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Q: 권리금 부담이 없는 신규 분양상가에 투자하려고 합니다. 신규 분양상가의 경우 임차인을 미리 확보하는 선임대가 일반적이라고 들었는데 주의해야 할 점이 있을까요.
A: 최근 상업용 부동산 시장이 뜨겁습니다. 은퇴를 앞둔 40~50대들이 저금리에 불안감을 느낀 나머지 노후 대비 목적으로 투자하고 있기 때문입니다. 하지만 최근 권리금의 법적 보호의무가 생기면서 차라리 신규분양상가를 투자하는 경우도 흔히 볼 수 있습니다.
신규분양 상가는 임차인을 미리 확보해 분양하는 선임대로 분양이 대부분입니다. 선임대의 경우 임대가 미리 이뤄져 상가 분양 후 안정적인 수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 또한 미리 보증금 등 임대조건이 정해져 투자규모를 줄일 수 있단 장점도 있습니다. 보증금을 제외한 분양대금으로 상가를 마련할 수 있어 투자 부담이 적어지기 때문입니다.
하지만 이런 경우 반드시 주의해야 할 점이 있습니다. 만약 상가가 제대로 운영되지 않아 임차인이 바뀔 경우입니다. 상가 임차인이 바뀔 경우 새로운 임차인을 확보할 수 있을 지 여부를 사전에 미리 따져봐야 합니다. 특히 금융기관의 경우가 대표적입니다. 금융기관이 선임대가 된 상가는 우량 임차인을 확보한데다 보증금이 많아, 보증금을 제외한 실투자금이 적어 이래저래 유리합니다. 겉으로 봐선 최고의 투자 대상입니다. 하지만 문제는 금융기관이 나가게 될 경우입니다. 이때 보증금을 지급할 수 있는 여력이 없거나, 대체할만한 금융기관이 당장 들어오지 않는다면 상당한 어려움이 생길 수 밖에 없습니다. 이 때문에 임대가 완료된 상가를 분양받을 땐 향후 임대계약이 얼마나 지속될지, 자칫 임차인이 나갈 경우 새로운 임차인 확보가 가능한 지 여부도 잘 따져 분양을 받는 것이 필요합니다. 하지만 대체로 현재 임대계약만 생각하고 분양을 받는 경우가 많아 손실로 이어지는 경우도 빈번합니다. 의외로 분양상가는 검증이 안돼 임대가 지속될 수 있는 상가를 잘 골라야 할 필요가 있습니다. 상가는 의외로 변수가 많습니다. 그만큼 분양상가는 불확성이 커 한치 앞 보다는 멀리 보는 혜안이 필요하다고 볼 수 있습니다.
/김재언 KDB대우증권 부동산세무팀장
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