[地地玉選 ] 경매로 토지거래허가구역내 농지 살땐…

현행법상 토지거래허가구역내 토지를 취득하기 위해서는 가족 전세대원이 해당 지역에 전입신고를 하고 1년 이상 거주 해야 한다. 이로 인해 투자목적으로 타 지역 토지를 취득하기는 현실적으로 거의 불가능해 졌다고도 볼 수 있다. 하지만 경매에서는 이러한 까다로운 조건이 예외 사항이다. 토지거래허가구역내 토지라도 경매로 낙찰 받으면 별도의 토지거래허가를 받지 않고도 본인명의로 소유권 이전등기를 할 수가 있기 때문. 이러한 경매의 특별한 혜택 때문에 토지거래허가를 받기 어려운 사람들은 더욱더 경매를 선호하게 된다. 그러나 토지거래허가가 면제된다고 해서 무턱대고 토지에 응찰해서는 안 된다. 토지 중에서 농지의 경우에는 농지취득자격증명(농취증)을 발급 받아야 하기 때문이다. 전(밭), 답(논), 과수원 등의 토지가 농취증 발급대상이며, 이들 토지를 낙찰 받은 사람은 낙찰 일로부터 7일 이내에 농지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장으로부터 농취증을 발급 받아 해당 법원에 제출 해야 한다. 만약 정해진 기간 내에 농취증을 제출하지 못하면 낙찰허가를 받을 수 없을 뿐 아니라 법원에 따라서는 입찰 보증금을 몰수 하기도 한다. 따라서 농지를 응찰하고자 할 때에는 반드시 본인의 농취증 발급가능 여부를 미리 확인하고 경매에 참가해야 한다. 농지취득에 대한 자격을 심사하는 행정관청에서는 농취증 발급을 위해 크게 두 가지를 심사한다. 첫째, 신청자가 농사를 지을 만한 능력과 조건을 갖추고 있는지에 대해서다. 신청자가 제출한 영농계획서를 통해 농지 이용계획, 노동력 확보 등을 종합해서 평가한다. 둘째, 해당 토지가 농지로서의 기능을 제대로 갖추고 있는지에 대해서다. 불법으로 형질이 변경됐거나, 지상에 무허가 건축물 등이 소재하면 원상회복대상으로 농취증을 발급해 주지 않는다. 농지 경매에 있어서는 물건에 대한 권리분석 못지않게 중요한 것이 농취증 문제이다. 비록 농취증의 발급기준이 법으로 명시돼 있다고는 하지만 해당 토지의 현황이나 심사를 담당하는 공무원의 판단기준에 따라서도 약간의 차이가 있을 수 있다. 따라서 농지를 응찰하고자 할 때에는 미리 해당 관청의 농지 담당자를 만나 해당토지의 현황 및 여러 제반 상황을 상세히 설명해주고 본인이 농취증을 발급 받을 수 있을지 여부를 꼭 확인해야 한다.