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Q=서울 목동에 살고 있는 50대 중반의 직장인입니다. 은퇴를 앞두고 지인들과 공동투자로 노후대비를 위해 강남권 중소형 건물을 구입하려 합니다. 하지만 최근에 공실 증가로 임대수익률이 떨어진 것 같습니다. 투자를 해도 괜찮은지요.
A=최근 은퇴자들이 늘면서 많은 사람들이 원룸이나 상가건물 같은 임대수익형 부동산 투자에 관심이 높습니다. 오피스 건물도 예외가 아니어서 어느 정도 자산규모가 있는 투자자들이 관심을 갖고 있습니다.
하지만 요즘 오피스 시장의 투자환경은 그리 좋지 않습니다. 오피스 시장의 공급 과잉으로 도심이나 여의도 지역의 오피스 공실이 늘어 난데다 경기하락으로 임차수요도 줄었기 때문입니다. 이렇게 보면 실질적인 임대수익률도 하락한 것으로 볼 수 있습니다. 투자자들의 높은 관심에 비해 거래도 줄어든 상황입니다. 거래호가는 유지되고 있지만 실제론 가격을 낮춰야 거래가 될 정도로 과거에 비해 가격 하락 압력도 높아졌습니다.
하지만 특이한 점은 임대료는 떨어지지 않았다는 점입니다. 심지어 중대형 오피스의 경우엔 임대료가 오른 경우가 많습니다.
그 이유는 다름 아닌 임대료 수준에 따라 임대 수익률이 정해지고, 이것이 다시 오피스 거래가에 반영되기 때문입니다. 경기불황으로 임대료를 낮출 경우 임대수익률이 떨어지면 오피스 거래가격도 떨어질 수 밖에 없습니다. 이 때문에 공실 증가로 임차인 확보가 시급한 경우에도 임대료는 낮아지지 않는 것입니다.
이때문에 건물주들은 이에 대비해 렌트프리(rent-free)라는 것을 이용합니다. 렌트프리란 임대차 계약기간에 따라 초기 일정기간 동안 임대료를 받지 않는 것을 말합니다. 임대료를 깎지 않은 대신 렌트프리 기간을 줄 경우 임차인은 임대료 인하효과를 얻게 되고, 건물주는 외견상 임대수익률과 오피스 가격을 유지할 수 있는 효과를 볼 수 있습니다. 최근에 임차인 확보가 어려워지면서 렌트프리 기간이 점차 길어지고 있습니다.
오피스 투자를 할 경우에도 공실률과 임대수익률만 볼 것이 아니라 렌트프리 기간도 반드시 고려하는 것이 중요합니다.
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