용산국제업무지구 주상복합 3.3㎡당 4,650만원 '사상최고' 될듯

드림허브, 용도별 분양가·사업이익 공개

업계선 "사업비 대비 수익성 적다" 논란

서울 용산국제업무지구 내 주상복합아파트의 3.3㎡당 분양가가 사상 최고액인 4,650만원에 달할 것으로 나타났다. 업무시설 분양가 역시 3.3㎡당 2,900만~3,500만원선으로 도심 중심업무지구 시세를 크게 웃돌 것으로 전망된다.

23일 건설업계에 따르면 용산국제업무지구 사업시행사인 드림허브프로젝트금융투자(PFV)는 최근 건설사들을 대상으로 한 사업설명회에서 이 같은 내용의 용산국제업무지구 내 건립예정 시설의 용도별 분양가격과 사업이익을 공개했다.

드림허브는 또 이 같은 잠정가를 토대로 산출한 용산국제업무지구 사업비가 31조원, 사업이익은 2조원으로 추산된다고 밝혔다.

이날 공개된 용산국제업무지구 내 용도별 3.3㎡당 잠정 분양가에 따르면 주거시설은 3,100만~4,650만원선이다. 이는 현재 상암동 DMC랜드마크의 주상복합 분양 예정가(3.3㎡당 4,600만원)보다 50만원 높다. 지금까지 아파트 최고 분양가였던 성수동 한화갤러리아포레의 3.3㎡당 4,598만원보다 비싼 금액이다.

또 ▦상업시설 1,800만~5,800만원 ▦숙박시설 850만~3,700만원 ▦업무시설 2,900만~3,500만원의 3.3㎡당 분양가를 책정했다. 업무시설의 경우 추정 매각가치가 가장 비싼 서울파이낸스센터(3.3㎡당 3,050만원)보다 높다.

특히 호텔의 경우 매각가격이 지나치게 비현실적이라는 것이 업계의 반응이다. 일반적으로 6성급 호텔이라도 매입가격이 3.3㎡당 1,000만원 미만이라는 점을 감안하면 최고 3,750만원의 매각가격은 지나치다는 것.

이와 함께 분양가가 높게 책정됐음에도 불구하고 사업비(31조원) 대비 수익률(2조원)은 6.4%선에 그쳐 수익성 자체도 논란이 될 수 있다는 게 업계의 반응이다.

A건설사의 한 관계자는 "일반적으로 개발사업은 사업 초기에 20%의 마진을 계획하고 사업을 추진한다"며 "20% 마진을 설정해도 돌발변수 등으로 마진이 10%로 줄어드는데 용산의 경우 사업 초기 계획한 마진이 10%도 안 돼 변수에 대한 대비가 없다"고 말했다.

한편 공사비 지급조건도 지급보증 등 건설사들의 참여를 어렵게 하는 것으로 지적됐다. 일반적으로 공사비는 공정률에 따라 단계적으로 지급되는 데 반해 드림허브 측은 완공 후 이를 일괄 지급할 방침이기 때문이다.

설명회에 참석했던 C사의 한 관계자는 "완공 때까지 공사비를 전혀 받지 못할 경우 이 기간 동안의 금융비용은 고스란히 업체가 지는 셈"이며 "미분양이 발생할 경우 리스크는 더 커질 수밖에 없다"고 말했다.