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Q=부산에서 1억8,000만원 전셋집에 살고 있는 40대 회사원입니다. 회사를 옮기는 바람에 가족과 함께 이사를 가야 될 상황이라 계약기간 종료시점에 맞춰 서울에 전셋집을 계약해 놓았습니다. 계약만기 1개월 전부터 집주인에게 재계약을 안 하겠다고 통지했고, 계약기간이 끝났지만 보증금을 반환 받지 못하고 있습니다. 그런데 부산 집에 전입신고를 하면서 아파트 동·호수가 103동 1203호인데 102동 1203호로 잘 못 기재하였습니다. 이런 경우 전세금은 보호를 받을 수 있는지 또한 부산 전셋집의 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
A=결론부터 이야기하면 기존 주택의 전입신고를 정정한 후 임차권 등기를 마쳐야 합니다. 임차인이 전셋돈을 안전하게 지키기 위해서는 임차주택에 권리관계(근저당권, 가압류 등)가 발생하기 전에 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마쳐야 그 다음날부터 법의 보호를 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 참조). 이때 전입신고는 주민등록의 지번과 실제 지번이 일치한 경우에만 유효한 공시방법으로 인정 받을 수 있습니다. 임차인의 착오로 주소지를 잘못 기재해 전입신고를 마친 경우에는 법의 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 하루라도 빨리 임차주택에 권리관계가 생기기 전에 실제지번과 일치하도록 전입신고를 신속히 정정해 놓아야 법의 보호를 받을 수 있습니다.
한편 기존의 전셋집의 보증금을 안전하게 반환 받기 위해서는 임차권등기명령제도를 활용하기면 됩니다. 임차권등기는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 것으로 임대차 계약기간이 끝났음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하고 이사할 때 대항력 및 우선변제권을 인정해 줘 보증금을 안전하게 지켜주는 제도입니다.
다시 말해 보증금 전부 또는 일부 금액을 돌려 받지 못한 상태에서 이사를 가는 집에 전입신고를 하게 되면 기존에 살고 있던 집에 이미 취득한 대항력과 우선 변제권을 상실할 수 있습니다. 이때 임차권등기를 마치게 되면 기존에 취득한 대항력 또는 우선 변제권을 그대로 유지할 수 있으며 이사 가는 전셋집에 대해서도 전입신고를 마치게 되면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다(주택임대차보호법 제12조 참조). 임차권등기는 임대인의 협조 없이 단독으로 할 수 있으며 주소지 관할 지방법원에 신청하면 됩니다.
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