강남 재건축 호재 사라져도 무조건 오른다?

연초부터 강남 재건축 단지가 이상급등하며 부동산 시장을 불안케 하고 있다.

15일 업계에 따르면 특정 호재를 등에 업고 최근 가격이 급등한 재건축 단지들은 호재가 사라진 이후에도 강보합세를 유지하고 있으며, 일부 단지는 재건축이 이뤄진 이후 미래 가치보다 호가가 터무니없이 올라 있어 가격 거품이 심각한 수준이다.

◇ "호재(好材)는 오를 때만 의미 있다?" = 서울시가 강남구 대치동 은마 아파트 등 3종 일반주거지역 재건축 아파트의 용적률을 230％까지 올리는 방안을 추진하자 은마를 비롯해 미도와 선경 등 인근 재건축 단지 호가가 수천만원씩 올랐다.

문제는 서울시가 용적률 상향 조정을 철회하고 210％를 유지하기로 해 사실상재건축 자체가 불투명해졌지만 이 단지들은 가격이 빠지기 보다는 오히려 여전히 강보합세를 보이고 있다.

인근 공인에 따르면 작년말까지만 해도 7억5천만-7억6천만원에 호가하던 은마 31평형은 용적률 상향 조정의 기대감과 함께 8억원선을 훌쩍 넘어선 후 지금도 8억1천만-8억2천만원을 유지하고 있다.

은마 아파트 인근 W공인 관계자는 "용적률 상향 조정이 무산된 이후 오히려 값이 더 오르고 있고, 은마가 오르자 인근 아파트도 덩달아 가격이 뛰고 있다"며 "호재는 없어졌지만 재건축 규제완화의 기대감은 여전히 크고 매물도 워낙 귀해졌기 때문"이라고 말했다.

상업지구 용도변경 가능성의 호재를 안고 작년부터 가격이 급등한 송파구 잠실주공5단지도 최근 재건축 기본계획이 확정돼 용적률이 230%로 정해져 사실상 상업지구 용도 변경은 불가능하게 됐다.

그러나 잠실주공5단지는 여전히 호가가 강세를 띠고 있어 34평형의 경우 작년말까지만해도 9억8천만원선이었지만 지금은 10억2천만-10억5천만원에 호가한다.

이 가격은 8.31 대책이 발표되기 이전의 최고 가격(10억6천만원) 수준에 근접하는 것이다.

인근 J공인 관계자는 "여기서는 상업지구 용도 변경은 물건너 간 것이 아니라여전히 추진중인 사안으로 받아들여지고 있어 강세는 여전하다"고 현지 분위기를 전했다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난주 강남 재건축 단지는 부동산 가격이급등하던 작년 6월 이후 처음으로 1％ 이상의 주간 변동률을 기록하며 큰 폭으로 뛰었다.

RE멤버스 고종완 대표는 "강남권 일대 아파트 가격 상승의 직접적인 원인은 최근 나타난 서울시와 건교부의 재건축 및 송파신도시를 둘러싼 불협화음 때문"이라며"서울시의 재건축 규제 완화책은 비록 무산됐지만 시장에는 여전히 강한 기대심리가살아 있다"고 말했다.

◇ 재건축 거품 조심해야 = 강남 재건축 단지가 연초부터 초강세를 보이고 있지만 재건축 단지에 거품이 심해 투자를 서두르기 보다는 재건축의 실제 가치를 잘 따져봐야 한다는 지적이 제기되고 있다.

강남구 개포지구의 경우 구청측이 저층 단지에 177％의 용적률을 제시해 현재로선 사업성이 결코 좋지 못하다.

그러나 개포지구 아파트도 최근 재건축 단지 강세와 매물 부족으로 가격이 서서히 올라, 주공1단지의 경우 13평형이 현재 5억5천만-5억6천만원에 호가하고 있다.

인근 M공인 관계자는 "용적률이 177%로 정해져 당분간 바뀔 가능성은 커보이지않지만 매물이 워낙 부족하다보니 최근 가격이 조금씩 오르고 있다"고 말했다.

송파구 잠실주공5단지도 마찬가지다. 상업지구 용도 변경이 거의 불가능해져 34평형의 경우 늘어날 수 있는 면적이 제한됐지만 이미 가격이 10억원을 넘어서 추가분담금과 각종 세금까지 치르면 집의 실제 가치보다 비용이 더 많아질 수 있다.

송파구 K공인 관계자는 "재건축 아파트도 결국 집인데 일반인들은 주식투자 하듯 재건축을 생각하는 것 같다"며 "재건축을 통해 새롭게 만들어진 집의 면적과 제반 비용을 비교했을 때 주위 시세보다 지나치게 비용이 높으면 거품이 끼어 있다는사실을 알아야 한다"고 충고했다.