|
정부가 1일 발표한 동탄 2신도시의 시장 파급효과는 현재 추진 중이거나 추진 예정인 2기 신도시들과는 근본적으로 다를 것으로 관측된다. 660만평이라는 사상 최대 규모의 신도시라는 점 외에 정부 스스로 ‘분당급’이라고 부를 만큼 차별화된 인프라를 갖출 것으로 예상되기 때문이다. 특히 동탄 2신도시에서 오는 2010년부터 쏟아져 나올 10만5,000여가구에 달하는 공급물량은 수도권 전체 청약시장 판도를 바꿔놓을 수도 있을 것으로 예상된다. ◇언제 분양하나=정부는 동탄 2신도시 개발계획을 발표하면서 첫 분양시기를 2010년 2월로 잡았다. 신도시 지정에서 분양까지 2년8개월이 걸리는 셈이다. 하지만 이는 일부 민간업체들이 착공과 동시에 공급하는 선(先)분양 단지들이다. 공공분양단지는 2008년(사업승인 기준)부터 공정률 40%, 2010년에는 공정률 60%의 후분양이 의무화되기 때문에 상당수 아파트 분양은 2011년부터 본격화될 전망이다. 일반적인 아파트 건설기간이 30개월 안팎인 점을 감안하면 공정률 40%는 1년, 60%까지는 1년6개월 안팎이 걸린다. ◇분양가 시세보다 40% 정도 저렴=정부는 동탄 2신도시 개발계획을 발표하면서 평당 분양가가 800만원대로 책정될 예정이라고 밝혔다. 연초부터 입주가 시작된 기존 동탄 신도시의 30평형대 시세가 평당 1,300만~1,350만원선인 점을 감안하면 평당 500만원 정도나 싼 값인 셈이다. 다만 전용 25.7평 초과 중대형의 경우 시세차익 환수를 위해 주변 시세의 80%까지 국민주택채권(2종) 매입이 의무화된다. ◇보상가, 기반시설 설치비가 변수=하지만 이 같은 분양가는 정부의 예측일 뿐 실제 분양가는 토지 보상가에 달려 있다. 정부는 수도권 공공택지에 대해 전용 25.7평 이하 중소형 아파트 용지는 조성원가의 110%에 공급하고 있기 때문에 토지 보상비가 지나치게 높아지면 분양가 인하 요인은 그만큼 줄 수밖에 없다. 광역교통망 등 기반시설 설치비용도 변수다. 현행 경부고속도로만으로는 26만명의 인구를 가진 시(市)급 신도시의 교통수요를 감당할 수 없는 만큼 막대한 간선시설 설치비용 부담이 불가피하기 때문이다. 실제로 분당 신도시의 경우 개발 과정에서 분당~수서, 분당~양재 고속화도로 등 엄청난 간선시설 투자가 이뤄졌었다. ◇신도시 입성은 무주택자가 최우선=동탄 2신도시 입성의 혜택은 고스란히 무주택자들이 누리게 될 전망이다. 9월부터 ▦무주택기간 ▦부양가족 수 ▦청약통장 가입기간 등 세 가지 항목별로 점수화해 당첨자를 가리는 청약가점제가 실시되기 때문이다. 동탄 2신도시도 청약가점제 적용대상임은 물론이다. 1주택 보유자들은 청약가점제에 따라 1순위에서 배제돼 신도시 입성이 쉽지 않을 것으로 보인다. 전용 25.7평 이하의 25%, 25.7평 초과는 절반이 현행 제도처럼 ‘추첨제’가 유지되지만 가점제 탈락자들과 경쟁을 치러야 하기 때문에 당첨 가능성은 높지 않을 전망이다. 특히 2주택 보유자들은 가점제는 물론 추첨제에서도 1순위가 배제되는데다 주택 수만큼 감점제가 적용돼 ‘미분양’이라는 이변이 없는 한 신도시 아파트 당첨은 불가능할 전망이다. ◇입주 후 최소한 4년간 못 판다=아파트 당첨자는 분양권은 물론 입주가 이뤄지더라도 일정기간은 이를 함부로 팔 수 없다. 수도권 공공택지 전매제한 규정을 적용받기 때문이다. 전용 25.7평 이하는 계약 후 10년간, 25.7평 초과는 7년간 전매가 금지된다. 아파트 공사기간이 3년 안팎인 점을 고려하면 입주 후에도 짧게는 4년에서 길게는 7년까지 팔 수 없다. 이민ㆍ직장이전 등 부득이한 경우 예외적으로 전매금지기간 중이라도 팔 수 있지만 이 역시 시중은행 예금금리 정도의 웃돈만 받고 공공기관에 되팔아야 한다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
