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정부의 1대1 재건축 아파트의 면적 증가폭 확대 방침으로 강남권 중층재건축의 대명사격인 대치동 은마아파트의 조합원 부담금이 1억원 정도 줄어들 것으로 예상됐다. 지난 5ㆍ10대책에서 1대1 재건축시 가구당 면적증가 허용한도를 10%에서 20~30%로 높이는 데 따른 효과다.
15일 J&K부동산연구소와 건설업계 등에 따르면 은마아파트를 기존 면적보다 20% 늘려 1대1 재건축할 경우 10% 늘리는 방식보다 사업성이 개선돼 조합원 부담금이 소폭 줄어든다.
분석에 따르면 기존 규정대로 면적증가 허용범위를 10%로 1대1 재건축할 경우 77㎡형(전용면적 기준)의 면적을 10% 늘려 84㎡으로 지어 배정받으면 조합원은 약 1억3,000만원의 추가부담금을 내야 한다. 또 기존 84㎡를 92㎡로 넓히면 2억2,000만원가량 추가로 내야 한다.
그러나 가구당 증가면적을 20%로 늘려 1대1 재건축하면 84㎡에서 92㎡로 늘리더라도 추가부담금은 1억1,400만원으로 줄어드는 것으로 예측됐다. 똑같이 기존 84㎡ 조합원이 92㎡를 배정받는다고 가정하면 추가부담금이 1억원가량 줄어드는 셈이다.
업계는 이처럼 추가부담금이 줄어드는 이유는 강남권에서는 대형아파트일수록 평당 가격이 높기 때문이라고 설명했다.
권순형 J&K부동산연구소 대표는 "소형주택이 인기를 끌고 있지만 강남권은 아직은 대형 주택의 단위 가격이 높기 때문에 면적을 늘릴수록 전체적으로 분양가격이 올라 수익성이 개선된다"고 말했다.
은마아파트는 당초 일반재건축을 추진했지만 이 경우 ▦60㎡ 이하 20% ▦60~85㎡ 40% ▦85㎡ 초과 40% 등 이른바 2대4대4룰이 적용돼 일부 조합원의 경우 면적을 줄여 옮겨가거나 초소형 아파트가 지나치게 많아지게 되는 문제가 발생한다. 기존 2대4대4룰을 적용해 구성한 가구 구성은 ▦39㎡ 1,154가구(임대 1,106가구, 일반분양 48가구) ▦34㎡ 2,674가구(일반부양 168가구, 조합 2,506가구) ▦41평형 1,870가구 등 총 5,698가구 등이다.
이에 따라 관할구청인 강남구청은 지난해 주민 측에 1대1 재건축 방식을 제안했다. 1대1로 재건축할 경우 소형의무 비율이 적용되지 않기 때문이다.
그러나 아직 은마아파트 재건축추진위원회 측에서는 일반 재건축과 1대1 재건축 중 어느 방식을 택할지 정하지 못한 상태다.
특히 주민들은 오히려 사업방식보다는 단지를 가로지르는 15m의 도시계획 도로가 더 큰 문제라는 입장이다. 추진위 측은 서울시에 '도시 및 주거환경정비 기본계획 변경 요청'을 위한 제안서를 제출하기 위해 용역발주를 준비하고 있다.
이정돈 추진위원장은 "단지를 분할하는 도로 계획이 변경되지 않으면 사선제한 등의 문제로 수익성이 떨어질 것"이라며 "현재로서는 도로 개설 여부가 사업성을 판가름하는 중대사안"이라고 말했다.
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