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정부가 임대사업자를 활성화하기 위해 세제지원 방안을 내놓으면서 투자자들의 관심이 커지고 있다. 오는 10월부터 1주택만 갖고도 임대주택 등록이 가능해지고 내년부터는 임대사업자의 거주용 주택에 대한 양도세 비과세 혜택이 주워지는 등 세금 혜택이 커지기 때문이다. 투자자들이 특히 궁금해하는 세부 사항에 대해 알기 쉽게 Q&A로 풀어본다. Q=1가구 2주택자다. 살고 있던 집을 제외한 한 채를 임대주택으로 등록할 계획이다. 거주 주택의 양도소득세 비과세 요건을 따질 때 임대사업자 등록 이전에 보유ㆍ거주했던 기간도 포함하는가. A=임대등록사업자가 거주용 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유, 2년 거주 의무를 채워야 한다. 이 때 임대사업자 등록시점 이전에 보유한 기간과 거주한 기간도 소급해서 인정해준다. 예컨대 2주택자가 한 채(A)는 본인이 살고 한 채(B)를 세 준 상황에서 2012년 1월에 임대주택사업자로 등록하고 주택 B를 임대주택으로 신고했다면 등록 직후에 A주택을 매도해도 매도시점에서 이 집을 이미 3년간 보유하고 2년간 거주했다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. Q=3주택 중 두 채를 임대주택으로 등록하고 나머지 한 채에서 거주하다가 양도세 비과세 해택을 받고 양도했다. 이후 임대주택으로 등록했던 집 중 한 채를 임대의무기간(5년)이 끝난 후에 2년간 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나. A=그렇다. 그러나 임대주택으로 등록했던 집을 거주용 주택으로 전환한 후에 양도한다면 2년의 거주기간 계산은 임대주택 사업자 등록일 이후 분만 포함된다. 임대 이전에 본인이 살다가 임대주택으로 등록해 세를 줬던 집이라도 그 전에 살았던 기간은 포함되지 않는다. 또 직전에 팔았던 거주용 주택의 양도일 이후에 오른 집값에 대해서만 비과세 한다. 맨 처음 집을 산 시점부터 올랐던 집값에 대해 모두 비과세가 되는 것은 아니다. Q=2주택자가 한 채를 임대주택으로 등록하고 거주용 주택을 양도세 비과세 혜택을 받고 팔았다. 이후 임대주택으로 등록했던 집도 5년 의무임대기간이 지난 후 임대주택 등록을 해제해 1가구1주택 상태에서 팔 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나. A=1가구1주택으로서 3년 이상 보유(거주요건 없음)한 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 비과세 대상은 직전 거주용 자가주택 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 해당한다. Q=2000년대 초반 5억원(기준시가)을 주고 산 강남권 소형 아파트가 그동안 가격이 급등해 현재는 9억원이 됐다. 이 아파트도 임대주택으로 등록할 수 있나. A=현재는 가능하지만 앞으로는 안 된다. 현재 규정상 현재 기준시가가 아무리 비싸다 하더라도 취득 당시 기준시가가 6억원이면 임대주택 등록이 가능하다. 그러나 앞으로는 시행령이 개정돼 임대개시일 현재 기준시가가 6억원(비수도권 3억원)인 주택만 임대주택 등록이 가능해진다.
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