도시형주택으로 단독주택 리모델링 임대수익 올려볼까

대지규모 100~150㎡ 강남·도심·여의도·대학가 1순위

■ 단독주택 리모델링 투자 어떻게

최근 수익형 부동산에 대한 관심이 늘면서 단독주택을 도시형생활주택으로 리모델링해 수익을 올리려는 투자수요도 늘고 있다. 부산의 한 원룸주택 내부. 서울경제DB

부산의 한 원룸주택 내부. 서울경제DB

서울 삼성동 단독주택가에 지어진 도시형생활주택. 서울경제DB

임대 수요·토지매입비가 관건… 땅값 저렴한 준역세권이 적당
연 2% 저리 대출 지원 올 끝나… 생활주택 신축 계획땐 서둘러야
건축허가 기준 사전 확인 필수… 주택 관리 방안도 세워놔야

내년에 칠순을 앞둔 K씨. 그는 아내와 함께 서울 성북구 안암동에서 대지면적이 약 170㎡인 단독주택에 살고 있다. 둘이서 살기에 집이 너무 큰데다 임대수익도 올릴 겸 단독주택을 허물고 도시형생활주택으로 신축하기로 했다.

K씨 부부는 대지 면적, 임대 수요 등을 고려해 전용 30㎡형 10가구로 구성된 3층짜리 건물로 신축하기로 했다. 이 경우 K씨부부가 거둘 수 있는 수익률은 과연 얼마나 될까.

총 비용을 따져보니 공사비는 6억원 정도 들 것으로 추산됐다. 여기서 10가구의 보증금 1억원(보증금 1,000만원*10가구)을 빼면 실제로 필요한 돈은 5억원이다. K씨는 예금ㆍ펀드ㆍ주식 등을 처분하면 2억6,000만원을 마련할 수 있고 부족한 2억4,000만원은 저리의 국민주택기금에서 대출받기로 했다. 2억4,000만원을 모두 대출받을 경우 이자비용은 연 480만원 정도다.

보증금과 월세는 주변 중개업소를 통해 알아봤더니 가구당 보증금 1,000만원에 매달 월세로 50만원씩 받을 수 있는 것으로 조사됐다. 최대 월 500만원, 연 6,000만원의 임대수익을 올릴 수 있는 것. 수익에서 금융비용을 제하고도 약 20%대의 고수익을 올릴 수 있다.

물론 이는 K씨 부부가 소유하고 있는 단독주택 부지에 대한 비용을 고려하지 않았기 때문에 수익률이 높게 나타났다.

그러나 토지를 매입해서 신축할 경우라도 은행 이자보다는 높은 수익을 올릴 수 있다. K씨가 약 3.3㎡당 1,300만원에 부지를 매입했다고 가정하면 수익률은 8% 정도로 추산된다.

양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 "단독주택 소유자가 도시형생활주택으로 신축하면 본인이 거주하면서도 임대수익을 올릴 수 있어 노후 대비 재테크에 안성맞춤"이라고 말했다.

가만히 집을 가지고 있으며 알아서 값이 뛰어 수익을 올리던 시대는 끝나가고 있다. '노는 땅 노는 집'을 수익형 부동산으로 바꿔볼 방법을 찾아봐야 할 때다.

단독이나 다가구 주택을 도시형생활주택으로 신축하거나 리모델링해 수익을 올리려는 수요가 늘고 있다. 주로 소형평형으로 지어지는 도시형생활주택은 1~2인 가구가 거주하기 알맞고 투자자들도 임대수익을 올릴 수 있어 '누이(임차인) 좋고, 매부(투자자) 좋은' 주택이기 때문이다.

특히 도시형생활주택 건축비의 상당부분을 저리의 국민주택기금 대출로 충당할 수 있는 점은투자매력을 높이는 요인이다.

기존에 거주하고 있는 주택을 신축 또는 리모델링 할 경우 임대수요와 임대료 수준을 잘 따져서 실행에 들어가야 한다. 자칫 공실률이 높으면 은행 이자만도 못할 수 있기 때문이다. 낡은 주택을 매입할 경우에는 적정 수준의 매입비가 관건이다.

◇임대수요ㆍ택지 매입비가 관건 = 연수익 7~8%의 임대수익률을 맞추기 위해서는 적당한 가격에 토지를 매입하느냐가 성패를 결정하는 핵심 사안이다. 단독주택을 매입해 도시형생활주택을 신축하려는 투자자라면 역세권보다 한두 블록 떨어진 지역에서 매물을 찾는 게 낫다. 지하철역에서 10~15분 정도 떨어진 거리의 준(準)역세권이라면 임대수요도 꾸준하면서 토지 비용도 역세권 보다 저렴하기 때문이다.

그러나 최근 들어 도시형생활주택 인기에 편승해 단독주택 대지가격도 상승추세를 보이고 있어 갈수록 알맞은 매물을 찾아내기가 쉽지 않은 것이 사실이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는"초역세권을 제외한 곳은 3.3㎡당 1,500만~1,800만원 이내에 땅을 매입해야 승산이 있다"며 "보증금을 제외한 주택 전체 매매가가 15억원을 넘어서면 추후 매각도 버겁기 때문에 대지규모도 100~150㎡ 규모가 적당하다"고 조언했다.

전ㆍ월세 수요를 미리 파악하는 것은 기본이다. 강남ㆍ도심ㆍ여의도ㆍ대학가 등이 투자 우선순위며, 지하철을 이용해 출퇴근이나 통학이 용이한 지역들을 눈여겨볼 필요가 있다.

또 3종보다는 2종일반주거지가 적당하다는 게 전문가들의 조언이다. 2종일반주거지는 건폐율이 60%로 3종 일반주거지(건폐율 50%)에 비해 공간활용도가 오히려 높기 때문이다.

◇건축허가 여부 유의해야 = 단독주택 매입 때에는 계약서에 건축허가를 받는다는 조건을 달고 계약을 체결하는게 안전하다. 매입한 뒤에 허가가 나지 않게 되면 낭패를 볼 수 있기 때문. 허가비용은 매수인이 부담하고 명도는 매도인의 책임으로 잔금처리 전에 완료한다는 문구도 특약에 넣으면 좋다.

단독주택 신축시 각 지자체별로 허가기준이 다를 수 있기 때문에 관할 지자체를 방문해 사전에 이를 확인하는 것은 필수다. 직접 하기 힘들다면 해당 지역의 건축설계사에 의뢰해 건축허가 사항뿐만 아니라 수익성 분석까지 하는 것도 방법이다.



주택에 대한 관리에 대한 계획도 세워놔야 한다. 최근에는 실거주자가 아닌 투자자들이 임대사업을 하는 경우 전문업체에게 소정의 관리비를 지불하고 관리를 맡기는 추세다. 관리비의 경우 주택의 규모, 엘리베이터의 유무, 청소횟수 등에 따라 달라지지만 통상 가구당 2만~3만원 가량으로 책정된다.

◇도시형생활주택 리모델링, 올해가 기회다= 도시형생활주택 공급은 갈수록 늘어나는 추세다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 연내 서울시내에 준공될 도시형생활주택은 3만6,262가구에 달한다. 지난해 준공물량 7,000가구와 비교하면 5배가 넘는 물량이다. 특히

사정이 이렇다 보니 공급과잉을 우려하는 목소리도 심심찮게 나온다.

함영진 부동산써브 실장은 "내년쯤 공급과잉 현상이 일어날 가능성도 있다"며 "특히 수요가 많은 도심 지역과 그렇지 않은 지역간 수익률 양극화가 생길 수도 있다"고 말했다.

그러나 정부는 아직은 공급과잉이 아니라며 도시형생활주택 공급을 위한 정책적 지원을 아끼지 않는다는 입장이다. 정부는 5ㆍ10대책에서 다양한 규모와 유형의 도시형생활주택이 공급을 위한 지원책을 추가로 내놓기도 했다. 2~3인용 도시형생활주택(전용 30~50㎡) 건설시 연 2%의 주택기금 대출금액이 ㎡당 80만원에서 100만원으로 확대된다. 예컨대 전용 30㎡ 도시형생활주택 10가구 신축 때 받을 수 있는 지원금은 2억4,000만원에서 최대 3억원까지 늘어나는 셈이다.

저리 대출을 통해 도시형생활주택을 지을 계획이 있는 투자자라면 연내 투자를 서둘러야 할 것으로 보인다. 도시형생활주택 신축시 지원하는 저리 대출은 일단 올해 말까지다. 국토해양부관계자는 "연 2%의 저리 기금 지원 시한은 올해까지"라며 "아직 이 기한을 연장할 구체적 계획이 없기 때문에 내년이면 금리가 3~4%로 높아질 수도 있다"고 말했다.

도시형생활주택 인기 지속될 듯

단기 공급과잉 우려도 있지만
인구구조 변화로 1~2인 가구 늘어

도시형생활주택 리모델링 투자자의 가장 큰 고민은 '공급과잉' 여부다. 수요보다 많은 주택이 공급되면 빈 집이 늘어난다. 당연히 경쟁으로 임대료가 하락해 그만큼 수익률은 떨어진다.

최근 도시형생활주택 공급물량이 급증하자 단기 공급과잉을 우려하는 목소리가 여기저기서 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 중장기적으로 도시형생활주택의 인기는 지속될 것이란 전망을 내놓고 있다.

낙관적 전망의 근거는 인구구조 변화로 4인 이상 가구는 줄고 1~2인 가구가 지속적인 증가세를 보이고 있다는 것이다.

지난 2010년11월1일 기준 인구주택총조사에 따르면 1995년부터 2010년까지 가구수는 연간 32만 가구씩 늘어났다. 특히 2000년 이후 가구수 증가세를 견인한 것은 소득계층이 낮은 1~2인 가구로 나타났다. 1인 가구는 2000년 이후 연간 19만 가구씩 증가한 반면 4인 가구는 오히려 감소했다.

이런 가구분화로 인한 가구수 증가세가 지속된다면 도시형생활주택의 수요는 당분간 지속될 것이란 분석이다.

1인 가구의 수요는 폭발적으로 증가하는 반면 기존 주택 공급은 중ㆍ대형 위주의 고급브랜드 아파트 중심으로 이뤄진 것도 도시형생활주택의 인기 지속의 이유로 꼽힌다.

2010년 11월 기준 총가구 대비 가구원수별 비중은 ▦1인 가구 414만가구(24%) ▦2인 가구 421만가구(24%) ▦3인 가구 370만가구(21%) ▦4인 가구 390만가구(22%) ▦5인이상 가구 140만가구(8%)로 나타났다. 반면 주택 유형별 비중을 살펴보면 아파트가 819만호(59%)로 가장 크고 ▦단독 380만호(27%) ▦다세대 125만호(9%) ▦연립 50만(4%) ▦비주거용 주택 15만(1%) 순으로 나타났다. 시장에선 1~2인 가구의 수요가 급증하고 있는데도 3~4인가구 위주의 아파트 위주 공급으로 수급 불일치가 생긴 셈이다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "2035년까지는 가구분화로 인한 가구수 증가가 지속될 것으로 보인다"며 "이때문에 장기적으로 볼 때는 소형주택인 도시형생활주택 등의 수요가 계속될 것"이라고 전망했다.