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신축ㆍ미분양 주택에 대한 양도세 5년 면제기준이 기존 '9억원 이하'에서 '85㎡ 또는 6억원 이하'로 변경되면서 세제 혜택 범위를 둘러싸고 논란을 불러일으키고 있다. 특히 닻초 정부안의 면제 범위에 포함됐다 이번 요건 변경으로 대상에서 배제된 6억원 초과 중대형 미분양 아파트가 가장 큰 피해를 입을 것으로 우려되고 있다.
◇분양 앞둔 수도권 중대형, 하루 만에 날벼락= 양도세 면제 기준이 기존 주택이나 신규ㆍ미분양 주택 등에 상관없이 85㎡ 또는 6억원 이하로 통일됨에 따라 올해 서울ㆍ수도권 지역에서 중대형 아파트 분양을 계획했던 건설사들은 하루 아침에 날벼락을 맞게 됐다.
대형건설사의 한 관계자는 "사실 전용 85㎡이하는 특별한 마케팅을 펼치지 않아도 대부분 소진이 된다"며 "미분양이 가장 심각한 수도권 중대형 상당수가 면제 대상에서 제외된 것은 시장 상황을 고려하지 않은 것"이라고 토로했다.
수도권 분양시장의 최대어로 꼽히는 위례신도시에서 분양을 앞둔 건설사들의 고민은 더욱 깊어지고 있다. 올해 이 지역에서는 총 9곳, 약 6,800가구가 분양될 예정이지만 이들 가운데 전용85㎡를 초과하는 물량이 상당수 포함돼 있기 때문이다. 분양가격이 3.3㎡당 1,700만~1,700만원대 후반에 형성될 것으로 예상된다는 점을 감안하면 전용110㎡을 넘는 아파트는 양도세 면제 대상에서 제외될 가능성이 높다.
올 상반기 중 분양 예정인 대형 건설사의 한 관계자는 "양도세 면제기준이 기존과 같이 9억원 이하였다면 분양 마케팅에서 전혀 문제가 안 됐다"며 "6억원 이하 기준에 맞추기 위해 분양가격을 낮출 수도 없는 상황이어서 고민"이라고 분위기를 전했다.
◇수도권 중대형 미분양 큰 타격 = 업계는 이번 양도세 면제 기준 변경으로 오히려 더 큰타격을 입게 된 것은 수도권 곳곳에 쌓여 있는 중대형 미분양이 될 것으로 보고 있다. 신규 분양아파트는 그나마 무주택자거나 중소형에서 중대형으로 갈아타려는 교체수요가 대부분이어서 일정 보유요건만 충족하면 아예 과세대상에서 제외된다. 하지만 미분양의 경우 상대적으로 투자수요에 대한 의존도가 높다. 용인과 고양, 파주 등 수도권 외곽지역에 즐비한 중대형 미분양을 해소할 길이 사실상 사라진 셈이다.
건설업계 관계자는 "수요자들의 관심이 양도세 면제 대상 주택에만 쏠릴 수 밖에 없다"면서"이번 기준 변경으로 중대형 미분양 해소는 물 건너 간셈"이라고 말했다.
국토교통부에 따르면 2월말 수도권의 중대형 미분양 아파트는 1만9,930가구다. 특히 이중 79%에 달하는 1만5,737가구가 입주 후에도 주인을 찾지 못하고 있는 준공후 미분양 아파트다.
용인의 한 아파트 분양소장은 "현재 중대형 미분양이 500가구 정도로 전용 112㎡가 6억2,000만원선이라 이번 혜택을 전혀 못 받는다"며 "시장 활성화를 위해선 미분양 주택을 위한 대책을 내놨어야 했는데 정상화를 위한 의지가 있는지 의문"이라고 전했다.
물론 중소형의 경우 9억원이라는 가격제한이 없어졌지만 수혜 대상은 많지 않다는 것이 업계의 판단이다. 서울 강남권 요지의 고가 아파트를 제외하고는 이 가격을 넘어서는 중소형이 많지 않기 때문이다. 실제로 서울의 경우 미분양이 3,000가구 안팎인데다 전용 85㎡이하 중소형은 1,350가구에 불과하다.
조은상 부동산써브 팀장은 "기존 정부안이 면적 제한 없이 가격을 9억원이하로 책정한 것은 나름대로 시장 상황까지 고려한 합리적 기준이었다는 평가였다"며 "정치권이 이를 고려하지 않고 기준을 바꾸면서 결과적으로 시장 활성화 효과도 그만큼 반감될 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.
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