후속 조치에도 불구하고 서울 강남권은 물론 비강남권과 수도권을 중심으로 분양 열기가 달아오르고 있다. 강남권 재건축 단지의 경우 정부의 8·2부동산 대책 영향으로 평당 평균 분양가가 예상보다 낮게 책정됐고, 비강남권과 주요 수도권에는 청약가점제 변경을 앞두고 실수요자들이 몰리면서 청약 광풍이 일어날 조짐을 보이고 있다. 10일 업계에 따르면 지난 8일부터 10일 동안 서울 강남을 비롯해 수도권에서 견본주택 행사를 연 곳은 총 7곳으로 3일간 다녀간 방문객은 최소 12만명에 이를 것으로 추산된다. ‘신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)’에 이어 제 2의 강남 로또 재건축 단지라고 불리는 ‘래미안 강남포레스트’ 견본주택 행사에는 지난 3일(8일~10일)간 총 1만5,000여명이 다녀가 인기를 증명했다. 구로구 항동 한양수자인 와이즈 파크에도 3일간 1만9,000여명이 다녀갔고 GS건설이 경기 남양주 다산신도시 다산진건지구에서 분양하는 주상복합 ‘다산자이 아이비플레이스’의 견본주택에도 같은 기간 3만여명이 방문했다. 김포시 장기동 ‘김포한강신도시호반베르디움 6차’ 견본주택에도 3일 동안 1만2,000여명이 다녀갔다. 규제·비규제 지역을 가리지 않고 수요자들의 발길이 꾸준히 이어진 모습이었다. 강남권의 경우 분양가가 예상보다 낮게 책정돼 입주 후 시세차익을 기대할 수 있다는 점, 비강남권과 수도권은 청약가점제도 변경을 앞두고 실수요가 몰리면서 관심이 몰린 것으로 분석된다. 실제로 래미안 강남포레스트의 평당 평균 분양가는 예상보다 300만원 정도 낮은 4,160만원에 책정됐다. 가장 작은 평형인 59㎡의 분양가격이 인근 아파트 매매가격보다 2억원 정도 싸다. 지난주 청약을 실시한 ‘신반포센트럴자이’의 1순위 평균 청약 경쟁률이 168대 1을 기록한 만큼 ‘래미안 강남포레스트’ 청약 열기도 뜨거울 것으로 보인다. 래미안 강남포레스트는 오늘 14일 1순위 청약을 실시한다. 한편 9월 둘째 주 전국에서 예정된 분양단지는 규모는 15곳 7,207가구다. 11일에는 대우건설이 경기도 하남시 망월동 미사지구 업무 6-1,2,3블록에 짓는 오피스텔 미사역 마이움 푸르지오시티 1,090실이 공급된다. 12일에는 서울 중랑구 면목동 ‘한양수자인 사가정 파크’, 13일에는 서울 항동 한양수자인 와이즈파크에 대한 청약이 실시된다. 김수연 닥터아파트 리서치 팀장은 “투자자들이 매매 시장보다는 분양 시장에 더 주목하고 있다”며 “앞으로 재개발재건축 등 민간택지에 분양가 상한제가 도입되면 분양시장은 로또시장이 될 가능성이 높아 투자자들의 관심이 더욱 늘어날 것”이라고 말했다./한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
[분양단지 들여다보기] 영등포뉴타운 꿈에그린, 5호선 '영등포시장역'과 직접 연결
부동산 분양 2017.09.10 13:43:24서울 영등포구 ‘영등포 뉴타운’이 브랜드 아파트와 다양한 생활편의시설들이 새롭게 들어서며 여의도 생활권의 신흥 주거지역으로 관심이 높아지는 가운데, 한화건설이 영등포 뉴타운 1-3구역을 정비해 주거, 업무, 상업시설을 함께 갖춘 원스톱 라이프 단지 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’을 오는 10월 분양한다. ‘영등포뉴타운 꿈에그린’은 지하 5층~지상 30층, 3개 동, 총 296가구로 조성된다. 이 중 아파트는 185가구, 오피스텔은 111실로 구성된다. 일반분양은 아파트 148가구, 오피스텔 78실이다. 단지는 교통여건이 우수하다. 지하철 5호선 ‘영등포시장역’과 직접 연결돼있고 1ㆍ2ㆍ9호선도 도보로 이용할 수 있다. 지하철을 이용하면 여의도까지 4분, 광화문까지 17분 가량 소요된다. 강남, 용산 등 주요 도심 업무지구로 이동이 쉽다. 노들로, 올림픽대로, 강변북로 등도 단지와 가깝다. 안산과 여의도를 잇는 신안산선 복선전철 개통도 계획돼 있어 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다. 단지 인근 생활인프라도 잘 갖춰져 있다. 도보거리에 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점, 이마트 등 다양한 쇼핑시설이 자리 잡고 있다. 한림대 한강성심병원, 영등포전통시장 등도 가깝다. 샛강생태공원과 여의도한강공원도 단지 인근에 있어 여유로운 주거환경을 누릴 수 있을 전망이다. 교육여건으로는 영중초가 단지 바로 앞에 있다. 개발 호재에 따른 가치 상승도 기대된다. 영등포·경인로 일대 78만㎡는 올해 2월 ‘서울형 도시재생 신규지역’으로 선정돼 서울시는 향후 5년간 최대 500억원의 사업비를 지원해 도시재생사업을 진행한다는 계획이다. 이 사업이 완료되면 영등포 일대는 서울 서남권의 경제 거점지역으로 자리매김할 전망이다. 한화건설 관계자는 “뉴타운 프리미엄을 누릴 수 있는 단지인 동시에 지하철역이 직접 연결된 초역세권 단지로 미래가치가 높을 것으로 전망된다”며 “우수한 입지여건을 갖추고 있는 만큼 빠르게 분양이 마무리될 것으로 기대하고 있다”고 전했다. 한편, 견본주택은 서울시 영등포구 영등포동 7가 71-3번지에 마련될 예정이다. 입주는 2020년 10월 예정이다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
같은 아파트인데 분양가 왜 다를까…몰랐던 '함정'
부동산 분양 2017.09.08 17:54:15‘평당 평균 분양가격은 4,244만원이다.’ (래미안 강남포레스트 재건축 조합) ‘아니다. 4,160만원으로 확정해야 한다.’ (주택도시보증공사) 최근 정부가 9·5 부동산 추가 대책을 통해 분양가 상한제 선정 기준을 완화하기로 하면서 아파트 분양가에 대한 관심이 여느 때보다 높아진 가운데 최근 눈길을 끄는 분양가 공개가 있었다. 재건축 조합과 분양보증을 무기로 분양가 관리가 가능한 주택도시보증공사(HUG)가 같은 아파트의 분양가를 서로 다르게 밝혔던 것. 아파트라는 집의 판매가격, 즉 분양가에 함정이 숨겨져 있던 탓이다. 8일 업계에 따르면 래미안 강남포레스트 조합과 HUG가 평당 평균 분양가를 두고 신경전을 벌이고 있다. 지난 4일 래미안 강남포레스트 재건축 조합은 강남구청에 분양승인 신청을 하면서 일반분양분 208가구에 대한 3.3㎡당 평균 분양가가 4,244만원으로 책정됐다고 밝혔다. 그러자 다음날 5일 HUG는 3.3㎡당 평균 분양가 4,160만원에 분양보증을 발급했다고 주장했다. 이처럼 수치에서 차이가 나는 것은 무슨 이유일까. 조합과 HUG의 계산법이 다르기 때문이다. 조합은 각 평형별 분양가격에 공급 세대수(모집 가구 수)를 곱한 뒤 모두 더한 다음 이를 각 평형별 면적에 공급 세대수를 곱한 뒤 모두 더한 값으로 나눠 계산했다. 반면 HUG는 가구 수는 고려하지 않고 각 평형 타입별 분양가격의 평균가격을 모두 더한 뒤 이를 8(평형 타입 숫자)로 나눠 수치를 산정한 것이다. 이럴 경우 평형별 공급 세대수가 반영되지 않기 때문에 소형보다 중대형 공급물량이 많은 강남포레스트의 경우 조합 방식보다 분양가가 더 낮게 산출된다. 분양가가 싸게 보이도록 하는 일종의 꼼수인 셈이다. 래미안 강남포레스트 재건축 조합의 한 관계자는 “현 정부가 8·2 부동산 대책 이후 집값 안정을 위해 고분양가 책정 관행에 제동을 걸고 있는 상황”이라며 “HUG 입장에서도 분양가가 높게 형성되는 것이 부담스럽기 때문에 계산법을 달리해 조합보다 낮은 가격을 발표한 것으로 보인다”고 설명했다. 분양가는 계산법뿐 아니라 다양한 변수들에 의해 달라지기도 한다. 2007년 도입된 마이너스옵션제가 대표적이다. 마이너스옵션제는 건설사가 아파트를 분양할 때 소비자들이 기본 골조를 제외한 도배·주방기구 등 내부 마감재를 개별적으로 선택해 설치하는 것이다. 기존 마감재가 획일적으로 시공되지 않아 마이너스옵션제를 도입하면 통상 분양가보다 5~10% 낮은 가격에 아파트 구입이 가능하다고 알려져 있다. 자동차를 새로 살 때 풀옵션이냐 아니냐에 따라 차 가격에 차이가 많은 것과 같다. 이러한 이유로 전문가들은 분양가에 관한 정보를 정확히 숙지하고 투자에 임해야 한다고 지적한다. 강남의 한 공인중개사 대표는 “분양가에는 다양한 이해관계자들의 입장이 포함돼 있고 여러 가지 변수들도 존재하기 때문에 어떤 과정을 거쳐 분양가가 산출되는지도 정확히 알고 투자해야 한다”고 강조했다. /한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
[분양단지 들여다보기] 래미안 강남포레스트, 8학군에 양재천~달터공원~대모산 녹지까지 즐겨
부동산 분양 2017.09.07 13:46:59강남 8학군과 녹지 공간의 이점을 한꺼번에 누릴 수 있는 고급 아파트 단지가 서울 강남구 개포동에 들어선다. 삼성물산은 서울시 강남구 개포동 656번지 일대에 설립되는 ‘래미안 강남포레스트(개포시영 재건축)’를 이달 중 분양한다고 7일 밝혔다. 13일에 특별공급이, 14일~15일에 1순위 청약이 예정돼 있다. 이 아파트는 지하 3층~지상 35층 31개 동, 전용면적 59~136㎡, 총 2,296가구로 지어진다. 이 중 일반분양 물량은 208가구다. 래미안 강남포레스트가 들어서는 단지는 강남에서도 손꼽히는 조망권과 쾌적한 주거환경을 갖췄다. 우선 단지 남서쪽으로 약 23만㎡ 크기의 달터공원이 있다. 현재 달터공원 리노베이션 사업이 진행될 예정으로 입주 후에는 한층 업그레이드된 달터공원을 내 집 앞마당처럼 쓸 수 있다. 또 단지 내 공원과 달터공원이 연결돼 조망권도 우수하다. 여기에 달터공원과 대모산을 연결하는 에코브리지(생태육교) 공사가 다음달 완공되면 단지 내에서 강남그린웨이(양재천~달터공원~대모산) 녹지를 즐길 수 있다. 주변 자연환경뿐 아니라 개포택지개발지구 내 저층 재건축 단지 중 유일하게 평지에 지어지는데다 대부분의 세대가 판상형·남향 위주로 설계돼 주거 쾌적성이 뛰어나다. 교통환경도 편리하다. 지하철 3호선 매봉역, 분당선 구룡역 등을 쉽게 이용할 수 있으며 양재IC·남부순환로 접근성도 좋다. 또 지난해 12월 SRT 수서역이 개통되면서 전국으로 이동이 편리해졌다. 교육환경도 우수하다. 구룡초·개원초·개포중·개포고·경기여고 등 강남 8학군이라고 불리는 명문학군이 인근에 위치하고 있으며 대치동 학원가로도 쉽게 이동이 가능하다. 이외에도 강남세브란스병원, 롯데백화점 강남점 등의 생활편의시설을 편리하게 누릴 수 있다. 삼성물산은 개포지구에 세 번째로 선보이는 재건축 아파트인 만큼 강남권 일대를 대표하는 최고급 아파트로 조성하기 위해 이전에 없던 최첨단기술을 대거 적용할 계획이다. 대표적인 것이 음성인식으로 주거환경을 제어하는 시스템이다. 예를 들어 음성인식 홈패드에 ‘외출 모드’라고 말하면 자동으로 엘리베이터를 호출하고 1분 후 실내조명을 모두 끌 수 있다. 동시에 방범 시스템과 가스 잠금 설정도 가능하다. 또 환기 시스템을 말로 작동시킬 수 있으며 음성으로 세대 내 조명 상태도 조절할 수 있다. 이 밖에 최상층에는 펜트하우스 대신 스카이 전망카페를 설계하고 게스트하우스 등 차별화된 단지 내 커뮤니티시설도 설치해 입주민들의 삶의 질을 높일 예정이다. 래미안 강남포레스트의 3.3㎡당 평균 분양가격은 4,244만원으로 확정됐다. 입주는 오는 2020년 9월이다. /한동훈기자 hooni@@sedaily.com ◇단지 개요 위치 : 서울시 강남구 개포동 656번지 규모 : 지하 3층~지상 35층 31개동 구성 : 전용면적 59~136㎡, 총 2,296가구 (일반분양 : 208가구) 특징 : 강남그린웨이(양재천~달터공원~대모산) 녹지 즐길 수 있어 강남 8학군과 대치동 학원가와 인접 음성인식 주거환경 제어 시스템 적용 문의 : 02-401-6711 -
[서울경제TV][투데이포커스] 정부, 아파트 후분양제 확대 검토
부동산 정책·제도 2017.09.07 10:46:44[앵커] 정부가 아파트 후분양제 확대를 검토하겠다고 밝혔습니다. 주택 구매자들은 그동안 제품을 사면서 직접 보지도 않고 사야하는 상황이어서 하자가 있어도 모르고 사야 했습니다. 하지만 후분양제를 하면 부실시공 문제가 해결될 뿐만 아니라 투기수요가 억제되고 미분양, 과잉공급 문제 등이 해결될 수 있을 것으로 전망됩니다. 자세한 얘기 경제산업부 정창신기자와 나눠보겠습니다. 안녕하세요. [기자] 네. 안녕하세요. [앵커] 부동산 시장에서 후분양제 문제는 어제오늘 일이 아니죠. 그런데 문재인 정부 들어 아파트 후분양제가 다시 검토되고 있다고요. [기자] 네. 주택 수요자들이 다 지어진 집을 직접 눈으로 확인하고 사는 후분양제가 검토되고 있습니다. 국토교통부 관계자는 어제 서울경제TV와의 통화에서 “아파트 후분양제 확대를 검토하겠다”고 말했습니다. 이 관계자는 “지금도 건설사들이 자율적으로 후분양제를 할 수 있다”면서 “다만 후분양제를 장려하기 위해 기금지원 확대 등을 검토하겠다.”고 설명했습니다. 현재 후분양제를 하는 건설사들은 당장 공사비 마련을 위해 은행과 자금조달 협약 등을 맺고 대출로 착공에 들어가는데요. 정부에선 주택도시기금으로 대출 이자를 지원해 주고 있습니다. 대출 이자 지원 외에 건설사들의 참여를 확대하기 위해 다양한 인센티브를 더 늘릴 것으로 관측됩니다. [앵커] 그동안 건설사들이 후분양제를 하지 않았던 이유는 뭔가요. [기자] 네. 건설사들이 초기 공사비 마련에 어려움을 겪었기 때문입니다. 자금 여력이 충분한 대형 건설사의 경우에는 자체적으로 공사비를 충당할 수 있지만 그렇지 못한 경우에는 대출로 공사비를 충당해야 합니다. 또 준공한 뒤 분양했을 때 만약 미분양이라도 발생하면 손실이 커질 수밖에 없습니다. 하지만 최근에 일부 건설사를 중심으로 후분양제 움직임이 나타나고 있습니다. 반포주공1단지 재건축 시공사 입찰에 참여한 GS건설은 “조합에서 결정하면 후분양제로 분양하겠다”고 밝혔습니다. 또 신반포15차 재건축 시공사 입찰에 참여한 대우건설도 조합에 후분양제를 제안한 상황입니다. [앵커] 건설사들이 공사비 확보를 위해 선분양제를 해온건데요. 왜 후분양제를 하겠다고 나선건가요. [기자] 네. 건설사들이 후분양제를 꺼낸데는 문재인 정부 들어 한달에 한번꼴로 나오는 고강도 부동산 규제책 때문으로 분석됩니다. 정부는 투기과열지구, 투기지역 지정과 함께 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 등 집값 급등을 막고 투기 수요를 옥죄는 대책을 잇따라 내놓고 있는데요. 특히 다음달 말쯤 분양가상한제가 시행되면 재건축 단지가 많은 곳, 그러니깐 서울 강남권 아파트 단지는 조합이 원하는 만큼 분양가 책정이 어려워집니다. 그럴바에야 먼저 공사에 들어가고 2~3년 뒤쯤 어느 정도 단지가 지어졌을 때 일반분양을 하겠단 겁니다. 그동안 시세가 오른다면 지금보다 더 높은 분양가를 책정할 수 있기 때문이죠. 건설업계에 따르면 지난 2008년 금융위기 이후 분양한 단지 중에 일부는 후분양제로 입주자를 모집한 사례가 있습니다. GS건설이 지난 2008년 반포주공3단지를 재건축한 반포자이 500여 가구를 후분양으로 공급했고, 대우건설도 2015년 아현역푸르지오 300여 가구를 후분양을 통해 입주자를 모집했습니다. 대형 건설사 관계자는 “금융위기 이후 부동산 시장이 좋지 않았기 때문에 건설사들이 분양계획을 세워놓고도 분양일정을 확정하지 못했다”면서 “일단 착공을 하고 후분양으로 입주자를 모집하게 됐다”고 설명했습니다. [앵커] 후분양제는 직접 눈으로 보고 집을 살 수 있는 만큼 주택 수요자들은 소비자로서 꼭 필요한 제도인데요. 또 어떤 효과를 기대할 수 있습니까. [기자] 부동산 업계에선 근본적으로 선분양제가 부실시공, 집값 상승, 공급과잉, 투기수요 증가, 미분양 우려 등을 야기한다고 보고 있습니다. 따라서 후분양제를 하게되면 이미 있는 집을 보고 사기 때문에 부실시공 논란이 줄어들 수 있습니다. 주택수요자들의 선택을 받아야 하는 만큼 더 신중히 집을 짓겠죠. 후분양제는 일시에 집값을 지불해야 하는 만큼 가수요 등 투기도 줄어들 것으로 예상됩니다. 투기수요가 줄면 집값 급등이 줄고 부동산 시장이 안정될 수 있습니다. 건설사들 입장에선 사업비 마련을 위해 은행에 자금조달 협약 등을 맺어야 하는데 사업성이 떨어지는 지역은 공사비 마련에 애를 먹을 수 있습니다. 이렇게 되면 무차별적인 아파트 공급이 줄어들게 되고 과잉공급도 자연스럽게 해결될 수 있습니다./정창신기자 csjung@@sedaily.com -
규제·집중 모니터링 지역 연내 6만2,000가구 분양
부동산 주택 2017.09.07 09:45:37정부가 8·2 부동산대책과 후속조치인 9·5 부동산대책을 연달아 발표한 가운데, 이들 대책에서 규제 및 집중모니터링 지역으로 지정된 곳에서 연내 6만 2,000여 가구의 신규 아파트가 공급된다. 7일 부동산 정보업체 ‘부동산인포’에 따르면 올해 말까지 규제 및 집중모니터링 지역에서 총 6만 2,072가구(일반분양 기준)의 신규 아파트가 분양될 예정이다. 이 중 조정대상지역 및 투기과열지구 등 규제지역에서는 5만4,623가구, 집중모니터링 지역은 7,449가구가 분양된다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울 강남권을 중심으로 분양가를 낮추는 움직임이 있고 연내 분양을 앞둔 정비사업 분양 상당수는 분양가상한제 적용을 받지 않을 수 있다”면서 “규제지역 및 집중모니터링 지역들 대부분이 소비자들의 관심이 높았던 지역들이기 때문에 투기적 수요가 줄더라도 가격이 급격하게 떨어지기는 어려울 것”이라고 말했다. 한편, 앞서 정부는 서울 전 지역을 투기과열지구로 지정하는 등의 8·2 대책을 발표한 후 한 달여 만에 후속조치를 발표했다. 이에 경기 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하고 인천 연수구 등을 집중 모니터링지역을 지정했다. 또 분양가상한제 적용 요건을 완화하는 방안도 발표한 바 있다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
[분양가 상한제 부활 얼마나 영향있을까] 적용 땐 인근단지 시세보다 분양가 5~10% 하락할 듯
부동산 건설업계 2017.09.06 18:25:19민간 아파트에 대한 분양가상한제 부활로 강남권 재건축 아파트의 분양가가 얼마나 낮아질지 관심이 집중되고 있다. ‘로또 아파트’에 대한 기대감도 나오는 가운데 실제 분양가상한제 적용 지역이 탄생할지 여부와 분양가상한제 적용 시 분양가격이 얼마나 낮아질지 전문가들에게 들어봤다. 분양가상한제는 최대한 받을 수 있는 분양금액을 법으로 정하는 제도다. 택지비+표준형 공사비(현재 3.3㎡당 600만원 선)+가산비로 구성된다. 과거 2007~2014년 민간아파트에 대한 분양가상한제가 적용됐던 실제 사례를 보면 주변 시세에 비해 5~10% 수준으로 분양가격이 책정됐다. 당시 래미안대치청실의 경우 전용 84㎡형이 3.3㎡당 2,774만~3,539만원으로 책정됐다. 지금도 건설업계에서는 강남권 아파트에 대한 분양가상한제가 적용된다면 인근 단지 시세나 조합에서 추진하는 일반 분양가에 비해 5%에서 많게는 10%까지 차이 날 수 있을 것으로 추정하고 있다. 그러나 일부 재건축 단지 시공사와 조합에서는 분양가상한제로 인한 분양가격 하락을 최대한 방어할 수 있다고 주장하고 있다. 반포주공 1단지의 경우 입찰 시공사는 분양가상한제가 적용된다 하더라도 4,910만원을 기준으로 한 분양수익을 보전할 수 있다고 조합에 제시했다. 또 다른 시공사는 마이너스 옵션을 통해 분양가상한제를 최대한 우회할 수 있다는 복안을 제시하기도 했다. 한편 분양가상한제가 적용되려면 최근 3개월 물가 상승률보다 집값 상승률이 두 배 이상이어야 한다. 11월부터 본격적으로 시행된다는 가정 하에 8~10월 3개월 아파트 가격 상승률을 기준으로 분양가상한제 첫 지정 여부를 결정할 가능성이 높다. 가장 가능성이 높은 강남권의 경우 8·2대책 이후 집값 흐름이 크게 변하지 않는다면 오히려 분양가상한제 적용 지역에서 아슬하게 벗어날 가능성이 높다는 게 전문가들의 전망이다. 부동산114에 따르면 7월 말 대비 8월25일 기준 한 달간 가격변동률은 강남구 0.7%, 서초구 0.41%, 송파구 0.59%, 강동구 0.08% 수준이다. 대책의 효과를 보기 위해 8월4일 기준으로 일반 아파트만 뽑는다면 강남 4구의 경우 상승률이 0.3% 수준이다. 이와 비슷하게 9월과 10월에도 0.2~ 0.3%씩 오른다면 결국 1% 수준의 상승률을 기록할 것으로 보인다. 이에 반해 물가 상승률은 최근 5~7월 0.7%였다. 추석 등의 물가상승요인을 감안해 이 수준이 유지된다고 보면 집값이 8~10월 석 달간 1.4% 이상 올라야 분양가상한제를 적용받을 가능성이 커진다. 이미윤 부동산114 연구원은 “재건축 아파트 가격이 떨어지고 있고 10월까지 이런 분위기가 계속 이어지면 강남권에 분양가상한제가 적용 안 될 가능성이 있다”고 말했다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com -
강남권 재건축 단지 올 가을 '분양 대전'
부동산 주택 2017.09.05 18:33:52분양시장이 가을 성수기로 접어든 가운데 부동산시장의 최고 관심 지역인 ‘강남권’에서 재건축 단지 1만2,200여가구가 공급되는 등 본격적인 분양 대전이 시작될 것으로 전망된다. 5일 부동산 업계에 따르면 9~11월 서울 강남3구(강남구·서초구·송파구)를 비롯해 강동구와 과천시에서 총 1만2,278가구의 재건축 아파트가 공급될 예정이다. 삼성물산의 ‘래미안 강남 포레스트(개포시영 재건축)’ ‘신반포 센트럴자이(신반포 6차 재건축)’ 및 ‘청담삼익’, 현대건설과 대림산업의 ‘고덕 아르테온(고덕주공 3단지 재건축)’ 등이 분양 예정 단지다. 과천에서는 ‘과천주공 7-1단지’와 ‘과천주공 2단지’ 등을 재건축한 단지가 분양에 나선다. 이들 지역은 현재 강도 높은 규제를 받고 있다. 8·2 대책으로 강남구·서초구·송파구·강동구는 투기지역과 투기과열지구의 중복 지정을 받은 데 이어 과천 역시 투기과열지구로 지정됐기 때문이다. 이에 이들 지역에서는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화됐다. 또 투기지역의 경우 주택담보대출을 1건 이상 받고 있는 가구에서 추가로 대출을 받을 경우에는 10%씩 한도가 더 줄어들게 된다. 하지만 이런 규제가 기회가 될 수도 있다는 관측도 있다. 즉 분양시장이 실수요자 위주로 재편되면서 주거 선호도가 높은 강남권 입성의 좋은 기회가 될 수 있을 것으로 전망된다. 게다가 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 강남권은 이미 시장에서 입지적 가치가 검증된 곳이라 향후 가격 안정성도 높다. 업계 관계자는 “강남권은 학군과 교통·생활편의시설 등을 고르게 갖춰 재건축 분양에 관심이 높은 지역”이라면서 “8·2 대책 후 투기 수요가 빠지면서 청약 당첨 확률이 상대적으로 커진 만큼 연내 내 집 마련을 고민 중인 실수요자라면 강남권 알짜 재건축 신규 분양을 노려보는 것도 좋다”고 말했다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
[8·2부동산대책 후속조치] 초과이익환수에 분양가상한제까지...강남 재건축 지연·중단될듯
부동산 정책·제도 2017.09.05 18:03:17분양가상한제 적용 요건이 완화되면서 특히 적용 가능성이 높아진 강남권 재건축 단지들은 큰 타격을 입을 것으로 예상된다. 내년 재건축초과이익환수제 부활이 예고된 상황에서 분양가까지 떨어지면 조합원 수익이 줄어 사업 추진에 난항을 겪을 수 있기 때문이다. 일각에서는 강남권 재건축 단지들의 사업 지연으로 가뜩이나 공급이 부족한 강남권 신규 아파트 공급이 더 줄어들 것이라는 우려도 나온다. 이 같은 우려에도 불구하고 정부가 분양가상한제 적용 요건을 완화해 분양가격 상승을 억제하고자 하는 것은 고분양가 아파트가 주택 시장 전반의 불안을 야기할 수 있다고 보기 때문이다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 8·2부동산대책 후속 조치를 발표하면서 “주변 집값보다 지나치게 높은 분양가격이 시장 불안을 야기할 가능성이 있다”며 “분양가상한제 적용이나 (분양보증 업무를 하는) 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 안정화 관리 조치를 통해 분양가격과 주택가격이 안정되면 실수요자 입장에서는 내 집 마련이 쉬워지기 때문에 사회적으로 바람직한 일”이라고 설명했다. 이와 관련해 일각에서는 분양가가 낮아지면서 ‘신반포센트럴자이’와 같이 인기 지역에서 주변 시세 대비 분양가가 낮게 책정된 아파트에 수요가 몰려 청약 과열을 부추길 것이라는 우려도 나온다. 반면 국토부는 일부 지역에서 시세차익을 노리는 투자자가 몰릴 가능성이 있지만 중장기적으로 주택 시장을 안정화시키는 효과가 더 클 것으로 기대한다고 밝혔다. 이번 정부의 분양가상한제 적용 요건 완화로 최근 주택 가격이 급등한 지역은 분양가 인하가 불가피할 것으로 예상된다. 서울경제신문이 부동산114와 한국감정원의 주택매매가격지수, 통계청의 물가상승률 등을 분석한 결과 당장 서울 12개구와 수도권 6개 지역, 지방 2개 지역이 분양가상한제 적용 대상으로 조사됐다. 현 시점에서 분양가상한제 적용 요건을 충족하기 위해서는 우선 주택가격 상승률이 지난 3개월(6~8월)간 소비자물가지수 상승률 0.7%의 두 배인 1.4%를 웃돌아야 한다. 서울에서는 서초(1.78%), 강남(2.39%), 송파(2.02%), 강동(2.18%) 등 강남 4구와 용산(1.63%), 성동(1.98%), 노원(2.43%), 마포(1.52%), 양천(2.0%), 강서(1.68%), 영등포(1.69%), 동작(1.71%) 등 12개 지역이 해당한다. 또 수도권에서는 성남시 분당구(3.49%)와 광명시(1.51%), 김포시(1.45%), 일산 3구 등 6개 지역이 포함됐다. 지방에서는 세종시(2.95%)와 대구 수성구(1.58%)가 요건을 충족했다. 이들 지역 중 분양가격·청약경쟁률·주택거래량 등을 고려해 분양가상한제 적용 지역이 선정되며 투기과열지구와 마찬가지로 행정구역단위(구)로 지정된다. 박 실장은 “정량적 요건에 해당된다고 해서 자동적으로 분양가상한제가 적용되는 것은 아니며 주거정책심의를 통해 분양가 상승이 주변 지역 집값을 자극할 가능성이 높다고 판단되면 적용할 것”이라고 밝혔다. 특히 가장 긴장감이 감도는 곳은 강남권 재건축 단지다. 분양가상한제 적용 지역으로 선정되면 일반 분양주택의 경우 상한제 시행 이후 최초 입주자모집승인을 신청한 주택부터 적용 받지만 정비사업은 상한제 시행 이후 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 해당되기 때문이다. 재건축 사업의 경우 일반분양 수익으로 비용을 보전하는 구조인데 일반분양가가 낮아지면 조합원 수익이 줄고 사업성이 나빠지기 때문에 사업 추진이 지연될 수 있다. 더군다나 내년 1월 재건축초과이익환수제 부활을 앞두고 있어 일부 사업장에서는 아예 사업 추진을 중단할 가능성도 있다. /고병기기자 staytomorrow@@sedaily.com -
강남·마포·일산 등 20곳 '분양가 상한제' 적용 가시권
부동산 정책·제도 2017.09.05 17:57:46정부가 8·2부동산대책 후속조치로 분양가상한제 적용요건을 완화하면서 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)를 포함한 서울의 12개 지역과 경기도 성남시 분당구, 광명시, 세종시 등 수도권 및 지방 8개 지역이 분양가상한제의 가시권에 들어온다. 또 분당구와 대구 수성구는 투기과열지구로 지정돼 주택시장이 위축될 것으로 예상된다. 5일 국토교통부는 8·2주택시장안정화대책의 후속조치로 투기과열지구 추가 지정 및 분양가상한제 적용 완화기준을 발표했다. 주택법시행령 개정 이후 오는 10월 말부터 시행될 분양가상한제 완화는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배를 초과한 지역 가운데 별도의 3개 기준에 부합하면 적용 대상이 된다. 최근 3개월간 주택가격 상승률을 감안하면 8·2대책에서 투기지역으로 지정된 서울 11개 구와 동작구 등 12개 구에 적용될 가능성이 높고 수도권 6개 지역, 지방 2개 지역도 사정권에 들어온다. 결국 강남 재건축시장을 중심으로 분양가 인하 압력이 높아지면서 일각에서는 초과이익환수제와 맞물려 사업 자체가 난항을 겪을 것으로 예상된다. 한편 투기과열지구로 추가 지정된 분당구와 수성구는 당장 6일부터 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 40%로 적용되는 등 금융규제가 강화되고 재건축조합원 지위 양도 금지, 청약규제 강화, 분양권전매제한 등이 적용된다. 올해 도시재생 뉴딜 시범사업지 선정에서도 제외된다. 이번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역 외에 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산동구·서구, 부산 등은 앞으로 집중 모니터링 지역으로 관리할 계획이다. 이들 지역은 향후 주택시장 불안이 계속될 경우 투기과열지구로 추가 지정될 가능성이 가장 높다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “집중 모니터링 지역은 지표 분석뿐 아니라 현장방문 등 다각적인 방법을 통해 살펴보고 모니터링 주기도 최대한 짧게 해 시장 흐름의 변화를 중점적으로 보겠다”고 밝혔다. /고병기기자 staytomorrow@@sedaily.com -
Q.분양가상한제 '로또 아파트' 양산? "당첨 가능성 높은 실수요자에 혜택...부작용 크지 않다"
부동산 주택 2017.09.05 15:07:17분양가상한제 확대가 오히려 ‘로또 아파트’를 양산할 것이라는 지적에 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “실수요 중심으로 청약제도를 변경했기 때문에 시세차익도 실수요자에게 돌아갈 가능성이 크다”며 부작용이 크지 않다고 평가했다. 박 실장은 또 일부에서 제기되는 시세차익 흡수를 위한 채권 입찰제 검토는 전혀 고려하지 않고 있다고 단언했다. 다음은 박선호 국토부 주택토지실장과의 일문일답. Q.분양가상한제를 적용하면 상대적으로 낮은 가격에 아파트를 분양 받는 특정인에게만 이득이 돌아간다는 지적이 있는데. A.8·2부동산대책을 통해 실수요자 중심의 청약 시장 구도를 만들었다. 1순위 요건을 강화하고 청약가점제 적용 비율을 100%(투기과열지구 기준)까지 올렸기 때문에 실수요자들이 당첨될 가능성이 높다. 시세차익도 실수요자들에게 돌아갈 가능성이 크다. 분양 가격 안정으로 주택 가격이 안정화된다면 실수요자 입장에서 내 집 마련이 쉬워지기 때문에 사회적으로 바람직하다. 또 일부 언론에서 보도한 채권입찰제는 전혀 검토하거나 고려한 적이 없다. Q.모니터링 대상 중 상당수가 투기과열지구 추가 지정에서 빠진 이유는. A.가장 큰 원칙은 8·2대책에도 불구하고 시장의 불안이 지속되는지 여부였다. 최근 주택 가격 상승률이 안정된 지역은 지정하지 않았다. 투기과열지구가 지정되면 여러 규제들이 종합적으로 적용되기 때문에 신중할 필요가 있다고 판단했다. Q.이번에 추가된 지역도 8·2대책과 마찬가지로 이전에 계약한 조합원 지위 양수도 인정하나. A.인정한다. Q.투기과열지구지정 시 기준이 되는 주택가격 상승률의 정확한 기간은 어떻게 되나. A.주택가격 상승률의 판단 기간은 3개월·6개월·12개월 등 다각적으로 본다. 다만 이번에는 8·2대책을 발표한 특수 상황이기 때문에 그 이후의 상황을 핵심적으로 봤다. 투기과열지구는 정량적 요건과 향후 시장의 과열 가능성을 함께 보고 판단하는 것이다. 앞으로 투기과열지구 개선과 관련한 전문가들의 의견을 더 수렴하겠다. Q.분양가상한제의 목표는. A.분양 가격이나 주변 집 값보다 지나치게 높으면 시장 불안을 야기할 가능성이 있다. 분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 안정화 관리를 통해 분양가격 안정을 이루고자 한다. 분양가 안정에 대한 기대가 시장에 형성된다면 소비자 입장에서는 화급하게 청약 대열에 나설 이유가 없다고 생각한다. Q.부산은 구별로 온도차가 큰 것 같은데 왜 전 지역을 집중모니터링 대상으로 지정했나. A.부산은 올해 상반기까지 주택가격 상승률이 컸고 확실히 안정세로 돌아섰는지는 조금 더 모니터링할 필요가 있다고 생각했다. Q.분양가상한제에서 적용하는 행정구역 기준은. A.투기과열지구와 마찬가지로 행정구역 단위, 구 단위가 기본이다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com -
[8·2대책 후속] 분양가상한제 요건 완화…사실상 부활
부동산 정책·제도 2017.09.05 10:07:27앞으로 민간택지 분양가상한제 적용 요건이 완화된다. 현재 기준이 과도하게 엄격해 실제 적용된 경우가 없었기 때문이다. 정부는 향후 고분양가로 주택 시장 불안이 우려되는 지역에 분양가상한제를 적용해 주택 시장을 안정시킬 계획이다. 5일 국토교통부는 8.2부동산 대책의 후속 조치로 분양가 상한제 적용요건 개선안을 발표했다. 개선안에 따르면 앞으로 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월 간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 초과한 지역 중 △최근 12개월 간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년 동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과한 경우 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대 1초과 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우 △3개월 간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 하나를 충족하는 지역은 분양가상한제를 적용할 수 있다. 정부는 이들 이 같은 조건을 충족하는 지역에 대해 주거정책심의위원회를 열어 분양가상한제 적용 여부를 판단할 계획이다. 분양가상한제 적용 지역은 분양가를 ‘택지비+건축비’ 이하의 가격으로 제한받게 된다. 민간택지의 택지비는 감정평가액에 가산비를 합한 금액이며, 건축비는 기본형건축비에 가산비를 포함한 금액이다. 분양가상한제 적용지역으로 선정되면 일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초로 입주자모집을 신청한 주택부터 적용하고, 정비사업은 상한제 시행 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용한다. 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안은 8일 입법예고를 거쳐 10월 말께 시행될 예정이다. /고병기기자 staytomorrow@@sedaily.com -
강남권 분양가 인하 도미노...개포시영 재건축 3.3㎡당 4,244만원
부동산 분양 2017.09.04 18:16:458·2 부동산 대책 이후 정부의 분양가 하락의 압력이 거세지자 몸값을 낮추는 단지가 속출하고 있다. 지난 1일 분양을 시작한 서울 잠원동 ‘신반포 센트럴자이’에 이어 올해 강남 재건축의 최대어로 꼽히는 ‘래미안 강남포레스트(개포시영아파트 재건축)’가 일반분양가를 낮췄다. 4일 부동산 업계에 따르면 개포시영아파트 재건축조합은 1일 주택도시보증공사(HUG)와 일반분양에 대한 협의를 마무리 짓고 오는 8일 정오께 모델하우스를 개관하는 등 본격적인 분양 절차에 들어갈 계획이다. 이에 따라 일반분양가는 3.3㎡당 평균 4,244만원으로 확정됐다. 최고 분양가는 3.3㎡당 4,480만원(전용면적 102㎡)이다. 래미안 강남포레스트는 지하 3층~지상 35층, 31개 동, 전용면적 59~136㎡의 총 2,296가구로 지어지는 아파트로 전체 중 208가구가 일반분양된다. 입주는 2020년 9월로 예정돼 있다. 래미안 강남포레스트는 강남 재건축의 흥행을 주도했던 개포지구에 들어서는 단지라는 점에서 일반분양가에 대한 관심이 높았다. 개포지구에서 신규 분양한 단지 가운데 최고 분양가는 3.3㎡당 4,259만원의 ‘디에이치 아너힐즈(개포주공3단지 재건축)’다. 당시 고분양가 논란이 적지 않았지만 1순위 청약 결과 평균 100.6대1의 경쟁률을 기록하며 강남 재건축에 대한 열기를 보였다. 이에 올해 역시 부동산 시장이 과열 양상까지 보이는 등 활황을 이어가자 래미안 강남포레스트의 분양가가 기존의 최고가를 넘어설 것이라는 전망이 적지 않았다. 하지만 정부가 8·2 대책을 통해 분양가격 상향에 제동을 걸면서 몸값을 스스로 낮춘 것으로 보인다. 조합 관계자는 “개포지구에 위치한 아파트들 시세 등을 근거로 시공사인 삼성물산 및 HUG 등과 일반분양가를 4,300만~4,800만원으로 협의를 진행했다”면서도 “분양가를 낮춰 실수요자 위주의 청약 시장이 되길 원하는 정부의 정책 흐름에서 벗어날 수 없었다”고 말했다. 1일 분양을 시작한 서울 서초구 잠원동의 신반포 센트럴자이도 정부의 압박에 분양가를 낮춘 단지 중 하나다. 이 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 4,250만원으로 책정됐는데 당초 시장에서 예상했던 가격 4,600만~4,700만원에서 낮아진 가격이다. 이에 주변 시세보다 싼 가격으로 공급되자 수요자들이 대거 몰리며 ‘로또 분양’이라는 지적까지 나오는 상황이다. 정비 업계의 한 관계자는 “올해 강남권에서 주목을 받은 분양단지들의 분양가가 예상보다 낮아지면서 앞으로 분양을 앞둔 단지들에도 분양가 하락 압박이 이어질 것”이라고 말했다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com
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