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서울시가 서부이촌동 노후주택지 일대를 준주거지역으로 종(種) 상향키로 한 것은 용산국제업무지구 통합개발 추진으로 지난 7년여 동안 재산권 행사가 묶인 주민들에 대한 보상책의 성격이 짙다. 특히 2005년과 2006년 추진위원회를 설립해 각각 재건축 사업을 추진했던 시범중산아파트와 203번지 일대 남측 단독주택지 주민들은 서울시의 일방적인 용산국제업무지구 통합개발구역 지정의 가장 큰 피해자로 꼽힌다.
시범중산아파트의 경우 재난위험 D등급의 특정관리대상 시설로 지정돼 있으며 남측 단독주택지의 경우 노후도가 92%에 달한다. 시가 주민 스스로 정비사업을 추진할 수 있는 여건을 마련해준다는 차원에서 종 상향이라는 카드를 들고 나선 것도 바로 이유다.
◇사업성 개선효과는? = 종 상향은 재개발·재건축 사업의 수익성과 직결된다. 일반주거지역에서 준주거지역으로 종 상향이 이뤄지면 용적률 상한선이 높아진다. 용적률이 늘어난다는 것은 그만큼 같은 면적의 땅에 더 많은 주택을 지을 수 있다는 것을 의미한다.
이번에 특별계획구역으로 지정되는 서부이촌동 일대 세 지역은 모두 현재 용도지역으로는 정비사업이 사실상 불가능하다. 예를 들어 중산시범ㆍ이촌시범 및 미도연립은 모두 건축법 규제 등으로 14층 이상 건물을 지을 수 없다. 높이 규제로 제3종 일반주거지역의 용적률도 다 채울 수 없다. 이렇다 보니 사업성도 '제로(0)'에 가깝다.
하지만 준주거로 용도지역이 변경되면 중산시범은 24층, 이촌시범 및 미도연립은 30층까지 재건축을 할 수 있게 된다.
다만 시범중산과 이촌시범, 미도연립 일대의 종 상향으로 서부이촌동 일대 재개발 재건축 사업이 곧바로 이뤄질 가능성 여부는 여전히 미지수다. 서울시의 한강변 관리기본계획상 한강과 접한 중산시범아파트의 경우는 원칙적으로 층고가 15층 이하로 제한된다. 나머지 두 지역의 경우에도 실제 사업 계획 수립 과정에서 주변과의 형평성 문제 때문에 법적 상한선을 확보할 수 있을지 여부는 불투명하다.
토지 소유권 분쟁도 문제다. 시유지와 구유지 위에 세워진 시범아파트는 현재 주민과 서울시 사이에 토지소유권을 둘러싼 법적 다툼이 마무리되지 않은 상황이다. 중산시범과 이촌시범의 경우 토지소유권을 확보하지 못하면 정비사업 추진 자체가 불가능하다.
김승원 서울시 지구단위계획과장은 "중산시범과 이촌시범의 경우 토지소유권 확보, 남측 단독주택지의 경우 추진위 재구성 문제가 무엇보다 먼저 해결돼야 이번 가이드라인도 의미가 있게 된다"고 말했다.
◇특혜 시비 문제도 여전= 이번 가이드라인이 언뜻 '특혜'로 비쳐질 수 있다는 것도 넘어야 할 산이다. 지금껏 제2종 일반주거지역에서 준주거로 용도지역이 변경된 사례는 단 한 차례도 없다. 사업성을 결정짓는 용적률이 대폭 늘어나면서 특혜시비에 휘말릴 수 있기 때문이다. 시는 또 지난해 한강변 관리기본계획을 발표하고 한강변 건물의 높이 뿐만아니라 토지의 용도지역 변경을 엄격하게 제한하겠다고 밝히기도 했다.
개발업계의 한 관계자는 "다른 지역의 경우에도 사업을 위해서라면 상업용지로도 바꿔줄 수 있는 거냐"며 "있는 그대로만 보면 특혜로 보일 여지가 다분하다"고 말했다.
이에 대해 서울시는 용적률 상향이 목적이 아닌 만큼 특혜가 아니라는 입장이다. 서울시 관계자는 "준주거로 종상향을 무조건 해주겠다는 것도 아니고 주민 스스로 정비사업을 할 수 있는 여건을 마련해준다는 차원"이라며 "설사 특혜 소지가 있다고 하면 이는 도시계획위원회 심의에서 걸러질 문제"라고 말했다.
개발업계에서는 '용적률 이양제도'가 특혜논란도 잠재우고 주민들에게도 실질적이 혜택이 돌아갈 수 있도록 하는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 방법이라고 지적하고 있다.
개발업계의 한 전문가는 "높이 규제 등으로 사업성에 문제가 있다고 하면 용적률 권리를 사고 팔 수 있게만 해주면 문제가 해결된다"며 "아직 제도적 기반이 마련되지 않았다는 것이 문제라면 문제지만 결합개발 등의 우회적인 방법을 적용해 볼 수도 있을 것"이라고 말했다.
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