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부동산 경기침체가 지난 7년의 세월을 삼켰다지만 재건축 사업은 지난해부터 일부 단지를 중심으로 조금씩 속도를 높이고 있다. 반면 재개발 사업은 여전히 수렁에서 헤어나오지 못하고 있다. 이유는 뭘까. 전문가들은 미봉책으로 끝난 서울시의 출구전략을 이해하는 데 가장 중요한 열쇠도 바로 이 부분에 있다고 지적한다.
재개발과 재건축 사업을 구분 짓는 가늠자는 사업 주체가 누구냐는 점이다. 순수 민간 사업인 재건축과 달리 재개발 사업은 공공사업의 성격이 짙다. 따라서 사업의 첫발이라고 할 수 있는 정비예정구역 지정 권한도 지방자치단체장에게 있다. 재개발 사업의 난맥상은 바로 이 지점에서 시작된다.
재개발은 주민 의사와 상관없이 사업이 시작된다. 지자체장은 '도시·주거환경정비 기본계획'을 통해 낙후된 지역을 정비예정구역으로 지정한다. 서울시는 2004년 '2010 도시주거환경정비 기본계획'을 마련하고 무려 299곳을 재개발 정비예정구역으로 지정했다. 불과 1년 뒤인 2005년에는 361곳을 단독주택 재건축 정비예정구역으로 개발하겠다고 발표했다. 단독주택 재건축은 일반 공동주택 재건축과 달리 공공개발의 성격을 띤다. 당시만 해도 집값이 오를 것이란 기대감에 주민 대부분이 이를 반겼다.
하지만 부동산 경기침체가 장기간 이어지면서 기존 재개발 사업구도의 문제점이 하나둘씩 수면 위로 떠오르기 시작했다. 가장 먼저 드러난 것이 '강제수용' 문제다. 공공개발의 성격상 재개발은 사업에 필요한 부지를 강제수용을 통해 확보한다. 감정평가금액에 개발이익이 포함되지 않는 것도 이 때문이다. 개발이익이 반영된 공시지가(시세의 90%)가 기준이 되는 재건축과는 사뭇 다르다.
강제수용의 문제는 세입자 주거대책 문제로까지 연결된다. 강제 명도집행으로 피해를 입은 세입자에게 도시근로자 가구의 월평균 가계지출비 4개월분(가구당 평균 약 1,200만원)을 지급해야 한다.
이처럼 강제수용에서 파생되는 문제점들이 갈등을 유발하기 시작했다. 가장 극단적인 사례가 2009년 6명의 목숨을 앗아간 '용산참사'다.
문제는 용산참사 이후 행정당국이 토지를 확보하는 유일한 방법인 강제수용의 길도 사실상 틀어막았다는 점이다. 소위 '알박기' 등을 이유로 사업기간이 고무줄처럼 늘어지면서 사업비가 대폭 늘어나는 구조가 이때부터 생긴 것이다. 실제로 최근 늘어난 사업비로 내홍을 겪고 있는 북아현1-3구역의 경우 철거에만 3년의 세월이 걸렸다.
이 같은 구조적 난맥상이 하나도 해결되지 않은 상황에서 발표된 출구전략은 갈등을 더욱 키웠다. 갈등의 씨앗과 사업비가 자연적으로 늘어나는 기형적 구조는 여전한데 재개발 사업이 더 이상 '돈'이 안 된다는 인식이 퍼지면서 이른바 비상대책위원회가 득세하기 시작한 것이다.
도시계획 및 개발사업 전문 엔지니어링 업체인 이너시티의 박승신 대표는 "재개발 사업은 재건축 사업보다 기본적으로 갈등이 첨예한데다 사업비도 늘어날 수밖에 없는 구조적 문제점을 갖고 있다"며 "이런 문제를 해결하지 않는다면 당분간 재개발 사업의 갈등과 악순환은 반복될 것"이라고 지적했다. /김상훈기자
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