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[분양단지 들여다보기] 포스코건설 ' 둔산 더샵 엘리프'…교통·교육·그린 인프라 갖춰
부동산 주택 2022.12.26 17:58:28포스코건설이 대전 서구 용문동 225-9번지 일원에 ‘둔산 더샵 엘리프’를 공급한다. 단지는 지하 3층~지상 최고 33층, 23개동, 총 2763가구 규모로 조성되며 이 중 일반분양 물량은 1935가구로 선호도가 높은 중소형 타입인 전용면적 48~84㎡로 구성된다. 단지는 대전을 대표하는 둔산 생활권을 누리는 데다 자연환경도 우수해 다양한 연령층에서 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 대전지하철 1호선 용문역이 가까운 역세권 단지이며 계룡로와 도산로가 접해 있어 대전 전역으로 이동이 수월하다. 서대전역(KTX 호남선)과 대전역(KTX 경부선)·대전복합터미널 등도 가까워 우수한 교통 환경을 자랑한다. 주거 환경도 뛰어나다. 단지 옆으로 유등천이 흐르고 중촌시민공원·남선공원이 가까워 그린 인프라를 편리하게 누릴 수 있다. 탄방초와 문정중·탄방중·삼천중도 인접해 도보로 안심 통학이 가능하며 둔산 학원가도 가깝다. 지역 주요 편의시설을 이용하기에도 좋다. 롯데백화점·갤러리아백화점·홈플러스·이마트 등 생활 편의시설이 가깝고 충남대병원, 가톨릭대 대전성모병원이 인접해 의료 서비스도 손쉽게 누릴 수 있다. 대전시청·대전지방법원·정부대전청사 등 관공서도 인접해 있다. 차별화된 설계도 돋보인다. 남향 위주의 단지 배치와 4베이 판상형 및 타워형으로 채광과 통풍이 우수하다. 일부 타입은 올인원 드레스룸, 알파룸 등을 무상으로 제공해 수납 효과도 극대화했다. 피트니스센터·필라테스룸·골프연습장·사우나(건식 및 냉·온탕) 등과 학습·업무 공간인 독서실·북카페·키즈라이브러리·스마트워크라운지 등 커뮤니티시설도 다양하게 마련할 예정이다. 첨단 시스템도 도입된다. 포스코건설만의 스마트홈 서비스인 아이큐텍(AiQ TECH)으로 단지 내 놀이터·스쿨존 등을 실시간으로 모니터링할 수 있고 자동 인식을 통한 문 열림, 엘리베이터 자동 호출 및 거주층 자동 연결, 엘리베이터 내부 살균조명 등의 기능을 누릴 수 있다. ◇단지 개요 -
GS건설 남천자이, 27일 1순위 청약…일반분양 116가구
부동산 건설업계 2022.12.26 15:50:02GS건설이 부산 남천동 중심에 선보이는 ‘남천자이’가 1순위 청약을 받는다. GS건설은 부산시 수영구 남천동 148-22번지 일대에 남천2구역(삼익타워)을 재건축한 남천자이가 오는 27일 1순위 청약을 접수할 예정이라고 26일 밝혔다. 남천자이는 지하3층~지상36층, 7개동 총 913가구로 구성되며, 이 가운데 116가구가 일반분양 예정이다. 전용면적별 일반분양 가구수는 △ 59㎡A1 1가구, △ 59㎡A2 3가구, △ 59㎡B 2가구, △ 74㎡B 2가구, △ 74㎡C 22가구, △ 84㎡A2 1가구 △ 84㎡B2-1 13가구, △ 84㎡C2 58가구, △ 84㎡D 14가구다. GS건설은 지난 16일부터 남천자이의 사이버견본주택을 운영하고 있다. 청약 일정은 12월 26일 월요일 특별공급을 시작으로 27일 화요일 1순위, 28일 수요일 2순위 청약을 접수한다. 당첨자 발표는 2023년 1월 3일 예정이고, 1월 16일부터 18일까지 3일간 정당계약을 진행할 예정이다. 1순위 청약자격은 청약통장이 6개월 경과하고 지역별 예치금액을 충족하면 부산?울산?경남에 거주하는 만 19세이상이면 누구나 청약 가능하다. 주택수와 상관없이 1순위 청약 가능하므로 경쟁이 있을 경우에는 부산에서 1년이상 계속 거주자가 우선 당첨된다. 남천자이의 가장 큰 장점은 입지에 있다. 남천자이는 도시철도 2호선 남천역과 가깝고, 단지 바로 앞에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로 수영로와 광안대교를 통해 부산시내 이동이 편리하다. 뿐만 아니라 번영로를 이용하면 경부고속도로 구서IC 접근이 용이하다. 또한, 남천자이는 대부분의 세대가 4베이(Bay) 판상형 구조로 설계되어 있어 조망과 일조 및 자연환기 시스템이 우수하며, 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘 ‘클럽자이안’에는 골프연습장과 퍼팅그린, 라운지, 피트니스센터와 사우나 시설을 갖추고 있다. GS건설 분양관계자는 “남천자이는 커튼월룩 디자인뿐만 아니라 단지 내에도 다양한 테마를 가진 조경시설과 수경시설 등 특화설계에 신경썼다”며, “내년 초 입주 예정인 만큼 남은 기간 명품 아파트로 완성하기 위해 최선을 다하겠다”고 말했다. 한편, 남천자이는 2023년 1월말 입주 예정으로 계약금은 1차 3000만원 정액 납부 후 30일 이내에 잔액을 납부하고, 잔금은 2023년 6월 26일까지 납부 가능하다. -
올해 아파트 리뷰 키워드 '벽간소음' 급증…'안전진단' '분양가'도 크게 늘어
부동산 주택 2022.12.26 14:38:44올해 아파트 리뷰에서 가장 많이 언급량이 늘어난 키워드는 ‘벽간소음’인 것으로 조사됐다. 26일 직방에 따르면 직방 및 호갱노노의 아파트 리뷰에서 예년(2018~2021년) 대비 2022년 상대적으로 언급률이 가장 높은 키워드는 ‘벽간소음’으로, 예년도 평균보다 3.76배 높았다. 이어 ‘안전진단(2.82배)’, ‘분양가 (2.82배)’, ‘물난리(2.78배)’, ‘발망치 (2.59배)’ 등이 뒤를 이었다. ‘벽간소음’은 ‘층간소음’과 달리 공동주택 같은 층에 위치한 옆 세대에서 발생하는 소음을 의미한다. 예전부터 공동주택의 소음과 관련해 층간소음에 대한 관심이 많고 실제로 ‘층간소음’ 키워드는 절대적인 언급률이 8.7%(2022년 4분기 기준)를 기록해 높은 수치를 보이고 있지만 2022년 현재는 층간소음 뿐만 아니라 같은 층의 벽간소음에 대한 관심 또한 빠르게 상승하고 있다. ‘안전진단’ 키워드는 20대 대선이 있었던 2022년 1분기에 높은 언급률을 기록했다. 이는 윤석열 대통령이 대선후보 당시 언급한 30년 이상 노후 아파트에 대한 정밀안전진단 면제 정책이나, 대선 직후 발표한 재건축 안전진단 완화 정책 등이 영향을 끼친 것으로 해석된다. ‘분양가’ 키워드는 2021년까지 1~2% 내외의 낮은 언급률을 기록했지만 올해 들어 꾸준히 상승해 4분기 현재는 5.5%를 기록하고 있다. 실제 리뷰들에서 ‘분양가’ 키워드를 직접 언급하는 경우를 보면 분양가 적정성에 대해 논하는 경우가 많다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “아파트 시장의 주요 키워드들은 양호한 주거환경에 대한 관심과 한 해 동안의 재건축/청약 시장 이슈를 보여주고 있다”며 “분양가 키워드를 언급한 리뷰 중에는 청약 예정 아파트의 분양가 적정성에 대해 지적하는 경우가 많은데, 이는 2022년 하반기 아파트 시장의 냉각된 분위기를 보여준다”고 말했다. -
내년도 민영아파트 전국서 25만여 가구 분양…9년 만에 최저 수준
부동산 주택 2022.12.26 10:48:27내년 민영 아파트 신규 분양 물량이 올해보다 38% 줄어든 25만여 가구에 그칠 것으로 전망됐다. 26일 부동산R114가 2023년 민영아파트(민간분양+민간임대) 분양계획을 조사한 결과 전국 303개 사업장에서 총 25만 8003가구민간임대 포함, 공공분양·임대 제외)가 분양 예정인 것으로 나타났다. 시점과 지역이 확정되지 않은 5만여 가구를 제외한 계획물량이 기준으로 2014년(20만 5327가구) 이후 가장 적고 2022년(41만 6142가구) 대비 38% 감소한 수준이다. 내년도 민영 아파트 분양 예정 물량은 권역별로 수도권이 11만6682가구(45.2%), 지방이 14만 1321가구(54.8%)를 차지했다. 수도권에서는 경기가 7만 521가구로 가장 많았으며 서울(2만7781가구), 인천(1만8380가구) 순이었다. 지방에서는 부산이 2만7661가구로 가장 많은 물량이 예정돼있다. 한편 올해 민영아파트 분양계획 물량도 계획물량의 73%만 실제 분양으로 이어진 것으로 나타났다. 계획물량(41만 6142가구)의 30만 4142가구(예정물량 포함)만 실적으로 이어졌다. 수도권에서는 계획물량(20만 2016가구)의 68%인 13만 8826가구가 공급됐으며 서울, 경기, 인천 모두 계획에 못 미치는 실적을 기록했다. 특히 서울의 민영아파트 분양실적은 2만 7048가구로 연초 계획물량(4만 8589가구) 대비 55% 수준에 그쳤다. 서울 동대문구 래미안라그란데(이문1구역·3069가구), 휘경자이디센시아(휘경3구역·1806가구) 등의 분양 일정이 연기됐다. 지방은 올해 계획물량(21만 4126가구)보다 4만 8810가구 적은 16만 5316가구가 공급된 걸로 조사됐다. 부산, 광주, 대구 등 광역시에서 실적이 저조한 반면 전남, 강원, 전북 등은 계획보다 많은 물량이 나왔다. 최태순 부동산R114 책임연구원은 “경기 둔화와 미분양 우려로 분양물량을 축소 계획하거나 아직 사업계획을 수립하지 못하고 있는 건설사들이 상당수”라고 전망했다. -
[분양캘린더]올해 마지막 ‘밀어내기 분양’…전국 6곳서 6535가구 공급
부동산 주택 2022.12.25 10:34:44이번주 전국에서 공급되는 아파트와 오피스텔 물량은 6500여 가구에 달한다. ‘분양 한파’가 더 거세지기 전, 수분양자를 찾으려는 시행·건설사들의 밀어내기 분양의 결과로 분석된다. 다만 밀어내기 분양의 여파로 다음 주인 새해 첫 주에는 분양시장이 잠시 숨을 고를 전망이다. 24일 부동산R114에 따르면 12월 마지막 주 6개 단지에서 6535가구(일반분양 2932가구)가 분양을 시작한다. 경기 광명시 철산동 ‘철산자이 더 헤리티지’, 부산 수영구 남천동 ‘남천자이’, 울산 남구 신정동 ‘빌리브리버런트’에서 청약을 진행한다. GS건설이 선보인 철산자이 더 헤리티지는 지하 3층~지상 최고 40층, 23개동, 3804가구 규모로 조성되며 이중 전용면적 59~114㎡, 1631가구가 일반에 공급된다. 지하철 7호선 철산역을 걸어서 이용할 수 있으며 철산주공 8·9단지 재건축으로 조성된 단지인 만큼 생활 인프라가 풍부하다. 단지 인근으로 도덕초등학교가 세워질 예정이며 주변에 중앙시장과 광명전통시장, 광명시청 등 여러 관공서가 있어 생활이 편리하다. 견본주택(모델하우스)은 경기 안양시 호계동 ‘평촌센텀퍼스트’, 경기 평택시 현덕면 ‘힐스테이트평택화양’ 등 2곳이 개관 예정이다. DL이앤씨와 코로롱글로벌이 경기 안양시 동안구 호계동 992-1번지 일원에서 공급하는 ‘평촌센텀퍼스트’는 지하 3층~지상 38층, 23개동, 전용면적 36~99㎡, 총 2886가구로 조성되는 후분양 아파트(2023년 11월 입주 예정)다. 이 중 전용면적 36~84㎡, 1228가구를 일반에 분양한다. -
롯데건설 '창원 롯데캐슬 포레스트' 분양
부동산 주택 2022.12.23 11:17:46롯데건설이 23일 경상남도 창원시 의창구 사화동 일원에 들어서는 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’의 모델하우스를 열고 분양에 나선다고 밝혔다.. 이 단지는 지하 4층~지상 최고 29층, 15개 동, 전용면적 84~102㎡, 2개 블록, 총 1965가구 규모로 조성된다. 전용 면적별 일반분양 가구 수는 1블록 전용면적 △84A㎡ 427가구 △84B㎡ 200가구 △84C㎡ 170가구 △84D㎡ 54가구 △102㎡ 116가구 등 총 967가구다. 2블록은 전용면적 △84A㎡ 385가구 △84B㎡ 222가구 △84C㎡ 170가구 △84D㎡ 77가구 △102㎡ 144가구 등 총 998가구로 구성돼 있다. 창원 롯데캐슬 포레스트는 민간공원조성 특례사업을 통해 약 107만㎡ 규모의 사화공원과 함께 조성되는 친환경 아파트로 공급된다. 사화공원은 남산공원, 대상공원, 가음정공원 등을 잇는 창원시의 그린 네트워크 중심에 위치한 공원이다. 공원 안에는 도심과 공원을 조망할 수 있는 전망데크를 비롯해 식물원, 어린이 모험체험구역 등 놀거리와 즐길거리가 다양하다. 단지는 창원시 중심에 들어서 풍부한 인프라와 직주근접성을 두루 갖췄다. 도보권 내에 홈플러스, 뉴코아아울렛, CGV영화관 등 쇼핑 시설과 편의시설이 위치해 있다. 의창구청, 창원시청 등으로 이동도 수월하다. 또 LG전자, 현대위아, 한국GM 등 대기업 생산공장이 들어선 창원국가산업단지도 가깝다. 다양한 교통 여건도 눈에 띈다. 창원종합버스터미널이 단지에 인접해 있고 KTX창원역과 KTX창원중앙역 등 교통 시설을 통해 주요 도시로 이동이 편리하다. 창원대로, 창이대로, 원이대로 등의 대로도 단지와 가까워 부산, 김해 등의 지역으로 자유롭게 이동이 가능하다. 창원 롯데캐슬 포레스트는 전 세대 남향 위주로 배치돼 우수한 일조권과 개방감을 확보했다. 단지 내에는 피트니스클럽, 다함께돌봄센터, 작은 도서관인 L-라이브러리, L-다이닝카페 등이 마련된다. 또 입주민과 담소를 나눌 수 있는 티하우스와 수경시설이 어우러진 리조트플라자와 작은 놀이 정원인 플레이가든, 야외운동공간인 웰니스가든 등이 들어선다. 단지에는 롯데캐슬의 스마트홈 시스템인 ‘캐슬 스마트홈’도 적용된다. 입주민은 ‘캐슬 스마트홈’을 통해 단지 내 월패드 및 스마트폰으로 가스 밸브, 난방, 조명 등 기기를 제어할 수 있다. 롯데건설 관계자는 “창원 롯데캐슬 포레스트는 창원시 중심에 들어서 원스톱 생활이 가능하며, 2개 블록의 당첨자 발표일이 달라 중복으로도 청약이 가능해 분양 전부터 수요자들의 관심이 높다”라며, “수요자의 기대에 부응하는 상품을 제공해 지역을 대표하는 랜드마크로 거듭나길 기대한다”고 말했다. 분양 일정은 내년 1월 2일 특별공급을 시작으로 3일 1순위, 4일 2순위 청약 순으로 진행된다. 10일 2블록 당첨자를, 11일에는 1블록 당첨자를 각각 발표한다. 정당계약은 1월 28일부터 2월 3일까지 7일간 진행한다. -
분양가 10억에 중도금대출 이자 9200만원…'미분양 쓰나미' 덮친다
부동산 부동산일반 2022.12.22 16:55:47금리 인상의 여파가 중도금대출에까지 미치면서 꽁꽁 얼어붙은 청약 시장은 ‘미분양의 늪’으로 빠져들고 있다. 일부 저축은행의 신규 중도금대출금리가 10%를 넘어서면 이자 부담이 커진 청약 대기자들이 청약 자체를 포기하게 되고 시행사도 중도금대출 무이자 등의 금융 지원을 쉽사리 내걸지 못하면서 청약 시장이 사실상 빈사 상태에 빠질 것이라는 우려가 높아지고 있다. 22일 부동산 업계에 따르면 지난달 SBI저축은행은 신규 중도금대출의 최저 가이드금리를 각각 10.00%(고정금리 기준)와 9.40%(변동금리 기준)로 이전 대비 1.55%포인트씩 인상하기로 결정했다. SBI저축은행 리스크관리팀은 사내 공지에서 “2023년에도 인상 기조는 당분간 이어져 각 금융기관의 어려운 경영 환경이 지속될 것으로 전망된다”며 “조달 원가의 지속 상승으로 2022~2023년 이자 마진 관리가 매우 어려운 상황을 고려했다”고 밝혔다. 부동산 업계의 한 관계자는 “10%를 최저금리로 내세운 것은 사실상 중도금대출을 하지 않겠다는 것으로도 보인다”며 “이를 부담하며 분양을 진행할 만한 단지가 얼마나 될지 의문”이라고 말했다. 중도금대출금리 인상은 곧바로 수분양자 부담이 된다. 예를 들어 분양가 10억 원인 아파트 청약 당첨자가 분양가의 60%인 중도금을 연이율 10%로 대출받아 5개월마다 6회 차에 걸쳐 약 3년간 납입할 경우 중도금대출 이자만 약 9200만 원이 발생한다. 통상적으로 진행하는 발코니 확장 등 옵션 비용을 추가하면 수분양자가 실제 부담하는 집값은 분양가를 훌쩍 웃도는 12억 원 상당이다. 특히 최근 분양 단지들의 청약 성적이 저조하자 1금융권에서 중도금대출이 거절돼 금리가 더 높은 저축은행 등 2금융권에서 중도금대출을 실행하는 경우가 늘고 있다. 전자공시시스템에 게재된 건설사의 관련 공시를 분석한 결과 올 들어 2금융권이 중도금대출을 진행한 단지만 50곳에 달하는 것으로 파악됐다. 업계의 한 관계자는 “분양률이 미진한 현장은 중도금대출을 받기 위해 어쩔 수 없이 저축은행으로 간다”며 “1금융권은 중도금대출을 보수적으로 진행해 아파트가 아닌 오피스텔 등에도 중도금대출을 잘 실행하지 않는데 분양률이 낮은 아파트에 중도금대출을 진행하지 않는 것은 당연한 수순”이라고 설명했다. 높은 분양가도 1금융권의 중도금대출 실행을 막는 요인이다. 분양가가 주택도시보증공사(HUG)의 보증 수준(12억 원)을 넘는 경우 1금융권에서는 시행사 자체 보증이 있더라도 중도금대출에 나서지 않으려고 한다. 하지만 지금처럼 철근을 비롯한 건설 원자재 값이 급등한 상황에서 무작정 분양가를 12억 원 미만으로 내리기는 어렵다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트의 3.3㎡(평)당 분양가는 지난해 2798만 원에서 올해 3474만 원으로 24.2% 급등했다. 이처럼 2금융권을 통해 중도금대출을 받으면 금리가 높아져 시행사가 수분양자를 유인하기 위해 내놓던 ‘중도금대출 무이자’ 혜택 등을 제시하는 것도 불가능해진다. 이는 수분양자가 부담해야 할 중도금대출 이자를 시행사가 대납하는 구조인데 가구당 1억 원에 육박하는 이자를 시행사가 떠안는 것도 쉽지 않기 때문이다. 결국 미분양이 중도금대출 이자 급등을 부르고 이로 인해 다시 청약 시장이 침체되는 ‘악순환’이 반복된다. 실제로 업계 일각에서는 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 청약이 흥행에 실패한 이유 중 하나로 분양가가 12억 원을 넘어서는 전용면적 84㎡의 중도금대출 이자가 10%에 달할 수 있다는 우려가 나왔다는 점을 들고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “과거에는 민간택지 분양가상한제 적용을 받지 않아 고분양가가 가능했기 때문에 건설사들도 할인 분양이나 중도금대출 무이자 등을 할 여력이 있었지만 지금은 상황이 완전히 다르다”고 말했다. 분양을 완료한 단지도 안심할 수는 없다. 통상 분양가는 계약금(10~20%), 중도금(40~60%), 잔금(20~50%)으로 나눠 지급된다. 대부분의 수분양자는 청약 계약 당시 받은 중도금대출을 입주 시점에 잔금대출로 전환하는데 기존에 받은 중도금대출보다 더 많은 금액을 대출받아 잔금을 지급한다. 하지만 지금처럼 부동산 가격이 하락할 때는 단지에 대한 감정평가액이 낮아져 잔금을 대출로 해결하는 것이 어려워진다. 부동산 상승기에는 분양가 10억 원 아파트의 감정평가액이 13억~14억 원까지 치솟아 수분양자가 받을 수 있는 대출금이 9억 원을 넘겼다면 하락기에는 감정평가액이 분양가 수준에 그쳐 대출로 잔금을 납부하는 것이 불가능해진다. 세입자를 구해 보증금으로 잔금을 납부하는 것도 여의치 않다. 전세 가격 하락과 역전세난에 대한 우려로 원하는 가격대에 전세를 놓는 것도 어렵기 때문이다. 이 때문에 입주 시점에 입주를 포기하거나 잔금을 납부하지 못해 입주 시기를 넘기는 사례가 급증할 것으로 건설 업계는 우려하고 있다. 부동산R114에 따르면 내년 전국에 입주 예정인 아파트만 약 33만 9000가구이며 오피스텔도 4만 7000가구에 달한다. -
"집 못팔면 망한다"…'완판 분양소장'까지 지방 급파
부동산 건설업계 2022.12.21 17:46:22전국적으로 미분양 물량이 1년 새 3배 이상 급증한 가운데 건설사들이 미분양 해소를 위해 특단의 대책을 꺼내 들고 있다. 지금껏 ‘완판’을 놓치지 않았던 분양소장을 미분양 우려 현장에 ‘해결사’로 파견하는 것을 비롯해 ‘더 떨어지면 사겠다’는 소비자의 마음을 붙잡기 위한 금융 지원까지 나섰다. 21일 건설 업계에 따르면 1군 A건설사는 수도권 담당이던 분양소장 B 씨를 다음 달 분양을 앞둔 대전으로 급파했다. B 씨는 지금까지 맡아온 현장에서 한 번도 완판을 놓친 적이 없다. 분양 프로젝트에서 건설사를 대표하는 분양소장은 통상 사업 주체인 시행사 또는 조합과 협의해 일반 분양가를 산정하고 신청하는 일부터 협력 업체인 분양 대행사 인력(OS요원)을 적재적소에 배치해 해당 현장을 이슈화하는 일까지 분양의 알파부터 오메가를 두루 맡는다. 건설사 자체 사업이 아닌 현장의 경우 시행사나 조합의 입김이 세지만 그런 곳에서도 분양가와 밀접한 관계가 있는 중도금 이자에 대한 지원 혜택이나 유무상 옵션 설정을 확정하고 시장에 선보이는 일은 분양소장의 몫이다. A사 안팎에서는 해결사로 불리는 분양소장 B 씨를 콕 찍어 지방 현장에 보낸 것을 두고 “어려운 시황에서도 최대의 분양 성과를 내기 위한 묘수를 구하는 모습”이라는 평이 나온다. 실수요자 확보가 분양 성패를 가른다는 판단에 소비자가 바로 체감할 수 있는 혜택을 꺼내 든 건설사들도 늘고 있다. 이들은 △중도금 이자 지원 △계약금 할인 및 분납 △선호 옵션 무상 제공 △유튜브와 온라인 등 직접 광고 확대 등을 ‘4대 전략’ 삼아 대응에 나선 상태다. 청약 수요자들이 가장 크게 매력을 느끼는 중도금 이자 후불제나 전액 무이자 혜택을 내세운 곳이 많다. 1군 건설사의 한 관계자는 “중도금 무이자 등 분양 마케팅 전략은 결국 발주처인 시행사나 조합이 갖고 있는 자금력에 따라 달라지는 만큼 현장에 따라 다르게 적용될 수밖에 없다”면서도 “회사에서는 모든 자원을 끌어모아 분양 전략을 짜고 있다”고 말했다. 실제로 현대건설의 ‘힐스테이트 동탄역 센트릭’은 중도금 전액 무이자 혜택을, 롯데건설의 ‘천안 롯데캐슬 더 두정’은 중도금 전액 무이자에 광폭 강마루와 거실 아트월 타일 등 선호 옵션을 무상으로 제공한다. GS건설의 ‘장위자이 레디언트’도 중도금대출 이자 후불제를 적용했을 뿐 아니라 안심 금리 보장제도 약속해 금리가 연 6% 이상으로 오를 경우 사업 주체가 추가분을 부담하기로 했다. 여경희 부동산 R114 수석연구원은 “이 같은 노력은 미분양 리스크를 최소화하려는 자구책”이라며 “다만 하락기에도 가격을 방어할 수 있는 입지나 저렴한 분양가로 선보인 단지를 중심으로 마케팅 효과가 있을 것”이라고 지적했다. 지난해까지만 해도 1만 가구대에 머물던 전국 미분양 물량은 올 들어 가파르게 증가하는 모양새다. 올해 1월 2만 가구를 넘어선 후 6개월 만인 7월 3만 가구를 넘어섰고 다시 2개월 뒤인 9월 4만 가구를 돌파했다. 올해 10월 기준 4만 7217가구를 기록하며 1년 전 1만 4075가구에서 무려 3만 3142가구(235.5%) 늘었다. -
2022년 오피스텔 분양 급감…지난해 대비 절반 수준
부동산 주택 2022.12.21 14:20:512022년 오피스텔 분양 물량이 급감한 것으로 나타났다. 오피스텔 수익률은 15년 만에 올랐지만 금리 인상으로 투자 대비 수익성은 낮아질 것으로 전망된다. 21일 부동산R114에 따르면 올해 11월까지 오피스텔 물량은 2만 6551실로 2021년(5만 6724실) 대비 절반 수준으로 급감했다. 입주물량 또한 2019년(10만 8335실) 정점을 기록한 이후 올해는 5만 5444실, 2023년 4만 6930실, 2024년 2만 7103실로 크게 줄어들 전망이다. 부동산R114는 현재 시장이 위축돼 있지만 초과 공급 우려감은 낮은 상황이어서 수급에 따른 중장기 부담은 덜하다고 분석했다. 오피스텔 매매가격은 꾸준히 오르고 있는 상황이다. 신축 아파트에 대한 선호도가 높아지며 건설사들이 해당 수요에 부흥하고자 대체 성격의 오피스텔을 주요 역세권에 공급했고, 자재가격과 인건비 상승 등 물가가 반영됐기 때문이다. 전국 오피스텔의 3.3㎡당(계약면적 기준) 평균가격은 2022년 11월 현재 1098만원으로 시장 여건에 상관없이 상승세를 보이고 있다. 올해 하반기 수도권 오피스텔 청약경쟁률은 평균 1.2대 1 수준으로 미달을 간신히 면한 수준이었다. 청약홈 기준으로 올해 하반기 수도권에서 총 35곳이 청약에 나섰으며 이 중 절반에 가까운 17곳이 미달된 것으로 나타났다. 지난해 같은 기간 수도권에서 10~20% 수준의 단지만 미달됐다는 점을 고려하면 상당히 높은 수치다. 한편 오피스텔 임대수익률은 2007년 이후 15년 만에 상승 전환된 것으로 나타났다. 다만 높은 대출이자와 예금(저축)금리 수준 등을 고려하면 투자 대비 수익성은 과거보다 낮아진 수준으로 평가된다. -
둔촌주공 죽쒔는데 옆 단지는 '54대 1'…싼 분양가 통했다
부동산 주택 2022.12.21 09:28:15상대적으로 저렴한 분양가에 힘입어 ‘강동 헤리티지 자이’가 1순위 청약에서도 흥행에 성공했다. 21일 한국부동산원 청약홈에 따르면 강동구 길동 ‘강동 헤리티지 자이’ 1순위 청약(해당지역) 106가구 모집에 5723가구 지원해 54.0대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 특공에 이어 1순위 청약도 59㎡B 타입으로만 진행됐다. 올해 들어 금리인상 및 집값 하락우려가 계속되며 ‘불패신화’로 불리던 서울 청약 시장도 부진한 가운데, 이번 청약은 지난 4월 진행한 관악구 봉천동 ‘ 서울대입구역 더하이브 센트럴’(67.1대 1) 이후 8개월 만에 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 특히 같은 강동구에서 분양한 ‘올림픽파크 포레온’의 1순위 청약(해당지역) 평균 경쟁률(3.7 대 1)과 비교하면 상대적으로 양호한 성적이다. 입지는 강동 헤리티지 자이가 떨어지지만 분양가격이 크게 저렴했기 때문으로 풀이된다. 강동 헤리티지 자이 59㎡B의 분양가는 6억 5485만~7억 7500만 원으로, 올림픽파크 포레온 전용면적 59㎡ 분양가(9억 7940만~10억 6250만 원)보다 3억 원 가까이 싸다. 이 같은 분양가는 인근 시세와 비교해도 낮은 수준이다. 인근에 위치했지만 상대적으로 학교·역·공원 등과의 접근성이 떨어지는 ‘둔촌 푸르지오’ 59.9㎡가 올해 11월 8억 5000만 원(16층)에 거래됐다. 한편 이 단지는 20일 해당 지역 1순위, 21일 기타 지역 1순위 청약 접수를 받는다. 당첨자 발표는 29일이며 정당계약은 2023년 1월 10일부터 12일까지 3일간 진행될 예정이다. -
"싸니까 몰리네"…분양가 낮춘 단지 '청약 훈풍'
부동산 주택 2022.12.20 17:43:56기대에 부진한 청약 성적표를 받은 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공)’과 달리 인근에서 분양한 ‘강동 헤리티지 자이’의 특별공급에 5000여 명이 몰리며 합격점을 받았다. 올림픽파크 포레온에 비해 3억 원 낮은 분양가가 흥행의 배경으로 꼽힌다. 20일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전날 진행된 서울 강동구 길동 ‘강동 헤리티지 자이’ 특별공급에는 113가구 모집에 5340명이 몰리며 47.3 대 1의 경쟁률을 기록했다. 59㎡B 타입으로만 진행된 특공에서는 특히 생애 최초 전형이 21가구 모집에 3508명(167.0 대 1)이 지원해 경쟁률이 가장 높았다. △신혼부부(39.4 대 1) △노부모 부양(6.7 대 1) △기관 추천(2.6 대 1) 등을 기록했다. 이는 같은 강동구에서 분양한 올림픽파크 포레온의 특공 평균 경쟁률(3.3 대 1)과 비교하면 상대적으로 양호한 성적이다. 입지는 강동 헤리티지 자이가 떨어지지만 분양가격이 크게 저렴한 것이 주효했다는 평가다. 강동 헤리티지 자이 59㎡B의 분양가는 6억 5485만~7억 7500만 원으로, 올림픽파크 포레온 전용면적 59㎡ 분양가(9억 7940만~10억 6250만 원)보다 3억 원 가까이 싸다. 이 같은 분양가는 인근 시세와 비교해도 낮은 수준이다. 인근에 위치했지만 상대적으로 학교·역·공원 등과의 접근성이 떨어지는 ‘둔촌 푸르지오’ 59.9㎡가 올해 11월 8억 5000만 원(16층)에 거래됐다. 단지는 20일 해당 지역 1순위, 21일 기타 지역 1순위 청약 접수를 받는다. 당첨자 발표는 29일이며 정당계약은 2023년 1월 10일부터 12일까지 3일간 진행될 예정이다. 같은 날 진행된 마포구 아현동 ‘마포 더 클래시’ 1순위 청약(해당 지역)도 53가구 모집에 792명이 지원해 14.9 대 1을 기록, 모처럼 두 자릿수 경쟁률을 기록했다. 특히 1가구만 모집한 59㎡A에 141명, 2가구 모집한 59㎡B에 308명(154 대 1)이 몰렸다. 분양가는 59㎡A 10억 2200만 원, 59㎡B 10억 5000만 원으로 인근에 지난해 입주한 ‘마포 프레스티지 자이’ 전용면적 59㎡의 최저 호가 14억 원보다 4억 원 가까이 저렴하다. 전용면적 84㎡는 △84㎡A 8.6 대 1 △84㎡B 5.6 대 1 △84㎡C 6.0 대 1의 경쟁률을 보였는데, 역시 분양가 13억 3400만~14억 1700만 원으로 마포 프레스티지 자이 84㎡의 최저 호가 17억 5000만 원보다 3억 원 이상 낮다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “강동 헤리티지 자이의 경우 둔촌주공 분양가에 부담을 느낀 특별공급 실수요자들이 시세보다 저렴한 7억 원에 새 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 매력을 느끼고 지원한 것으로 보인다”며 “둔촌주공과 달리 인기가 많은 59㎡만으로 분양한 것도 청약자가 몰린 이유”라고 말했다. 박 대표는 “마포 더 클래시 역시 분양가가 인근 시세보다 3억 원 이상 낮고 후분양 단지로 즉시 입주가 가능하다는 점에서 상대적으로 높은 경쟁률을 보였다”고 분석했다. -
[분양캘린더] 서울 등 전국서 8400가구 '출사표'
부동산 분양 2022.12.18 15:02:3212월 넷째 주 전국 10개 단지에서 8441가구(일반분양 5499가구)가 공급된다고 부동산R114가 18일 밝혔다. 주요 단지로는 △서울 마포구 아현동 ‘마포 더클래시’ △서울 강동구 길동 ‘강동 헤리티지자이’ △인천 남동구 간석동 ‘힐스테이트 인천시청역’ 등이 있다. 서울 마포구 아현동 일대 아현2구역 재건축 사업을 통해 조성되는 마포 더클래시는 HDC현대산업개발과 SK에코플랜트가 지하 5층~지상 25층, 17개 동, 1419가구 규모로 짓는다. 전용 면적은 43~84㎡로 구성되며 이 중 59㎡ 3가구와 84㎡ 50가구가 분양 물량으로 나온다. 서울 지하철 2호선 이대역·아현역 및 5호선 애오개역 인근에 위치해 있다. 단지는 이미 건축 공정이 전부 진행돼 조합원들은 올해 11월 30일부터 입주를 시작했다. 수분양자는 내년 1월 계약 후 중도금과 잔금을 전부 납부하면 즉시 입주할 수 있다. GS건설이 서울 강동구 길동에서 선보이는 강동 헤리티지자이는 지하 3층~지상 33층, 8개 동, 1299가구 규모다. 이 중 59㎡ 219가구가 청약을 접수한다. 길동 신동아 1·2차 재건축 사업을 통해 조성되는 단지의 입주 예정 시기는 2024년 6월이다. 3.3㎡(평)당 분양가 2945만 원으로 이 달 둘째 주 강동구 둔촌동에서 청약 접수를 한 ‘올림픽파크포레온’의 3829만 원보다 1000만 원 가량 낮다. 하지만 수도권 전철 5호선 길동역까지 거리가 있고 강남 접근성 또한 상대적으로 떨어진다는 점을 감안해야 한다. 모델하우스는 경남 창원시 사화동 ‘창원롯데캐슬포레스트’ 한 곳이 개관할 예정이다. -
"급매 잡으면 되는데 청약 왜 해요"…얼어붙은 분양 시장
부동산 분양 2022.12.18 06:00:00신규 분양 단지 인근 아파트값이 가파르게 하락하고 고금리에 중도금 대출 부담이 가중되면서 분양 시장에 한파가 몰아치고 있다. 이번 주 청약 당첨자 발표를 한 주요 단지들 가운데 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)’고 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트(장위4구역 재개발)’는 최저 당첨 가점이 20점에 그쳤다. 미계약 물량도 지속적으로 발생해 서울 강동구 ‘더샵 파크솔레이유’는 내년 초 무순위 청약을 실시할 예정이다. 장위자이 당첨 커트라인 고작 20점 18일 한국부동산원 청약홈에 따르면 장위자이 레디언트 84㎡A와 49㎡B 주택형의 최저 당첨 가점은 20점으로 전체 16개 주택형 가운데 가장 낮았다. 청약 가점은 84점이 만점이며 무주택 기간과 부양가족 수, 입주자 저축(청약통장) 가입 기간을 따져 점수를 산출한다. 20점은 부양가족이 없는 1인 가구 세대주가 무주택 기간 및 청약통장 가입 기간을 4년가량 유지하면 얻을 수 있는 점수다. 지난해(60점)와 올해(42점) 서울 아파트 평균 최저 가점에 한참 못 미친다. 전날 당첨자 발표를 한 올림픽파크포레온 역시 최저 가점 20점을 기록한 바 있다. 장위자이 레디언트는 성북구 장위4구역을 재개발하는 단지로 지하 3층~지상 31층, 31개 동, 2840가구 규모다. 이 중 1330가구가 일반분양 물량으로 나와 올림픽파크포레온(일반분양 4786가구)과 함께 시장에서 주목을 받았다. 하지만 지난주 본 청약에서 16개 중 9개 주택형이 예비 정원을 채우지 못하는 등 성적이 다소 부진했다. 높은 금리에 중도금대출 부담이 가중되고 있는 것에 더해 서울 전역에서 지난해 최고가 대비 수억 원 떨어진 매물이 연이어 나오는 등 구축 시세가 급락하자 서울 주요 브랜드 단지도 분양 한파를 피해 가지 못한 것이다. 실제 단지와 인접한 서울 지하철 6호선 돌곶이역 인근 신축 ‘래미안아트리치(1091가구 규모·2019년 준공)’ 전용 59㎡는 지난해 7월 10억 8000만 원에 거래됐지만 올 9월 8억 5000만 원까지 실거래가가 내려왔다. 올림픽파크포레온의 경우에도 비교 단지로 꼽히는 ‘고덕아르테온’ 59㎡가 지난달 9억 3000만 원에 거래돼 지난해 8월 기록한 최고가(14억 6500만 원) 대비 5억 원 넘게 빠졌다. 장위자이 레디언트와 올림픽파크포레온 59㎡ 분양가는 각각 7억 1360만~7억 9840만 원과 9억 7940만~10억 6250만 원이었다. 관건은 계약 여부 올림픽파크포레온과 장위자이 레디언트 모두 앞으로의 관건은 당첨자 계약률이 될 것이라는 전망이 나온다. 두 단지는 모두 특별공급과 본 청약에서 미달은 면했으나 다수의 주택형에서 예비 정원(모집 정원의 5배수)을 채우는 데 실패했다. 본 청약 평균 경쟁률 또한 올림픽파크포레온과 장위자이 레디언트가 각각 5.5 대 1과 4.7 대 1에 그쳤다. 올림픽파크포레온에 앞서 같은 둔촌동에서 분양돼 관심을 모았던 ‘더샵 파크솔레이유’는 올해 11월 본 청약 때 53가구 모집에 831명이 지원, 15.7 대 1의 평균 경쟁률을 기록했으나 계약 과정에서 ‘완판’에 실패해 내년 무순위 청약을 실시할 계획이다. 부동산 업계 관계자는 “미계약 물량이 발생해 무순위 청약을 내년 초 실시하는 것으로 알고 있다. 구체적 규모는 가 봐야 알 수 있다”고 말했다. 둔촌동 삼익빌라 재건축조합 관계자는 “관련해 아는 것이 없다”며 말을 아꼈다. 한편 8.3 대 1의 평균 경쟁률을 기록한 서울 중랑구 중화동 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’의 경우 전체 공급 물량 501가구 중 44가구(8.8%)가 미계약되면서 이달 20일 무순위 청약을 진행할 예정이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “청약 시장의 바로미터로 여겨졌던 올림픽파크포레온과 장위자이 레디언트에서 예상보다 낮은 경쟁률과 가점이 나오면서 분양 시황의 하락 추세가 명확해지고 있다”며 “분양가는 지속적으로 오르는 반면 집값 하락세와 금리 부담이 가중돼 수요자들이 통장 사용을 꺼리고 있어 내년에도 시장이 위축될 가능성이 높다”고 분석했다. -
GS건설, 철산자이 더 헤리티지 모델하우스 오픈…본격 분양시작
부동산 건설업계 2022.12.16 13:57:56GS건설이 경기도 광명시 철산동에서 ‘철산자이 더 헤리티지’ 모델하우스를 열고 본격적인 분양에 나선다. 철산자이 더 헤리티지는 철산주공 8·9단지 재건축 정비사업을 통해 조성되는 신축 단지다. 16일 GS건설에 따르면 철산자이 더 헤리티지는 지하 3층~지상 최고 40층 23개동 총 3804가구의 대단지 아파트로, 이 가운데 전용면적 59·84·114㎡ 1631가구가 일반에 분양한다. 전용면적별 분양가구 수는 △59㎡ 1400가구 △84㎡ 110가구 △114㎡ 121가구로 구성된다. 청약일정은 12월 26일 특별공급을 시작으로 27일 해당지역 1순위, 28일 기타지역 1순위 청약 접수를 받는다. 당첨자 발표는 2023년 1월 4일이며, 정당계약은 1월 15일부터 18일까지 4일간 진행된다. 입주자 모집 공고일 기준으로 광명시 2년 이상 계속 거주한 경우 해당지역1순위로 청약할 수 있고, 광명시 2년 미만 거주 및 수도권 거주자는 기타지역 1순위로 청약해야 한다. 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제, 85㎡ 초과는 50% 가점제, 50% 추첨제로 당첨자를 선정한다. 분양가는 3.3㎡(평) 당 평균 2896만원이다. 최근 중도금 대출 허용 분양가가 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대된 만큼 전용 59㎡와 84㎡는 물론 대형 면적대인 전용 114㎡도 중도금 대출이 가능하다. 분양 조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%이며, 중도금은 이자 후불제를 적용한다. 철산자이 더 헤리티지는 지하철 7호선 철산역이 도보권으로 서울 강남권 주요 지역까지 환승 없이 이동할 수 있다. 안양천로, 서부간선(지하)도로를 통해 상암동이나 여의도 지역으로 빠르게 이동할 수 있어 출퇴근이 편리하고, 제2경인고속도로, 강남순환도시고속도로, 서해안 고속도로, 평택파주 고속도로 등 광역 도로망으로 진출입이 용이하다. 원도심에 있어 생활 인프라도 탄탄하다. 단지 근처에 광명 경찰서와 광명시청, 수원지방법원 등 관공서가 밀집해 있고 중앙시장·광명전통시장·이마트 등도 가깝다. 단지 가까이 도덕초가 들어설 예정으로 초품아 인프라도 누릴 수 있다. 연서도서관·철산도서관·철산역 인근 학원가도 인접해 있다. 또한 단지 옆에 안양천이 있어 일부 가구에서 조망이 가능하며, 건너편에는 현충근린공원이 위치했다. 철산자이 더 헤리티지는 지상공간에 주차장 대신 녹지·휴식공간이 어우러진 테마공원과 산책로, 어린이 놀이터, 주민 운동시설 등을 단지 곳곳에 마련했다. 커뮤니티 시설 ‘클럽 자이안’에는 실내수영장을 비롯해 피트니스 및 GX룸, 실내골프연습장 등 운동시설과 작은 도서관, 공유 오피스 등 각종 시설이 마련될 예정이다. GS건설 분양 관계자는 “철산자이 더 헤리티지는 철산, 광명 일대에서도 뛰어난 입지와 상품 구성으로 많은 관심을 받고 있다”며 “자이 브랜드다운 수준 높은 설계 및 시스템, 커뮤니티 서비스 등을 통해 지역을 대표하는 랜드마크 단지가 될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 말했다. -
"부동산 PF 자금경색, 분양·임대료 채권 유동화로 대응해야"
부동산 주택 2022.12.15 18:20:57부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색으로 건설업계의 자금난이 확대되는 가운데, 분양채권 등 미래 수익을 담보로 신규 자금을 조달하는 방안을 모색해야 한다는 제언이 나왔다. 법무법인 화우는 15일 서울 강남구 화우연수원에서 ‘부실PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나’를 개최했다. 화우는 최근 몇 년간 지속된 저금리 기조로 큰 호황을 누려온 부동산PF 시장이 금리 상승과 원자재 및 공사비 증가 등으로 침체기에 접어들면서 시공사 대응 방안을 모색하고자 이번 세미나를 마련했다. 특히 분양수입금을 재원으로 대출금 상환 및 공사대급 지금이 예정된 개발사업장의 경우 미분양 사태로 인한 상환재원이 부족한 상황이 발생할 수 있어 건설업계의 우려가 커지는 상황이다. 이날 발표를 맡은 박수현 화우 변호사는 자금 경색 대응 차원에서 분양이익이나 시행이익을 유동화하는 방안을 고려해야 한다고 조언했다. 그는 “분양채권과 임대료 채권 등을 담보로 신탁수익권을 유동화해 신규 자금을 조달한 뒤 기존 대출금 등을 상환하는 방안”이라며 “선행조건으로는 책임준공, 연대보증, 매입확약 등 시공사의 신용공여가 필요하다”고 말했다. 이밖에도 준공 예정된 건물 등 목적물에 관한 신탁수익권 매매 등을 통한 금융조달도 제안했다. 완성될 목적물에 담보신탁의 설정을 예정하고 신탁계약에 따라 발생하는 우선수익권 매매로 신규 자금을 조달하는 방식이다. 실제 지하 2층~지상 8층인 복합물류센터(연면적 19만 9974㎡)를 짓는 개발 사업은 이 같은 방법으로 사업비를 조달한 바 있다. 시행자와 시공사 등 이해관계자 합의에 따라 준공 예정인 토지 및 건물에 담보신탁을 설정하고 신탁수익권을 투자자에게 부여한 것이다. 투자자 입장에서는 실물 매입이 아닌 수익권 취득을 통한 투자로 취·등록세를 절감하고 안정적인 수익을 확보할 수 있었다는 설명이다. 세미나에서는 시공사의 부동산 PF 사업 참여를 위한 신용공여 방식 중 하나인 ‘책임준공’ 관련 논의도 이뤄졌다. 책임준공은 시행자 등 사업시행주체로부터 공사비를 지급받지 못해도 건설사가 일정기간 내에 건축물을 준공하고 사용승인을 받을 의무를 의미한다. 그러나 최근 건설 원자재 수급 불안과 공사비 인상 등으로 책임준공을 이행하기 어려운 사업장이 발생하면서 시공사 손실도 불가피할 것으로 전망된다. 박 변호사는 “전쟁과 천재지변 등 불가항력 사유가 아닌 차주의 의무불이행, 분쟁의 발생, 미착공 등을 이유로 책임준공을 거절할 수 없도록 명시하고 있다”며 “판례는 준공 시 완성되는 건물 가액을 한도록 대주가 상환받지 못하는 대출원리금 상당액을 시공사가 배상하도록 하고 있다”고 설명했다. 책임준공 미이행에 따른 시공사의 손해배상 책임을 최소화하려면 부동산 PF 대출약정 체결 시 공사 지연에 대한 시공사 면책사유를 추가할 필요가 있다고 제시했다. 박영우 화우 변호사는 “시공사는 책임준공 미이행 사유인 불가항력 등 항변을 준비할 필요가 있고, 향후 대출약정 체결 시 시공사 면책사유를 추가해 체결해야 한다”며 “공사지연이 시공사 귀책사유로 인한 것이 아님을 증빙할 수 있도록 계약체결 시 계약서 문구를 일부 조정하거나 증빙자료를 미리 준비해야 한다”고 말했다. /노해철 기자 sun@@sedaily.com
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