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● 단지내 상가
최소500가구 돼야 안정적… LH 단지내 낙찰가율 평균 150% 넘어 인기
● 지식산업센터 상가
업무시설 분양 빨리 끝나 상가 이용 수요 많아… 휴일엔 매출 낮은게 단점
● 근린상가
미래 상권 예측이 중요… 1층 생필품매장 유리 2~3층은 학원 병원 고려
지난 18일부터 이틀간 인터넷을 통해 경쟁입찰에 부쳐진 대구 금호택지개발지구 한국토지주택공사(LH) B2블록의 단지내 상가. 입찰 내정가격이 1억4,200만원이었던 106호(분양면적 32.29㎡)는 입찰자들이 몰리면서 4억7,170만원에 주인을 찾았다. 낙찰가율이 무려 332%다.
대구 서북부의 신흥 주거지로 기대되지만 상업시설이 상대적으로 부족한 주거중심지인 점을 눈 여겨 본 투자자들이 몰린 탓에 치열한 입찰경쟁이 벌어진 것이다. 실제로 A1·B2블록의 14개 상가 입찰에 44억9,746만원이 몰리면서 평균 낙찰가율은 206.4%를 기록했다.
8개 상가가 분양된 광주전남혁신도시 B9블록도 259.8%의 믿기 어려운 평균 낙찰가율 기록이 나왔다.
이 두 곳 뿐만이 아니다. 이번 달 성남 판교신도시·고양 원흥지구·대구 금호지구·광주전남혁신도시 등 4개지역 5개 단지의 44개 점포가 입찰에 부쳐진 LH 단지내 상가는 176억7,720만원이라는 자금이 몰리면서 평균 낙찰가율 158.1%에 모두 주인을 찾았다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "같은 단지 내에서 낙찰 금액이 같은 물건들이 다수 있는데, 이는 그만큼 자금 여력이 풍부한 큰 손들이 두 세개씩 입찰을 넣어 낙찰을 받고 있는 것이라고 볼 수 있다"며 "최근 들어 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자들이 상가 입찰에도 적극적으로 뛰어들고 있는 모습"이라고 전했다.
최근 정부의 '임대차시장 선진화 방안' 발표 이후 상가 시장이 때아닌 호황을 맞고 있다. 정부가 전·월세 임대소득에 대해 제대로 세금을 걷겠다고 나서면서 투자자들이 대체투자 상품으로 상가를 선택하고 있는 것이다. 더욱이 최근 들어 오피스텔이나 도시형생활주택 같은 주거용 수익형 부동산의 수익률도 급감한 상황이라 이 같은 상가 투자의 인기가 당분간 지속될 것으로 예상된다. 서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역 '텐즈힐' 단지내상가의 한 분양관계자는 "정부 대책 발표 이후 3월 초 보름간 계약건수가 지난 이전 한달간의 계약보다 2배 많을 정도"라며 "주거용 수익형 부동산에 몰렸던 관심이 정부대책으로 상가로 움직이는 것 같다"고 말했다.
부동산에 투자하기 위해 자금을 모아 놓았다면 과세 걱정 없는 상가로 눈을 돌려보는 것은 어떨까.
지난달 정부가 발표한 '주택임대차시장 선진화 방안'으로 수익형 부동산 시장에 변화의 바람이 불고 있다. 돈의 흐름이 오피스텔과 도시형생활주택 같은 주거용 중심에서 상가 등 대체 투자상품으로 바뀌고 있는 것. 여기에 최근 들어 주거형 수익형 부동산의 수익률이 5%대로 내려앉으면서 오피스텔과 도시형 생활주택 등 전통적 투자상품이 찬밥신세를 면치 못하고 있다.
당장 부동산 투자업계의 선행지표라고 할 수 있는 경매시장에서 이 같은 모습이 나타난다. 30일 지지옥션에 따르면 전·월세에 과세를 하겠다는 내용이 담김 2·26대책 발표 이후 이달 수도권 일대 도시형 생활주택의 평균 낙찰가율은 한 달만에 11.3%포인트 급락한 73.9%를 기록했다.
오피스텔도 마찬가지로 같은 기간 73%에서 65.9%로 평균 낙찰가율이 크게 떨어졌다. 대표적 임대주거시설인 다가구주택 역시 낙찰가율이 2월보다 8.1%포인트나 급락했다. 반면 상가는 2월(62%)보다 3.8%포인트가 오른 65.8%를 기록했다. 아파트와 실수요자 주로 몰리는 아파트와 연립·다세대를 제외한 수익형 부동산 상품 중에는 유일한 오름세를 보인 것이다.
다만 전문가들은 상가 투자가 주거용 수익형 부동산과 달리 고도의 전문성을 요구하는 만큼 꼼꼼히 따져보고 투자에 나서야 한다고 조언하고 있다.
부동산 투자업계의 한 전문가는 "개인이 상가를 잘못 분양 받으면 '상갓집'이 된다는 얘기가 있을 정도로 상가는 상권분석 뿐만 아니라 임차인, 공실 관리 등의 문제가 만만찮다"고 말했다.
◇상가투자 입문용…단지내 상가=단지내 상가란 아파트 단지내 주민 편의를 위해 지어진 지원시설을 말한다. 아파트에 사는 입주민들이 고정 수요라 상가 투자의 첫번째 난관이라고 할 수 있는 상권분석이 쉽다. 때문에 단지내 상가는 통상 상가 투자의 '입문'으로 알려져 있다. 특히 가구수와 상권이 안정된 한국토지주택공사(LH)의 단지내 상가는 낙찰가율이 평균 150%를 넘을 만큼 인기가 높다.
상대적으로 투자 난이도가 낮다는 게 장점이지만 경쟁률이 치열한 만큼 고려해야할 사항도 많다. 우선 단지내 상가의 경우 배후수요가 최소한 500가구 이상은 돼야 한다. 세대수가 지나치게 부족한 경우 수요층이 빈약해 필수 업종수가 제한될 수 있기 때문이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "가구당 상가면적이 최소 1.65㎡(옛 0.5평)은 되야 수익성이 있다고 할 수 있다"며 "가령 투자희망 단지가 700가구 규모라면 상가규모가 1,155㎡(옛 350평)가 넘지 않아야 공실 등의 문제를 피해갈 수 있다"라고 말했다.
입점 가능한 업종도 꼭 살펴야 한다. 보통 단지내 상가는 생활 밀착형인 편의점, 부동산, 제과점, 미용실, 세탁소, 학원 등의 업종으로 구성된다.
경쟁이 치열한 만큼 수익률을 고려한 입찰가격을 미리 정하는 것도 필요하다. 통상 내정가격의 150%를 넘지 않는 정도에 낙찰받아야 수익률 6~8%를 맞출 수 있다.
◇지식산업센터 내 상가도 불확실성 낮아=꾸준히 공급이 이어지고 있는 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 내 상가도 초보자가 투자하기에 알맞은 상품이다. 지식산업센터는 도시형 제조업종이나 지식산업, 연구개발업종 등의 업체들이 들어서는 도심내 집적시설을 말한다.
지식산업센터 상가의 가장 큰 장점은 정부의 세제혜택이나 지원책을 받고자 하는 이들이 서둘러 입주 하면서 상권 또한 빠른 기간에 안정적으로 형성된다는 점이다. 실제로 문정동에서 분양을 앞두고 있는 한 지식산업센터는 분양 전에 이미 대부분의 업무시설 분양을 마쳤다. 또 주상복합이나 오피스텔 상가보다 실제 상가를 이용하는 계층이 많다는 것도 장점이다.
다만 아파트형 공장이 밀집한 곳의 경우 주변 상권을 흡수하기 보다는 입주 건물의 자체 수요만으로 상권이 형성된다는 단점이 있다. 이렇게 내부 상권에만 의존하는 구조이다 보니 업무시설 분양 실적이 부진할 경우 그만큼 수익을 내기도 어렵다. 또 건물 상주인구가 급감하는 휴일에는 그만큼 매출이 낮아질 수밖에 없다.
때문에 전문가들은 지식산업센터 상가에 투자를 하려면 상층부 업무시설의 분양실적을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요하다고 조언한다. 또 주5일 근무제 시행으로 주말과 휴일에 이용인원이 크게 줄어드는 만큼 주변 지역의 수요층까지 확보할 수 있는 업종 선택이 필요하다. 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지도 투자시 꼭 체크해야할 사항 중 하나다.
◇'하이 리스크 하이 리턴'…근린상가=근린상가는 편의점이나 식당과 같은 실생활에 필요한 업종들이 들어설 수 있는 상가를 말한다. 주로 도심속 역세권이나 대학가, 아파트 단지 주변 등을 말하며 단지형 근린상가라고도 불린다.
근린상가는 미래 상권의 흐름을 파악하는 것이 가장 중요하다. 때문에 상가 투자상품 중에서도 가장 난이도가 높은 유형이라고 할 수 있다.
또 택지개발지구나 재건축 아파트 단지 주변 등 신규 상권을 선택할 때에는 상권이 활성화될 때까지 시간이 필요하다. 미래 상권의 흐름을 예측하는 게 중요한 이유가 바로 이 때문이다. 집객시설이라고 할 수 있는 패스트푸드점, 유명 프랜차이즈, 스포츠센터나 학원, 대형마트 등의 입정이 확정된 근린상가를 선택하는 것도 한 방법이다.
지역마다 편차가 있지만 일단 1층 상가라면 생필품매장과 같은 생활 밀착형 편의시설이 들어설 수 있는 위치를 선택하는 것이 유리하다. 상대적으로 분양가가 싼 2~3층은 아파트 배후지인 경우는 학원이나 병원, 역세권이라면 젊은층이 이용할 수 있는 PC방 등을 염두에 두고 수요분석을 하는 것도 전략이다.
다만 근린상가의 경우 편법적인 선분양이 많다는 게 문제다. 편법 선분양이란 관할 구청에 분양승인을 받지 않고 가계약 형태로 분양을 하는 것을 말한다. 이같은 선분양으로 소유권 문제가 발생한다면 법 테두리 내에서 구제받을 방안이 없으므로 반드시 체크해야할 사항이다.
천차만별 전용률 꼼꼼히 계산하고 투자해야 손해 안봐
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