강남 주요 재건축단지 1인당 개발부담금 최고 1억8,800만원 추정

강남 주요 재건축 단지의 조합원이 내야 할 개발부담금이 최고 1억8,800만원에 이를 것으로 추산됐다.

10일 건설교통부가 한국감정원에 의뢰한 재건축 개발부담금 모의계산(시뮬레이션) 결과에 따르면 강남지역 표본 4개 단지가 재건축 사업을 끝낼 시점에 조합원 1명이 납부해야 하는 개발부담금은 4,300만~1억8,800만원 정도인 것으로 전망됐다.

지난 2003년 12월 재건축 추진위원회를 구성한 송파구 A단지의 경우 2012년 12월 재건축 사업이 끝난다고 가정할 때 조합원당 개발이익은 6억3,000만원으로 추정됐다. 이익규모에 따른 누진율(0~50%)을 적용하고 재건축 개발이익 환수법 시행전(2003년 12월~2006년 9월)의 이익분을 빼면, 재건축 사업으로 건축된 주택을 분양받은 조합원 한 명당 물게 될 개발부담금은 1억8,800만원이 된다.

역시 2003년 12월 추진위가 구성된 강남구 D단지는 2012년 12월 사업이 마무리될 때 개발이익은 4억9,000만원, 기간안분시 부담액은 1억3,800만원이다. 현재 사업시행 인가신청 단계에 있는 강남구 C단지는 2009년 12월 사업이 종료된다고 볼 때 4,300만원이 부담금으로 부과된다.

이미 재건축 사업이 종료(99년 12월~2006년 1월)된 강남구 B단지는 시뮬레이션 결과 조합원당 개발이익이 8억9,000만원, 부담금은 4억900만원까지 산출됐지만 법 적용 대상이 아니어서 개발부담금은 전혀 물지 않는다.

반면 동대문구와 수원시, 대구시의 재건축 단지들은 집값 상승률과 평당 시세가 낮아 개발이익이 전혀 없거나 부담금 면제범위인 3,000만원 이하인 것으로 조사됐다.

이번 시뮬레이션에서 착수시점 가격은 단지별 기준시가 총액으로 따졌으며, 준공시점의 시가는 현재의 주변시세에 최근 10년간 해당지역 평균 아파트값 상승률을 적용해 산정했다. 개발이익에서 공제되는 개발비용은 도급공사비, 설계비, 감리비, 감정평가 수수료, 등기비, 부담금, 조합운영비, 영향평가비, 금융비용, 임대주택 건립부지 보상액 등이 모두 반영됐고 용적률은 현재 70~190%에서 220~276%로 늘어난다고 가정했다.

건교부의 한 관계자는 “개발부담금에 집값 상승에 따른 양도세 부담까지 더하면 재건축으로 인한 차익은 앞으로 더욱 기대하기 어려울 것”이라고 말했다.