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부동산 투자 시장에서 가장 확실한 성공 비결은 '블루 오션'을 찾는 것이다. 시장에 선 진입하면 그만큼 경쟁이 낮은 상태에서 투자처를 찾을 수 있기 때문이다. 2000년대 초반 법원 경매 투자자들이 상대적으로 높은 수익을 거둘 수 있었던 것 역시 당시에만 해도 입찰 경쟁률이 상대적으로 낮았기 때문인 것도 한몫 했다는 분석이다. 최근 경매시장은 낙찰가율이 날이 갈수록 높아지는 등 레드오션이 됐다는 것이 정설이다. 이럴수록 또 다른 블루오션을 찾는 것이 중요하다. 정보 접근성이 낮은 때문에 상대적으로 경쟁이 덜한 매각 시장이 있다. 바로 부동산 신탁사들이 진행하는 공매다.
공매를 진행하는 주체는 한국자산관리공사와 부동산 신탁사들이 있다. 한국자산관리공사에서는 국세나 지방세가 체납한 사람의 자산을 매각하는 압류재산과 국유재산, 수탁재산 등을 공매한다. 신탁사 공매는 이와 달리 신탁을 맡았던 아파트, 상가 등의 현장에서 부도가 발생하면 공개매각을 통해 처분하는 곳이다.
다만 한국자산관리공사 공매는 법원 경매만큼은 아니지만 사람들에게 널리 알려진 편이다. 따라서 경쟁도 상당히 치열하다는 게 업계의 전언이다. 하지만 각 신탁사 공매는 기본적으로 정보 접근성 자체가 낮고 낙찰 후 권리관계 정리 난이도가 높아 시장 참여자가 적은 편이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 "접근 제한이 참여자의 제한을 가져와서 상대적으로 낙찰가가 낮은 시장"이라며 "대개 사람들은 익숙한 시장에서 익숙한 물건을 노리는 경우가 많은데 공부와 발품을 통해 새로운 시장과 물건으로 발을 넓히면 그만큼 기회가 많아진다"고 말했다.
◇신탁사 공매 입찰 방법은= 신탁사 공매 정보는 각 회사 홈페이지나 일간지 공고를 통해 확인할 수 있다. 국내 부동산 신탁사는 국제신탁, 대한토지신탁, 무궁화신탁, 생보부동산신탁, 아시아신탁, KB부동산신탁, 코람코자산신탁, 코리아신탁, 하나다올신탁, 한국자산신탁, 한국토지신탁 등이 영업중이다.
입찰은 당일 각 회사가 지정해준 장소로 방문해 접수하면 된다. 인감증명서와 인감도장, 주민등록등본이 필요하다. 입찰보증금은 공매 예정가의 10%이다. 물건은 최고가 입찰자에게 돌아간다. 만약 공매가 유찰된 경우에는 다음 공매차수 공매실시 전까지 전회차 공매조건 이상으로 수의계약 체결도 가능하다.
◇저렴하게 매수 가능...권리관계 정리는 어려워= 신탁사 공매의 최대 장점은 저렴하다는 것이다. 참여자가 없어 유찰이 거듭돼 저렴해진 물건이 간간이 있다. 대개 낙찰가격이 경매에 비해 20~30%가량 낮다. 공매 진행도 빠른 편이다. 공매 공고 7일 후 공매 절차가 개시되는데 낙찰이 안 되면 예정가를 10% 낮춰 다시 다시 공매를 진행한다. 하루에 두 번씩 진행하기도 하고 하루 걸러 공매를 진행하기도 한다. 대체로 물건당 길어도 한 달 이내면 결판이 난다.
유의할 것은 권리관계가 깨끗하게 정리되는 법원 경매와 달리 신탁사 공매는 낙찰자가 대부분 권리관계를 인수하게 된다는 점이다. 따라서 각 물건별 공매공고를 꼼꼼히 뜯어봐야 한다. 다만 권리관계 분석은 고도의 전문성을 필요로 하는 분야이기 때문에 전문가에게 분석을 의뢰하는 것도 한 방법이다.
신탁사 공매에만 집중할 필요는 없다는 조언이다. 어차피 경매든 공매든 같은 종류의 시장이기 때문에 부지런히 검색하고 발품을 팔며 낙찰을 시도하는 게 좋다는 설명이다. 이서복 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "경매와 공매 등 다양한 시장에서 다양한 방법을 구사하는 것이 수익을 거두기 좋다"며 "물고기를 잡기 위해 무슨 방법을 동원해 잡으면 되는 것과 마찬가지"라고 말했다.
◇어떤 물건이 있나= 신탁사 공매는 대개 상가나 토지가 통째로 넘어오는 경우가 많아 개별 진행 혹은 10억대 이하 물건은 많지 않은 편이다. 그러나 각 사 홈페이지를 정기적으로 들여다보면 개인이 낙찰받을 수 있는 물건도 충분히 찾을 수 있다는 전언이다.
현재 KB부동산신탁에서 경기도 용인시 기흥구 마북동 필그린빌리지 제2동 401호를 공매를 진행 중이다. 지난 12일 7회차 공매에서도 유찰돼 수의계약이 가능하다. 가격은 최초가 3억5,200만원 대비 52% 수준인 1억9,200만원이다.
한국토지신탁에서는 제주도 서귀포시 동흥동 코아루아파트 단지 내 상가 1~2층에 위치한 4개 점포를 일괄매각하는 공매가 예정돼 있다. 오는 26일 1회가 개시되며 금액은 9억3,969만원이다. 한국자산신탁은 경기 김포시 고촌읍 정다운상가 가동의 3개호(203, 403, 605호)에 대한 공매를 진행 중이다. 10회차까지 유찰돼 수의계약이 가능한 물건으로 3개호가 총 2억1,500만원이다.
코람코자산신탁에서는 강원도 정선군 남면 무릉리 640-1 일대 토지(답, 2,336㎡)에 대한 수의계약을 진행중이다. 역시 10회차까지 유찰된 상태이며 2억8,100만원이면 계약이 가능하다. 자세한 정보는 각 회사 홈페이지에서 열람하면 된다.
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