판교·광교·서울 재개발 등 5만여가구 거래 '숨통' 기대

[하반기 경제운용 방향] 부동산

■ 수도권 과밀억제권역 전매제한 완화

공공택지내 85㎡ 이하 규제없이 바로 거래 가능 올 입주 광교 최대 수혜

'3년 보유' 비과세 요건에 대출 억제로 수요 위축 "시장 활기 한계" 지적도

정부가 30일 발표한 하반기 경제정책 운용방향에서 수도권 과밀억제지역 아파트에 대한 전매제한을 완화하기로 함에 따라 경기 판교·광교신도시 등에 위치한 완공·분양권 상태의 아파트 5만여가구가 혜택을 볼 것으로 추산된다. 광교신도시 내 아파트 건축이 한창이다. /사진제공=경기도시공사

정부가 30일 수도권 과밀억제권역 아파트의 전매제한 완화 조치를 내놓으면서 경기 판교ㆍ광교신도시와 서울 강북권 재개발아파트를 중심으로 침체된 거래에 다소 숨통이 트일 것으로 기대된다.

이번 조치로 전매제한이 완화되는 수도권 아파트는 완공과 분양권 상태를 포함, 모두 5만 가구가 넘을 것으로 추산된다.

그러나 전매제한이 완화된다 해도 1주택자 양도세 비과세 요건인 '3년 보유 의무' 때문에 매물을 내놓기가 쉽지 않은데다 정부의 대출 억제책으로 수요가 위축돼 당장 시장이 활기를 보이기에는 한계가 있을 것이라는 전망도 제기된다.

◇공공택지 중소형, 강남 3구 제외하고는 모두 전매 1년=

이번 대책을 구체적으로 살펴보면 서울ㆍ수원 등 수도권 과밀억제권역에서 분양가 상한제가 적용된 아파트의 분양권 전매제한 기간이 최대 5년에서 3년으로 완화된다. 현재 1~3년인 비과밀억제권역과 전매제한 기간이 같아지는 것이다.

이에 따라 과밀억제권역 공공택지 내 85㎡(이하 전용면적 기준) 이하 중소형 아파트의 경우 지금까지는 계약 후 5년이 지나야 매매가 가능했지만 앞으로는 입주와 함께 곧바로 거래가 가능하다. 또 85㎡ 초과 중대형 아파트도 계약 후 1년만 지나면 분양권 상태에서 사고팔 수 있다. 과밀억제권역이라도 민간이 자체 조성한 부지에 지은 아파트 역시 면적에 관계없이 전매제한이 1년으로 줄어든다.

수도권 과밀억제권역에는 서울을 비롯해 경기 과천ㆍ안양ㆍ성남ㆍ의왕ㆍ광명ㆍ고양ㆍ수원ㆍ하남ㆍ구리ㆍ부천ㆍ인천(경제자유구역 제외) 등 인접 도시들이 대부분 포함돼 있다.

이번 대책으로 공공택지 중에서는 성남 판교, 성남 도촌, 수원 광교, 광명 역세권, 의왕 포일 등이 수혜를 입게 된다. 민간택지에서는 분양가 상한제를 적용 받은 서울 재개발ㆍ재건축 지역이 이번 전매제한 완화의 대표적인 수혜 지역이 된다.

다만 투기과열지구인 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남 3구는 1~5년, 그린벨트를 해제지역에 조성하는 보금자리주택지구는 7~10년으로 기존 전매제한 규제가 그대로 유지된다.

◇전매제한 완화 혜택 5만여가구 달해=

부동산 정보업체 부동산써브에 따르면 수도권 과밀억제권역 공공택지의 경우 이미 입주한 12개 단지 85㎡ 이하 6,908가구의 전매제한이 바로 풀린다.

지난해 6월 입주한 성남 판교 산운마을 13단지의 경우 원래 85㎡ 587가구가 내년 6월까지 전매가 불가능했지만 이 같은 규제가 없어져 곧바로 거래가 가능해진다.

운중동 토마토공인 대표는 "현재 85㎡ 시세가 7억5,000만원 수준으로 분양가 대비 프리미엄이 3억5,000만원 수준"이라며 "다만 양도세 비과세를 위한 3년 보유 요건을 채워야 하기 때문에 당장 매물을 내놓는 매도자들은 많지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

아직 입주를 하지 않은 '분양권' 상태에서 거래가 허용되는 아파트는 79개 단지, 4만6,657가구에 이를 것으로 전망된다.

지역별로 보면 경기도가 3만4,389가구로, 광교신도시가 포함된 수원시가 1만9,787가구로 57%가량을 차지한다. 서울과 인천(경제자유구역 제외)은 각각 6,822가구, 5,446가구가 수혜 대상이다.

특히 올해 본격적인 입주가 시작되는 광교신도시는 이번 정책의 최대 수혜를 볼 것으로 예상된다. 광교신도시 내 광교공인 관계자는 "매수자들이 가장 선호하는 물량이 전용 85㎡ 주택인데 입주 후 2년은 지나야 팔 수 있었기 때문에 그동안 거래가 막혀 있었다"며 "전매제한이 풀리면 실수요가 꽤 유입될 것으로 보인다"고 말했다.

민간택지인 서울 재개발ㆍ재건축 지역에서도 중소형 물량들이 계약 후 1년만 지나면 분양권을 사고팔 수 있다. 다만 거래 침체가 워낙 심각해 매수세가 살아날지는 의문이다.

내년 2월 입주를 앞둔 서울 광장동 힐스테이트 인근 K공인 관계자는 "현재 거래가 가능한 중대형 물량은 웃돈도 없고 거래도 없다"며 "이번 조치로 거래를 할 수 있게 된 중소형은 일부 웃돈이 붙겠지만 시장이 워낙 침체돼 있어 상황을 지켜봐야 한다"고 말했다.

◇시장 활성화 효과는 제한적일 듯=

전문가들은 이번 전매제한 완화 조치가 거래 침체에 빠진 부동산 시장에 일부 활력을 가져다 줄 수는 있을 것으로 내다봤다. 판교ㆍ광교신도시나 서울 재개발 지역의 경우 입지여건이 좋아 중소형 아파트에 대한 매수 수요가 꾸준한 편이기 때문이다.

그러나 양도세 비과세 요건(3년 보유), 금융권의 가계대출 규제 탓에 대규모 수요 유입에는 한계가 있을 것이라는 지적도 제기된다.

또 기존에 전매제한 1~3년을 적용 받던 수도권 비과밀억제권역 공공택지의 경우 이번 조치에서 달라지는 것이 없기 때문에 오히려 입지여건이 나은 과밀억제권역 신도시ㆍ택지지구에 수요층을 빼앗기고 시장이 더욱 가라앉을 수 있다는 우려도 나왔다.

박원갑 부동산 1번지 연구소장은 "이번 조치가 거래시장에 호재인 것은 분명하지만 정부가 가계대출 억제책을 통해 부동산 시장으로 유입되는 자금을 통제하고 있기 때문에 실제 거래활성화에 큰 효과를 내기는 어려울 것"이라고 내다봤다.

함영진 부동산써브 실장도 "이번 조치로 판교ㆍ광교, 서울 재개발ㆍ재건축 지역으로의 쏠림 현상이 두드러질 것으로 보인다"며 "전매제한이 그대로 유지되는 김포나 파주권의 신도시는 더욱 고전할 가능성도 있다"고 말했다.