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LH 공급 중인 용지 가장 안정적
토지대금 절반 정도 자금만 있으면 은행 대출 끼고 땅 구입하고
토지 담보로 PF 일으켜 건물 신축, 건축비 절반은 분양대금으로 충당
2~3년 만에 짭짤한 수익 기대
중소 건설사나 시행사가 아니더라도 신도시나 택지개발지구 내에 8~10층짜리 상가건물을 지어 분양하거나 임대수익을 올리려는 거액 자산가들이 많다. 땅값이 오를대로 오른 도심에서 상가건물을 신축하려면 족히 수백억원이 들지만 개발이 진행중인 신도시ㆍ택지개발지구 내 토지는 가격이 비교적 저렴하기 때문에 부담이 적다. 건축비용이 꽤 들지만 토지를 담보로 한 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 자금을 일부 조달하고 분양금으로 충당하면 자기자본을 많이 들이지 않고도 개발사업을 할 수 있다. 기존 빌딩을 구입해 임대하는 것에 비해 미분양에 따른 위험부담이 있지만 잘만 하면 단기간에 10%가 넘는 고수익을 올릴 수도 있다. 특히 한국토지주택공사(LH)가 개발 중인 택지개발지구 및 국가산업단지 내 우량 토지는 입지조건이 우수해 리스크를 최소화할 수 있는 투자처로 주목된다.
LH가 최근 감정평가기관과 함께 분석, 제시한 우량 상업ㆍ업무용지는 총 30곳이다. 서울.수도권 14곳을 비롯해 충청권 8곳, 강원권 2곳, 경상권 6곳 등이다.
서울에서는 강남보금자리지구 내 일반ㆍ근린상업용지 2곳이 선정됐다. 지번 3-1과 4-1은 각각 공공분양주택(1단지)과 민간분양주택(래미안 강남힐즈)과 가까운 곳에 위치해 있어 입지조건이 뛰어나다. 지상 5~10층짜리 상가를 지어 분양할 경우 10% 안팎의 사업이익률을 낼 수 있을 것으로 분석됐다.
총 1만6,148가구가 계획돼 있는 의정부민락2지구에서도 일반상업용지 2곳이 포함됐다. 이곳은 국도3호선 대체우회도로가 지구를 관통하고 지구 우측에 서울-포천간 고속도로가 건설될 예정으로 있어 입주민뿐 아니라 인근 양주ㆍ동두천ㆍ포천으로 오가는 유동인구를 흡수할 수 있을 것으로 기대된다. 현재 1,786가구가 입주한 상태다.
인천지역에서는 논현2지구와 서창2지구에서 한 곳씩 선정됐다. 논현2지구는 입주율이 높은 것이 장점으로 꼽힌다. 총 계획가구 1만5,397가구 중 이미 1만4,708가구가 입주해 풍부한 배후수요가 마련된 상태다. 서창2지구는 아직 입주율이 10%에 못 미치지만 영동고속도로와 제2경인고속도로 등 교통이 편리하기 때문에 향후 발전 가능성이 높은 곳이다. 전체 면적대비 상업용지 비율이 2.3%에 불과해 선점 효과도 기대된다.
충청권에서는 아산배방과 석문국가산업단지, 내포신도시의 우량 토지가 눈에 띈다. 천안시 불당ㆍ신방동과 아산시 배방ㆍ탕정면 일원에 조성되는 아산배방 택지개발지구는 총 9,242가구가 입주할 예정이다. 업무용지(11-1)에 지상 15층짜리 오피스텔을 지어 분양할 경우 12.16%의 사업이익률을 올릴 수 있을 것으로 분석됐다. 충남 당진의 석문국가산업단지 내 상업용지에는 회센터나 숙박시설(모텔) 개발이 적합한 것으로 분석됐다.
강원권에서는 원주혁신도시와 원주무실지구 내 일반상업용지가 우량토지로 꼽혔다. 원주혁신도시(1900-3)에 지상 7층 규모의 상가를 지어 분양하면 15.19%의 높은 이익률을 낼 수 있을 것으로 전망됐다.
경상권에서는 대구신서ㆍ경북김천ㆍ울산우정 등 혁신도시 내 토지가 투자 유망한 곳으로 선정됐다. 이전하는 공공기관 및 유관기관 종사자를 대상으로 한 병.의원이나 위락시설, 오피스가 초기에 다수 공급돼야 하기 때문에 분양수요가 풍부할 것으로 예상된다. 평균 12~15%의 사업이익률을 낼 수 있을 것으로 분석됐다.
이들 우량 토지 가격은 최소 10억원에서 많게는 164억원에 이른다. 사업이익률도 3~17%로 편차가 크다. 사업이익률은 땅값과 건축비용 등 지출합계와 분양수입 등 수입합계를 계산해 산출한 것으로 분양ㆍ건축ㆍ금융조건 등에 따라 달라질 수 있다.
예를 들어 의정부민락2지구의 일반상업용지(203-5)의 경우 건폐율 50%를 기준으로 지하2층, 지상8층 규모의 상가를 신축하는데 땅값 약 25억원과 건축비 약 86억원 등 111억원이 투입된다. 건축비는 PF 대출(토지비 100%) 25억원(이자율 7%)과 분양대금, 자기자본 등으로 조달한다. 8개층 총 5,768㎡의 상가분양이 100% 완료됐을 경우를 가정하면 총 123억원의 분양수입을 올려 12억원 가량이 이익으로 남게 된다. 사업이익률은 9.76%다.
최기헌 LH 판매기획처 차장은 "시행사나 투자자들은 보통 토지대금의 절반 정도의 자금으로 은행 대출을 끼고 땅을 구입한 뒤 토지를 담보로 PF를 일으켜 건물을 짓게 된다"면서 "건축비의 절반 가량은 분양대금으로 충당할 수 있기 때문에 총 지출금액의 10% 정도만을 가지고 2~3년만에 10% 안팎의 수익률을 낸다면 성공적인 투자인 셈"이라고 말했다.
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