[Money Plus] 재개발 투자 5계명

재개발 구역의 단독ㆍ다세대 주택을 매입하거나 지분을 사들일 때는 꼼꼼히 따져봐야 할 사항이 많다. 재개발 투자는 사업추진단계가 복잡하고 이해관계에 따라 사업이 장기화될 우려가 있는 고수익ㆍ고위험 투자이기 때문이다.

◇규제 비용 꼼꼼히 따져라= 내년부터 재건축ㆍ재개발의 조합원 입주권은 주택으로 간주돼 양도소득세 등이 중과된다. 재개발 아파트에 입주할 경우 기반시설부담금도 가구당 수백만원씩 내야 한다. 재개발은 투자금이 장기간 묶일 수 있기 때문에 이들 비용과 금융비용, 주변ㆍ예상 시세 등을 꼼꼼히 계산해봐야 한다.

◇조합원수를 파악하라= 지분 쪼개기가 성행한 구역에서는 새로 지어지는 아파트 가구수에 비해 조합원 수가 지나치게 많을 수 있다. 이 경우 지분의 재산가치가 크게 하락하고 사업성도 떨어진다.

◇조합 내부사정을 들여다봐라= 조합원간 내분이 심하거나 조합장이 자주 바뀌는 경우는 사업추진에 지장을 받는 것은 물론 나중에 청산할 때도 진통을 겪을 수 있다.

◇사업추진 현황을 점검하라= 재개발이 이뤄지기까지는 수많은 단계를 통과해야 한다. 보통 정비구역 지정, 사업시행인가의 전 단계에서 지분 값이 많이 오른다. 수익은 적어도 보다 안전한 투자를 원한다면 사업시행인가를 받은 구역을 공략해야 한다.

◇입주권 자격을 체크 하라= 2003년 12월30일 이후 단독ㆍ다가구주택의 지분을 쪼개 만든 다세대주택은 소유자 수와 관계없이 1개의 분양권만 주어진다. 그 이전에 쪼개진 지분의 경우 전용면적 60㎡(18평)을 초과할 때는 정상적 분양권을 주지만 소유지분이 60㎡ 이하면 60㎡ 이하의 아파트나 임대주택만 받을 수 있다. 재개발 구역내 나대지 소유자에 대해서도 90㎡를 기준으로 분양권 자격이 달라진다.