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비강남권 전세가율 70% 육박… 노원·강서 등 매매 늘며 오름세
강남·서초선 재건축 탄력… 학군·개발 호재에 집값 들썩
광진·성동 이주수요에 상승
개별 이슈·실수요자가 주도… '강남오르면 비강남 상승' 탈피
설 연휴를 앞두고 있지만 서울 주택 매매 거래 시장이 활기를 띠고 있다. 거래량이 늘고 가격 상승폭도 연초보다 확대되는 모습이다. 특히 최근에는 강남권의 가격 상승이 주변부로 확산 되던 기존 거래 패턴이 사라지는 분위기다. 전세의 매매전환과 재건축, 대규모 이주 등 3대 이슈가 시장을 움직이면서 개별적으로 시장이 움직이는 디커플링(탈동조화) 현상이 심화하는 추세여서 주목된다.
김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "전세난 심화로 실수요자 시장을 이끌면서 예전과 같은 동조화 현상은 찾아보기 힘들게 됐다"며 "시세차익을 기대하는 투자수요가 줄면서 앞으로 양극화, 탈동조화 현상이 더욱 확대될 수 있다"고 진단했다.
◇서초·강동·노원·강서가 상승세 이끌어=15일 부동산114에 따르면 올 들어 서울 아파트 가격은 지난해 말보다 0.35% 상승했다. 지난달 1월 기준 사상 최대 거래량을 기록했던것에 비하면 상승폭은 상대적으로 낮은 수준이다. 2월 들어서도 아파트 거래량은 급증하고 있다. 서울부동산정보광장의 14일 기준 서울 아파트 거래량은 4,021건으로 지난해 같은 달(7,834) 절반 수준을 넘어섰다. 5일에 달하는 설 연휴가 끼어있기는 하지만 현재 추세대로라면 지난해와 비슷한 수준은 될 것이라는 전망이다.
눈에 띄는 것은 강북 등 비강남권은 매매전환 수요가 본격화된 지난달 중순 이후 가격이 소폭 상승세를 보이고 있다는 점이다. 서초구(0.86%), 강동구(0.78%) 강남구(0.48%), 송파구(0.47%) 등 강남권의 상승세가 이어진 가운데 비 강남권 가운데서도 노원구(0.44%), 서대문구(0.36%), 강서구(0.35%), 성북구(0.34%) 등은 높은 상승률을 기록했다.
◇강남권 재건축 이주수요·개발 호재로 들썩= 강남권은 여러 가지 이슈가 복합적으로 작용하면서 가격 상승을 이끌고 있다. 무엇보다 대규모 재건축 아파트 이주가 큰 영향을 미치는 모습이다. 강동구의 경우 고덕 주공4단지 등의 이주수요가 전세뿐만 아니라 일부 매매로 전환되면서 상승폭을 키우고 있다. 상일동 B공인 관계자는 "고덕주공4단지 이주비가 2억4,000만원 정도로 대부분은 전세를 찾는 수요가 많지만 일부는 매매 물건을 찾기도 한다"며 "이 때문에 전셋값과 매맷값이 동시에 강세를 보이는 추세"라고 말했다.
강남구와 서초구는 올들어 속도를 내는 재건축 사업이 함께 집값 상승을 이끌어 가는 모습이다. 서초구는 반포 한양과 한신5차, 서초 한양이 이주를 앞두고 있어 인근 지역으로 주택 수요가 확산되고 있고 신반포 한신2차는 추진위 총회, 개포주공4단지는 사업시행인가 총회라는 재료에 시장이 민감하게 반응하는 모습이다. 아울러 일부 학군 수요까지 전세에서 매매로 전환되면서 가격 상승에 힘을 보태고 있다.
잠원동 S공인 관계자는 "재건축 이주 수요 못지 않게 학군 수요가 시장을 떠받치고 있다"며 "저금리로 이자 부담이 줄면서 4억원 이상 대출을 받아 매매에 나서는 경우도 있다"고 전했다.
◇비강남 상승세의 힘은 매매 전환 수요=노원구와 강서구 등 비강남권은 기존 전세에서 매매로 전환하는 세입자들의 수요가 상승세를 이끌고 있다. 월계동 S 공인 관계자는 "전셋값과 매맷값 차이가 5,000만~7,000만원 정도에 불과해 대출을 받아 집을 사려는 사람이 늘고 있다"며 "이 때문에 집주인들이 최근 호가를 500만원 정도 올려 부르기도 한다"고 말했다.
실제로 노원·강서는 물론 서대문구 등 비강남권 중 매매가격 상승세가 두드러진 곳은 매매가격 대비 전세가 비율이 높은 편이다. KB국민은행에 따르면 1월말 기준 서대문구 전세가율은 72.5%였으며 강서구(68.5%), 노원구(67.0%)도 높은 편이다.
광진구와 성동구 등 강남권과 가까운 지역은 세입자들의 매매전환에 강남권에서 옮겨온 수요까지 더해지면서 가격을 끌어올리고 있다. 5,000만~8,000만원 정도인 매매-전세가 차액을 대출로 해결하는 경우도 늘고 있다. 성수동 B공인 관계자는 "강남권 전셋값이 급등하면서 성수·금호동 등으로 눈을 돌리는 경우가 많다"며 "대부분 대출을 통해부족 분을 충당하고 급매물 중심으로 거래가 이뤄지는 것이 특징"이라고 설명했다.
/박성호·권경원·신희철 기자 junpark@sed.co.kr
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