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우미건설, 광주 '운암산공원 우미린 리버포레' 8월 분양
부동산 분양 2023.06.27 10:31:35우미건설이 오는 8월 광주광역시 북구 동림동에서 '운암산공원 우미린 리버포레'를 분양한다고 27일 밝혔다. 운암산공원 우미린 리버포레는 광주시 북구 동림동 191번지 일원에 지하 65층~지상 최고 29층, 6개 동, 전용면적 84·94·101㎡, 총 734가구 규모로 조성된다. 소비자들의 선호도가 높은 국민 평형부터 북구 및 동림동 내 희소성이 높은 중대형 평형까지 다양하게 구성되는 것이 특징이다. 전용면적별 가구수는 △84㎡ 399가구 △94㎡ 50가구 △101㎡ 285가구로 일부 세대에서는 운암산과 영산강을 동시에 조망할 수 있다. 특히 민간공원 특례사업(운암산 근린공원)을 통해 조성되는 공원을 품은 단지로 운암산공원을 앞마당처럼 누릴 수 있다는 장점이 있다. 보행육교를 통해 영산강 수변공원으로 이동하기도 편리하다. 교통환경도 우수하다. 호남고속도로(동림IC), 제2순환로 등 광역교통망이 갖춰져 있으며 빛고을대로, 하남대로 등을 통해 광주전역으로의 이동도 수월하다. 주변으로는 상무지구와 기아자동차 광주공장, 본촌일반산업단지, 첨단과학국가산업단지 1·2지구 등이 차량으로 10분 내 거리에 자리하고 있어 직주근접성이 매우 우수하다는 평가다. 단지 인근에 한울초, 서강중, 서강고 등도 위치해 있다. 운암산공원 우미린 리버포레는 채광 및 통풍이 우수한 4Bay 설계와 오픈형 테라스(해당 세대) 등을 적용해 개방감과 공간활용성을 높였다. 100% 지하주차장 설계를 적용했으며 약 43%에 달하는 조경면적으로 공원형 단지를 구성해 쾌적함을 더했다. 이와 함께 영산강조망이 가능한 최상층 스카이라운지를 비롯해 피트니스, 실내골프연습장, 카페 Lynn 등 다양한 커뮤니티 시설이 마련된다. 효율적인 미세먼지 저감이 가능한 에어클린시스템, 무인택배시스템 등 최첨단 시스템도 도입해 주거 편의성을 높인다는 계획이다. 운암산공원 우미린 리버포레의 견본주택은 광주광역시 서구 마륵동 인근에 마련되며 8월 중 오픈 예정이다. -
주산연, '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안' 세미나 개최
부동산 정책·제도 2023.06.27 10:25:52주택산업연구원이 오는 7월 5일 오후 3시 국회의사당 경내 국회도서관 지하1층 소회의실에서 ‘주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안’ 세미나를 개최한다. 박정하 의원실과 공동으로 주최하고 대한주택건설협회와 한국리츠협회가 후원하는 본 세미나에서는, 최덕철 주택산업연구원 부연구위원이 ‘주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안’을 주제로 발표를 한다. 이어 진행되는 토론에서는 한만희 서울시립대학교 명예교수의 사회로 김용진 대한토지신탁 리츠팀장, 남영우 국토교통부 토지정책관, 이용만 한성대학교 교수, 정기섭 대한주택건설협회 부회장, 조준현 한국리츠협회 본부장, 차학봉 조선일보 기자 등이 종합토론을 실시할 예정이다. -
[분양캐린더] '토지임대부'고덕강일3 사전청약 등 10개 단지 분양
부동산 정책·제도 2023.06.25 17:49:52이번 주 서울 강동구 고덕강일 3단지와 e편한세상동탄파크아너스 등전국에서 4500여 가구의 아파트와 오피스텔이 공급된다. 25일 부동산R114에 따르면 6월 넷째 주에는 전국 10개 단지(사전청약 포함) 총 4548가구(일반분양 3916가구)가 분양에 나선다. 고덕강일3단지는 3억 원 대 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 분양주택으로, 공공이 토지를 소유하고 건축물 등의 소유권은 분양받은 개인이 취득하는 주택 유형이다. 40년 간 거주한 뒤 재계약(40년)을 통해 최장 80년을 살 수 있다. 이번 공급물량은 전용면적 49㎡ 총 590가구로 이 가운데 471가구는 청년·신혼부부·생애최초 등 특별공급 대상이다. 접수 기간은 특별공급은 26~27일, 일반공급은 28~29일이다. 당첨자 발표는 다음달 12일 예정이다. DL이앤씨는 경기 화성시 신동 동탄2신도시 A56블록에 e편한세상동탄파크아너스를 2회차로 분양한다. 지하 2층~지상 12층, 13개 동, 800가구 규모로 지난 1회차(437가구)에 이어 전용면적 99~115㎡ 363가구가 새 주인을 찾는다. 단지 주변에 초·중·고교 교육시설은 물론 공원, 상가 등의 등의 생활기반시설이 조성된다. 동탄역을 중심으로 GTX-A(2024년 예정) 노선과 동탄도시철도(트램), 동탄인덕원선 등이 예정돼 있어 주변 교통환경이 크게 개선될 전망이다. 견본주택은 서울 동대문구 ‘청량리롯데캐슬하이루체’ 등 7곳에서 개관할 예정이다. 롯데건설이 짓는 청량리롯데캐슬하이루체는 지상 18층 9개 동, 전용면적 39~84㎡ 총 761가구의 단지로 이 가운데 173가구가 일반분양 물량이다. 51㎡A 68가구, 59㎡A 38가구, 59㎡B 67가구 등 모두 소형으로만 나온다. -
은평 '증산5' “34평 분양가 10억대 …2028년 입주 목표”
부동산 정책·제도 2023.06.25 17:47:47서울 은평구 수색·증산뉴타운의 증산5구역의 국민평형(전용면적 84㎡) 일반 분양가가 10억 원선에 잠정 책정됐다. 재개발 조합은 2028년 입주를 목표로 사업 속도를 낸다는 방침이다. 25일 정비 업계에 따르면 증산4구역 재개발 조합은 최근 관리처분계획 인가 신청서를 구청에 제출했다. 조합은 이르면 올해 9월쯤 정비사업의 ‘9부 능선’으로 꼽히는 관리처분 인가를 받을 것으로 보고 있다. 증산5구역은 2010년 12월 정비구역으로 지정된 뒤 2012년 3월 조합설립을 마쳤다. 이후 2013년 6월 사업시행인가를 받았다. 관리처분계획안을 보면 증산5구역은 재개발을 통해 총 1694가구의 새 아파트로 탈바꿈할 예정이다. 일반 분양 물량은 387가구다. 나머지 1006가구는 조합원 물량, 292가구는 임대주택, 9가구는 보류지로 공급한다. 면적별 일반 분양 물량으로는 △전용면적 58㎡ 62가구 △전용 84㎡ 227가구 △전용 102㎡ 98가구 등으로, 전체의 84%가량이 중대형이다. 추정 분양가는 평(3.3㎡)당 평균 3054만 4500원이다. 전용 58㎡의 분양가는 최저 8억 4221만 원부터 최고 8억 4657만 원에 추산됐다. 전용 84㎡는 10억 3648만~10억 4003만 원, 전용 102㎡는 11억 4846만~11억 5368만 원이다. 구체적인 공급 물량과 분양가는 추후 달라질 수 있다. 이는 최근 이 일대의 신축 아파트 분양가와 비교해 다소 높은 금액이다. 지난달 분양한 ‘새절역 두산위브 트레지움’의 전용 84㎡ 최고 분양가는 9억 9340만 원으로 10억 원을 넘지 않았다. 2020년 분양한 증산2구역 재개발 단지 ‘DMC센트럴자이’의 같은 면적 최고 분양가는 7억 3400만 원이었다. 증산5구역 재개발 사업 시공사는 롯데건설이다. 조합 관계자는 “내년 2~3월 중 이주를 계획하고 있다”며 “2025년 철거·착공, 2028년 입주를 목표로 한다”고 말했다. -
삼성물산, 이문1구역 '래미안 라그란데' 7월 분양
부동산 정책·제도 2023.06.25 17:46:15삼성물산 건설부문이 서울 동대문구 이문1재정비촉진구역을 재개발한 ‘래미안 라그란데’가 다음달 일반 분양에 나선다. 이 단지는 지하 5층~지상 27층, 39개 동 총 3069가구로 구성되며 이 중 920가구가 일반분양 대상이다. 전용면적 별로는 △52㎡(45가구) △55㎡(173가구) △59㎡(379가구) △74㎡(123가구) △84㎡(182가구) △99㎡(10가구) △114㎡(8가구) 등이다. 단지는 이문·휘경 뉴타운에서도 특히 교통·편의·교육시설이 잘 갖춰졌다는 평가 받는다. 서울지하철 1호선 외대앞역과 신이문역을 걸어서 이용할 수 있고, GTX(수도권광역급행철도) B, C 노선까지 들어설 청량리역과도 가깝다. 북부·동부 간선도로 이용도 편리하다. 이문초, 석관중?고, 경희중?고(사립)뿐만 아니라 한국외대, 경희대, 한국예술종합학교 등의 대학교도 인접해 있다. 경희의료원, 삼육서울병원, 코스트코, 이마트, 롯데백화점 등의 생활 인프라와 함께 청량리역 일대의 상권도 이용이 편리하다. 2024년 10월 입주 예정이다 한편, 삼성물산은 본격적인 분양에 앞서 사전 홍보관인 '웰컴라운지’를 현장 인근에 마련해 운영 중이다. 단지 정보와 청약제도 개편에 따른 상담 서비스를 제공하며 사전 예약자를 대상으로 분양설명회도 열고 있다. 웰컴라운지는 청량리역 3번 출구 인근인 힐스테이트청량리역 오피스텔 2층에 위치한다. -
5억 로또 수방사 뉴홈에 7만명…역대 공공분양 최고 경쟁률
부동산 정책·제도 2023.06.24 14:07:14한강변 역세권 입지에 시세보다 5억 원가량 저렴해 역대 사전청약 최대어로 평가받은 동작구 수도방위사령부 뉴홈(윤석열 정부 공공분양) 청약에 7만 2000여 명이 몰렸다. 이는 지금까지 공공분양 가운데 가장 많은 신청 규모다. 특히 일반공급 경쟁률은 645 대 1로 역대 공공분양 경쟁률 중 최고치를 찍었다. 정부는 올해 추가로 수도권 알짜 부지에 1만 가구 규모의 뉴홈 사전청약을 받을 예정이다. 국토교통부는 뉴홈 공급지인 동작구 수방사의 사전청약 신청을 마감한 결과 255가구 모집에 7만 2172명이 신청해 평균 경쟁률 283 대 1을 기록했다고 23일 밝혔다. 특별공급은 176가구 모집에 2만 1215명이 접수해 경쟁률이 120.5 대 1이었다. 유형별로는 신혼부부 경쟁률이 210.8 대 1, 생애최초는 181 대 1이었다. 노부모 부양은 59 대 1, 다자녀는 19.6대 1의 경쟁률을 나타냈다. 일반공급은 79가구 공급에 5만 957명이 신청해 645 대 1의 경쟁률을 기록했다. 역대 공공분양 중 가장 높은 경쟁률이다. 수방사 부지는 모든 물량이 전용 59㎡로 공급된다. 공공분양 유형 가운데서도 ‘일반형’으로 공급돼 추정 분양가가 8억 7225만 원으로 높다는 평가를 받았지만 주변 아파트 시세보다는 4억∼5억 원이 낮은 데다 한강 뷰를 누릴 수 있어 신청자가 대거 몰린 것으로 풀이된다. 수방사 사전청약 당첨자는 청약통장 검증과 청약 자격별 선정 방식을 거쳐 7월 5일 발표된다. 소득·자산 등 자격 요건을 추가로 심사해 최종 당첨자를 확정할 예정이다. 본 청약은 내년 9월 예정돼 있다. 미혼 청년 1인 가구의 당첨 확률은 높지 않다. 수방사 부지처럼 분양가상한제를 적용해 시세의 80%로 공급하는 일반형에는 혼자 사는 무주택 청년이 넣을 수 있는 특별공급이 없다. 일반공급을 겨우 노릴 수 있는데 청약저축 금액순으로 당첨자가 결정돼 통장 가입 기간이 길어야 유리하다. 그나마 20%는 추첨제로 뽑는데 15가구에 불과하다. 한편 정부는 올해 말까지 서울 및 수도권 주요 부지에 1만 가구 규모의 뉴홈 사전청약을 공급할 계획이다. 남양주왕숙(932가구), 안양매곡(204가구), 서울 고덕강일3단지(590가구) 사전청약 특별공급 접수는 26일 시작되며 9월에는 하남교산(452가구), 마곡 10-2(260가구), 12월에는 서초 성뒤마을(300가구), 대방동 군부지(836가구) 등이 예정돼 있다. -
[단독] 쌓이는 지방 미분양에 못받은 공사비 벌써 8兆…건설사엔 '자금 블랙홀'
부동산 분양 2023.06.22 18:47:46수도권의 아파트 분양시장에는 온기가 돌고 있지만 대구 등 지방 미분양은 여전히 해소되지 않으면서 시공사들의 자금난이 가중되고 있다. 착공에는 들어갔으나 공사비를 제때 못받고 있는데다 원자재값까지 오르면서 책임준공을 확약한 건설사들은 자체자금까지 투입하고 있는 실정이다. 22일 건설 업계에 따르면 GS건설(006360)은 1350가구 미분양을 기록한 ‘대명자이 그랜드시티’ 공사비 약 5000억 원 중 일부를 자체 자금으로 충당하고 있다. 자금 수혈을 위해 금융권과 논의를 이어왔으나 미분양 적체가 심각한 대구여서 신규 대출이 어려웠던 것으로 전해졌다. 사업 시행자인 조합은 9월 갚아야 하는 1100억 원 규모 사업비 대출을 1800억 원으로 증액하고 만기를 연장하기 위해 금융기관과 접촉하고 있다. GS건설은 이 중 일부를 공사비로 회수하고 추후 자금 조달에 대해서도 조합과 협의를 이어갈 예정이다. 이 단지는 지난해 11월 진행한 1·2순위 청약에서 전체 1482가구 중 132건을 모집하는데 그쳤다. 신세계건설(034300)도 책임준공하는 '대구 칠성동 빌리브 루센트(주상복합)'도 229가구 중 30건의 청약만 받아 사업비를 자체자금으로 집행하고 있다. 올해 3월말까지 약 17억 원의 공사비를 지출했는데 공사 진행률이 아직 30%대 수준이어서 향후 추가 자금 투입이 불가피할 전망이다. 현대건설(000720)의 '힐스테이트 동대구 센트럴' 역시 478가구 모집에 28가구만 신청이 들어왔다. 책임준공은 아니지만 분양률에 따라 공사비를 지급하는 '분양불' 현장이어서 미분양이 해소돼야 공사비 회수가 가능하다. 대우건설(047040)의 '상인 푸르지오 센터파크'는 공정률에 따라 대금을 받는 기성불로 계약했지만 PF자금으로 공사비를 충당하지 못하게 되자 후반공사(약 30~40%)는 분양불로 받기로 했다. 이처럼 분양대금이 들어오지 않아 건설사들이 떠안고 있는 주택부문 미청구 공사비는 10대 건설사 기준 올해 3월 기준 8조 원을 넘어섰다. 작년 말 약 6억6000만 원에서 불과 세 달 만에 22% 늘었다. 지방사업장이 많은 중견건설사들을 합치면 못받은 공사 대금은 더 클 전망이다. 시멘트 등 자재 수급에 차질이 빚어지면서 공사기간이 연장돼 PF 채무인수를 하는 사업장도 늘었다. 신세계건설은 지난달 '대구 중구 삼덕동 빌리브프리미어' 책임준공 기한을 넘겨 521억 원의 채무를 인수했다고 공시했다. 남화토건은 경기 고양시 지식산업센터·오피스텔 사업장에 420억 원을, 상지카일룸은 경기 구리 워커힐 한강 공동주택 사업장에 286억 원을 각각 갚아야 한다. 이들 모두 PF 대주단과의 합의를 통해 대출금 상환 시점을 연기하는 등으로 대응하고 있으나 대부분 미분양이 발생해 자체자금 유출 리스크는 여전히 남아있는 상태다. 서울 수도권의 청약시장엔 온기가 돌고 있지만 대구, 울산 등의 지방은 여전히 냉골이다. 청약홈에 따르면 올해 5월까지 서울을 제외한 나머지 지역의 평균 청약경쟁률은 5.28대 1로 나타났다. 충북(27.83) 등 일부 호재가 있는 지역을 제외하고 △전북(0.95) △인천(0.86) △경북(0.57) △충남(0.27) △울산(0.16) △제주(0.12) △전남(0.04) △대구(0.03) 등에서 대거 미분양이 발생했다. 상황이 이렇자 금융권도 신규 PF대출 문턱을 높이고 있다. 영세한 시행사 대신 시공사의 신용보강을 요구하면서 자금 회수 장치를 이중으로 확보하는 식이다. DL이앤씨(375500)는 대주단의 요구에 따라 대구 대명2동 명덕지구 주택재개발정비사업 PF대출 3600억 원에 채무보증을 서기 위해 이달 이사회를 열고 보증 한도를 늘렸다. 대부분 시공사의 신용보강은 착공 전 브리지대출 단계에서 이뤄지고 착공 후에는 책임준공 등으로 변경하는 것을 고려하면 이례적이라는 평가다. 이같은 PF 신용보강 익스포져가 늘어나면 시공사의 신용도에도 영향을 미쳐 추후 자금조달 금리가 훌쩍 뛰거나 현금 확보 자체가 어려울 가능성이 있다. 정성훈 나이스신용평가 기업평가실장은 "PF 연대보증과 채무인수, 자금보충 확약 모두 유사시 건설사의 재무부담으로 직접 이어질 수 있어 위험도가 높은 우발채무"라고 설명했다. 시장에서는 정부가 내놓은 대주단 협의체 등 PF 지원방안이 착공 전 브리지론 단계에 그쳐 우려가 크다고 평가하고 있다. 특히 EOD(기한이익상실)를 내지 않고 만기만 계속 연장할 경우 이자비용 부담으로 추후 본PF 전환시 수익성이 더 떨어질 수밖에 없다. 개발업계의 한 관계자는 "안될 사업은 정리되고 수익성이 나는 사업만 가야 하는데 지금 상황은 모든 사업장에 인공호흡기만 달아놓은 셈"이라며 "자금 회수 부담이 커진 건설사들이 시공 참여를 꺼리면서 더 어려운 상황이 올 수 있다"고 우려했다. -
아산모종2지구서 힐스테이트 모종 블랑루체 분양…'학세권' 대단지 눈길 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.06.22 16:34:35현대엔지니어링이 충남 아산시 모종동 아산모종2지구 B1블록에 들어서는 ‘힐스테이트 모종 블랑루체’ 아파트의 모델하우스를 열고 분양에 나선다고 22일 밝혔다. 지하 2층, 지상 최고 29층, 9개동, 총 1060가구 규모다. 전용면적별로는 △84㎡A 605가구 △84㎡B 204가구 △84㎡C 175가구 △109㎡ 76가구로 구성됐다. 이 중 80%가 채광과 통풍이 우수한 판상형 구조로 공급된다. 아산모종2지구는 인접한 아산모종1지구와 함께 아산시 원도심과 맞닿아 있어 상업·교육·문화·행정 등의 주거 인프라를 가까이에서 이용할 수 있다. 단지 3㎞ 내에는 지하철 1호선 온양온천역·배방역이 위치해 있으며 단지에서 직선거리로 약 1.5㎞ 거리에 풍기역(가칭)이 들어설 예정이다. 여기에 당진~천안고속도로와 당진~천안고속도로 일부 구간인 아산~천안 구간이 개통 예정이다. 도보 1분 거리에는 신리초등학교가 있으며 모종중(2025년 3월 개교 예정), 아산중·고, 한올중·고, 온양여중·고와 학원가가 인접한 ‘학세권’ 단지다. 또 대형마트를 비롯해 영화관·전통시장·병원 등 다양한 생활 편의 시설도 인접해 있다. 단지는 아산 모종지구 내 최고 대단지 아파트로 조성되는 만큼 그에 걸맞은 커뮤니티 시설도 갖췄다. GX룸, 피트니스센터, 실내 골프 연습장, 게스트하우스, 작은 도서관, 경로당, 돌봄센터, 어린이집 등이 들어선다. 26일 특별공급을 시작으로 27일 1순위 청약, 28일 2순위 청약을 받는다. 당첨자 발표는 7월 4일이며 7월 18일부터 3일간 정당 계약을 진행한다. 모델하우스는 충남 아산시 모종동에 마련된다. -
"서울보다 또 높다"…광명4구역 '국평' 12억에 분양[집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.06.22 14:49:32경기도 국평(전용면적 84㎡) 분양가가 12억 원이 넘는 가격에 잇따라 나오고 있다. 서울에서 상대적으로 저렴한 가격에 분양가가 나오고 있는 만큼 청약 수요가 더욱 몰릴 수 있단 분석이다. 22일 광명4구역 조합에 따르면 해당 구역을 재개발하는 ‘광명센트럴아이파크’의 분양가는 평(3.3㎡)당 평균 3270만 원 수준인 것으로 조사됐다. 다만 중대형 면적에서는 분양가가 더 높게 나왔다. 전용면적 84㎡는 분양가가 12억 원을 넘기면 평당 3500만 원에 육박한 것으로 전해졌다. 이외에도 △전용 59㎡는 8억 5000만~7000만원 △전용 75㎡는 10억 8000만 원~10억 9000만 원 등이다. 전용 39㎡의 경우는 5억 1500만원, 49㎡는 6억 6000만원 대로 상대적으로 평당 분양가가 낮다. 조합 관계자는 “가장 많은 가구를 차지하는 소형 면적은 상대적으로 평당 분양가가 낮게, 펜트하우스 등이 포함된 중대형은 높게 측정됐다"며 “현재 광명시에 분양가 등을 담은 모집 승인 신청서를 제출했고, 현재 승인을 기다리고 있다"고 말했다. 경기권에서 또 다시 국평 분양가가 12억 원이 넘는 가격에 나오며 이 단지 역시 고분양가 논란이 있을 것으로 보인다. 지난 5월 분양한 ‘e편한세상 용인역 플랫폼시티’ 역시 전용면적 84㎡의 분양가가 12억 1000만~2000만 원에 나오며 용인 역대 최고가를 기록했었다. 이 단지는 일반분양 청약 경쟁률 자체는 4.4대 1로 양호한 모습을 보였지만 이후 초기 계약률이 40%대에 머물렀고, 무순위 청약에 이어 현재는 선착순 분양이 진행 중이다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “불과 두달 전 분양한 광명자이더샵포레나 국평의 분양가가 10억 원 수준이었던 것을 감안하면 광명센트럴아이파크의 분양가는 수요자들에게 비싸게 느껴질 수 밖에 없다”며 “이 단지 역시 e편한세상 용인역 플랫폼시티와 같이 초기 계약률이 40%대에 불과할 것으로 보인다”고 내다봤다. 한편 최근 서울에서 경기도보다 저렴한 가격에 분양가가 나오면서 서울 청약 열기는 다시 커지고 있다. 서울 은평구 신사동 새절역 두산위브 트레지움'은 84㎡ 분양가가 8억 6000~9000만 원에 분양했는데, 1순위 청약에서 78.9대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 바로 완판됐다. 5월 분양한 서대문구 남가좌동 ‘DMC 가재울 아이파크’ 역시 전용 59㎡의 분양가가 8억 8000만 원으로 전용 84㎡로 환산할 경우 약 12억 원에 분양 됐는데, 1순위 청약에서 89.9대 1의 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 한편 이날 모집공고가 나온 관악구 신림동 ‘서울대벤처타운역 푸르지오’는 전용면적 84㎡가 10억 1000만~2000만 원 수준으로 나왔다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
미분양 1년새 2배 이상 급증…한은 "2026년부터 건설사 부실위험 커진다"
경제·금융 경제·금융일반 2023.06.21 18:04:38정부의 규제 완화 등으로 부동산 경착륙을 피했으나 들썩이는 집값에 가계부채가 늘어나면서 금융 위험이 다시 커지는 것으로 나타났다. 한국은행은 집값이 급락하면 전세 보증금 반환 부담 확대, 미분양 물량 증가, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 등 각종 리스크가 발생할 것을 우려하면서도 집값이 올라 발생할 수 있는 금융 불균형 문제도 신경 써야 하는 상황이다. 21일 한은이 발표한 상반기 금융안정보고서에 따르면 중장기적인 금융 시스템 위험을 보여주는 금융취약성지수(FVI)가 올해 1분기 48.1로 전년 말(46.0) 대비 소폭 상승했다. 2007년 1분기~2023년 1분기 장기 평균인 39.4보다 높은 수준이다. 중장기적인 금융 취약성이 커지면 대내외 충격에 대한 대응 능력이 떨어질 뿐 아니라 경제성장에도 악영향을 줄 수 있다. FVI가 약 2년 만에 상승 전환한 것은 부동산 가격 하락에도 채권·주식시장이 호조세를 보이고 기업대출이 증가했기 때문이다. 4~5월 가계대출이 증가세로 돌아선 데다 서울 등 일부 지역에서 집값 상승세가 나타나는 것을 감안하면 FVI는 더 오를 가능성이 있다. 김인구 한은 금융안정국장은 “4월 이후 가계대출이 늘어난 것을 보면 (올 2분기) FVI가 반등하는 폭이 더 커질 수 있다고 보고 있다”고 설명했다. 다만 한은은 가계부채 관리의 중요성을 언급하면서도 부동산 경착륙을 더 크게 우려한다. 이날 이종렬 한은 부총재보는 “FVI가 상승하고 가계대출이 증가 전환했지만 아직 크게 우려할 부분은 아니다”라며 “부동산 가격이 급락하면 역전세 등 다른 문제가 발생할 수 있기 때문에 미시적인 대응이 필요하다”고 강조했다. 한은의 보고서도 집값 상승보다는 급락 가능성을 우려하는 분석에 무게를 싣고 있다. 먼저 집값이 급히 조정되면 가계 순자산 규모가 줄면서 금융기관의 재무 건전성에까지 영향을 줄 수 있다고 봤다. 전셋값 하락으로 임대 가구의 전세 보증금 반환 부담도 크게 늘 수 있다. 전세 임대 116만 7000가구 가운데 4.1~7.6%는 대출을 받아도 보증금을 돌려주기 어려울 것으로 우려됐다. 특히 주택 경기 부진으로 늘어난 미분양 주택 물량이 문제가 될 수 있다는 진단이다. 전국의 미분양 주택은 지난해 4월 2만 7000채에서 올해 4월 7만 1000채로 세 배 가까이 늘었다. 민간 아파트 초기 분양률은 올 1분기 49.5%로 2021년 말(93.8%) 대비 크게 떨어졌다. 과거 미분양 주택이 급증했던 2007~2008년 시기를 보면 미분양 주택이 증가한 후 3년의 시차를 두고 건설사의 부실 위험이 크게 높아진 바 있다. 김 국장은 “주택 시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 실수요자 위주의 규제 완화, 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안 마련 등 대책을 고려할 필요가 있다”고 했다. 가계대출 연체율도 점차 상승하는 등 가계 전반의 건전성 우려도 커지고 있다. 3월 말 전체 가계대출 연체율은 0.83%로 반년 전보다 상승했다. 연체가 발생한 절반 이상이 취약 차주다. 특히 비은행금융기관 중 저축은행과 여신전문금융사의 가계대출 연체율은 3월 말 기준 각각 5.6%, 2.8%로 비교적 높은 수준이다. -
멈춰선 PF시장서 1.3조 메가 딜…초고가 주택 분양 촉각[시그널]
증권 IB&Deal 2023.06.21 14:52:45메리츠증권이 서울 이태원 유엔사부지 복합개발사업의 1조 원 대 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 주선에 성공하면서 지난해부터 급격히 얼어 붙었던 부동산 개발 업계에 훈풍을 일으킬지 주목된다. 업계는 서울을 중심으로 한 시장의 반등 가능성에 기대를 걸면서도 올 하반기 시작되는 이곳에서의 초고가 오피스텔 분양 성과에 촉각을 곤두세우고 있다. 21일 메리츠증권은 서울 용산구 이태원동 유엔사부지 복합개발사업 PF를 주관하고 총 1조3000억 원 규모로 자금 조달을 완료했다고 밝혔다. 대주단에는 신한은행, 국민은행, 삼성화재 등 국내 시중은행과 대형 보험사들이 참여했다. 메리츠증권이 직접 2000억 원을 투입해 안정성을 보탰으며 미래에셋증권도 1500억 원 규모로 참여했다. 대출 만기는 48개월이며 금리는 6.5%로 책정됐다. 유엔사부지 개발은 일레븐건설이 시행하고 현대건설이 시공하는 사업비 11조 원 짜리 대형 사업으로 올 초 착공했다. 아파트 420세대, 오피스텔 723실을 지어 분양하고 호텔·오피스·판매시설 등을 함께 조성하는 것이 목표다. 일레븐건설은 이번 PF 대출을 통해 지난해 12월 역시 메리츠증권에서 조달한 1조 원 규모 브릿지 대출을 상환할 예정이다. 남은 돈은 초기 사업비와 추후 이자 비용 등으로 사용한다. 이번 PF 조달이 성공적으로 끝난데는 신용등급이 우수한 현대건설이 시공을 맡았다는 점이 우선 꼽힌다. 금싸라기 입지에다 하이엔드 주거 시설 수요가 충분하다는 시장 분위기도 반영됐다. 용산공원 인근에 위치한 유엔사부지는 서울 내에서도 알짜 땅으로 꼽힌다. 지하철 6호선 녹사평역 인근 용산공원을 마주 보고 있으며 축구장 7개 면적(4만 4935㎡) 규모다. 동쪽으로는 대형 재개발 사업지인 한남재정비구역이 있고 이태원 상권과 한강공원이 모두 가깝다. 일레븐건설이 나머지 사업비를 분양불(분양대금으로 공사비 납부) 방식으로 충당키로 한 것도 PF 성공에 뒷받침했다는 평가다. 이번 PF 총 조달액은 토지가격에 준하는 수준으로만 마련돼 시행사가 보유한 자산의 담보력을 넘어서지 않을 전망이다. 일레븐건설은 2017년 이 부지를 총 1조 552억 원에 한국토지주택공사(LH)로부터 사들였는데, 2021년 감정평가사가 평가한 토지 가격은 2조170억 원에 달한다. 투자 업계 관계자는 "서울 용산과 강남 지역에는 초고액 자산가를 대상으로 한 하이엔드급 주거시설 수요가 상당하다"면서 "유엔사부지 토지 감평가가 2조 원을 넘는다는 점에서도 대주단은 이번 대출에 안정성이 있다고 봤을 것"이라고 말했다. 다만 이번 사업 전체 성공을 위해 일레븐건설은 올 하반기 계획된 오피스텔 '더 파크사이더 서울 스위트' 분양에 일단 사활을 걸어야 할 것으로 보인다. 분양가가 계약 평(3.3㎡)당 9000만 원대에 책정될 것으로 계획되면서 한채당 36억~67억 원 짜리 초고가 분양이 이뤄질 예정이다. 용산구가 아직 분양가 상한제 지역으로 묶여 있어 규제가 없는 오피스텔부터 분양하고 아파트는 임대 후 분양으로 전환하거나 후분양 방식을 택할 것으로 관측된다. 전문가들은 서울 금싸라기 땅에서 분양하는 하이엔드 주거시설이라는 점에서 분양 수요는 어느 정도 뒷받침 될 것으로 보고 있다. 일레븐건설은 이 부지에 글로벌 럭셔리 브랜드로 꼽히는 로즈우드호텔을 유치했는데, 입주민에 호텔과 연계 서비스를 제공키로 한 것도 분양 마케팅의 핵심 요소가 될 전망이다. 부동산 업계 관계자는 “분양가가 140억 원에 달했던 '에테르노 청담'의 계약 파기분이 최근 프리미엄이 붙어 약 200억 원에 재판매 됐다”고 전하면서 "초고가 주거시설 수요가 확대되는 등 분양시장에서도 양극화가 벌어지는 양상"이라고 말했다. -
한은 "가계대출 증가보다 집값 급락 우려…전세보증금·미분양 등 위험"
경제·금융 경제·금융일반 2023.06.21 11:00:00높은 금리 수준에 경기 회복마저 더딘 가운데 집값 하락 폭 축소로 가계부채가 늘기 시작하면서 금융불균형 문제가 다시 불거지고 있다. 다만 한국은행은 집값 급락으로 인한 가계 건전성 악화, 전셋값 하락에 따른 보증금 반환 위험, 미분양주택 증가로 건설사 부실위험 확대 등 각종 위험 요인에 주목하면서 대응을 요구했다. 21일 한은이 발표한 상반기 금융안정보고서에 따르면 전반적인 금융취약성을 보여주는 금융취약성지수(FVI)가 올해 1분기 48.1로 전년 말(46.0) 대비 소폭 상승했다. 2007년 1분기부터 2023년 1분기까지 장기 평균 39.4보다 높은 수준이 이어지고 있다. 지난해 하반기까지만 해도 가계부채 증가세가 줄어들고 집값 등 자산 가격이 하락하면서 문제가 됐던 금융불균형이 축소됐으나 분위기가 다시 달라진 것이다. 한은은 “올해 들어 국내외 통화정책 긴축 기조 완화 기대 등 영향으로 주가가 상승하고 부동산가격 하락 폭이 축소되는 가운데 4월 이후 가계대출이 다시 늘고 있어 금융불균형 축소가 제약되는 모습”이라고 평가했다. 명목 국내총생산(GDP) 대비 민간신용은 올해 1분기 223.1%로 추정돼 지난해 3분기(223.6%) 대비 소폭 하락한 것으로 추정된다. 다만 4월 이후 가계대출이 다시 늘고 있고 기업 신용도 꾸준히 증가하는 점은 변수다. 가계대출 연체율은 1분기 말 0.83%로 6개월 전보다 상승했으나 여전히 낮은 수준이다. 그렇지만 한은은 집값이 급격하게 조정되면 가계 순자산 규모가 축소되면서 재무건전성이 악화될 수 있다고 봤다. 2021년 하반기 이후 집값 조정이 이뤄지면서 가계 평균 순자산은 2021년 말 4억 4000만 원에서 올해 3월 말 3억 9000만 원으로 5000만 원 감소했다. 이에 상환능력이 취약한 고위험가구 비중도 2.7%에서 5.0%로 확대됐다. 전세가격도 하락하면서 임대 가구의 전세보증금 반환 부담도 크게 늘었다. 전세 가격이 올해 3월 수준을 지속한다면 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 차액 규모는 24조 2000만 원으로 추정된다. 다만 전세 임대 가구인 116만 7000가구 대다수가 보유 금융자산과 추가 차입으로 보증금을 반환할 수 있을 것으로 평가된다. 차입하고도 보증금을 반환하기 어려운 가구 비중은 4.1~7.6%로 추정된다. 문제는 미분양주택이다. 주택경기 부진으로 대구 등 비수도권을 중심으로 늘어난 미분양주택은 올해 4월 말 기준으로 전국 7만 1000호다. 민간아파트 초기 분양률은 1분기 49.5%로 2021년 말(93.8%) 대비 크게 떨어졌고 분양물량 소진율도 올해 1~4월 78.9%로 2021년 말(97.4%) 대비 하락한 상태다. 미분양주택이 늘어나면 건설사의 주택 재고자산과 미수금 증가 등으로 재무건전성이 저하될 수 있다. 건설사별 평균 미분양주택 재고액은 2022년 66억 원으로 다시 늘어나고 분양 및 공사 미수금도 234억 7000만 원으로 전년 대비 34.1% 증가했다. 과거 미분양주택이 급증했던 2007~2008년 당시를 살펴보면 미분양주택이 증가한 이후 3년 시차를 두고 건설사 부실위험이 크게 높아진 바 있다. 한은은 주택시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 실수요자 위주의 규제 완화, 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안 마련 등 대책 마련을 고려할 필요가 있다고 했다. 이종렬 한은 부총재보는 “금융취약성지수가 상승하고 가계대출이 증가 전환한 것이 걱정스럽지만 아직 크게 우려할 정도는 아니다”라며 “부동산 가격 급락은 역전세 등 문제를 발생시키기 때문에 미시적으로 대응할 필요가 있다”고 했다. -
한양 '전주 에코시티 한양수자인 디에스틴' 7월 분양
부동산 정책·제도 2023.06.19 15:05:57한양이 7월 전주 최고층 주상복합 아파트인 ‘전주 에코시티 한양수자인 디에스틴’을 분양한다고 19일 밝혔다. 이 단지는 전라북도 전주시 에코시티 주상3블록에 들어서는 주상복합 아파트로, 지하 4층~지상 최고 48층, 2개 동, 전용면적 84㎡A·B·C타입 268가구(오피스텔 126실 별도, 추후 분양 예정)로 조성된다. 전주 최고층 단지인 전주 에코시티 한양수자인 디에스틴은 쾌적한 자연환경과 우수한 교통, 편리한 생활인프라를 모두 갖췄다. 세병호(세병공원)와 백석저수지 등 넓은 녹지는 물론, 이마트, CGV 등 풍부한 생활인프라까지 모두 걸어서 누릴 수 있다. 교통망으로는 새만금포항고속도로(익산~장수)와 호남고속도로, 순천완주고속도로 등이 인접해 있다. 전주역(KTX)도 가깝고 동부대로 및 과학로를 통해 전주 시내·외 이동도 편리하다. 향후 새만금북로를 잇는 용진~우이국도가 완공되면 교통망은 더욱 좋아질 전망이다. 한양 관계자는 “한양은 청량리역 한양수자인 그라시엘을 통해 초고층 주상복합 부문의 우수한 건축역량을 입증했다”며 “전주 에코시티 한양수자인 디에스틴은 전주 에코시티에서 최초로 선보이는 수자인 단지인만큼, 역량을 집중해 지역의 랜드마크 단지로 거듭날 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 말했다. 전주 에코시티 한양수자인 디에스틴의 모델하우스는 전주시 완산구 백제대로 인근에 마련될 예정이다. -
TK에 미분양 30% 몰려 저축은행 수익 악화…부실채권도 업계 평균 3배
경제·금융 경제·금융일반 2023.06.18 18:06:43지방 저축은행에 대한 경영 악화 우려는 고금리·고물가가 지속되기 시작한 지난해 하반기 이후 꾸준히 제기됐던 부분이다. 특히 최근 금융 당국으로부터 경영 유의 조치를 받은 참저축은행이 소재한 대구경북 지역의 저축은행은 경영 악화 정도가 다른 지방보다 더욱 빠르게 진행되고 있다. 대구경북 지역의 경우 저축은행 업권 전반에 걸친 건전성 악화에다 타 지역보다 미분양 주택 증가 등 부동산 시장 침체로 인한 수익성 악화가 중첩됐기 때문이라는 설명이다. 18일 금융권에 따르면 올해 1분기 말 기준 경북 지역 저축은행 5곳(대아·대원·라온·머스트삼일·오성)의 평균 연체율은 전년 동기 대비 2.3%포인트 상승한 11.6%로 집계됐다. 올해 1분기 전체 저축은행(79개사)의 평균 연체율인 5.1%를 두 배 이상 뛰어넘는 규모다. 부실채권 규모를 가늠할 수 있는 고정이하여신(NPL) 비율도 15.9%로 업계 평균의 3배를 웃돌았다. 연체율과 NPL 비율이 30%를 훌쩍 뛰어넘는 등 사실상 ‘개점휴업’ 상태인 대원저축은행을 제외하더라도 경북 지역 4개사의 연체율은 5.29%로 여전히 업계 평균을 웃돈다. 대구 소재 저축은행 5곳(대백·드림·MS·유니온·참)의 연체율과 NPL 비율도 올해 1분기 각각 7.8%, 5.1%를 기록했다. 이들 저축은행의 건전성이 나빠진 것은 지역 경기 침체로 인한 수익성 악화와도 연결된다. 돈이 없으니 건전성 제고를 위한 충당금을 쌓을 돈도 없어진 것이다. 대구경북 지역 저축은행들의 리스크 대응력을 가늠할 수 있는 지표인 NPL 대비 대손충당금 적립 비율은 지난해 말 기준 90.3%로 대구경북을 제외한 전국 59개 저축은행 평균(255.2%)을 크게 밑돌았다. 충당금에 충분한 돈을 쓰지 못했음에도 불구하고 수익성은 악화됐다. 올해 1분기 말 기준 경북 지역 저축은행 5개사의 합산 순이익은 약 16억 원으로 전년 동기 대비 1억 4000만여 원(9.7%) 감소했다. 5곳 가운데 3곳이 적자를 기록하면서다. 이 기간 적자가 지속되던 대아·대원저축은행의 적자 폭은 각각 1억 원씩 늘었고 라온저축은행은 적자 전환했다. 상황이 어려워지면서 이 지역 저축은행들은 나름대로의 경영 정상화를 추진하고 있지만 크게 효과를 보지 못하는 모습이다. 대원저축은행은 지난달 24일 2억 7000만 원 규모의 유상증자를 결정했다. 올 들어 두 번째 유상증자이며 지난해 실시한 세 차례의 유상증자까지 포함하면 그 규모는 총 10억 9000만 원이다. 대원저축은행에 자금을 투입한 곳은 대원저축은행 지분 100%를 소유한 대아저축은행이다. 대아저축은행 역시 대원저축은행에 출자하기 위해 지난해 12월과 올해 2월, 5월 말 등 총 세 번에 걸쳐 15억 원 규모의 유상증자에 나섰다. 일각에서는 대아가 대원저축은행을 정상화시켜 재매각에 나설 것이라는 관측이 제기됐지만 저축은행 인수합병(M＆A) 심사가 까다로운 만큼 매각 역시 쉽지 않아 상황이 나아질 기미가 보이지 않고 있다. 이와 함께 대구 소재 MS저축은행도 지난해 말 100억 원 규모의 무상 감자와 180억 원 규모의 유상증자를 단행하며 부분 자본잠식 상태에서 간신히 빠져나왔으나 수익성은 오히려 악화됐다. 올해 1분기 말 기준 MS저축은행의 당기순이익은 전년 동기 대비 90% 감소한 1억 원에 그쳤다. 같은 기간 연체율은 5.9%에서 7.8%로 1.9%포인트 증가했다. 전문가들은 이 지역 저축은행의 경영난 및 리스크가 당분간 계속될 것이라는 관측을 내놓고 있다. 가뜩이나 지역 경제 기반이 약한 상황에서 금융시장과 직결된 부동산 시장 침체가 이어지고 있기 때문이다. 대구경북 미분양 주택 물량은 4월 말 기준 총 2만 1906가구로 전국 미분양 물량의 30.7%에 달한다. 반면 대구의 1인당 지역 내 총생산은 2549만 원, 지역 총소득은 2935만 원으로 8개 특별·광역시 중 꼴찌이며 경북은 각각 4271만 원과 3800만 원으로 9개 도 가운데 중간 정도의 수준이다. 한국은행 대구경북본부는 최근 보고서를 통해 “대구 지역 미분양 물량은 당분간 1만 채를 상회하는 수준에서 유지될 것”이라며 “부동산 경기 부진이 지난해 들어 본격화된 점을 감안했을 때 부동산 관련 여신 부실이 시차를 두고 발생하면서 향후 건전성 지표가 악화될 가능성도 있다”고 지적했다. -
3.3㎡당 515만원…더 벌어진 공공·민간 분양가
부동산 정책·제도 2023.06.18 18:00:30올해 들어 전국 민간 아파트 분양가가 가파르게 오르면서 공공 아파트와의 가격 차이가 평(3.3㎡)당 500만 원을 넘어선 것으로 나타났다. 올해부터 대다수 민간 아파트는 공공 물량과 달리 정부의 분양가 상한제 규제를 받지 않는 데다 건설 원자잿값 인상도 이어지고 있어서다. 이에 상대적으로 가격 메리트가 있는 공공분양에 대한 무주택 실수요자의 관심이 더 커질 것으로 전망된다. 공공분양은 올해 말까지 수도권에서만 1만 가구 공급이 예정돼 있다. 18일 부동산R114에 따르면 이달 기준 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1739만 원으로 전년 말(1535만 원)보다 13.3% 상승했다. 반면 전국 공공 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 같은 기간 1381만 원에서 1224만 원으로 11.4% 하락한 것으로 조사됐다. 올해 평균 분양가는 1월 1일부터 6월 15일까지 입주자모집공고를 마친 아파트의 분양가를 집계한 값이다. 민간 아파트 분양가는 오르고 공공 아파트는 내리면서 두 아파트의 가격 차이는 더욱 벌어지게 됐다. 지난해 12월 말까지만 해도 민간 아파트와 공공 아파트의 분양가 차이는 전국 기준 154만 원에 그쳤으나 올 6월 현재는 515만 원으로 3.3배 높아진 것이다. 국민평형인 34평형(전용면적 84㎡)을 분양받는다고 가정하면 공공 아파트의 경우 4억 1616만 원을 부담해야 하지만 민간은 이보다 42.1%(1억 7510만 원) 비싼 5억 9126만 원을 내야 한다는 의미다. 지역별로 수도권 민간 아파트와 공공 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 이달 각각 1913만 원, 1482만 원이다. 이는 전년 말 대비 각각 5.2%, 1.6% 늘어난 금액이다. 이에 따라 분양가 차이는 같은 기간 359만 원에서 431만 원으로 더 확대됐다. 특히 올해 경기도에서 공공 분양한 아파트의 3.3㎡당 분양가(1510만 원)는 지난해 말(1540만 원)보다 1.9% 내린 반면, 민간 아파트의 분양가는 같은 기간 19.2%(1579만 원→1882만 원) 오른 것으로 나타났다. 이에 두 아파트의 3.3㎡당 분양가 차이는 372만 원으로 전년 말(39만 원) 대비 9.5배 증가했다. 서울의 민간 아파트 3.3㎡당 분양가는 2974만 원으로, 공공 아파트(1435만 원)의 두 배에 달했다. 올해 들어 민간 아파트 분양가가 가파르게 오른 것은 정부의 규제 완화와 건설 원자잿값 상승 영향 때문으로 풀이된다. 정부는 올해 1월 부동산 시장 정상화 차원에서 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역을 대상으로 분양가상한제 적용을 해제한 바 있다. 여기에 분양가상한제 아파트의 분양가 산정에 활용하는 기본형건축비도 지난 2월과 3월 각각 1.1%, 0.94%씩 상향 조정했다. 레미콘 등 건설자재 가격과 노무비 등이 크게 뛰자 아파트 건축비에도 이를 반영한 것이다. 문제는 앞으로 아파트 분양가가 더 오를 가능성이 크다는 점이다. 시멘트 업계에서 최근 가격 인상을 줄줄이 예고하고 있어서다. 쌍용C＆E와 성신양회는 7월부터 톤당 시멘트 가격을 각각 14.1%, 14.3% 올리겠다는 방침이다. 이는 아파트 공사에 쓰이는 레미콘 가격의 상승으로 이어지는 등 분양가 인상 요인이 될 수 있다. 이에 분양가 부담이 상대적으로 덜한 공공 분양에 대한 수요는 더욱 높아질 것으로 전망된다. 공공분양 물량은 분양가상한제 적용에 따라 주변 시세 대비 20% 이상 저렴한 가격에 공급된다. 올해 말까지 사전청약 예정인 수도권 공공분양 물량은 1만 76가구에 달하는데, 지난해와 달리 서울에서도 2711가구가 공급될 예정이다. 이달 토지임대부 주택인 강동구 고덕강일3단지(590가구)를 비롯해 12월 동작구 대방동 군부지(836가구), 서초구 성뒤마을(300가구) 등이 포함됐다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “올해 초 정부의 대대적인 부동산 규제 완화 이후 재고 주택의 매수 심리가 살아나면서 청약 시장에 대한 수요자 관심도 커지고 있다”며 “특히 금리 인상과 분양가 인상으로 자금 마련 부담이 커지고 있어 서울 등 우수 입지에서 공급하는 공공분양의 장점은 더욱 부각될 것으로 보인다”고 말했다.
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