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가을 하늘이 청명한 지난 23일 충남 서천군에 신한은행 PB고객 30여명이 토지 투자 교육을 받기 위해 모였다. 땅 투자에 있어 놓치지 쉬운 점검사항을 설명할 때마다 고객들의 눈과 귀는 전문가에게 쏠리며 한 마디라도 놓칠까 이를 쉴 새 없이 받아 적었다. 특히 내년 이후 토지시장에 다시 훈풍이 불 수 있다는 말에 그들은 더욱 바빠졌다. 신한은행 PB센터 부동산 전문가들은 현장 설명회에 참가한 투자자들에게 실제 매물로 나온 물건들을 중심으로 토지 투자 유의점에 대해 설명했다. 먼저 땅의 경사도를 확인할 것을 주문했다. 일반적으로 경사도가 15도 이상이면 개발행위 허가를 받기 힘들어 투자가치가 떨어진다는 이유에서다. 특히 경사도가 심하면 토지 평탄화에 비용이 소모될 뿐만 아니라 기존의 면적보다 땅이 줄어들 가능성이 높은 점도 강조했다. 설명회에 참석한 김명석(59)씨는 “춘천에 땅을 매입해 펜션을 지으려 했는데 경사도 때문에 개발허가가 나지 않았다”며 “결국 손해보고 팔 수 밖에 없었다”고 말했다. 수령이 30년을 넘거나 너무 빽빽하게 심어진 나무가 있는 지역의 땅은 상대적으로 가치가 떨어진다는 점도 유의해야 하며 강, 저수지, 계곡 등에서 가까운 땅도 피해야 한다. 본인 소유의 땅에 있는 나무라도 마음대로 할 수 없기 때문이다. 집중호우로 이들 지역이 하천이 되는 경우가 종종 있는데 하천은 국가로 편입돼 손해를 볼 수 있다. 이 때 보상 기준은 시가가 아닌 공시지가가 된다. 마을로부터 반경 1.5km를 벗어난 토지도 위험하다. 개발이 되더라도 마을 인근은 보상가가 높고 수용될 가능성이 낮지만 마을에서 떨어진 땅은 국가에서 공시지가보다 10~20% 높은 수준에 수용한다. 물론 시세보다 낮은 금액이다. 토질의 상태도 살펴야 한다. 암반으로 구성된 지역은 개발에 따르는 비용이 많이 발생하게 되고 매립지도 기초 공사가 힘들다. 구거(도랑)가 있는 곳은 매립이 힘들어 개발에 제한을 받고, 도로와 접하더라도 땅이 높거나 낮으면 평탄화에 따른 매입비용이 발생한다. 지목 변경을 해야 하는 땅도 공시지가의 30~40%가 추가로 든다. 토지투자를 고려하고 있다는 김민자(51)씨는 “실제 현장에 나와 토지투자 방법에 대해 들어보니 땅 투자도 역시 쉽지 않다”며 “이번 설명회로 개발 호재가 있다고 무조건 땅을 사는 우는 범하지 않을 것”이라고 말했다. 고준석 신한은행 PB사업부 부동산재테크팀장은 “토지 투자에 앞서 현장을 직접 방문해 지적도상에서 확인하기 힘든 것들도 점검해야 한다”며 “기획 부동산 등에 피해를 보는 대부분의 사례가 사전 점검이 부족하기 때문”이라고 설명했다.
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