개포 재건축 급물살… 집값상승 탄력 받을듯

■ 개포지구 재건축 본격화

이르면 10월께 단지별 정비계획 수립절차 돌입

주공단지등안전진단 통과·용적률 높아져 관심

서울시가 강남 개포지구 지구단위계획 가이드라인을 최종 확정하면서 개포지구 내 32개 단지의 재건축사업이 본격 추진될 것으로 예상된다. 이미 조합이 설립돼 재건축이 가장 빠를 것으로 보이는 개포 주공 1단지 전경

서울시가 강남구 개포지구 지구단위계획 가이드라인에 대한 최종 수정안을 확정하면서 개포지구 내 저층 및 중층아파트의 재건축이 급물살을 탈 것으로 전망된다. 또 강남구가 공람을 거쳐 지구단위계획 등을 수립하면 단지별로 재건축이 본격 추진돼 아파트 가격도 상승탄력을 받을 것으로 보인다.

특히 개포주공아파트의 경우 현재 정밀 안전진단까지 모두 통과한 상태여서 개포 주공1~4단지와 개포시영아파트 등에 대한 관심이 높아질 것으로 예상된다.

◇앞으로 어떤 절차 남아 있나=강남구청은 서울시가 확정한 지구단위계획에 대한 최종 수정안을 토대로 곧 개포지구 공람 절차에 돌입하게 된다. 강남구청 측은 공람 이후 서울시에 지구단위계획 변경신청을 요청하고 서울시는 도시건축공동위원회의 심의의결을 통해 용적률 등이 담긴 지구단위계획 변경안을 최종 확정한다. 구청은 또 개포택지지구 지구단위계획의 틀 안에서 개별단지에 대한 정비계획을 수립하면 개별 아파트단지들은 본격적인 재건축사업을 추진하게 된다.

개포주공1단지의 경우 이미 조합설립이 이뤄진 만큼 정비계획 수립 이후 ‘건축심의→사업시행계획서 작성→사업시행 인가→관리처분 인가→이주’ 등의 재건축 절차를 밟게 된다.

서울시의 한 관계자는 “이제부터 공람과 지구단위계획 변경신청 등의 절차는 모두 구청의 의지에 달려 있다”며 “모든 절차가 순조롭게 진행될 경우 이르면 오는 10월께 개별 단지별로 정비계획 수립절차에 들어갈 것으로 보인다”고 설명했다.

◇재건축사업 속도 빨라질 듯=서울시가 강남구청에서 제시한 용적률을 그대로 받아들임으로써 개포지구 내 재건축 예정 아파트의 사업성이 크게 개선돼 사업추진 속도도 한층 빨라질 것으로 보인다. 특히 이 같은 사업성 개선은 아파트 가격에도 호재가 될 것으로 전망된다.

현재 개포주공1단지의 용적률은 68%에 불과하며 ▦2단지 80% ▦3단지 75% ▦4단지 80% ▦개포시영은 77% 수준이다. 2종 일반주거지역인 이들 5개 아파트들은 3종 일반주거지역으로 ‘종 상향’ 이 이뤄지고 용적률은 최고 240%까지 높아진다.

이들 아파트단지는 특히 구청의 정밀안전 진단을 통과한 상태이고 주공1단지의 경우 조합까지 설립돼 재건축 추진속도가 가속화할 것으로 전망된다. 2ㆍ3ㆍ4단지와 개포시영은 현재 추진위가 설립돼 있다.

전체 32개 단지 중 안전진단을 통과한 단지는 개포주공 5개 단지 외에 일원현대와 대우사원아파트 등 총 7개 단지다.

◇매도호가 상승 전망, 지속상승 여부는 두고 봐야=개포택지지구에 대한 서울시의 지구단위계획 변경을 위한 최종 수정안이 확정된 만큼 개포지구 내 아파트들의 가격상승도 뒤따를 것으로 예상된다.

2000년 수립된 지구단위계획에는 개포지구의 용적률이 200%에 불과했지만 2종 일반주거지역은 240%, 3종 일반주거지역은 280%로 결정되면서 사업성 개선이 예상되기 때문이다.

현재 개포지구 재건축아파트의 바로미터격인 개포주공1단지 42㎡형(공급면적 기준)의 가격은 7억6,000만원선으로 올 초(8억5,000만원)에 비해 1억원 가까이 하락한 상태다. 지난 해 말 8억6,000만원으로 최고점을 기록한 후 하락세를 보이고 있지만 서울시의 최종 수정안이 이들 아파트 가격이 상승 반전하는 계기가 될 것으로 전망된다.

개포부동산의 한 관계자는 “개포지구 아파트 재건축사업에 대한 불확실성이 걷힌 만큼 당분간 매도호가가 상승세를 보일 가능성이 높다”며 “현재 재건축과 사업 수익성에 대한 불확실성에다 전반적인 부동산시장 침체로 가격조정이 이뤄졌지만 당분간은 매도호가가 다시 올라갈 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

그러나 전문가들은 매수세 유입 여부에 따라 가격방향성이 정해질 것이라고 분석했다.

박상언 유앤알컨성팅 대표는 “강남 은마아파트와 잠실 주공5단지의 경우도 정밀안전진단이 통과된 후 매도호가가 급격히 상승했다가 다시 진정세로 돌아섰다”며 “매도호가 상승은 예상되지만 실제 매매가가 상승할지 여부는 매수세 유입 정도에 따라 달라질 것”이라고 지적했다.