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"새벽 인력시장에 나가보면 일용직 노동자들이 떼로 몰려드는 모습을 볼 수 있습니다. 일거리가 워낙 없기 때문이죠. 주택거래 침체는 부동산시장에 그치지 않고 연관산업은 물론 밑바닥 서민경제에까지 불황을 초래합니다. 그나마 이번 4ㆍ1부동산종합대책으로 시장이 조금씩 회복세를 보이고 있어 다행입니다."
주택업계의 어려움은 어제오늘의 일이 아니다. 분양가상한제 등 과거 가격 급등기에 도입된 부동산 규제책이 지속되고 있는데다 세계 금융위기 이후 내수경기가 침체되면서 주택 구매 수요가 급속히 위축됐다. 이로 인해 부동산경기가 바닥에 주저앉아 주택업계가 빈사상태에 빠진 지 오래다.
2009년부터 대한주택건설협회 수장으로 일해온 김충재(66·사진) 회장은 주택업계의 어려움을 가장 가까이에서 지켜봤다. 미국발 서브프라임 모기지 사태로 국내 부동산경기가 직접 타격을 입으면서 수많은 업체가 쓰러져가는 것을 직접 목도해야 했다. 미분양에 허덕이다 워크아웃에 들어갔거나 자금난에 빠져 첫 삽조차 떠보지 못한 채 사업을 포기하고 보유 중인 땅을 파는 업체들을 보면 가슴이 아프고 무거운 책임감을 느낀다고 한다.
김 회장은 "그동안 주택 전매제한 완화나 민영주택 재당첨 제한 폐지 등 이뤄낸 부분도 있지만 아직까지 완화 내지 폐지해야 할 규제들이 남아 있다"며 "남은 임기 동안 업계의 목소리를 지속적으로 전달해 주택시장 정상화를 반드시 이루고 싶다"고 말했다.
김 회장을 만나 부동산시장 및 주택업계의 현황과 대안, 4ㆍ1부동산종합대책 등에 대한 생각을 들어봤다.
김 회장은 "이번 대책은 각종 세제 혜택과 금융규제 완화, 기금 지원 확대 등을 묶은 패키지 종합대책"이라며 "주택거래 활성화에 영향을 미쳐 부동산 연관산업과 하우스푸어 해소에도 도움이 될 것"이라고 내다봤다. 지금껏 정부 대책에 대해 업계가 내려왔던 인색한 평가와는 사뭇 다르다.
김 회장은 또 기존의 단기적ㆍ제한적인 규제 철폐 방식에서 벗어나 공공물량 축소 등 수급 조절을 통한 거래량 진작에 초점을 맞춘 바람직한 정책이었다고 설명했다.
특히 "양도소득세와 취득세 면제 혜택은 이번 부동산대책 중에서도 괄목할 만한 것"이라고 강조했다. 5년간의 양도소득세 면제나 생애 최초 주택 구입자에 대한 금융지원 규모 확대 등으로 실수요자들의 주택 구매 욕구를 자극할 수 있게 됐다는 기대감을 숨기지 않았다. 김 회장은 "신혼부부 등 젊은 계층은 아직 주택 구매 여력이 부족하므로 이들에 대한 지원을 지속적으로 확대할 필요가 있다"고 덧붙였다.
김 회장은 4ㆍ1부동산종합대책에 대해 전반적으로 긍정적인 평가를 내렸지만 보완해야 할 부분도 지적했다.
"양도세 감면 혜택 기준이 6억원 이하나 85㎡ 이하로 결정돼 6억원 초과 중대형 주택은 분양에 어려움을 겪을 것입니다. 원래 대책대로 양도세 감면 가격기준을 9억원 이하로 적용하는 것이 바람직했는데 그러지 못했던 것은 아쉽습니다."
그는 이번 국회에서 분양가상한제 폐지법안이 처리되지 못한 것에 대해서도 아쉬움을 숨기지 않았다. 김 회장은 2009년 대한주택건설협회장에 취임할 때부터 줄곧 분양가상한제 폐지를 강조해왔다. 시장 침체기인 만큼 현실에 부합하지 않는 정책이라는 이유에서다.
시장에 미치는 영향이 미미함에도 상한제 폐지를 강조하는 이유가 궁금했다.
그는 "시장 상황을 고려하면 당장 상한제가 폐지되더라도 큰 영향을 미치지는 않는 게 사실"이라면서 "분양가를 할인해도 잘 팔리지 않는데 어느 업체가 분양가를 높이겠느냐"고 반문했다.
김 회장은 "수요자의 요구에 부합하는 다양한 주거공간을 제공하는 데 있어 반시장적 걸림돌이기 때문에 폐지가 필요한 것"이라고 밝혔다.
총부채상환비율(DTI) 폐지 역시 꼭 필요하다는 점을 언급했다. DTI 규제 때문에 오히려 은행권 자금 수요가 제2금융권의 고금리 수요로 넘어가게 되고 결과적으로 가계부채의 질을 하락시킨다는 설명이다.
"미국ㆍ일본ㆍ캐나다 등 금융 선진국들은 집을 살 때 DTI 규제가 없거나 은행이 자율적으로 적용하고 있습니다. DTI 규제를 없애야 주택거래가 늘어나고 집을 처분할 수 있는 사람들이 늘어나면서 가계부채의 양적ㆍ질적인 향상을 가져올 수 있습니다."
김 회장은 4ㆍ1부동산종합대책과 연관해 부동산시장뿐만 아니라 주택건설업계의 현황과 대안을 깊이 있게 들여다봐야 한다고 설명했다. 그는 "청약률ㆍ입주율 하락과 미분양 아파트 적체 심화로 주택업계가 심각한 어려움에 처해 있다"며 "특단의 회생대책이 마련되지 않으면 주택업체들이 연쇄 도산사태에 빠질 수 있다"고 말했다.
실제로 주택건설협회에 따르면 3월 말 기준 전국의 미분양 아파트가 7만채에 육박한다. 특히 악성 미분양인 준공 후 미분양 아파트가 2만7,000채에 달해 주택업체들의 경영 여건에 막대한 영향을 미치고 있다. 이에 따라 주택사업 투자 의욕이 크게 저하돼 주택사업을 그만두려는 업체들이 급증하는 상황이다.
"주택사업은 다른 산업에 비해 선투자비용이 매우 크기 때문에 주택시장 침체가 지속될 경우 과거 IMF 금융위기보다 심각한 '부도 도미노' 사태가 발생할 수 있습니다. 게다가 최근 대기업의 주택사업 비중이 증가해 자금 여력이 부족한 중소주택업계의 어려움이 이만저만이 아닙니다."
주택업계가 살아나기 위해 공공물량 공급의 속도 조절이 필요할 뿐만 아니라 보금자리주택 정책에 대한 전면 재검토가 필요하다는 게 김 회장의 생각이다. 이번 4ㆍ1부동산종합대책에서 수도권 그린벨트 내 신규 보금자리지구 지정을 중단한 것은 다행이지만 이미 지정된 기존 지구에 대해서도 전반적인 사업 재조정이 시급하다는 것이다.
"보금자리주택 정책이 폐지되면 주택 수요자의 주택 구매심리 회복에 상당히 도움이 될 것입니다. 정부가 수요 확대 정책을 지속적으로 시행할 경우 4ㆍ1종합대책의 시너지 효과가 발생해 주택시장 정상화 시기가 앞당겨질 수 있는 것이죠."
그는 시장이 정상화되기 위해서는 업계 스스로도 노력이 필요하다는 점을 강조했다.
시장이 공급자에서 소비자 위주로 변화한 만큼 기업 규모에 상관없이 시장의 니즈를 정확히 읽고 대처하는 능동적인 업체만이 살아남을 수 있다는 주장이다.
김 회장은 "과감한 체질개선과 브랜드 개발, 차별화된 마케팅전략 수립 등에 총력을 기울여 중소주택업체의 장점을 최대한 살려야 한다"며 "고유 브랜드를 개발해 인지도를 높이고 소비자의 신뢰를 얻는 것이 관건"이라고 말했다.
임기가 1년이 채 남지 않은 김 회장은 최근 취득세 및 양도세 감면 기준이 확정되면서 서울 아파트값이 상승하고 강남권 재건축아파트 호가가 상승하는 등 긍정적인 신호가 나오고 있어 기대감이 크다. 이 분위기가 실거래로 이어져 상반기 주택거래량이 증가한다면 이르면 하반기쯤에는 본격적인 회복을 기대해볼 수 도 있다는 것이 그의 예상이다.
하지만 이번 대책이 연말에 종료되는 한시적인 대책인 만큼 내년 초 거래절벽에 따른 급격한 시장 침체가 우려된다는 점을 빠뜨리지 않았다.
김 회장은 "시장이 지속적인 회복세를 이어가려면 6월로 끝나는 취득세 감면 혜택이 올해 말까지 재연장돼야 하고 다주택자 양도세 중과제도도 폐지해야 한다"며 "구매 여력이 있는 이들이 집을 여러 채 보유해야 주택거래가 늘어나고 전월세시장도 안정될 것"이라고 말했다.
He is…
▲1948년 경북 의성 ▲1982년 금강주택 설립 ▲1993년 한국외국어대 국제경영대학원 수료 ▲2000년 국토해양부장관 표창 ▲2005년 은탑산업훈장 ▲2009년 대통령표창 ▲2010년 4월 대한주택건설협회 8대 회장 ▲2010년 12월~ 대한주택건설협회 9대 회장
중소·중견업체 "지역주택조합 조합원 요건 완화를" 지나치게 긴 인허가 절차도 사업 발목
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